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Unterkunft
Das Objekt wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt aktuell über folgende Grundflächen:
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter |
| Lager im Erdgeschoss | 25,102 | 2,331.98 |
| Nebengebäude im Erdgeschoss | 1,354 | 125.79 |
| Erste Stock | 3,129 | 290.68 |
| Gesamte Bruttogeschossfläche | 29,585 | 2,748.45 |
Es ist zu beachten, dass die Fläche, auf die sich der Eigentümer und der Mieter bei der letzten Mietüberprüfung geeinigt haben und die für die kürzliche Verlängerung des Mietvertrags genutzt wurde, 28.323 Quadratfuß/2.631,29 Quadratmeter beträgt.
Die in der Aufstellung oben aufgeführten Bereiche zeigen die aktuelle Konfiguration nach den Änderungen durch den Mieter.
Ein Satz Grundrisse und Maße steht zum Download bereit; der Vermessungsbericht wird gegen eine Gebühr von 770 £ zzgl. MwSt. an den Käufer weitergeschickt.
Preise
Der steuerpflichtige Wert beträgt 165.000 £. Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 54,6 Pence pro Pfund, was zu einer Steuerschuld für einen Mieter von 90.090 £ führt.
Grundstück
Die Standortfläche beträgt ungefähr 1,36 Acre/0,55 Hektar und bietet eine Standortabdeckung in der Größenordnung von 42%.
Im Juni 2024 wurde von Ramboll eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt, die das Risiko kontaminierter Böden mit „niedrig“ und die behördliche Hochwasserklassifizierung mit „Überschwemmungszone 1“ (geringe Wahrscheinlichkeit von Flussüberschwemmungen) angab. Der Bericht steht zum Download bereit und dem Käufer wird nach Abschluss des Verkaufs ein Vertrauensschreiben zu einem Preis von 1.980 £ zzgl. MwSt. ausgehändigt.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist an UAV Tactical Systems Limited (Firmennummer 5241592) im Rahmen eines Mietvertrags mit voller Reparatur und Versicherung für eine Laufzeit von 10 Jahren ab dem 10. Oktober 2024 bis zum 9. Oktober 2034 vermietet. Der Mietvertrag sieht eine mietfreie Zeit von 4,5 Monaten vor, gefolgt von einer Miete von 170.000 £ pro Jahr für 1,5 Monate, dann 226.500 £ pro Jahr (basierend auf 8,00 £ pro Quadratfuß / 86,11 £ pro Quadratmeter für vereinbarte Grundflächen). Der Anreiz entspricht insgesamt 4,9 mietfreien Monaten. Der Verkäufer wird das Einkommen „aufstocken“, sodass ein Käufer von einem Einkommen von profitiert 226.500 £ pro Jahr ab Fertigstellung. Der Mietvertrag sieht eine Kündigungsklausel für den Mieter zum 10. Oktober 2030, dem 6. Jahrestag der Laufzeit, vor, vorbehaltlich einer Kündigungsfrist von mindestens 6 Monaten. Der Mietvertrag sieht eine ausschließlich nach oben gerichtete Mietanpassung zum 5. Jahrestag der Mietdauer vor.
Kapitalanlage des Mieters
Mit der Änderungsgenehmigung vom 11. August 2014 wurde dem Mieter die Erlaubnis erteilt, „Arbeiten“ (siehe „Anhang“) durchzuführen und diese „Arbeiten“ insbesondere zu entfernen und am Ende des Mietverhältnisses wiederherzustellen. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, „Ausgeschlossene Arbeiten“ wiederherzustellen, d. h.:
a) Die Verbesserungen an der thermischen Hülle des Gebäudes auf dem Grundstück
b) Die Innenwände, die den Innenbereich des Lagers umgeben
c) Heizung und Beleuchtung des Büros
d) Heizung und Beleuchtung des Lagers
e) Sicherheitszaun?
Während die Verbesserungen des Mieters bei der Mietüberprüfung unberücksichtigt bleiben, wird die erhebliche Investition in die Immobilie dem Eigentümer zugute kommen, sollte der Mieter sich in Zukunft zum Auszug entschließen. Als der Mieter 2014 die Räumlichkeiten erstmals bezog, gab er 2,5 Millionen Pfund für die Ausstattung aus.
Zu den wesentlichen Mieterausbauten („Arbeiten“), die in der Umbaugenehmigung aufgeführt sind, zählen: Erweiterung des Zwischengeschosses über die gesamte Breite; Feuertreppe; neue Toiletten- und Duschbereiche; Erneuerung der mechanischen und elektrischen Installationen; Sicherheitszaun; Anschluss an eine verbesserte Stromversorgung.
