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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y actualmente ofrece las siguientes áreas de piso:
| Alojamiento | pies cuadrados | Metros cuadrados |
| Almacén en planta baja | 25,102 | 2,331.98 |
| Auxiliar Planta Baja | 1,354 | 125.79 |
| Primer piso | 3,129 | 290.68 |
| Superficie bruta total del suelo interno | 29,585 | 2,748.45 |
Se debe tener en cuenta que el área pactada entre el propietario y el inquilino en la última revisión del alquiler, y utilizada para la reciente renovación del contrato de arrendamiento, es de 28.323 pies cuadrados / 2.631,29 metros cuadrados.
Las áreas enumeradas en el cronograma anterior muestran la configuración actual después de las modificaciones realizadas por el inquilino.
Hay disponible para descargar un conjunto de planos y medidas del piso; el informe de medición se enviará nuevamente al comprador a un costo de £770 + IVA.
Tarifas
El valor catastral es de 165.000 libras. El multiplicador del impuesto comercial es de 54,6 peniques por libra, lo que resulta en una obligación tributaria para el inquilino de 90.090 libras.
Sitio
El área del sitio se extiende a aproximadamente 1,36 acres / 0,55 hectáreas, proporcionando una cobertura del sitio del orden de 42%.
En junio de 2024, Ramboll realizó una evaluación ambiental de escritorio, la cual determinó que el riesgo de contaminación del terreno era bajo y que la designación regulatoria de inundación era zona de inundación 1 (baja probabilidad de inundación fluvial). El informe está disponible para descargar y, al finalizar la venta, se entregará al comprador una carta de confianza por un importe de 1980 £ + IVA.
Tenencia
Propiedad vitalicia.
Tenencia
La propiedad está alquilada a UAV Tactical Systems Limited (número de empresa 5241592) con un contrato de arrendamiento con cobertura total de reparación y seguro por un plazo de 10 años, con vencimiento el 10 de octubre de 2024 y hasta el 9 de octubre de 2034. El contrato de arrendamiento estipula un periodo de alquiler gratuito de 4,5 meses, seguido de un alquiler de 170.000 libras esterlinas anuales durante 1,5 meses y, posteriormente, de 226.500 libras esterlinas anuales (basado en 8,00 libras esterlinas por pie cuadrado / 86,11 libras esterlinas por metro cuadrado en las superficies acordadas). El incentivo equivale a un total de 4,9 meses de alquiler gratuito. El vendedor complementará los ingresos, por lo que el comprador se beneficia de unos ingresos de £226.500 por año Desde la finalización del contrato. El contrato de arrendamiento incluye una cláusula de rescisión del contrato para el inquilino el 10 de octubre de 2030, sexto aniversario del plazo, con un preaviso mínimo de seis meses. El contrato prevé una revisión al alza del alquiler al quinto aniversario del contrato.
Inversión de capital del inquilino
La Licencia de Modificación del 11 de agosto de 2014 autorizó al inquilino a realizar las «Obras» (denominadas en el «Anexo») y, específicamente, a retirarlas y reinstalarlas al finalizar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el inquilino no está obligado a reinstalar las «Obras Excluidas», es decir:
a) “Las mejoras en la envolvente térmica del edificio del Inmueble
b) Los muros interiores que se colocarán rodeando el perímetro interior del almacén.
c) Calefacción e Iluminación de Oficinas
d) Calefacción e Iluminación del Almacén
e) Valla de seguridad”
Si bien las mejoras del inquilino no se tienen en cuenta en la revisión del alquiler, la importante inversión en la propiedad beneficiará al propietario si el inquilino decide desocuparla en el futuro. En 2014, cuando el inquilino ocupó el inmueble por primera vez, gastó 2,5 millones de libras en acondicionamiento.
Las mejoras significativas del inquilino (“Obras”) según se detallan en la Licencia para Alterar incluyen: Ampliación del entrepiso en todo el ancho; escalera de incendios; nuevas áreas de baño y ducha; renovación de instalaciones mecánicas y eléctricas; cerca de seguridad; conexión a un mayor suministro de energía.
En la sala de datos se puede encontrar otra licencia de modificación con fecha del 30 de junio de 2022. La licencia se refiere a obras asociadas con la salida de incendios externa.
