תשואה גבוהה, השקעה במסעדה ארוכה

הוחלף

אמנה פרטית

רחוב ג'ורג' 16

| פלימות'

| PL1 1RL

375,000

מחיר מנחה

סיכום

הזדמנות להשקעה במרכז העיר
ממוקם בלב מרכז הקמעונאות הראשי של פלימות'
השכרה חדשה במרץ 2023
חוזה שכירות ל-15 שנים (TBO שנה 10)
מסחר בתור ?Chopstix Noodle Bar? - קבוצת המסעדות המהירה האסיאתית הגדולה ביותר בבריטניה;
375,000 ליש"ט, בכפוף לחוזה
תשואה ראשונית נטו אפקטיבית של 10.4%
עולה ל-15.0% במרץ 2028

מקום

פלימות' היא העיר הגדולה ביותר באזור הדרום-מערבי של אנגליה ומרכז מרכזי עם אוכלוסייה גדלה של כ-264,000.

הוא ממוקם כ-72 ק"מ (45 מייל) דרומית-מערבית לאקסטר, 87 ק"מ (54 מייל) מזרחית לטרורו ו-200 ק"מ (124 מייל) דרומית-מערבית לבריסטול. הוא מקושר היטב על ידי כביש ומסילה השוכנים בצומת של A386 ו-A38, המקשר לכביש המהיר M5 באקסטר.

לתחנת הרכבת המרכזית של פלימות' יש זמן נסיעה ללונדון של קצת יותר מ-3 שעות ול-Bristol Temple Meads של כשעתיים. בנוסף, העיר היא נמל יבשתי ולאומי חשוב.

פלימות' היא המרכז האדמיניסטרטיבי של דרום מערב ויש לה כלכלה מגוונת עם תפוקה כלכלית של 5.03 מיליארד ליש"ט ולמעלה מ-110,000 מקומות עבודה (מקור: www.dataplymouth.co.uk/economy). אוניברסיטת פלימות' היא ביתם של 30,000 סטודנטים ו-3,000 עובדים.

פלימות' היא המרכז הגדול ביותר לקניות בדרום מערב, מחוץ לבריסטול.

מַצָב

הקמעונאות בפלימות' מוגבלת בעיקר לשלושה רחובות (ניו ג'ורג' סטריט, קורנוול סטריט ו-Armada Way) ומרכז הקניות דרייק סירקוס.

הנכס ממוקם במיקום מעולה ברחוב ניו ג'ורג', בין הכניסות למרכז הקניות דרייקס סירקוס וארמדה וויי. הכובשים מסביב כוללים את White Stuff, Halifax, Moss Bros, Vision Express, The Body Shop, Vodafone ו-Caffe Nero.

מרכז הקניות דרייקס סירקוס, בבעלות בריטיש לנד, הוא אחד מיעדי הקניות הפופולריים ביותר במערב קאנטרי עם כ-70 חנויות ומסעדות ו-1,270 מקומות חניה. תופסים מרכזיים כוללים את Marks & Spencer, Apple, Primark, Next, H&M ו-JD Sports.

בשנת 2019 פתחה בריטיש לנד את The Barcode, תוכנית פנאי בשטח של כ-9,290 מ"ר (100,000 רגל רבוע) ליד מרכז הקניות דרייקס סירקוס, כולל קולנוע Cineworld עם 12 מסכים, 15 יחידות מסעדות ו-420 מקומות חנייה. בשנת 2016, בריטיש לנד רכשה את אחוזת ניו ג'ורג' סטריט המקשרת את המרכז הקמעונאי עם תוכנית הפנאי.

מועצת פלימות' התחייבה 27 מיליון ליש"ט ל-?Better Places? פרויקט שמטרתו לשפר את המראה והתחושה של הצירים הראשיים של מרכז העיר, מה שהופך אותו לאטרקטיבי יותר עבור קונים ומבקרים, כמו גם לעודד השקעה פנימית יותר בקמעונאות, פנאי, תעסוקה ודיור בלב פלימות'. כחלק מפרויקט זה, מתבצעות עבודות לשיפוץ רחוב העיר העתיקה והקצה העליון של רחוב ניו ג'ורג' עם חנויות חדשות, מקומות ישיבה ועצים.

