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Bewertbarer Wert
Laut der Website des Valuation Office ist der steuerpflichtige Wert der Immobilie wie folgt:
| 16 New George Street | £72,500 |
Der Business-Tarifmultiplikator beträgt 51,2 Pence pro Pfund.
Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt über die folgenden Netto-Innengrundflächen:
| Netzfront | 8,31 m | 27’3” |
| Bruttofassade | 8,84 m | 29’0” |
| Zone A | 50,63 qm | 545 Quadratfuß |
| Zone B | 50,63 qm | 545 Quadratfuß |
| Zone C | 38,00 qm | 409 Quadratfuß |
| Rest | 46,17 qm | 497 Quadratfuß |
| ITZA | 982 | |
| Erdgeschoss insgesamt | 185,43 qm | 1.996 Quadratfuß |
| Erste Stock | 204,19 qm | 2.198 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 191,00 qm | 2.056 Quadratfuß |
| Gesamt | 580,63 qm | 6.250 Quadratfuß |
The measured survey report is available to download and will be re-addressed to a purchaser at a cost of £690 + VAT.
Amtszeit
The property is held under a head lease from Plymouth City Council for a term of 125 years from 3rd January 1992 (in excess of 93.25 years unexpired) at a ground rent of 10% of the occupational rent, i.e. £4,062.50 per annum.
Da der Betriebsmietvertrag eine mietfreie Zeit bis zum 27. März 2024 hat, ist bis zu diesem Zeitpunkt keine Hauptmiete zu zahlen.
Bei Leerstand der Immobilie fällt keine Hauptmiete an.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet KK Foods SW Limited (t/a Chopstix), garantiert durch Kernow Koffi Limited, for a term of 15 years from 27th March 2023, expiring on 26th March 2038. There is a tenant’s break option on 27th March 2033, subject to six months’ notice. The lease is full repairing and insuring, subject to a Schedule of Condition in relation to the first and second floors.
The lease is subject to a 12 month rent free period expiring on 27th March 2024. The vendor will ‘top-up’ the income by way of an appropriate adjustment on the completion sum in order that a purchaser does not suffer an income shortfall.
The passing rent in accordance with the lease is £65,000 per annum. However, for the period from 27th March 2024 to 26th March 2028 the annual rent shall be reduced to £40,625 per annum.
Daher profitiert ein Anleger von einem anfänglichen Einkommen von £40,625 per annum, mit einer garantierten Mindesterhöhung auf 65.000 £ pro Jahr im März 2028.
Für den Mietvertrag gelten nur alle fünf Jahre Mietüberprüfungen.
Bund
Chopstix is the UK’s largest Asian quick service restaurant group. Established in Camden Market in 2002 by entrepreneurs Sam Elia and Menashe Sadik, the company celebrated its 20th anniversary last year, and is currently undergoing a busy period of expansion. The Chopstix Group consists of over 100 Chopstix sites, in addition to 10 sites operating as Yangtze, and 27 sites under the Chozen Noodle brand, which the group acquired earlier this year.
The business boasts a strong pipeline of new sites, through both company operated and franchise ownership models, having already opened new equity stores in Bracknell and Brent Cross in the first half of the year and having recently secured agreements with other experienced QSR operators including Sparta Foods, Haven and Butlin’s.
The Group plans to open 30 new stores this year, creating almost 1,000 new jobs in the process. The rapid expansion has been fuelled by record revenues, with system sales forecast to hit over £65m by the end of FY23 (23 April 2023), an increase of over 40 per cent compared to FY22. Revenue is projected to rise even further in FY24, with system sales expected to hit over £90m over the next financial year (Source: What Franchise).
Das Unternehmen hat einen langfristigen Franchisevertrag mit KK Foods SW (dem Mieter) angekündigt, um eine Pipeline von Filialen im gesamten Südwesten aufzubauen. KK Foods SW, das bereits über umfangreiche Erfahrung im Betrieb von Quick-Service-Restaurants (QSR) verfügt, eröffnete seinen ersten Chopstix-Laden in Plymouth und verzeichnete in der ersten Verkaufswoche einen Rekordumsatz für einen Chopstix-Franchise-Standort. Die Eröffnung eines zweiten Standorts ist später in diesem Jahr in Portsmouth geplant .
Weitere Informationen finden Sie unter www.chopstixnoodles.co.uk.
The guarantor on the lease, Kernow Koffi Limited, has reported Net Assets of £1,320,998 for the year ending 31st August 2022.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen £375,000 (Dreihundertfünfundsiebzigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer effektiven Nettoanfangsrendite von entspricht 10.4%, steigt auf einen garantierten Wert 15.0% im März 2028.
Please note a purchaser will be re-charged the cost of the searches (£1,500) and measured survey (£690 + VAT) which are provided in the data room.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP4T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird
Überlegungen zur Investition
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Eine Gelegenheit, eine Investition im Stadtzentrum zu erwerben;
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The property is located in the heart of Plymouth’s prime retailing centre;
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Neuvermietung im März 2023;
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Mietdauer 15 Jahre;
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Let to an established ‘Chopstix’ franchisee – the UK’s largest Asian quick service restaurant group;
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Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt ein sehr attraktives Renditeprofil wider;
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Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
