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Valeur imposable
Selon le site Web du Bureau d'évaluation, la valeur imposable de la propriété est la suivante :
| 16, rue New George | £72,500 |
Le multiplicateur du taux d’affaires est de 51,2 pence par livre.
Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit les surfaces de plancher internes nettes suivantes :
| Façade nette | 8,31 m | 27'3” |
| Façade brute | 8,84 m | 29'0” |
| Zone A | 50,63 m² | 545 pieds carrés |
| ZoneB | 50,63 m² | 545 pieds carrés |
| ZoneC | 38,00 m² | 409 pieds carrés |
| Reste | 46,17 m² | 497 pieds carrés |
| ITZA | 982 | |
| Rez-de-chaussée Total | 185,43 m² | 1 996 pieds carrés |
| Premier étage | 204,19 m² | 2 198 pieds carrés |
| Deuxième étage | 191,00 m² | 2 056 pieds carrés |
| Total | 580,63 m² | 6 250 pieds carrés |
Le rapport d'enquête mesuré est disponible en téléchargement et sera réadressé à un acheteur au prix de 690 £ + TVA.
Mandat
La propriété est détenue en vertu d'un bail principal du conseil municipal de Plymouth pour une durée de 125 ans à compter du 3 janvier 1992 (plus de 93,25 ans non expirés) à un loyer foncier de 10% du loyer professionnel, soit 4 062,50 £ par an.
Étant donné que le bail professionnel a une période de franchise de loyer jusqu'au 27 mars 2024, aucun loyer principal n'est payable jusqu'à son expiration.
Aucun loyer principal n’est payable si la propriété est vacante.
Location
Le bien est loué à KK Foods SW Limited (t/a Chopstix), garanti par Kernow Koffi Limited, pour une durée de 15 ans à compter du 27 mars 2023, expirant le 26 mars 2038. Le locataire dispose d'une option de résiliation le 27 mars 2033, moyennant un préavis de six mois. Le bail comprend les réparations et l'assurance complètes, sous réserve d'un état des lieux concernant les premier et deuxième étages.
Le bail est soumis à une période de franchise de loyer de 12 mois expirant le 27 mars 2024. Le vendeur « complétera » le revenu au moyen d'un ajustement approprié sur le montant d'achèvement afin qu'un acheteur ne subisse pas de manque à gagner.
Le loyer annuel, conformément au bail, est de 65 000 £. Toutefois, pour la période du 27 mars 2024 au 26 mars 2028, il sera réduit à 40 625 £.
Ainsi, un investisseur bénéficiera d'un revenu initial de 40 625 £ par an, avec une augmentation minimale garantie à 65 000 £ par an en mars 2028.
Le bail bénéficie de révisions de loyer quinquennales à la hausse uniquement.
Engagement
Chopstix est le plus grand groupe de restauration rapide asiatique du Royaume-Uni. Fondée à Camden Market en 2002 par les entrepreneurs Sam Elia et Menashe Sadik, l'entreprise a fêté ses 20 ans l'année dernière et connaît actuellement une période d'expansion intense. Le groupe Chopstix compte plus de 100 établissements Chopstix, auxquels s'ajoutent 10 établissements sous le nom de Yangtze et 27 établissements sous la marque Chozen Noodle, acquise plus tôt cette année.
L'entreprise dispose d'un solide pipeline de nouveaux sites, à travers des modèles de propriété exploités par l'entreprise et des franchises, ayant déjà ouvert de nouveaux magasins à Bracknell et Brent Cross au cours du premier semestre de l'année et ayant récemment conclu des accords avec d'autres opérateurs QSR expérimentés, notamment Sparta Foods, Haven et Butlin's.
Le groupe prévoit d'ouvrir 30 nouveaux magasins cette année, créant ainsi près de 1 000 emplois. Cette expansion rapide a été alimentée par un chiffre d'affaires record : les ventes du système devraient dépasser 65 millions de livres sterling d'ici la fin de l'exercice 23 (23 avril 2023), soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à l'exercice 22. Le chiffre d'affaires devrait encore progresser en exercice 24, les ventes du système devant dépasser 90 millions de livres sterling au cours du prochain exercice (Source : What Franchise).
La société a annoncé un accord de franchise à long terme avec KK Foods SW (le locataire) dans le cadre du développement d'un pipeline de magasins dans le Sud-Ouest. KK Foods SW, qui possède déjà une expérience significative dans l'exploitation d'entreprises de restauration à service rapide (QSR), a ouvert son premier magasin Chopstix à Plymouth, enregistrant une première semaine de ventes record pour un site franchisé Chopstix, avec le lancement d'un deuxième site prévu à Portsmouth plus tard cette année. .
Pour plus d'informations visitez www.chopstixnoodles.co.uk.
Le garant du bail, Kernow Koffi Limited, a déclaré un actif net de 1 320 998 £ pour l'exercice se terminant le 31 août 2022.
T.V.A.
La propriété a été immatriculée à la TVA. Il est prévu que la vente sera traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de £375,000 (Trois cent soixante-quinze mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net effectif de 10.4%, s'élevant à une garantie 15.0% en mars 2028.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer le coût des recherches (1 500 £) et de l'enquête mesurée (690 £ + TVA) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer des frais de transaction de 1,01 TP4T du prix d'achat plus TVA.
Considérations d'investissement
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Une opportunité d'acquérir un investissement en centre ville ;
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La propriété est située au cœur du principal centre commercial de Plymouth ;
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Nouvelle location en mars 2023 ;
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Durée du bail de 15 ans ;
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Loué à un franchisé « Chopstix » établi – le plus grand groupe de restauration rapide asiatique du Royaume-Uni ;
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Un achat au prix demandé reflète un profil de rendement très attractif ;
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Taille de terrain intéressante pour un investisseur.