מספר פרויקטים גדולים מתבצעים במרכז העיר ובאזור ווטרפרונט, כולל התחדשות של 200 מיליון ליש"ט של הרציפים ההיסטוריים לשעבר של מילביי על ידי קרן ערים אנגלית. תחנת רכבת חדשה נפתחה, יחד עם The Box? מרכז ההיסטוריה, האומנות והתרבות החדש של העיר בצפון היל, בתוספת שוק פלימות' עבר שיפוץ של 3.5 מיליון ליש"ט.

תיאור

הנכס מורכב מיחידת מסעדה בקומת הקרקע אשר הותאמה לאחרונה על ידי השוכר ברמה גבוהה בסגנון הארגוני הרגיל שלהם. הקומה הראשונה והשנייה מספקות אירוח נלווה.

לנכס דירוג EPC של B.

ערך ניתן לדירוג

לפי אתר משרד השווי הערך הנקוב עבור הנכס הוא כדלקמן;

רחוב ג'ורג' 16

72,500 פאונד

מכפיל התעריף העסקי הוא 51.2 פני לפאונד.

דִיוּר

הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans ומספק את שטחי הרצפה הפנימיים נטו הבאים:

חזית נטו	8.31 מ'	27?3?
חזית ברוטו	8.84 מ'	29?0?

אזור א'	50.63 מ"ר	545 רגל רבוע
אזור ב'	50.63 מ"ר	545 רגל רבוע
אזור C	38.00 מ"ר	409 רגל רבוע
היתרה	46.17 מ"ר	497 מ"ר
איצה		982
קומת קרקע סך הכל	185.43 מ"ר	1,996 רגל רבוע

קומה ראשונה	204.19 מ"ר	2,198 רגל רבוע
קומה שנייה	191.00 מ"ר	2,056 רגל רבוע

סה"כ	580.63 מ"ר	6,250 רגל רבוע

דוח הסקר הנמדד זמין להורדה ויפנה מחדש לרוכש בעלות של £690 + מע"מ.

קְבִיעוּת

הנכס מוחזק תחת חוזה שכירות ראשי ממועצת העיר פלימות' לתקופה של 125 שנים מה-3 בינואר 1992 (מעל 93.25 שנים שלא פג) בדמי שכירות קרקע של 10% מדמי השכירות התעסוקתית, כלומר 4,062.50 ליש"ט לשנה.

מכיוון שלחוזה השכירות התעסוקתי יש תקופת שכר דירה ללא שכר דירה עד ה-27 במרץ 2024, אין שכר דירה לתשלום עד לפקיעתו.

אין שכר דירה בתשלום אם הנכס ריק.

חֲכִירָה

הנכס מושכר KK Foods SW Limited (t/a Chopstix), מובטח על ידי Kernow Koffi Limited, לתקופה של 15 שנים מה-27 במרץ 2023, שתפוג ב-26 במרץ 2038. ישנה אפשרות להפסקת דייר ב-27 במרץ 2033, בכפוף להודעה מוקדמת של שישה חודשים. חוזה השכירות הינו תיקון וביטוח מלא בכפוף ללוח תנאים ביחס לקומה הראשונה והשנייה.

חוזה השכירות כפוף לתקופת שכר דירה ללא תשלום של 12 חודשים שתסתיים ב-27 במרץ 2024. הספק יוסיף? ההכנסה בדרך של התאמה מתאימה על סכום ההשלמה על מנת שלא ייגרם לרוכש חוסר הכנסה.

דמי השכירות העוברים בהתאם לחוזה השכירות הם 65,000 פאונד לשנה. עם זאת, עבור התקופה שבין ה-27 במרץ 2024 ל-26 במרץ 2028 יופחתו שכר הדירה השנתי ל-40,625 פאונד לשנה.

לכן, משקיע ייהנה מהכנסה ראשונית של 40,625 פאונד לשנה, עם עלייה מינימלית מובטחת ל 65,000 פאונד לשנה במרץ 2028.

חוזה השכירות נהנה מבדיקות שכר דירה של חמש שנים ומעלה בלבד.

ברית

Chopstix היא קבוצת המסעדות המהירה האסיאתית הגדולה ביותר בבריטניה. החברה, שהוקמה בקמדן מרקט ב-2002 על ידי היזמים סם אליה ומנשה סדיק, חגגה 20 שנה להיווסדה בשנה שעברה, ונמצאת בימים אלה בתקופה עמוסה של התרחבות. קבוצת Chopstix מורכבת מלמעלה מ-100 אתרי Chopstix, בנוסף ל-10 אתרים הפועלים כיאנגצה, ו-27 אתרים תחת המותג Chozen Noodle, אותם רכשה הקבוצה בתחילת השנה.

