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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| 1 Central Approach – Turquoise Kitchen | |||
| Interner Nettobereich | |||
| Erdgeschoss | 182.18 sq m | 1,961 sq ft | |
| Erste Stock | 113.80 sq m | 1,225 sq ft | |
| Gesamt | 295.98 sq m | 3,186 sq ft | |
| Bruttoinnenfläche | |||
| Erdgeschoss | 190.63 sq m | 2,052 sq ft | |
| Erste Stock | 147.90 sq m | 1,592 sq ft | |
| Gesamt | 338.53 sq m | 3,644 sq ft | |
| Eastcheap House | |||
| Interner Nettobereich | |||
| Erste Stock | Feind der Langeweile | 171.68 sq m | 1,848 sq ft |
| Zweiter Stock | Feind der Langeweile | 158.49 sq m | 1,706 sq ft |
| Zweiter Stock | Centre Management Office | 118.08 sq m | 1,271 sq ft |
| Gesamt | 448.25 sq m | 4,825 sq ft |
EPÜ
| 1 Zentraler Zugang | B32 | Gültig bis zum 20. Juli 2035 |
| Eastcheap House | D83 | Gültig bis zum 21. Juli 2035 |
Amtszeit
Langfristige Erbbaurechte für eine Laufzeit vom Fertigstellungsdatum bis zum 28.Th Dezember 2187 (ca. 162 Jahre Restlaufzeit) zu einer symbolischen Pacht.
Mietverhältnisse
Die Immobilie ist an drei Mieter vermietet, mit einem Gesamteinkommen von 94.500 £ pro Jahr.
Bitte beachten Sie die untenstehende Übersicht sowie den Mietplan, der zum Download bereit steht.
1 Zentraler Zugang
Das Erdgeschoss und ein Teil des Obergeschosses sind vermietet CM Tenger (London) Limited (t/a Turquoise Kitchen) auf einem Leasingvertrag mit vollständiger Instandhaltungs- und Versicherungspflicht für eine Laufzeit von 25 Jahren ab 1st Mai 2016, läuft am 30 abTh April 2041. Hence, approximately 14.75 years remaining unexpired. The lease is inside 1954 Act protection. A rent deposit of £10,000 + Vat is held by the Landlord.
Die derzeitige Jahresmiete beträgt 45.000 £ und erhöht sich am 10. auf 47.500 £ pro Jahr.Th Dezember 2026. Der Verkäufer wird das Einkommen aufstocken auf 47.500 £ pro Jahr. Der Mietvertrag profitiert von einer marktüblichen Mietanpassung am 1.st Mai 2030 und 1st Mai 2035.
The tenant is fully up to date with their rental payments and there are no arrears. A payment history is provided in the data room.
Suiten 1 und 2, erster Stock, Eastcheap House
Lass zu Feind von Boredom Academy Limited auf einem faktisch vollständigen Instandhaltungs- und Versicherungsleasingvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ab 29Th August 2023, läuft am 28. abTh August 2028 zu einer vorübergehenden Miete von 15.000 £ pro Jahr. Der Pachtvertrag fällt nicht unter den Schutz des Investment Company Act von 1954.
Der Vermieter hat jederzeit die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, allerdings mit einer Frist von 4 Wochen.
Suite 1, Zweiter Stock, Eastcheap House
Lass zu Enemy of Boredom Academy Limited auf einem faktisch vollständigen Instandhaltungs- und Versicherungsleasingvertrag mit einer Laufzeit von 3 Jahren ab 30Th September 2025, läuft am 29. abTh September 2028 zu einer vorübergehenden Miete von 17.000 £ pro Jahr. Der Pachtvertrag fällt nicht unter den Schutz des Investment Company Act von 1954.
Es besteht jederzeit die Möglichkeit einer einvernehmlichen Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Suite 2, Zweiter Stock, Eastcheap House
On completion of the sale, the vendor will take a leaseback of the centre management office under the company name Maddox Projects Limited for a term of 5 years at a passing rent of 15.000 £ pro Jahr. The lease will be outside 1954 Act protection.
There will be a rolling Landlord break option at any time after six months, subject to 3 months’ notice, and a rolling Tenant break option at any time after twelve months, subject to 3 months’ notice.
Daher profitiert ein Anleger von einem Gesamteinkommen von 94.500 £ pro Jahr.
