השקעה תעשייתית בעלת תשואה גבוהה הסמוכה לשדה התעופה הבינלאומי של אברדין – 12%

למכירה

יחידה 3, שדרת דייס | פארק המסחרי קירקהיל

| אברדין

| AB21 0LQ

3,050,000

מחיר מבוקש

סיכום

השקעה תעשייתית מודרנית צמודת קרקע שנבנתה בשנת 2009
ריבית תורשתית (מקבילה סקוטית ל-freehold באנגלית)
מיקום בולט בתוך פארק המסחרי קירקהיל, בסמוך לנמל התעופה הבינלאומי של אברדין
מושכר במלואה ל-Airbus Helicopters UK Limited, בערבות חברת האם הצרפתית Airbus Helicopters SAS
שכר דירה עובר נוכחי של 389,000 ליש"ט לשנה
כ-3 שנים ו-7 חודשים ללא אפשרויות הפסקה
אמנה חזקה - Airbus Helicopters UK Limited מדווחת על נכסים נטו של 20.7 מיליון ליש"ט ורווח לפני מס של 10.5 מיליון ליש"ט (לשנה שהסתיימה ב-31 בדצמבר 2024)
שטח פנימי ברוטו כולל של 1,999.27 מ"ר (21,518 רגל רבוע) על שטח של 0.511 דונם (1.26 אקרים)
מחיר מבוקש 3,050,000 ליש"ט, בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 12.0% לאחר הפחתת עלויות רוכש בסך 6.42%.
הזדמנות לרכוש נכס בעל תשואה גבוהה במיקום תעשייתי מבוסס באברדין

מקום

יחידה 3, שדרת דייס, פארק המסחרי קירקהיל, אברדין, AB21 0LQ

אברדין היא העיר השלישית בגודלה בסקוטלנד עם אוכלוסייה של כ-230,000 תושבים ושטח אזורי של למעלה מ-450,000 תושבים. העיר משמשת כבירה המנהלית והכלכלית של צפון מזרח סקוטלנד ונהנית ממוניטין עולמי כמרכז מוביל הן במגזרי הנפט והגז המסורתיים והן במגזרי האנרגיה המתחדשת.

העיר נהנית מרשת תחבורה מפותחת היטב. נמל התעופה הבינלאומי אברדין מציע טיסות פנים ואירופאיות סדירות, לצד מנחת מסוקים מרכזי המשרת את תעשיית הים. נמל אברדין הורחב לאחרונה במסגרת פיתוח הנמל הדרומי, שהושלם בשנת 2023, שהוא הנמל הגדול ביותר בסקוטלנד מבחינת מקומות עגינה ומספק יכולות נוספות משמעותיות התומכות בהפקת נפט וגז, פירוק ומגזר האנרגיה המתחדשת הימית.

אברדין נהנית גם מקישוריות רכבת חזקה, עם שירותים תכופים לאדינבורו (שעתיים וחצי), גלזגו (שעתיים ו-40 דקות), לונדון ואינברנס. העיר משרתת את הכבישים הראשיים A90 ו-A96, כאשר השלמת הכביש ההיקפי המערבי של אברדין (AWPR) משפרת משמעותית את זרימת התנועה ומקטינה את זמני הנסיעה ברחבי העיר.

מגזר האנרגיה נותר אבן הפינה של הכלכלה המקומית, כאשר יצרניות גלובליות, כולל BP, Shell, TotalEnergies, Repsol ו-Harbour Energy, נותרות נוכחות. האזור נמצא גם בחזית המעבר האנרגטי, עם השקעה משמעותית באנרגיית רוח ימית, לכידת ואחסון פחמן (CCS) וטכנולוגיות מימן. אזור המעבר האנרגטי (ETZ) ליד נמל אברדין והחלטת ממשלת בריטניה למקם את מטה GB Energy באברדין מדגישות את מיצובה של העיר כמרכז עולמי לחדשנות בתחום האנרגיה המתחדשת.