העסק מתהדר בשורה חזקה של אתרים חדשים, הן באמצעות מודלים של בעלות על ידי החברה והן באמצעות מודלים של בעלות על זכיינות, לאחר שכבר פתחו חנויות מניות חדשות בברנקל ובברנט קרוס במחצית הראשונה של השנה ולאחרונה השיג הסכמים עם מפעילי QSR מנוסים אחרים, כולל Sparta Foods , הייבן ובוטלין'ס.

הקבוצה מתכננת לפתוח השנה 30 חנויות חדשות, תוך יצירת כמעט 1,000 מקומות עבודה חדשים בתהליך. ההתרחבות המהירה ניזונה מהכנסות שיא, כאשר מכירות המערכת צפויות להגיע ליותר מ-65 מיליון ליש"ט עד סוף ה-23 (23 באפריל 2023), עלייה של למעלה מ-40% בהשוואה ל-FY22. ההכנסות צפויות לעלות עוד יותר ב-FY24, כאשר מכירות המערכות צפויות להגיע ליותר מ-90 מיליון ליש"ט במהלך שנת הכספים הבאה (מקור: What Franchise).

החברה הודיעה על הסכם זיכיון ארוך טווח עם KK Foods SW (השוכר) שכן היא מתכוונת לפתח צינור של חנויות ברחבי הדרום מערב. KK Foods SW, שכבר יש לה ניסיון משמעותי בהפעלת עסקי Quick Service Restaurant (QSR), פתחה את חנות Chopstix הראשונה שלה בפליימות', ורשמה שיא שבוע ראשון של מכירות עבור אתר זכיינות Chopstix, עם השקת אתר שנייה מתוכננת בפורטסמות' בהמשך השנה .

למידע נוסף בקר www.chopstixnoodles.co.uk.

הערב על חוזה החכירה, Kernow Koffi Limited, דיווח על נכסים נטו בסך 1,320,998 ליש"ט לשנה שהסתיימה ב-31 באוגוסט 2022.

מס ערך מוסף

הנכס נרשם למע"מ. צפוי שהמכירה תטופל כאל העברה של חשש מתמשך (TOGC).

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש דמות של 375,000 פאונד (שלוש מאות שבעים וחמש אלף פאונד), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה התחלתית נטו אפקטיבית של 10.4%, עולה לרמה מובטחת 15.0% במרץ 2028.

שימו לב שרוכש יחויב מחדש בעלות החיפושים (1,500 ליש"ט) והסקר הנמדד (690 ליש"ט + מע"מ) הניתנים בחדר הנתונים.

לידיעתך, רוכש יחויב בעמלת עסקה בסך 1.0% ממחיר הרכישה בתוספת מע"מ

שיקולי השקעה

הזדמנות לרכוש השקעה במרכז העיר;
הנכס ממוקם בלב מרכז הקמעונאות העיקרי של פלימות';
השכרה חדשה במרץ 2023;
תקופת שכירות של 15 שנים;
הניחו ל-Chopstix מבוסס? זכיין? קבוצת המסעדות המהירה האסיאתית הגדולה ביותר בבריטניה;
רכישה במחיר המבוקש משקפת פרופיל תשואה אטרקטיבי מאוד;
גודל מגרש אטרקטיבי למשקיע.

צור קשר עם הסוכן הראשי

דייל הנרי

+44 (0) 203 701 1356

dale@singervielle.co.uk

קנה באופן חוקי באופן מקוון במלואו עם

פלטפורמת עסקאות ייחודית שבה רוכשים יכולים לבחור להגיש הצעות חוקיות מחייבות באינטרנט. קבלת הצעת clicktopurchase® גורמת להחלפה מחייבת מיידית של חוזה חתום דיגיטלית.

*שימו לב: שינויים עשויים להתרחש בהתאם לטריטוריה.

clicktopurchase®
בלוקצ'יין

clicktopurchase® משתמש בטכנולוגיית hash והצפנה כחלק מיצירת נתיב הביקורת העסקאות; זה מתועד לאחר מכן ב-clicktopurchase® Blockchain כדי לספק את האמון והביטחון האולטימטיבי בעת רכישת נכס.