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Bewertbarer Wert
Laut der Website des Valuation Office ist der steuerpflichtige Wert der Immobilie wie folgt:
| 16 New George Street | £72,500 |
Der Business-Tarifmultiplikator beträgt 51,2 Pence pro Pfund.
Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt über die folgenden Netto-Innengrundflächen:
| Netzfront | 8,31 m | 27'3" |
| Bruttofassade | 8,84 m | 29'0" |
| Zone A | 50,63 qm | 545 Quadratfuß |
| Zone B | 50,63 qm | 545 Quadratfuß |
| Zone C | 38,00 qm | 409 Quadratfuß |
| Rest | 46,17 qm | 497 Quadratfuß |
| ITZA | 982 | |
| Erdgeschoss insgesamt | 185,43 qm | 1.996 Quadratfuß |
| Erste Stock | 204,19 qm | 2.198 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 191,00 qm | 2.056 Quadratfuß |
| Gesamt | 580,63 qm | 6.250 Quadratfuß |
Der Messbericht steht zum Download bereit und wird dem Käufer gegen eine Gebühr von 690 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Amtszeit
Das Anwesen wird vom Plymouth City Council im Rahmen eines Hauptpachtvertrags mit einer Laufzeit von 125 Jahren ab dem 3. Januar 1992 (über 93,25 Jahre Restlaufzeit) zu einem Erbbauzins von 10% der Nutzungsmiete, also 4.062,50 £ pro Jahr, gehalten.
Da der Betriebsmietvertrag eine mietfreie Zeit bis zum 27. März 2024 hat, ist bis zu diesem Zeitpunkt keine Hauptmiete zu zahlen.
Bei Leerstand der Immobilie fällt keine Hauptmiete an.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet KK Foods SW Limited (t/a Chopstix), garantiert durch Kernow Koffi LimitedDer Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren ab dem 27. März 2023 und endet am 26. März 2038. Der Mieter hat die Möglichkeit, das Mietverhältnis zum 27. März 2033 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen. Der Mietvertrag beinhaltet die vollständige Reparatur und Versicherung, vorbehaltlich eines Zustandsverzeichnisses für das erste und zweite Obergeschoss.
Der Mietvertrag sieht eine mietfreie Laufzeit von zwölf Monaten vor, die am 27. März 2024 endet. Der Verkäufer wird die Einnahmen durch eine entsprechende Anpassung der Fertigstellungssumme aufstocken, damit dem Käufer keine Einnahmeausfälle entstehen.
Die Miete gemäß Mietvertrag beträgt 65.000 £ pro Jahr. Für den Zeitraum vom 27. März 2024 bis zum 26. März 2028 reduziert sich die Jahresmiete jedoch auf 40.625 £ pro Jahr.
Daher profitiert ein Anleger von einem anfänglichen Einkommen von 40.625 £ pro Jahr, mit einer garantierten Mindesterhöhung auf 65.000 £ pro Jahr im März 2028.
Für den Mietvertrag gelten nur alle fünf Jahre Mietüberprüfungen.
Bund
Chopstix ist Großbritanniens größte asiatische Schnellrestaurantgruppe. Das 2002 von den Unternehmern Sam Elia und Menashe Sadik in Camden Market gegründete Unternehmen feierte letztes Jahr sein 20-jähriges Bestehen und befindet sich derzeit in einer regen Expansionsphase. Die Chopstix Group umfasst über 100 Chopstix-Filialen, zusätzlich zu zehn Standorten unter dem Namen Yangtze und 27 Standorten unter der Marke Chozen Noodle, die die Gruppe Anfang des Jahres übernahm.
Das Unternehmen verfügt über eine starke Pipeline neuer Standorte, sowohl durch unternehmenseigene als auch durch Franchise-Eigentumsmodelle. Im ersten Halbjahr wurden bereits neue Equity-Filialen in Bracknell und Brent Cross eröffnet und vor Kurzem wurden Vereinbarungen mit anderen erfahrenen QSR-Betreibern wie Sparta Foods, Haven und Butlin's abgeschlossen.
Die Gruppe plant, in diesem Jahr 30 neue Filialen zu eröffnen und dabei fast 1.000 neue Arbeitsplätze zu schaffen. Das rasante Wachstum wurde durch Rekordumsätze begünstigt. Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2023 (23. April 2023) werden die Systemumsätze voraussichtlich über 65 Millionen Pfund erreichen, was einem Anstieg von über 40 Prozent gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 entspricht. Im Geschäftsjahr 2024 wird ein weiterer Umsatzanstieg erwartet, wobei die Systemumsätze im nächsten Geschäftsjahr voraussichtlich über 90 Millionen Pfund erreichen werden (Quelle: What Franchise).
Das Unternehmen hat einen langfristigen Franchisevertrag mit KK Foods SW (dem Mieter) angekündigt, um eine Pipeline von Filialen im gesamten Südwesten aufzubauen. KK Foods SW, das bereits über umfangreiche Erfahrung im Betrieb von Quick-Service-Restaurants (QSR) verfügt, eröffnete seinen ersten Chopstix-Laden in Plymouth und verzeichnete in der ersten Verkaufswoche einen Rekordumsatz für einen Chopstix-Franchise-Standort. Die Eröffnung eines zweiten Standorts ist später in diesem Jahr in Portsmouth geplant .
Weitere Informationen finden Sie unter www.chopstixnoodles.co.uk.
Der Bürge des Mietvertrags, Kernow Koffi Limited, hat für das am 31. August 2022 endende Geschäftsjahr ein Nettovermögen von 1.320.998 £ gemeldet.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen £375,000 (Dreihundertfünfundsiebzigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer effektiven Nettoanfangsrendite von entspricht 10.4%, steigt auf einen garantierten Wert 15.0% im März 2028.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Recherchen (1.500 £) und die Vermessung (690 £ + MwSt.) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP4T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird
Überlegungen zur Investition
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Eine Gelegenheit, eine Investition im Stadtzentrum zu erwerben;
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Das Anwesen befindet sich im Herzen des wichtigsten Einzelhandelszentrums von Plymouth.
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Neuvermietung im März 2023;
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Mietdauer 15 Jahre;
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Vermietet an einen etablierten „Chopstix“-Franchisenehmer – Großbritanniens größte asiatische Schnellrestaurantgruppe;
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Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt ein sehr attraktives Renditeprofil wider;
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Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