מעבר לאנרגיה, אברדין מקיימת בסיס כלכלי מגוון עם מגזרים מרכזיים הכוללים בנייה, בריאות, חינוך, הנדסה, חקלאות, עיבוד מזון, שירותים מקצועיים, תחבורה ותיירות. שתי האוניברסיטאות של העיר - אוניברסיטת אברדין ואוניברסיטת רוברט גורדון - ממלאות תפקיד מרכזי במחקר, חדשנות ופיתוח כוח אדם.

מַצָב

הנכס ממוקם בצד הדרומי של שדרת דייס, בתוך פארק המסחרי קירקהיל, ונגיש מצומת עם רמזור עם דרך דייס ממערב. פארק המסחרי קירקהיל ממוקם כ-8 ק"מ צפונית-מערבית למרכז העיר אברדין וממערב לנמל התעופה הבינלאומי של אברדין, באזור המוכר כאחד מאזורי התעשייה העיקריים המשרתים את העיר.

המיקום מספק קישוריות טובה. צומת הכבישים A90 / A96 נמצא במרחק דקה אחת, נמל התעופה הבינלאומי של אברדין במרחק דקה אחת, תחנת הרכבת דייס במרחק 8 דקות נסיעה, ומרכז העיר אברדין במרחק 23 דקות נסיעה ברכב. השלמת הכביש ההיקפי המערבי של אברדין (AWPR) שיפרה עוד יותר את הנגישות למיקום מכל רחבי העיר ומחוצה לה.

האחוזה מציעה שילוב של מתקני תעשייה גדולים, אזורי תעשייה מרובי שכירות ומשרדים, כאשר בין השוכרים הסמוכים נמנים ASCO, Oceaneering, Emerson, BP, Bristow, Survivex, Rent Air, Kuehne & Nagel, Iron Mountain, DHL, EXPRO, 3t Training Services, Caledonian Optical, Centurion ו-Expro. דייס ממשיכה להיות המיקום התעשייתי הפופולרי ביותר באברדין, במיוחד עבור שוכרים במגזר האנרגיה ושרשראות האספקה שלהם.

תיאור

הנכס, שנבנה בשנת 2009, כולל מתקן תעשייתי מודרני בצורת L, המשלב שני מחסנים, בניין משרדים בן שתי קומות מחובר, חצר בטון מאובטחת וחניון מכוסה זפת.

המחסן הראשי עשוי מסגרת פורטל פלדה, שנבנה לגובה מרזבים פנימי של כ-7 מטרים, עם קירות בטון עד לגובה הגג ויריעות מתכת מבודדות מעל, מתחת לגג משופע המצופה ביריעות מתכת מבודדות. גישה לכלי רכב היא דרך שתי דלתות תריס אוטומטיות ממתכת. מחסן הסימולטור עשוי גם הוא מסגרת פורטל פלדה, שנבנה לגובה מרזבים גבוה משמעותית של כ-13.3 מטרים, עם קירות פרופיל מבודדים בגובה מלא. גלריית ביניים וחדרי אימונים נוספים ממוקמים בתוך מחסן הסימולטור.

משרדים דו-קומתיים הממוקמים במרכז המבנה מחברים בין שני המחסנים. קומת הקרקע כוללת פרוזדור כניסה מזוגג, אזור קבלה, חדר מדרגות מרכזי, מעלית נוסעים ושירותים, כאשר יתרת הקומה מספקת שילוב של משרדים פתוחים ומשרדים מחולקים. הקומה הראשונה מציעה משרדים נוספים, מטבח לצוות ואזור מנוחה. לכל אורך המשרדים שטיחים מקיר לקיר, תקרות תלויות, מערכת קירור נוחה VRV שקועה וחלונות אלומיניום מזוגגים כפולים.

חיצונית, הנכס נהנה מחצר מרוצפת בטון מאחור וחניון רכבים מרוצף זפת אליו ניתן להגיע משדרת דייס, המספק חניה לכ-34 מכוניות.

אֲתַר

האתר מלבני באופן כללי ומיושר באופן כללי, ומשתרע על פני כ-0.511 דונם (1.26 אקרים). כיסוי האתר הוא בסדר גודל של 36%.

