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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet folgende Netto-Innenflächen:
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter | ||
| Einzelhandel | Keller | 989 | 91.88 | |
| Erdgeschoss | Zone A | 389 | 36.14 | |
| Zone B | 394 | 36.6 | ||
| Zone C | 159 | 14.77 | ||
| Zwischensumme | 942 | 87.51 | ||
| Büros | Erste Stock | 996 | 92.53 | |
| Zweiter Stock | 783 | 72.74 | ||
| Gesamt | 3,710 | 344.66 | ||
Grundrisse und das vom BKR vermessene Gutachten sind im Datenraum verfügbar. Kaufinteressenten wird empfohlen, sich vor Abgabe eines Angebots von den Wohnflächen zu überzeugen.
Amtszeit
Das Grundstück ist Eigentum.
Mietverhältnisse
Die Immobilie wird gemäß den nachstehenden Bedingungen vermietet, was zu einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit des Mietvertrags (WAULT) von 9,58 Jahren bis zum Ablauf und 4,58 Jahren bis zum Eintreten der Ausstiegsoptionen führt.
Erdgeschoss und Untergeschoss, 1 Bell Street, Reigate, Surrey, RH2 7AA
Vermietet an die K & Z Group Limited (Firmennr. 13532780), wobei die Verpflichtungen des Mieters von der K & Z Holdings Limited (Firmennr. 11205119) garantiert werden. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren vom 29. April 2026 bis zum 28. April 2036 und beinhaltet die faktische vollständige Instandhaltungs- und Versicherungspflicht des Mieters im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung.
Der Mietvertrag unterliegt einer vom Mieter am 28. April 2031 auszuübenden Kündigungsoption.
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 54.500 £ pro Jahr. Am 29. April 2031 erfolgt eine Mietanpassung, die ausschließlich nach oben erfolgt und an den Einzelhandelspreisindex (RPI) gekoppelt ist. Die Anpassung unterliegt einer Untergrenze von 11 TP4T pro Jahr und einer Obergrenze von 31 TP4T pro Jahr, die jährlich verzinst wird.
Der Mietvertrag wird gemäß dem Landlord & Tenant Act 1954 (in der jeweils gültigen Fassung) abgeschlossen.
Erstes und zweites Obergeschoss, Bank Chambers, 2 Church Street, Reigate, Surrey, RH2 0AN
Vermietet an AB Air Refrigeration Contracting Limited (Firmennr. 07407919). Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren vom 28. April 2026 bis zum 27. April 2036 und beinhaltet die faktische vollständige Instandhaltungs- und Versicherungspflicht durch einen Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Der Mietvertrag unterliegt einer vom Mieter am 28. April 2031 auszuübenden Kündigungsoption.
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 36.000 £ pro Jahr. Am 29. April 2031 erfolgt eine Mietanpassung, die ausschließlich nach oben erfolgt und an den Einzelhandelspreisindex (RPI) gekoppelt ist. Die Anpassung unterliegt einer Untergrenze von 11 TP4T pro Jahr und einer Obergrenze von 31 TP4T pro Jahr, die jährlich verzinst wird.
Der Mietvertrag wurde außerhalb des Landlord & Tenant Act 1954 (in der geänderten Fassung) abgeschlossen.
Das zweite Obergeschoss ist derzeit vom 24. April 2026 bis zum 28. April 2031 an Aptus Technology Limited zu einer jährlichen Miete von 15.750 £ untervermietet.
Die gesamten laufenden Mieteinnahmen betragen derzeit 90.500 £ pro Jahr.
Bündnisse
Die K & Z Group Limited (Mieterin) ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der K & Z Holdings Limited (Garantin), einem etablierten, familiengeführten Franchise-Unternehmen mit mehreren Standorten, das seit fast zwei Jahrzehnten unter den Marken KFC und Pret A Manger tätig ist.
K & Z Holdings betreibt seit Ende der 1980er Jahre KFC-Franchise-Restaurants und wurde 2021/2022 von Pret A Manger als einer der ersten britischen Franchisepartner ausgewählt. Im Frühjahr 2022 wurde ein Portfolio von Pret-Filialen in Süd- und Südostengland an die Gruppe übertragen.
Nach unserem Kenntnisstand betreibt die Gruppe derzeit 12 Pret A Manger-Filialen in sieben Grafschaften und 13 KFC-Restaurants an der Südküste und in Süd-London, wobei die K & Z Group Limited als operative Gesellschaft für die Pret A Manger-Franchisebetriebe fungiert.