Eine weitere Änderungsgenehmigung vom 30. Juni 2022 finden Sie im Datenraum. Die Genehmigung bezieht sich auf Arbeiten im Zusammenhang mit dem externen Notausgang.
Mietwert
Die bei der Vertragsverlängerung vereinbarte Miete entspricht einer Miete von 8,00 £ pro Quadratfuß / 86,11 £ pro Quadratmeter.
Uns ist bekannt, dass im April 2024 in Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX, eine neue offene Vermietung stattgefunden hat. Unserem Verständnis nach bietet die Immobilie eine Wohnfläche von 16.565 Quadratfuß/1.538,94 Quadratmetern und wurde an Technical Surfaces Limited mit einem zehnjährigen Mietvertrag mit einer sechsmonatigen mietfreien Zeit zu einer Miete von 155.000 £ pro Jahr vermietet, was 9,35 £ pro Quadratfuß / 100,64 £ pro
Quadratmeter.
Obwohl die Vertragsverlängerung für Einheit F gerade erst abgeschlossen wurde, ist es angesichts der oben genannten Beweise vernünftig anzunehmen, dass eine Vermietung auf dem freien Markt eine Miete in der Größenordnung von 9,00 £ pro Quadratfuß / 96,88 £ pro Quadratmeter. Basierend auf der aktuellen Konfiguration und den vermessenen Flächen würde dies zu einer Miete bei freier Vermietung von 266.265 £ pro Jahr. Basierend auf den vereinbarten Grundflächen kann erwartet werden, dass die Miete bei Mietüberprüfung nicht weniger beträgt als 255.000 £ pro Jahr.
Deshalb gehen wir davon aus, dass es sich trotz der kürzlich erfolgten Verlängerung des Pachtvertrags um ein rückwirkendes Einkommen handelt.
Bund
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | 16.141.000 £ | 17.320.000 £ |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (56.000 £) | (286.000 £) |
| Bilanz | 3.372.000 £ | 3.409.000,00 € |
Beachten Sie, dass der Verlust die „Abschreibung von Sachanlagen“ in Höhe von 410.000 £ berücksichtigt.
Laut ihrer Website wurde „U-TacS 2005 mit dem Ziel gegründet, der britischen Armee ein spezifisches taktisches unbemanntes Flugsystem zu liefern“. Weitere Informationen zum Mieter finden Sie auf der Website www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited ist 51% im Besitz von Elbit Systems UK Limited und 49% im Besitz von Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (Handelsregister-Nr. 05241591) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | 64.619.000 £ | 33.738.000 £ |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | 3.010.000 £ | 13.238.000,00 € |
| Bilanz | 46.204.000 £ | 43.870.000 £ |
Thales UK Limited (Handelsregister-Nr. 00868273) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | 930.420.000 £ | 948.007.000,00 € |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (27.229.000 £) | 45.968.000 £ |
| Bilanz | 849.084.000 £ | 725.448.000 £ |
EPÜ
Die Immobilie verfügt über ein EPC-Rating von C.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen 3.040.000 £ (Drei Millionen und Vierzigtausend Pfund), vorbehaltlich des Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von 7.0%, unter Annahme von Standardkäuferkosten von 6,451 TP4T.
Basierend auf dem vorgeschlagenen Mietwert von 255.000 £ pro Jahr ergibt ein Kauf zum Angebotspreis eine Rendite von 7.9%.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Vermessungsuntersuchung (770 £ zzgl. MwSt.) und Recherchen (3.633,32 £ inkl. MwSt.), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden. Darüber hinaus werden einem Käufer die Kosten für die Bereitstellung des Reliance Letter und des Phase I-Umweltberichts in Höhe von 1.980 £ zzgl. MwSt. in Rechnung gestellt.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine erstklassige Industrie-/Lagerinvestition zu erwerben;
Das Anwesen befindet sich an einem der führenden Geschäfts- und Industriestandorte im Vereinigten Königreich.
Sicheres Einkommen;
Neuer Zehnjahresmietvertrag wird bei der Vertragsverlängerung im August 2024 unterzeichnet;
Der Mieter hat viel in die Immobilie investiert;
Attraktive Nettoanfangsrendite
Anwartschaftseinkommen
Datenraum und clicktopurchase®
Die Immobilie kann über die Funktion clicktopurchase® sofort erworben werden. Bitte besuchen Sie den Zugangsbereich „Vollständig legal online kaufen mit clicktopurchase“, um ein Konto zu registrieren, den Datenraum anzuzeigen und den Online-Kaufvorgang zu starten.
