השקעה במשרדים בפארק עסקים עם תשואה גבוהה

למכירה

אמנה פרטית

בית לארץ', מייפל ובוקיצה | פארק העסקים וודלנדס

| מילטון קיינס

| MK14 6EY

3,470,000

מבצעים באזור של

סיכום

השקעה הכוללת אשכול משרדים בתוך פארק עסקים בולט
ממוקם באחת הערים המחוברות ביותר מבחינה אסטרטגית בבריטניה
19,361 רגל מרובע / 1,799 מ"ר של מקום אירוח עם 134 מקומות חניה.
שורה של דיירים מגוון.
שוכר קיים חידש לאחרונה את חוזה השכירות שלו, דבר המעיד על מחויבותו לנכס.
שכר דירה שנתי כולל של חוזה 406,633 ליש"ט
ערבות שכר דירה להבטחת הכנסה למשקיע
מבצעים באזור של 3.47 מיליון ליש"ט, בכפוף לחוזה,
תשואה ראשונית נטו של 11.0%

מקום

פארק העסקים וודלנדס, לינפוד וודס, מילטון קיינס, MK14 6EY

מילטון קיינס היא אחת ממרכזי המסחר המקושרים ביותר בבריטניה מבחינה אסטרטגית, ומציעה גישה יוצאת דופן בכבישים, ברכבת ובאוויר. העיר ממוקמת כ-80 ק"מ מלונדון, 113 ק"מ מברמינגהאם ובאמצע הדרך בין אוקספורד לקיימברידג', ונהנית מקרבה מיידית לכביש המהיר M1 דרך צמתים 13 ו-14, המספקים קישורים מהירים מצפון לדרום וחיבורים קלים לרשת הכבישים המהירים הארצית הרחבה יותר, כולל כבישים M25, M6 ו-A5.

קישוריות הרכבת חזקה באותה מידה. מילטון קיינס סנטרל יושבת על קו החוף המערבי, ומספקת שירותים תכופים ומהירים ללונדון יוסטון תוך 30 דקות בלבד, כמו גם קווים ישירים לברמינגהם, מנצ'סטר, ליברפול וגלזגו. יעילות זו הופכת את העיר למרכז אטרקטיבי הן לפעילות עסקית אזורית והן לאומית. פרויקט East West Rail (EWR) הוא תוכנית תשתית גדולה שנועדה להקים מחדש קשר רכבת אסטרטגי לאורך קשת אוקספורד-קיימברידג'. השלב הראשון של פרויקט זה נמצא בעיצומו, וכאשר יושלם, תוכנית תחבורה טרנספורמטיבית זו תפתח צמיחה ברחבי האזור ותשפר באופן דרמטי את נסיעות הרכבת חוצות הארצות במרכז אנגליה.

לנסיעות בינלאומיות, מילטון קיינס נגישה על ידי מספר שדות תעופה מרכזיים. נמל התעופה לונדון לוטון נמצא במרחק של קצת יותר מחצי שעה נסיעה, ומציע קשרים נרחבים לאירופה ולעולם. נמל התעופה לונדון הית'רו, נמל התעופה ברמינגהאם ולונדון סטנסטד נגישים כולם בקלות, ומעניקים לעסקים מבחר של שערים בינלאומיים במרחק נגיעה נוח.

מילטון קיינס היא אחת מכלכלות הערים הגדולות ביותר בממלכה המאוחדת, ומייצרת מעל 16.7 מיליארד ליש"ט (GVA). מילטון קיינס, בית ל-12,400 עסקים (2024) לנפש, היא בעלת אחד ממלאי העסקים הגבוהים ביותר במדינה. זוהי אחת הערים הצומחות ביותר בבריטניה, עם תוכניות ליותר מ-50,000 מקומות עבודה חדשים עד 2050. מאגר הכישרונות במילטון קיינס גדל עוד יותר הודות לנוכחותם של מוסדות להשכלה גבוהה כמו אוניברסיטת קראנפילד והאוניברסיטה הפתוחה, אחת האוניברסיטאות הגדולות באירופה, וחדשנית מובילה בתחום הלמידה הדיגיטלית והטכנולוגיה החינוכית. העיר היא ביתם של חברות גלובליות רבות, כמו קבוצת רד בול מרוצי פורמולה 1.

