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Hébergement
Les mesures de la propriété ont été réalisées par BKR Floor Plans et présentent les surfaces intérieures nettes suivantes :
| Hébergement | pieds carrés | M² | ||
| Détail | Sous-sol | 989 | 91.88 | |
| Rez-de-chaussée | Zone A | 389 | 36.14 | |
| ZoneB | 394 | 36.6 | ||
| ZoneC | 159 | 14.77 | ||
| Total | 942 | 87.51 | ||
| Des bureaux | Premier étage | 996 | 92.53 | |
| Deuxième étage | 783 | 72.74 | ||
| Total | 3,710 | 344.66 | ||
Les plans et le relevé topographique BKR sont disponibles dans la salle de données. Il est conseillé aux acquéreurs potentiels de vérifier les surfaces habitables avant de soumettre une offre.
Mandat
La propriété est détenue en pleine propriété.
Locations
Le bien est loué conformément aux conditions ci-dessous, offrant une durée moyenne pondérée restante du bail (WAULT) de 9,58 ans jusqu'à l'expiration et de 4,58 ans jusqu'aux options de rupture.
Rez-de-chaussée et sous-sol, 1 Bell Street, Reigate, Surrey, RH2 7AA
Le bail est conclu avec K & Z Group Limited (n° d'entreprise 13532780), les obligations du locataire étant garanties par K & Z Holdings Limited (n° d'entreprise 11205119). Il est conclu pour une durée de 10 ans, du 29 avril 2026 au 28 avril 2036, avec une obligation de réparation et d'assurance complète, moyennant une participation aux charges locatives.
Le bail est soumis à une option de résiliation du locataire exerçable le 28 avril 2031.
Le loyer de passage actuel est 54 500 £ par an. Une révision des loyers à la hausse seulement aura lieu le 29 avril 2031, liée à l'indice des prix de détail (RPI), sous réserve d'une limite de 1% par an et d'un plafond de 3% par an, capitalisés annuellement.
Le bail est conclu dans le cadre de la loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires (telle que modifiée).
Premier et deuxième étages, Bank Chambers, 2 Church Street, Reigate, Surrey, RH2 0AN
Loué à AB Air Refrigeration Contracting Limited (n° d'entreprise 07407919). Le bail est conclu pour une durée de 10 ans, du 28 avril 2026 au 27 avril 2036, avec des conditions de réparation et d'assurance complètes moyennant une participation aux charges.
Le bail est soumis à une option de résiliation du locataire exerçable le 28 avril 2031.
Le loyer de passage actuel est 36 000 £ par an. Une révision des loyers à la hausse seulement aura lieu le 29 avril 2031, liée à l'indice des prix de détail (RPI), sous réserve d'une limite de 1% par an et d'un plafond de 3% par an, capitalisés annuellement.
Le bail est conclu en dehors du cadre de la loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires (telle que modifiée).
Le deuxième étage est actuellement sous-loué à Aptus Technology Limited du 24 avril 2026 au 28 avril 2031 pour un loyer annuel de 15 750 £.
Le loyer annuel total actuel s'élève à 90 500 £.
Pactes
K & Z Group Limited (locataire) est une filiale à 100 % de K & Z Holdings Limited (garant), un opérateur de franchise multi-unités familial établi, avec une histoire commerciale s'étendant sur près de deux décennies à travers les marques KFC et Pret A Manger.
K & Z Holdings exploite des restaurants franchisés KFC depuis la fin des années 1980 et a été sélectionné par Pret A Manger comme l'un de ses premiers partenaires franchisés au Royaume-Uni en 2021/2022, avec un portefeuille de boutiques Pret dans le sud et le sud-est de l'Angleterre transféré au groupe au printemps 2022.
Nous comprenons que le groupe exploite actuellement 12 magasins Pret A Manger répartis dans sept comtés et 13 restaurants KFC sur la côte sud et dans le sud de Londres, K & Z Group Limited agissant comme entité opérationnelle pour les opérations de franchise Pret A Manger.
Le groupe K & Z a communiqué les chiffres suivants :
| 31 mars 2026 | 31 mars 2025 | 31 mars 2024 | |
| Chiffre d'affaires | £13,016,301 | £12,693,571 | £8,301,904 |
| Bénéfice/Perte avant impôt | -£14,863 | -£220,448 | £73,595 |
| Déficit total | £470,977 | £461,096 | £280,737 |
La société K & Z Holdings Limited a communiqué les chiffres suivants :
| 31 mars 2026 | 31 mars 2025 | 31 mars 2024 | |
| Chiffre d'affaires | £30,544,351 | £28,110,620 | £22,378,884 |
| Bénéfice/Perte avant impôt | £354,314 | £157,702 | -£318,051 |
| Capitaux propres / Déficit total | £366,881 | £76,180 | -£77,511 |
Nous comprenons qu'AB Air Refrigeration Contracting Limited (n° de société 07407919) est une entreprise spécialisée dans les travaux de réfrigération et de climatisation, établie depuis octobre 2010 et qui, selon nos informations, opère depuis ces locaux depuis une période considérable.