Bewertbarer Wert
Laut Bewertungsamt beträgt der Einheitswert der Immobilie Folgendes:
| 1 Zentraler Zugang | £43,750 |
| 1. Stock, Eastcheap House | £19,650 |
| 2. Stock, Eastcheap House | £13,750 |
| Teil 2. Stock, Eastcheap House | £10,250 |
Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence.
Servicegebühr
Die von den Mietern zu zahlende Servicegebühr beträgt:
| 1 Zentraler Zugang | Türkisfarbene Küche | £9,688 |
| Suiten 1 und 2, 1. Stock, Eastcheap House | Feind der Langeweile | £3,174 |
| Suite 1, 2. Stock, Eastcheap House | Feind der Langeweile | £2,979 |
| Suite 2, 2. Stock, Eastcheap House | Zentrumsleitung | N / A |
Kopien der Nebenkostenabrechnungen und des Budgets sind im Datenraum verfügbar.
Bund
Turquoise Kitchen bietet Ihnen ein authentisches türkisches Esserlebnis in modernem Ambiente. Genießen Sie eine Vielfalt an frisch zubereiteten Meze und traditionellen Gerichten. Das Restaurant bietet sowohl Speisen zum Mitnehmen als auch zum Verzehr vor Ort an und legt Wert auf authentische Aromen, ergänzt durch eine Auswahl an erfrischenden Getränken und köstlichen Desserts. Mit seinem Anspruch an Qualität und Geschmack lädt Turquoise Kitchen seine Gäste ein, die türkische Küche in ihrer ganzen Vielfalt zu genießen. Weitere Informationen finden Sie unter [Link einfügen]. turquoisekitchenletchworth.co.uk.
Der Vermieter behält eine Mietkaution in Höhe von 10.000 £ zzgl. MwSt. ein.
Enemy of Boredom bietet kreative Bildung für neurodiverse Jugendliche und unterstützt junge Menschen mit sonderpädagogischem Förderbedarf dabei, ihre Leidenschaften in berufsqualifizierende Fähigkeiten und Abschlüsse umzuwandeln – in einem Umfeld, das ihren Bedürfnissen entspricht. Das Unternehmen bietet alternative, zeitgenössische Kunstausbildungen an, darunter Videospielentwicklung, Musikperformance und Kurse zur Vorbereitung auf das Erwachsenenleben. Enemy of Boredom betreibt Akademien in Bracknell, Bristol, Letchworth und Manchester. Für das Geschäftsjahr, das am 31. endetest Im August 2025 wies das Unternehmen ein Nettovermögen von 489.246 £ aus. Weitere Informationen finden Sie unter [Link einfügen]. eobacademy.com.
Potenzial in den oberen Etagen
Although the offices are currently let, there are landlord / mutual break options in the leases which can be exercisable at any point, subject to a maximum of three months’ notice. Therefore, vacant possession can be obtained, offering an opportunity to exploit these parts and convert them to residential or other alternative uses, subject to obtaining the necessary consents.
Based upon the asking yield of 12% in relation to the restaurant income of £47,500, this allocates a purchase price to the upper floor offices at £350,000 which equates to only £73 per sq ft. If one were to apply a yield of 10% to the restaurant, this would equate to £57 per sq ft in relation to the upper parts. In comparison, we are advised that residential values in this location are in the region of £450-£500 per sq ft, thereby providing significant potential to enhance value.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Übertragung eines laufenden Unternehmens (TOGC) behandelt wird, sofern die Bestimmungen des Kaufvertrags eingehalten werden.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen £730,000, (Siebenhundertdreißigtausend Pfund) vorbehaltlich des Vertragsabschlusses, was einem anfänglichen Nettoertrag von 12.3% unter der Annahme von Käuferkosten in Höhe von 5,36%.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die Vermessung (645,00 £ + MwSt.) und die Recherchen (1.262,76 £), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Das Anwesen befindet sich in einer wohlhabenden Lage im Pendlergürtel von London.
Das Objekt befindet sich in bester Einzelhandelslage und ist Teil des Einkaufszentrums Garden Square;
Attractive, popular restaurant with a long unexpired lease term, without breaks;
Abgeschlossene Büros im Obergeschoss;
Opportunity to convert the office upper parts to residential or other alternative uses, subject to obtaining the necessary consents;
Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor;
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite wider.
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Datenraum
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