מַצָב

פארק העסקים וודלנדס נמצא כ-1.9 ק"מ (1.2 מייל) צפונית-מערבית למרכז מילטון קיינס באזור לינפורד ווד. פארק העסקים מוגש היטב מבחינת תקשורת כבישים, בהיותו ממוקם בצומת הכבישים הראשיים A422 ו-B4034. צומת 14 של כביש M1 ממוקם כ-6.4 ק"מ (4 מייל) דרום-מזרחית וכביש A5 נמצא כ-2.4 ק"מ (1.5 מייל) מערבה.

הנכס נהנה ממיקום צמוד למסעדת מקדונלד'ס וקוסטה קפה דרייב ת'רו, עם דיירים אחרים בסביבה, כולל BP Chargemaster ו-Talk Talk.

הפארק תופס מקום בולט בפינה, ונגיש דרך רחוב סקסון.

פארק העסקים וודלנדס היה מיקום העסקים הראשון של מילטון קיינס מחוץ לעיר. האתר, שפותח במקור בשנת 1986 עבור מכון התקנים הבריטי, התפתח והתגוון וכיום הוא בית למגוון שוכרים.

תיאור

אשכול המשרדים המהווה את ההשקעה ממוקם בקצה הצפון-מזרחי של פארק העסקים הכולל את לארץ' האוס, אלם האוס ומייפל האוס, שהם בנייני משרדים מודרניים ועצמאיים שנבנו בשנת 2006, המספקים דיור מהקומה הקרקעית ועד לקומה השנייה.

האשכול מספק 134 מקומות חניה.

חלק מאשכול זה כולל את בית וייט קלארק שנמכר בשנת 2008, כולל הזכות להשתמש ב-76 מקומות חניה.

הפארק כולל גם קבוצת משרדים שנבנו בשנות ה-80 בקצה הדרום-מערבי של האתר (בית ביץ', בית אש, בית ווילו, בית בירץ' ובית ארז). משרדים אלה נמכרו באמצעות חכירה ל-999 שנים (חזקה חופשית וירטואלית).

מגרש A נמכר לחברת VUR Village Properties Limited (וילג' מלונות), שקיבלה היתר בנייה בשנת 2019 למלון בן שש קומות בשטח כולל של 83,000 רגל רבוע.

מגרשים B ו-C נמכרו לחברת Tungsten Properties, אשר קיבלה אישור בנייה לשני מחסנים חדשים לתעשייה ולוגיסטיקה. שטח היחידות יהיה כ-20,000 רגל רבוע וכ-45,000 רגל רבוע, עם מרזבים בגובה 10 מטרים, חצרות עצמאיות ומאובטחות ומשרדים מאובזרים במלואם. Tungsten נמצאת כעת בתהליך של גיוס מימון לפרויקט. www.tungsten.uk.com/miltonkeynes.

אנא עיינו בתוכנית האתר המסומנת ובתמונות המסבירות את מתווה הפארק. בעוד שההשקעה המניבה היא המשרדים לארץ' האוס, אלם האוס ומייפל האוס, המשקיע ירכוש את הבעלות המלאה על כל פארק העסקים וודלנדס.

דִיוּר

הנכס מספק את אפשרויות הלינה הבאות:

דִיוּר	שטח (רגל מרובע)	שטח (מ"ר)
בית לארץ'
קומת קרקע	3,922	364.36
קומה ראשונה	4,089	379.88
קומה שנייה	4,020	373.47
סה"כ	12,031	1,117.71

בית מייפל	3,692	343

בית אלם
קומת קרקע	1,124	104.42
קומה ראשונה	1,256	116.69
קומה שנייה	1,285	119.38
סה"כ	3,665	340.49

סה"כ (לא כולל)	19,361	1798.7

קְבִיעוּת

בעלות חופשית. שימו לב כי המשקיע יקבל את הבעלות החופשית על כל פארק העסקים, למרות שהמגרשים השונים נמכרו בחכירות ארוכות טווח.

