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Unterkunft
Das Objekt wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt aktuell über folgende Grundflächen:
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter |
| Lager im Erdgeschoss | 25,102 | 2,331.98 |
| Nebengebäude im Erdgeschoss | 1,354 | 125.79 |
| Erste Stock | 3,129 | 290.68 |
| Gesamte Bruttogeschossfläche | 29,585 | 2,748.45 |
Es ist zu beachten, dass die Fläche, auf die sich der Eigentümer und der Mieter bei der letzten Mietüberprüfung geeinigt haben und die für die kürzliche Verlängerung des Mietvertrags genutzt wurde, 28.323 Quadratfuß/2.631,29 Quadratmeter beträgt.
The areas listed in the schedule above show the current configuration after tenant’s alterations.
A set of floor plans and measurements is available to download; the measured survey report will be re-addressed to a purchaser at a cost of £770 + VAT.
Preise
The Rateable Value is £165,000. The Business Rate multiplier is 54.6 pence per pound resulting in a rates liability for a tenant of £90,090.
Grundstück
Die Standortfläche beträgt ungefähr 1,36 Acre/0,55 Hektar und bietet eine Standortabdeckung in der Größenordnung von 42%.
A Desktop Environmental Assessment was undertaken in June 2024 by Ramboll which reported the Contaminated Land Risk Ranking at “Low” and the Regulatory Flood Designation as “Flood Zone 1 (low probability of fluvial flooding). The report is available to download and a Letter of Reliance will be provided to the purchaser on completion of the sale at a cost of £1,980 + VAT.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
The property is let to UAV Tactical Systems Limited (Company number 5241592) on a full repairing and insuring lease for a term of 10 years from 10th October 2024, expiring 9th October 2034. The lease provides for a rent-free period of 4.5 months, followed by a rent of £170,000 per annum for 1.5 months, then £226,500 per annum (based upon £8.00 per sq ft / £86.11 per sq m on agreed floor areas). The incentive equates to 4.9 months rent free in total. The vendor will “top-up” the income so a purchaser benefits from an income of £226,500 per annum from completion. The lease provides for a tenant’s break clause on 10th October 2030, the 6th anniversary of the term, subject to serving notice of no less than 6 months . The lease provides for an upwards only rent review at the 5th anniversary of the lease.
Tenant’s Capital Investment
The Licence to Alter of 11th August 2014 granted consent to the tenant to undertake “Works” (referred to in “The Schedule”) and specifically to remove these “Works” and reinstate at the end of the lease. However, the tenant is not obliged to reinstate “Excluded Works”, meaning:
a) “The improvements to the thermal envelope of the building at the Property
b) Die Innenwände, die den Innenbereich des Lagers umgeben
c) Heizung und Beleuchtung des Büros
d) Heizung und Beleuchtung des Lagers
e) Security fence”
Whilst the tenant’s improvements are to be disregarded at rent review, the significant investment into the property will be to the benefit of the freeholder should the tenant choose to vacate in the future. In 2014 when the tenant first occupied the premises, the tenant spent £2.5m fitting-out. .
The significant tenant’s improvements (“Works”) as listed in the Licence to Alter include: Extension of mezzanine across full width; fire escape staircase; new toilet and shower areas; renewal of mechanical and electrical installations; security fence; connection to increased power supply.
Eine weitere Änderungsgenehmigung vom 30. Juni 2022 finden Sie im Datenraum. Die Genehmigung bezieht sich auf Arbeiten im Zusammenhang mit dem externen Notausgang.
Mietwert
Die bei der Vertragsverlängerung vereinbarte Miete entspricht einer Miete von £8.00 per sq ft / £86.11 per sq m.
We are aware of new open market letting which occurred in April 2024 at Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. We understand that the property provides accommodation of 16,565 sq ft / 1,538.94 sq m and was let to Technical Surfaces Limited on a ten-year lease with a six month rent-free period, at a rent of £155,000 per annum equating to £9.35 per sq ft / £100.64 per
Quadratmeter.
Obwohl die Vertragsverlängerung für Einheit F gerade erst abgeschlossen wurde, ist es angesichts der oben genannten Beweise vernünftig anzunehmen, dass eine Vermietung auf dem freien Markt eine Miete in der Größenordnung von £9.00 per sq ft / £96.88 per sq m. Basierend auf der aktuellen Konfiguration und den vermessenen Flächen würde dies zu einer Miete bei freier Vermietung von £266,265 per annum. Basierend auf den vereinbarten Grundflächen kann erwartet werden, dass die Miete bei Mietüberprüfung nicht weniger beträgt als £255,000 per annum.
Deshalb gehen wir davon aus, dass es sich trotz der kürzlich erfolgten Verlängerung des Pachtvertrags um ein rückwirkendes Einkommen handelt.
Bund
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | £16,141,000 | £17,320,000 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (£56,000) | (£286,000) |
| Bilanz | £3,372,000 | £3,409,000.00 |
Note that the loss considers the “Depreciation of property, plant and equipment” of £410,000.
According to their website “U-TacS was created in 2005 for the purpose of delivering a specific Tactical Unmanned Air System capability to the British Army”. For further information on the tenant, please refer to their website www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited ist 51% im Besitz von Elbit Systems UK Limited und 49% im Besitz von Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (Handelsregister-Nr. 05241591) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | £64,619,000 | £33,738,000 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | £3,010,000 | £13,238,000.00 |
| Bilanz | £46,204,000 | £43,870,000 |
Thales UK Limited (Handelsregister-Nr. 00868273) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | £930,420,000 | £948,007,000.00 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (£27,229,000) | £45,968,000 |
| Bilanz | £849,084,000 | £725,448,000 |
EPÜ
Die Immobilie verfügt über ein EPC-Rating von C.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen £3,040,000 (Drei Millionen und Vierzigtausend Pfund), vorbehaltlich des Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von 7.0%, assuming standard purchaser’s costs of 6.45%.
Based upon the suggested rental value of £255,000 per annum, a purchase at the asking price reflects a reversionary yield of 7.9%.
Please note that a purchaser will be re-charged the cost of the measured survey £770 + VAT and searches (£3,633.32 inc VAT) which are provided in the data room. Furthermore, a purchaser will be charged the cost of providing the Reliance Letter and Phase I Environmental Report at a figure of £1,980 + VAT.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine erstklassige Industrie-/Lagerinvestition zu erwerben;
Das Anwesen befindet sich an einem der führenden Geschäfts- und Industriestandorte im Vereinigten Königreich.
Sicheres Einkommen;
Neuer Zehnjahresmietvertrag wird bei der Vertragsverlängerung im August 2024 unterzeichnet;
Der Mieter hat viel in die Immobilie investiert;
Attraktive Nettoanfangsrendite
Anwartschaftseinkommen
Data Room and clicktopurchase®
The property is available for immediate purchase using the clicktopurchase® facility. Please see the access area “Legally Purchase Fully Online with clicktopurchase” to register an account, view the data room and commence the process to purchase online.
