דִיוּר
הנכס נמדד על ידי Trueplan ומספק את הלינה הבאה:
קמעונאות (NIA) | ||
קומת קרקע | 63.6 מ"ר | 684 רגל רבוע |
מרתף | 70.8 מ"ר | 762 רגל רבוע |
סה"כ קמעונאות | 136.0 מ"ר | 1,446 רגל רבוע |
מגורים (GIA) | ||
קומת קרקע | 21.5 מ"ר | 231 רגל רבוע |
קומה ראשונה | 94.3 מ"ר | 1,015 רגל רבוע |
קומה שנייה | 51.9 מ"ר | 558 רגל רבוע |
מגורים סך הכל | 167.7 מ"ר | 1,804 רגל רבוע |
מוסך / חנויות | 56.1 מ"ר | 603 רגל רבוע |
עותק של הסקר הנמדד זמין להורדה.
ערך ניתן לדירוג
לפי אתר האינטרנט של משרד ההערכה, הערך החייב של החנות הוא 48,000 ליש"ט. מכפיל הארנונה העסקית הוא 49.9 פני. עם זאת, חל פטור מארנונה על נכסים רשומים, כך שאין ארנונה בתשלום כרגע.
קְבִיעוּת
זְכוּת חֲכִּירָה.
שכירות
הנכס מושכר מספר פעמים לשלושה שוכרים, מה שמניב הכנסה נטו כוללת של 58,400 ליש"ט לשנה.
ההכנסה מתחלקת כך:
קמעונאות | 51% |
מגורים | 26% |
חניון | 23% |
נא לעיין בסיכום שלהלן ובלוח השכירות הזמין להורדה.
קמעונאות
קומת הקרקע והמרתף מושכרים סיגריות אלקטרוניות מוגבלת (הסוחרת בשם Vape Shop), בחוזה שכירות תיקון וביטוח מלאים לתקופה של 10 שנים החל מ-13 במאי 2024 ועד לפקיעת התוקף ב-12 במאי 2034. קיימת אופציית שחרור לשוכר ב-12 במאי 2029, בכפוף להודעה מראש של שישה חודשים. שכר הדירה העובר הוא 30,000 ליש"ט לשנה. חוזה השכירות נהנה מבדיקת שכר דירה כלפי מעלה בלבד ב-13 במאי 2029.
השוכר נמצא בנכס משנת 2019 וחתם על חוזה שכירות חדש במאי 2024, מה שמדגים את מחויבותו למיקום זה. שכר הדירה היה בעבר 40,000 ליש"ט לשנה ולכן שודרג.
מגורים
דירת המגורים הדו-מפלסית בקומה הראשונה והשנייה מושכרת בשכירות קצרת טווח מובטחת (AST) לתקופה של 12 חודשים החל מ-29 ביוני 2024 ועד לפקיעת תוקפה ב-28 ביוני 2025, במחיר של 1,250 ליש"ט לחודש קלנדרי.15,000 פאונד לשנה). מקום חניה אחד כלול.
חניון
ניתן להכניס 15 מקומות בחניון האחורי NCP Commercial Services Limited במסגרת הסכם חניה לתקופה של 12 חודשים מה-1 בנובמבר 2023. לאחר מכן, ההסכם יוארך אוטומטית מחודש לחודש עד לסיומו על ידי מי מהצדדים.
שכר הדירה ברוטו הוא 19,000 ליש"ט לשנה. בהתאם להסכם, המשכיר משלם את הארנונה. לכן, לאחר ניכוי הארנונה, ההכנסה נטו היא 13,400 פאונד לשנה.
NCP הביעה עניין בחידוש ההסכם. בנוסף, בעל הבית קיבל הצעה ממפעיל חניה ארצי אחר שהציע חוזה שכירות ל-4 שנים, בכפוף לאופציית ביטול בשנה השנייה, עם שכר דירה ברוטו מוגדל של 21,500 ליש"ט לשנה.
לפיכך, משקיע ייהנה מהכנסה כוללת של 58,400 ליש"ט לשנה עולה ל-60,900 ליש"ט לשנה אם הצעת החניה החדשה תתקבל.