L'entreprise a communiqué les chiffres suivants :
| 31 octobre 2025 | 31 octobre 2024 | 31 octobre 2023 | |
| Chiffre d'affaires | £38,585,242 | £26,643,150 | £29,811,704 |
| Bénéfice/Perte avant impôt | £3,552,760 | £1,483,553 | £2,277,584 |
| Fonds des actionnaires | £5,427,932 | £2,664,264 | £2,055,745 |
Frais de service
| K & Z Group Limited | Rez-de-chaussée et sous-sol, 1 rue Bell | £2,950 |
| AB Air Refrigeration Contracting Limited | Premier et deuxième étages, Bank Chambers, 2 Church Street | £2,986 |
| Total | £5,936 |
In 2025, roof repairs and partial external decoration were carried out on the building which resulted in a one-off service charge shortfall. Copies of the service charge accounts and budget are available to download via the data room which demonstrate usual costs for the property will not create a service charge shortfall.
Valeurs imposables
Selon le service d'évaluation foncière, la valeur locative du bien est la suivante :
| Rez-de-chaussée et sous-sol, 1 Bell Street, Reigate RH2 7AA | £39,750 |
| Premier étage, 2 Church Street, Reigate RH2 0AN | £14,500 |
| Deuxième étage, 2 Church Street, Reigate RH2 0AN | £10,500 |
| Total | £64,750 |
Le coefficient multiplicateur du taux d'imposition des entreprises est de 49,9 pence.
Conversion résidentielle
Le conseil municipal de Reigate & Banstead a déjà accordé un permis de construire pour l'extension du bâtiment et la transformation des bureaux du premier et du deuxième étage en appartements. Ce projet représente une opportunité de valorisation pour un futur acquéreur et offre une nouvelle vocation intéressante aux bureaux existants.
Vous trouverez de plus amples informations sur le portail de planification du conseil municipal de Reigate & Banstead. ici.
CPE
Le bâtiment possède un classement énergétique D-92.
T.V.A.
Le bien est soumis à la TVA. En conséquence, il est prévu que l'opération soit traitée comme un transfert d'entreprise en activité (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de £1,140,000 (Un million cent quarante mille livres sterling), sous réserve de contrat.
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net de 7.50%, après prise en compte des frais d'acquisition standard d'environ 5,90%
Des frais de transaction de 1,0% du prix d'achat plus la TVA seront à la charge de l'acheteur.
L'acheteur se verra refacturer les coûts des recherches et des rapports fournis dans la salle de données.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement de premier plan en centre-ville, à Reigate, dans le Surrey, avec un rendement initial net attractif de 7,50% ;
L'immeuble est loué dans son intégralité à deux locataires, générant un loyer annuel cumulé de 90 500 £, les deux baux courant jusqu'au 27 avril 2036 ;
Le local commercial du rez-de-chaussée et du sous-sol est exploité sous franchise Pret A Manger par K & Z Group Limited, un opérateur de franchise multi-unités établi possédant un portefeuille de 12 magasins Pret A Manger et 13 restaurants KFC dans le sud et le sud-est de l'Angleterre ;
Les bureaux situés à l'étage supérieur sont occupés par AB Air Refrigeration Contracting Limited, un occupant de longue date de l'immeuble dont le nouveau bail représente un renouvellement et une continuation d'une présence commerciale étendue à Bank Chambers ;
Des contributions fixes de charges de service indexées sur l'IPC, d'un montant total de 5 935,50 £ par an, permettent au propriétaire foncier de recouvrer une partie de ses coûts en fonction de l'inflation pendant la durée du bail ;
L’autorisation d’urbanisme accordée par le conseil municipal de Reigate & Banstead pour la conversion des bureaux du premier et du deuxième étage en quatre appartements résidentiels offre à l’acquéreur une réelle possibilité à moyen terme concernant les logements situés aux étages supérieurs ;
Les options de résiliation mutuelle et les révisions de loyer du 27 avril 2031 offrent de nouvelles opportunités de gestion active des actifs, notamment la renégociation des baux, le réajustement des revenus ou le repositionnement des étages supérieurs.
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