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Unterkunft
Das Objekt wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt aktuell über folgende Grundflächen:
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter |
| Lager im Erdgeschoss | 25,102 | 2,331.98 |
| Nebengebäude im Erdgeschoss | 1,354 | 125.79 |
| Erste Stock | 3,129 | 290.68 |
| Gesamte Bruttogeschossfläche | 29,585 | 2,748.45 |
Es ist zu beachten, dass die Fläche, auf die sich der Eigentümer und der Mieter bei der letzten Mietüberprüfung geeinigt haben und die für die kürzliche Verlängerung des Mietvertrags genutzt wurde, 28.323 Quadratfuß/2.631,29 Quadratmeter beträgt.
Die in der obigen Aufstellung aufgeführten Bereiche zeigen die aktuelle Konfiguration nach den Änderungen durch den Mieter.
Ein Satz Grundrisse und Maße steht zum Download bereit; der Vermessungsbericht wird einem Käufer zu einem Preis von 770 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Preise
Der steuerpflichtige Wert beträgt 165.000 £. Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 54,6 Pence pro Pfund, was einer Steuerschuld für einen Mieter von 90.090 £ entspricht.
Grundstück
Die Standortfläche beträgt ungefähr 1,36 Acre/0,55 Hektar und bietet eine Standortabdeckung in der Größenordnung von 42%.
Im Juni 2024 führte Ramboll eine Umweltverträglichkeitsprüfung durch. Die Bewertung ergab, dass das Altlastenrisiko gering ist und die Hochwasserschutzzone 1 (geringe Wahrscheinlichkeit von Flussüberschwemmungen) gilt. Der Bericht steht zum Download bereit. Nach Abschluss des Verkaufs erhält der Käufer eine Vertrauenserklärung (Letter of Reliance) zum Preis von 1.980 £ zzgl. MwSt.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist an UAV Tactical Systems Limited (Firmennummer 5241592) mit einem Mietvertrag über 10 Jahre (vom 10. Oktober 2024 bis zum 9. Oktober 2034) vermietet, der die vollständige Reparatur und Versicherung umfasst. Der Mietvertrag sieht eine mietfreie Zeit von 4,5 Monaten vor, gefolgt von einer jährlichen Miete von 170.000 £ für 1,5 Monate und anschließend von 226.500 £ (basierend auf 8,00 £ pro Quadratfuß bzw. 86,11 £ pro Quadratmeter für vereinbarte Wohnflächen). Der Anreiz entspricht insgesamt 4,9 mietfreien Monaten. Der Verkäufer stockt die Einnahmen auf, sodass der Käufer von einem Einkommen von 226.500 £ pro Jahr ab Fertigstellung. Der Mietvertrag sieht eine Kündigungsklausel für den Mieter zum 10. Oktober 2030, dem sechsten Jahrestag der Laufzeit, vor, wobei eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden muss. Der Mietvertrag sieht zum fünften Jahrestag der Laufzeit eine Anpassung der Miete nach oben vor.
Kapitalanlage des Mieters
Mit der Änderungsgenehmigung vom 11. August 2014 erteilte der Mieter die Zustimmung zur Durchführung von „Arbeiten“ (siehe „Anhang“) und insbesondere zur Entfernung und Wiederherstellung dieser „Arbeiten“ nach Ablauf des Mietverhältnisses. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, „Ausgeschlossene Arbeiten“ wiederherzustellen. Dies bedeutet:
a) „Die Verbesserungen an der thermischen Hülle des Gebäudes auf dem Grundstück
b) Die Innenwände, die den Innenbereich des Lagers umgeben
c) Heizung und Beleuchtung des Büros
d) Heizung und Beleuchtung des Lagers
e) Sicherheitszaun“
Während die Verbesserungen des Mieters bei der Mietpreisanpassung unberücksichtigt bleiben, kommt die erhebliche Investition in die Immobilie dem Eigentümer zugute, sollte der Mieter später ausziehen. Als der Mieter die Räumlichkeiten 2014 erstmals bezog, investierte er 2,5 Millionen Pfund in die Innenausstattung.
Zu den wesentlichen Mieterverbesserungen („Arbeiten“), die in der Umbaugenehmigung aufgeführt sind, gehören: Erweiterung des Zwischengeschosses über die gesamte Breite; Feuertreppe; neue Toiletten- und Duschbereiche; Erneuerung der mechanischen und elektrischen Installationen; Sicherheitszaun; Anschluss an eine verbesserte Stromversorgung.