דִיוּר

אנו מודע לכך שהנכס מספק את השטחים הפנימיים ברוטו הבאים:

תיאור	Sq M	מ"ר
מחסן ראשי	931.45	10,026
מחסן סימולטורים	501.66	5,399
מחסן סימולטורים מזנין / חדרי הדרכה	108.05	1,163
משרדים	458.04	4,930
סה"כ שטח פנימי ברוטו	1,999.27	21,518
חצר בטון (חיצונית)	959	10,322

מידות האתר המשוערות הן: חזית לשדרת דייס 64.81 מטר (212 רגל 7 אינץ'); עומק האתר 77.47 מטר (254 רגל 2 אינץ').

קְבִיעוּת

תורשתי (המקבילה הסקוטית לבעלות חופשית אנגלית).

חֲכִירָה

הנכס כולו מושכר בחוזה ביטוח ותיקון מלא ל... איירבוס מסוקים בריטניה בע"מ (מספר חברה 01164090) לתקופה של 20 שנים החל מ-2 באוקטובר 2009, ותוקף פג ב-1 באוקטובר 2029 ללא אפשרות ניתוק. לשוכר ישנה אפשרות להאריך את החוזה לתקופה נוספת של 5 שנים בהודעה בכתב למשכיר לא יאוחר מ-1 באוקטובר 2028.

שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 389,000 ליש"ט לשנה לא כולל, המשקף 18.08 ליש"ט למטר רבוע בסך הכל על ה-GIA. שכר הדירה נקבע בהתייחס להעלאה אוטומטית ב-2 באוקטובר 2024 (15.92% מעל שכר הדירה הקודם של 335,596 ליש"ט לשנה). אין עדכון שכר דירה נוסף במסגרת חוזה השכירות.

החכירה מובטחת על ידי חברת האם Airbus Helicopters SAS שבסיסה בצרפת.

חוזה השכירות המקורי היה מתוארך ל-22 בדצמבר 2009 ול-7 בינואר 2010 בין Knight Property Group כבעלת הנכס המקורית לבין Eurocopter UK Limited (כיום Airbus Helicopters UK Limited) כשוכר. השוכר חתם על רישיון לביצוע עבודות (עותק שלו זמין בחדר הנתונים).

ערכים ניתנים לדירוג

מבירורים שערכנו באיגוד השמאים הסקוטי (www.saa.gov.uk) נרשם הערך הבא ברשימת ההערכה:

תיאור	רשימת 2023 (קרוואנים)	רשימת 2017 (קרוואנים)
יחידה 3, שדרת דייס - מרכז הדרכה	£225,000	192,000

מכפיל שיעור העסקים האחיד (UBR) לשנת הכספים 2025/2026 הוא 0.568 ליש"ט (כאשר הערך החייב במס עולה על 100,000 ליש"ט).

פרשנות שוק

אברדין שומרת על קשרים עמוקים עם תעשיית האנרגיה ותומכת בשרשרת אספקה מרכזית המנוסה בפרויקטים הנדסיים גדולים. למרות אי הוודאות הרחבה יותר בשוק המונעת על ידי מדיניות פיסקלית לאומית בים הצפוני, אברדין נותרה אטרקטיבית עבור שוכרים ככל שהמעבר האנרגטי צובר תאוצה. החלטת ממשלת בריטניה לבסס את מטה GB Energy בעיר צפויה להציג הזדמנויות נוספות לעסקים באזור.

באברדין יש כ-10.5 מיליון רגל רבוע של מבני תעשייה, הממוקמים בעיקר באזורי תעשייה היקפיים המקיפים את העיר: דייס, גשר דון ומסדרון A96 בצפון-מערב; ווסטהיל ואכט במערב; ואלטנס, מזרח טולוס, מערב טולוס ופורטלטן בדרום. לאחר השלמת תוכנית ה-AWPR, "המשולש" דייס-ווסטהיל-אינברורי נותר אזור הביקוש הגבוה ביותר.

ברית

הנכס מושכר לחברת Airbus Helicopters UK Limited (מספר חברה 01164090), עם ערבות הורית מחברת Airbus Helicopters SAS מצרפת.