Valor de alquiler
El alquiler principal acordado recientemente en la renovación del contrato de arrendamiento refleja un alquiler de £8.00 por pie cuadrado / £86.11 por metro cuadrado.
Tenemos conocimiento de un nuevo contrato de arrendamiento abierto que se produjo en abril de 2024 en la Unidad 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. Entendemos que la propiedad ofrece alojamiento de 16.565 pies cuadrados (1.538,94 m²) y se alquiló a Technical Surfaces Limited con un contrato de arrendamiento de diez años con un período de seis meses sin alquiler, por una renta de 155.000 libras esterlinas anuales, equivalente a £9,35 por pie cuadrado / £100,64 por
metros cuadrados.
Si bien la renovación del contrato de arrendamiento acaba de concluir con la Unidad F, dada la evidencia anterior, es razonable sugerir que un arrendamiento en el mercado abierto habría logrado un alquiler del orden de £9.00 por pie cuadrado / £96.88 por metro cuadradoCon base en la configuración actual y las áreas medidas, esto daría como resultado un alquiler en el mercado abierto de £266,265 por añoEn función de las superficies acordadas, se puede esperar que el alquiler en la revisión del alquiler no sea inferior a £255.000 por año.
Por lo tanto, sugerimos que el ingreso es reversible, a pesar de la reciente renovación del contrato de arrendamiento.
Pacto
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) ha informado las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2021 | |
| Rotación | £16,141,000 | £17,320,000 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | (£56,000) | (£286,000) |
| Hoja de balance | £3,372,000 | £3,409,000.00 |
Téngase en cuenta que la pérdida considera la “Depreciación de propiedad, planta y equipo” de £410.000.
Según su sitio web, «U-TacS se creó en 2005 con el fin de proporcionar un sistema aéreo táctico no tripulado específico al Ejército Británico». Para más información sobre el inquilino, consulte su sitio web. www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited es 51% propiedad de Elbit Systems UK Limited y 49% de Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (Co. No. 05241591) ha informado de las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2021 | |
| Rotación | £64,619,000 | £33,738,000 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | £3,010,000 | £13,238,000.00 |
| Hoja de balance | £46,204,000 | £43,870,000 |
Thales UK Limited (Co. No. 00868273) ha informado de las siguientes cifras:
| 31 de diciembre de 2022 | 31 de diciembre de 2021 | |
| Rotación | £930,420,000 | £948,007,000.00 |
| Ganancia (pérdida) antes de impuestos | (£27,229,000) | £45,968,000 |
| Hoja de balance | £849,084,000 | £725,448,000 |
EPC
La propiedad tiene una calificación EPC de C.
IVA
La propiedad se elige para el IVA. Anticipamos que la venta debe ser capaz de ser tratada como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Tenemos instrucciones de buscar ofertas en la región de £3,040,000 (Tres millones cuarenta mil libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento inicial neto de 7.0%, asumiendo unos costes de comprador estándar de 6,45%.
Basado en el valor de alquiler sugerido de £255,000 por año, una compra al precio solicitado refleja un rendimiento de reversión de 7.9%.
Tenga en cuenta que se cobrará al comprador el coste del estudio de medición (770 £ + IVA) y las búsquedas (3633,32 £ + IVA), que se proporcionan en la sala de datos. Además, se cobrará al comprador el coste de la Carta de Confianza y el Informe Ambiental de la Fase I (1980 £ + IVA).
Consideraciones de inversión
Una oportunidad de adquirir una inversión industrial/de almacén de primera calidad;
La propiedad está ubicada dentro de una de las principales ubicaciones comerciales e industriales del Reino Unido;
Ingresos seguros;
Nuevo contrato de arrendamiento de diez años firmado en agosto de 2024 en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento;
El inquilino está muy interesado en la propiedad;
Atractivo rendimiento neto inicial
Ingresos por reversión
Sala de datos y clicktopurchase®
La propiedad está disponible para compra inmediata mediante Clicktopurchase®. Consulte el área de acceso "Compre legalmente en línea con Clicktopurchase" para registrar una cuenta, ver la sala de datos y comenzar el proceso de compra en línea.