Die K & Z Group Limited hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. März 2026 | 31. März 2025 | 31. März 2024 | |
| Umsatz | £13,016,301 | £12,693,571 | £8,301,904 |
| Gewinn/Verlust vor Steuern | -£14,863 | -£220,448 | £73,595 |
| Gesamtdefizit | £470,977 | £461,096 | £280,737 |
K & Z Holdings Limited hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. März 2026 | 31. März 2025 | 31. März 2024 | |
| Umsatz | £30,544,351 | £28,110,620 | £22,378,884 |
| Gewinn/Verlust vor Steuern | £354,314 | £157,702 | -£318,051 |
| Eigenkapital / Fehlbetrag | £366,881 | £76,180 | -£77,511 |
Uns ist bekannt, dass AB Air Refrigeration Contracting Limited (Firmennummer 07407919) ein auf Kälte- und Klimatechnik spezialisiertes Unternehmen ist, das seit Oktober 2010 besteht und bereits seit geraumer Zeit von diesen Räumlichkeiten aus operiert.
Das Unternehmen hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Oktober 2025 | 31. Oktober 2024 | 31. Oktober 2023 | |
| Umsatz | £38,585,242 | £26,643,150 | £29,811,704 |
| Gewinn/Verlust vor Steuern | £3,552,760 | £1,483,553 | £2,277,584 |
| Eigenkapital | £5,427,932 | £2,664,264 | £2,055,745 |
Servicegebühr
| K & Z Group Limited | Erdgeschoss und Untergeschoss, Bell Street 1 | £2,950 |
| AB Air Refrigeration Contracting Limited | Erstes und zweites Obergeschoss, Bank Chambers, 2 Church Street | £2,986 |
| Gesamt | £5,936 |
Im Jahr 2025 wurden am Gebäude Dachreparaturen und teilweise Fassadenrenovierungen durchgeführt, was zu einer einmaligen Unterdeckung bei den Betriebskosten führte. Kopien der Betriebskostenabrechnungen und des Budgets stehen im Datenraum zum Download bereit und belegen, dass die üblichen Kosten für das Objekt keine Unterdeckung bei den Betriebskosten verursachen werden.
Bemessungswerte
Laut Bewertungsamt beträgt der Einheitswert der Immobilie Folgendes:
| Erdgeschoss und Untergeschoss, 1 Bell Street, Reigate RH2 7AA | £39,750 |
| Erster Stock, Church Street 2, Reigate RH2 0AN | £14,500 |
| Zweiter Stock, Church Street 2, Reigate RH2 0AN | £10,500 |
| Gesamt | £64,750 |
Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence.
Umwandlung in Wohnraum
Die Baugenehmigung für eine Erweiterung des Gebäudes und den Umbau der Büroräume im ersten und zweiten Obergeschoss zu Wohnungen wurde bereits vom Reigate & Banstead Borough Council erteilt. Dies stellt eine Wertsteigerungsmöglichkeit für den zukünftigen Käufer dar und bietet eine sinnvolle alternative Nutzung der bestehenden Büroflächen.
Weitere Informationen finden Sie im Planungsportal des Reigate & Banstead Borough Council. Hier.
EPÜ
Das Objekt hat eine Energieeffizienzklasse von D-92.
MwSt
Die Immobilie ist mehrwertsteuerpflichtig. Dementsprechend wird davon ausgegangen, dass die Transaktion als Übertragung eines laufenden Unternehmens (Transfer of a Going Concern, TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen £1,140,000 (Eine Million einhundertvierzigtausend Pfund), vorbehaltlich des Vertragsabschlusses.
Ein Kauf zum geforderten Preis entspricht einer anfänglichen Nettorendite von 7.50%, nach Berücksichtigung der üblichen Käuferkosten von ca. 5,90%
Eine Transaktionsgebühr in Höhe von 1,0% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer ist vom Käufer zu entrichten.
Dem Käufer werden die Kosten für Recherchen und Berichte aus dem Datenraum in Rechnung gestellt.
Überlegungen zur Investition
Einzelhandelsinvestition mit separaten Büros darüber in der wohlhabenden Pendlerstadt Reigate
Herausragendes Eckgebäude in Eigenbesitz mit einer Gesamtfläche von 3.710 Quadratfuß.
Erstklassige Lage innerhalb von 400 m vom Bahnhof Reigate entfernt
Einzelhandelsfläche unter dem Namen Pret A Manger mit darüberliegenden, separaten Büroräumen, vermietet an einen langjährigen Mieter
Beide Mieter unterzeichneten im April 2026 neue Mietverträge.
Gesamtmieteinnahmen £90.500 pro Jahr
Beide Mietverträge profitieren von an den Einzelhandelspreisindex gekoppelten Mietanpassungen.
Die Ladenfläche ist an einen Betreiber mehrerer Franchise-Filialen vermietet und war einer der ersten britischen Franchise-Partner von Pret A Manger.
Zukünftiges Potenzial zur Umwandlung der oberen Stockwerke in Wohnraum
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Datenraum
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