Eine weitere Änderungsgenehmigung vom 30. Juni 2022 finden Sie im Datenraum. Die Genehmigung bezieht sich auf Arbeiten im Zusammenhang mit dem externen Notausgang.
Mietwert
Die bei der Vertragsverlängerung vereinbarte Miete entspricht einer Miete von 8,00 £ pro Quadratfuß / 86,11 £ pro Quadratmeter.
Uns ist bekannt, dass im April 2024 in Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX, eine neue, offene Vermietung stattgefunden hat. Die Immobilie bietet eine Fläche von 16.565 sq ft / 1.538,94 m² und wurde an Technical Surfaces Limited mit einem Zehnjahresvertrag mit sechsmonatiger mietfreier Periode zu einer jährlichen Miete von 155.000 £ vermietet, was entspricht 9,35 £ pro Quadratfuß / 100,64 £ pro
Quadratmeter.
Obwohl die Vertragsverlängerung für Einheit F gerade erst abgeschlossen wurde, ist es angesichts der oben genannten Beweise vernünftig anzunehmen, dass eine Vermietung auf dem freien Markt eine Miete in der Größenordnung von 9,00 £ pro Quadratfuß / 96,88 £ pro Quadratmeter. Basierend auf der aktuellen Konfiguration und den vermessenen Flächen würde dies zu einer Miete bei freier Vermietung von 266.265 £ pro Jahr. Basierend auf den vereinbarten Grundflächen kann erwartet werden, dass die Miete bei Mietüberprüfung nicht weniger beträgt als 255.000 £ pro Jahr.
Deshalb gehen wir davon aus, dass es sich trotz der kürzlich erfolgten Verlängerung des Pachtvertrags um ein rückwirkendes Einkommen handelt.
Bund
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | £16,141,000 | £17,320,000 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (£56,000) | (£286,000) |
| Bilanz | £3,372,000 | £3,409,000.00 |
Beachten Sie, dass der Verlust die „Abschreibung auf Sachanlagen“ in Höhe von 410.000 £ berücksichtigt.
Laut ihrer Website wurde U-TacS 2005 gegründet, um der britischen Armee ein spezifisches taktisches unbemanntes Luftfahrzeugsystem zu liefern. Weitere Informationen zum Mieter finden Sie auf der Website. www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited ist 51% im Besitz von Elbit Systems UK Limited und 49% im Besitz von Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (Handelsregister-Nr. 05241591) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | £64,619,000 | £33,738,000 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | £3,010,000 | £13,238,000.00 |
| Bilanz | £46,204,000 | £43,870,000 |
Thales UK Limited (Handelsregister-Nr. 00868273) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2022 | 31. Dezember 2021 | |
| Umsatz | £930,420,000 | £948,007,000.00 |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (£27,229,000) | £45,968,000 |
| Bilanz | £849,084,000 | £725,448,000 |
EPÜ
Die Immobilie verfügt über ein EPC-Rating von C.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen £3,040,000 (Drei Millionen und Vierzigtausend Pfund), vorbehaltlich des Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von 7.0%, unter Annahme von Standardkäuferkosten von 6,45%.
Basierend auf dem vorgeschlagenen Mietwert von 255.000 £ pro Jahr spiegelt ein Kauf zum Angebotspreis eine Rendite von 7.9%.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die Vermessung (770 £ zzgl. MwSt.) und die Recherchen (3.633,32 £ inkl. MwSt.), die im Datenraum durchgeführt werden, zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Darüber hinaus fallen für den Käufer die Kosten für die Bereitstellung des Reliance Letter und des Phase-I-Umweltberichts in Höhe von 1.980 £ zzgl. MwSt. an.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, eine erstklassige Industrie-/Lagerinvestition zu erwerben;
Das Anwesen befindet sich an einem der führenden Geschäfts- und Industriestandorte im Vereinigten Königreich.
Sicheres Einkommen;
Neuer Zehnjahresmietvertrag wird bei der Vertragsverlängerung im August 2024 unterzeichnet;
Der Mieter hat viel in die Immobilie investiert;
Attraktive Nettoanfangsrendite
Anwartschaftseinkommen
Datenraum und clicktopurchase®
Die Immobilie steht über clicktopurchase® zum sofortigen Kauf zur Verfügung. Im Bereich „Rechtlicher Online-Kauf mit clicktopurchase“ können Sie ein Konto registrieren, den Datenraum einsehen und den Online-Kaufprozess starten.