תשלום עבור שירות
בהתאם לחוזה השכירות התעסוקתי שלהם נדרש השוכר הקמעונאי לתרום לדמי השירות. ניתן להוריד את פרטי דמי השירות.
בהתחשב בכך שהנכס שופץ באופן מקיף בשנת 2017 והוחזק היטב, ההוצאות היו מינימליות.
ברית
לשנה שהסתיימה ב-31 בדצמבר 2023, חברת סיגריות אלקטרוניות בע"מ (הסוחרת כחנות אידוי) דיווחה על נכסים נטו של 759,846 ליש"ט.
Vape Shop, שהוקמה בשנת 2014, היא חנות מקוונת ובחנות המספקת מוצרי vape איכותיים במחירים נמוכים יומיומיים. עם 13 חנויות ברחבי בריטניה, Vape Shop היא חברה רשמית ב- UK Vaping Industry Association (UKVIA) שהיא גוף הסחר הגדול ביותר בבריטניה המייצג את מגזר האיידוי. למידע נוסף בקר www.vapeshop.co.uk.
NCP היא מפעילת החניונים מספר אחת בבריטניה, אשר משתרעת על פני כל בריטניה עם למעלה מ-200,000 מקומות חניה ביותר מ-800 אתרים. בעלת השליטה הסופית ב-NCP Commercial Services Limited היא Park24, חברה יפנית הפועלת בשבע מדינות ונסחרת בבורסת טוקיו.
פוטנציאל פיתוח
הנכס משתרע על כ-0.19 דונם ונהנה מכיסוי אתר נמוך של 25%.
כפי שמוצג מצילומי האוויר, ישנו שטח חניה משמעותי למכוניות מאחור בהיקף כולל של כ-381 מ"ר (4,100 רגל מ"ר). הנכס מציע פוטנציאל להרחבה ופיתוח באתר אחורי זה, בכפוף לקבלת ההסכמות התכנוניות הנדרשות.
בנוסף, שטחי האחסון והמוסך בחלקו האחורי של הבניין מספקים פוטנציאל פיתוח נוסף, בכפוף לתכנון. הצעה לתכנית מגורים הוגשה בעבר והיא זמינה לצפייה בחדר הנתונים.
מס ערך מוסף
הנכס נבחר במס וצפוי שהמכירה תטופל כאל העברה של חשש מתמשך (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש דמות של £650,000 (שש מאות וחמישים אלף פאונד), בכפוף לחוזה, עבור ריבית החזקה.
הקצאת תשואת השקעה של 9.0% שוויו של מתחם הקמעונאות והחניון הוא 468,000 ליש"ט, מה שמותיר ערך של 182,000 ליש"ט ביחס לאלמנט המגורים.
הדירה הדו-מפלסית הוערכה על ידי סוכנים מקומיים בסכום של 230,000 ליש"ט, ולכן בשווי מוערך של 182,000 ליש"ט היא בהנחה משמעותית משווי הבעלות הפנוי.
התשואה הכוללת המעורבת היא 9.0% (דוחה).
שימו לב כי רוכש יחויב מחדש בעלות החיפושים (846.11 ליש"ט) המסופקים בחדר הנתונים.
לידיעתך, רוכש יחויב בעמלת עסקה בסך 1.0% ממחיר הרכישה + מע"מ.
שיקולי השקעה
- הזדמנות לרכוש השקעה בדרום מזרח, מעורבת;
- הנכס שוכן במגרש קמעונאי מעולה בלב מרכז העיר מיידסטון;
- יחידה קמעונאית מושכרת לשוכר מבוסס שחתם על חוזה שכירות חדש במאי 2024, המוכיח את מחויבותו למיקום זה;
- דירת מגורים גדולה בקומה הראשונה והשנייה, מושכרת ב-AST;
- חניון גדול מאחור מושכר כעת ל-NCP (23% מההכנסה);
- הזדמנויות להגביר את הערך ולהרחיב את הנכס אל אזור החניה האחורי, בכפוף לתכנון;
- בניין רשום דרגה II, ומכאן שלא ישולמו תעריפים ריקים;
- הנכס שופץ באופן מקיף בשנת 2017;
- זְכוּת חֲכִּירָה;
- רכישה במחיר המבוקש משקפת תשואה אטרקטיבית;
- גודל מגרש אטרקטיבי למשקיע.