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Valeur imposable
Selon le site Web du Bureau d'évaluation, la valeur imposable de la propriété est la suivante :
| 16, rue New George | £72,500 |
Le multiplicateur du taux d’affaires est de 51,2 pence par livre.
Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit les surfaces de plancher internes nettes suivantes :
| Façade nette | 8,31 m | 27’3” |
| Façade brute | 8,84 m | 29’0” |
| Zone A | 50,63 m² | 545 pieds carrés |
| ZoneB | 50,63 m² | 545 pieds carrés |
| ZoneC | 38,00 m² | 409 pieds carrés |
| Reste | 46,17 m² | 497 pieds carrés |
| ITZA | 982 | |
| Rez-de-chaussée Total | 185,43 m² | 1 996 pieds carrés |
| Premier étage | 204,19 m² | 2 198 pieds carrés |
| Deuxième étage | 191,00 m² | 2 056 pieds carrés |
| Total | 580,63 m² | 6 250 pieds carrés |
The measured survey report is available to download and will be re-addressed to a purchaser at a cost of £690 + VAT.
Mandat
The property is held under a head lease from Plymouth City Council for a term of 125 years from 3rd January 1992 (in excess of 93.25 years unexpired) at a ground rent of 10% of the occupational rent, i.e. £4,062.50 per annum.
Étant donné que le bail professionnel a une période de franchise de loyer jusqu'au 27 mars 2024, aucun loyer principal n'est payable jusqu'à son expiration.
Aucun loyer principal n’est payable si la propriété est vacante.
Location
Le bien est loué à KK Foods SW Limited (t/a Chopstix), garanti par Kernow Koffi Limited, for a term of 15 years from 27th March 2023, expiring on 26th March 2038. There is a tenant’s break option on 27th March 2033, subject to six months’ notice. The lease is full repairing and insuring, subject to a Schedule of Condition in relation to the first and second floors.
The lease is subject to a 12 month rent free period expiring on 27th March 2024. The vendor will ‘top-up’ the income by way of an appropriate adjustment on the completion sum in order that a purchaser does not suffer an income shortfall.
The passing rent in accordance with the lease is £65,000 per annum. However, for the period from 27th March 2024 to 26th March 2028 the annual rent shall be reduced to £40,625 per annum.
Ainsi, un investisseur bénéficiera d'un revenu initial de £40,625 per annum, avec une augmentation minimale garantie à £65,000 per annum en mars 2028.
Le bail bénéficie de révisions de loyer quinquennales à la hausse uniquement.
Engagement
Chopstix is the UK’s largest Asian quick service restaurant group. Established in Camden Market in 2002 by entrepreneurs Sam Elia and Menashe Sadik, the company celebrated its 20th anniversary last year, and is currently undergoing a busy period of expansion. The Chopstix Group consists of over 100 Chopstix sites, in addition to 10 sites operating as Yangtze, and 27 sites under the Chozen Noodle brand, which the group acquired earlier this year.
The business boasts a strong pipeline of new sites, through both company operated and franchise ownership models, having already opened new equity stores in Bracknell and Brent Cross in the first half of the year and having recently secured agreements with other experienced QSR operators including Sparta Foods, Haven and Butlin’s.
The Group plans to open 30 new stores this year, creating almost 1,000 new jobs in the process. The rapid expansion has been fuelled by record revenues, with system sales forecast to hit over £65m by the end of FY23 (23 April 2023), an increase of over 40 per cent compared to FY22. Revenue is projected to rise even further in FY24, with system sales expected to hit over £90m over the next financial year (Source: What Franchise).
La société a annoncé un accord de franchise à long terme avec KK Foods SW (le locataire) dans le cadre du développement d'un pipeline de magasins dans le Sud-Ouest. KK Foods SW, qui possède déjà une expérience significative dans l'exploitation d'entreprises de restauration à service rapide (QSR), a ouvert son premier magasin Chopstix à Plymouth, enregistrant une première semaine de ventes record pour un site franchisé Chopstix, avec le lancement d'un deuxième site prévu à Portsmouth plus tard cette année. .
Pour plus d'informations visitez www.chopstixnoodles.co.uk.
The guarantor on the lease, Kernow Koffi Limited, has reported Net Assets of £1,320,998 for the year ending 31st August 2022.
T.V.A.
La propriété a été immatriculée à la TVA. Il est prévu que la vente sera traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de £375,000 (Trois cent soixante-quinze mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net effectif de 10.4%, s'élevant à une garantie 15.0% en mars 2028.
Please note a purchaser will be re-charged the cost of the searches (£1,500) and measured survey (£690 + VAT) which are provided in the data room.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer des frais de transaction de 1,01 TP4T du prix d'achat plus TVA.
Considérations d'investissement
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Une opportunité d'acquérir un investissement en centre ville ;
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The property is located in the heart of Plymouth’s prime retailing centre;
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Nouvelle location en mars 2023 ;
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Durée du bail de 15 ans ;
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Let to an established ‘Chopstix’ franchisee – the UK’s largest Asian quick service restaurant group;
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Un achat au prix demandé reflète un profil de rendement très attractif ;
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Taille de terrain intéressante pour un investisseur.