חברת Airbus Helicopters UK Limited קיימת מאז 1974 וממלאת תפקיד מפתח במגזר התעופה והחלל של בריטניה. החברה מספקת ותומכת בכל מסוקי המשטרה של המדינה, מספקת כ-651 מסוקי אמבולנס אוויריים בבריטניה, ויש לה כ-70 מסוקים בשירות צבאי בבריטניה. כל טייסי המסוקים הצבאיים הבריטיים עוברים את הכשרתם על מסוקי איירבוס. החברה משמשת גם כמרכז השלמה עבור מסוקי איירבוס תאגידיים בבריטניה, תוך תכנון ומשלבת תצורות פנים וגימורים חיצוניים בהתאמה אישית.

הדוחות האחרונים שפורסמו (לשנה שהסתיימה ב-31 בדצמבר 2024) מדווחים כדלקמן:

	31 דצמבר 24	31 דצמבר 23	31 דצמבר 22
מַחזוֹר	£158,630,000	£156,039,000	£122,317,000
רווח לפני מס	£10,484,000	£8,952,000	£6,256,000
נכסים נטו / קרנות בעלי מניות	£20,708,000	£21,120,000	£15,289,000

דוחות 2024 מדגישים מסחר חזק ומתמשך. הזמנות של 14 שלדות מטוסים ציבוריות חדשות בשווי 179 מיליון ליש"ט הושגו בשנת 2024 (לעומת 8 בשווי 60.8 מיליון ליש"ט בשנת 2023). מעמדה האסטרטגי של החברה חוזק באמצעות חוזים חדשים עם משרד ההגנה של אירלנד (ארבעה מסוקי H145M), גאמה אוויאיישן (שלושה מסוקי H145 עבור HEMS) ומשרד ההגנה הבריטי (אספקת מסוקי H145 'Jupiter' להחלפת צי הפומה שיצא משימוש).

קבוצת איירבוס הרחבה יותר היא חברת התעופה והחלל הגדולה ביותר באירופה, המעסיקה כ-130,000 עובדים ברחבי העולם, רשומה בהולנד ומשרדה הראשי בצרפת.

EPC

לנכס יש תעודת ביצועים אנרגטיים מיום 23 ביולי 2020 (מספר אסמכתא 1022-0031-3130-1508-1003), בתוקף עד 22 ביולי 2030, עם דירוג D (75), עם דירוג פוטנציאלי של C (67) לאחר ביצוע אמצעי שיפור מומלצים.

שלא כמו באנגליה ובוויילס, סקוטלנד אינה מטילה כיום דירוג EPC מינימלי עבור נכסים שאינם למגורים.

מס ערך מוסף

הנכס נבחר למע"מ. אנו צופים כי המכירה תטופל כ"העברת עסק חי" (TOGC), ובהתאם לא יחויב מע"מ על מחיר הרכישה, בכפוף לביצוע הבחירות הנדרשות על ידי הרוכש ולקבלת אישור מ-HMRC.

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות באזור של £3,050,000 (שלושה מיליון וחמישים אלף לירות שטרלינג), בכפוף לכתיבת מכתבים ולא כולל מע"מ, המשקף תשואה ראשונית נטו של 12.0% לאחר התחשבות בהוצאות קונה סטנדרטיות של 6.42%.

שיקולי השקעה

הזדמנות לרכוש השקעה תעשייתית תורשתית בעלת תשואה גבוהה, עם תשואה התחלתית נטו של 12.0%
בית מודרני צמוד קרקע שנבנה בשנת 2009
מיקום תעשייתי מבוסס ומובחר בסמוך לנמל התעופה הבינלאומי של אברדין, עם קישוריות חזקה לכבישים, רכבות ואוויר
נחכר תחת התחייבות חזקה - Airbus Helicopters UK Limited (נכסים נטו 20.7 מיליון ליש"ט, רווח לפני מס 10.5 מיליון ליש"ט לשנת 2024), עם ערבות אם מחברת Airbus Helicopters SAS מצרפת