שכירות

הנכס מייצר הכנסה ברוטו שוטפת של 406,633 ליש"ט לשנה, בהתאם ללוח השכירות הזמין להורדה.

הערה: מהנדסי MBA Consulting יפנו את מקום מגוריהם; הסכם שכירות כרצונם קיים מאז פקיעת חוזה השכירות של השוכר, הניתן לביטול על ידי בעל הבית של השוכר.

חברת Nexus Business Solutions הרחיבה לאחרונה את תקופת העסקתה על ידי חתימה על חוזה שכירות חדש החל ממרץ 2026. אנא עיינו בלוח הזמנים של השכירות לפרטים נוספים.

אֲתַר

שטחי המשרדים הקיימים משתרעים על פני שטחי האתר המשוערים הבאים:

שטח האתר*

2.07 דונם

0.84 דונם

*שימו לב שזה כולל את המשרד שנמכר, בית וייט קלארק, ששטחו 0.15 אקרים / 0.06 דונם.

הערכת אתר שנערכה על ידי Argyll Environmental באוגוסט 2015, למרות שעדכנה, מספקת ביטחון שאין בעיות באתר, ומסקנתה היא: "רמת הסיכון הקשורה למידע שנחשף בדוח Sitecheck הנלווה:

1) לא סביר שתהיה לכך השפעה שלילית על ערך הנכס, ו-

2) אינו כזה שיאפשר להגדיר את הנכס כ"קרקע מזוהמת" כמשמעותה בחלק 2א' של חוק הגנת הסביבה משנת 1990.

עותק של הדוח זמין להורדה.

תשלום עבור שירות

עותקים של חשבונות דמי השירות והתקציב זמינים להורדה דרך חדר הנתונים.

פרשנות שוק וערכי שכירות

מבירורים שערכנו, מגזר הנדל"ן המסחרי במילטון קיינס נותר איתן עם ביקוש טוב למשרדים מצד עסקים מקומיים ועסקים מרוחקים יותר. במהלך 2025, מחירי השכירות למשרדים יוקרתיים עמדו על 35 ליש"ט למטר רבוע, כאשר משרדים בפארקי עסקים צפויים לעלות על 25 ליש"ט למטר רבוע. בנייני משרדים רבים הוסבו למגורים, דבר שנראה כי סייע לשמור על רמות השכירות למשרדים.

אנו מציעים ערכי שכירות בפארק העסקים וודלנדס עבור משרדים בסדר גודל של 21.50 ליש"ט למטר רבוע. חידוש חוזה השכירות האחרון על ידי קבוצת פתרונות עסקיים של נקסוס היה מעט נמוך מרמת שכירות זו אך משקף את התפוסה הקיימת של החברה.

בריתות

אנא עיינו בנספח האמנה המפרט מידע על השוכרים. מומלץ כי זרם ההכנסה המגוון מספק הכנסה בטוחה כוללת למשקיע.

EPC

תעודות הביצועים האנרגטיים הן כדלקמן:

יחידה	דירוג EPC	בתוקף עד
בית לארץ'	C66	25 בינואר 2032

בית מייפל	ב26	24 בנובמבר 2032

בית אלם
קומת קרקע	B44	5 באפריל 2032
קומה ראשונה	C55	13 באוגוסט 2029
קומה שנייה	ב29	28 בנובמבר 2033

ערך ניתן לדירוג

לפי אתר האינטרנט של VOA, ערכי האגרה הנדרשים הם כדלקמן:

בית לארץ'	£77,000

בית מייפל	£44,000

בית אלם
קומת קרקע	£16,750
קומה ראשונה	£18,750

מכפיל הארנונה העסקית הוא 55.5 פני עבור ערך חייב בארנונה של 51,000 ליש"ט ומעלה ו-49.9 פני עבור ערך חייב בארנונה מתחת ל-51,000 ליש"ט.

מס ערך מוסף

הנכס רשום במע"מ. צפוי כי המכירה תטופל כהעברת עסק חי (TOGC).

כּוֹתֶרֶת

מסירה מיום 27 ביולי 1992, ושטר שינוי והחלפה מיום 1 באוקטובר 1998 (בין הוועדה לערים החדשות לבין מכון התקנים הבריטי) קבעו אמנה לפיה פארק העסקים וודלנדס ישמש כמשרדים, אשר כעת נהנותם מועברת לסוכנות הום קהילות (הסוחרת בשם הומס אנגליה). עם זאת, שטר שחרור מיום 10 ביוני 2022 (מ-Homes England) קבע תיקון שיאפשר שימוש במלון תמורת תשלום של 100,000 ליש"ט. שטר שינוי והסכם מיום 13 בפברואר 2024 (מ-Homes England) מאפשרים שימוש במשרדים, תעשייה קלה, תעשייה כללית ואחסון בחלקות B ו-C, תמורת תשלום של 40,000 ליש"ט.

בעוד שהגבלת השימוש עדיין קיימת ביחס לנכס הנדון, רוכש יוכל להרחיב את השימושים במידת הצורך על ידי התקשרות עם Homes England.

לטובת VUR Properties (בעל אתר המלון), שאר פארק העסקים של וודלנדס לא יוכל לשמש למטרות הבאות:

כמלון עם בית קפה נלווה ו/או מתקן בריאות וכושר נלווה;
כבית קפה פתוח וזמין לשימוש הציבור המבקרים;
כמסעדה/ביסטרו עם שירות מלא, הפתוחה וזמינה לשימוש הציבור המבקרים;
כפאב/בר יין הפתוח וזמין לשימוש הציבור המבקרים;
כסוויטת בריאות וכושר מלאה (כולל ספא בריאות) הפתוחה וזמינה לשימוש הציבור המבקרים; או
כמועדון עסקים הפתוח וזמין לשימוש הציבור המבקרים;

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות באזור של 3.47 מיליון ליש"ט (שלושה מיליון, ארבע מאות ושבעים אלף פאונד), בכפוף לחוזה.

רכישה במחיר המבוקש מייצגת תשואה ראשונית נטו של 11.0% תוך התחשבות בעלויות רכישה של 6.5%.

אחריות הספק:

המוכר יספק ערבות לשלוש שנים של שכר דירה, ארנונה ודמי שירות במקרה ש-MBA יפנה את מקום מגוריו במהלך שלוש השנים שלאחר רכישת ההשקעה.

סוכני השכרה שימונו לפעול במשותף מטעם הקונה והמוכר;
שוכר מקובל יהיה ישות עם רווחים לפני מס פי שלושה משכר הדירה, או נכסים נטו פי עשרה משכר הדירה, ערבות מתאימה של חברת אם, או פיקדון של 12 חודשים לשכירות;
כהשקעה ברצפה או בשכירות, סכום יחסי מהערבות ישוחרר.
לרוכש תהיה האפשרות לקבל שוכר שאינו עומד במבחן ההתחייבות;
אם רוכש יסרב להשכיר את הנכס לשוכר מתאים, ערבות השכירות תפחת ביחס למקום המדובר;
אם שוכר דורש תקופת שכירות ארוכה מתקופת האחריות, הדבר יתקבל בקנה אחד;
הוצאות הון בהשגת השכרות יחולו על הרוכש; תביעות רעיעה נגד MBA יועברו לידי הרוכש;
במידה והקונה משכיר את הנכס עקב הוצאה הונית, למוכר תהיה האפשרות לעמוד בעלות ההון על מנת לאפשר את המשך ההשכרה.