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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et offre actuellement les surfaces d'étage suivantes :
| Hébergement | Pied carré | M² |
| Entrepôt au rez-de-chaussée | 25,102 | 2,331.98 |
| Annexe au rez-de-chaussée | 1,354 | 125.79 |
| Premier étage | 3,129 | 290.68 |
| Surface de plancher intérieure brute totale | 29,585 | 2,748.45 |
Il convient de noter que la superficie convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la dernière révision du loyer, et utilisée pour le récent renouvellement du bail, est de 28 323 pi2 / 2 631,29 m2.
Les zones énumérées dans le calendrier ci-dessus montrent la configuration actuelle après les modifications du locataire.
Un ensemble de plans d'étage et de mesures est disponible en téléchargement ; le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur au prix de 770 £ + TVA.
Les taux
La valeur imposable est de 165 000 £. Le multiplicateur d'impôt foncier est de 54,6 pence par livre, ce qui représente une dette fiscale pour un locataire de 90 090 £.
Placer
La superficie du site s'étend sur environ 1,36 acres / 0,55 hectares, offrant une couverture de site de l'ordre de 42%.
Une évaluation environnementale documentaire a été réalisée en juin 2024 par Ramboll. Cette évaluation a classé le risque de contamination des terrains comme « faible » et la désignation réglementaire de zone inondable comme « zone inondable 1 » (faible probabilité d'inondation fluviale). Le rapport est téléchargeable et une lettre de garantie sera remise à l'acquéreur à la clôture de la vente, au prix de 1 980 £ + TVA.
Mandat
Pleine propriété.
Location
Le bien est loué à UAV Tactical Systems Limited (numéro d'entreprise 5241592) dans le cadre d'un bail de 10 ans, incluant réparations et assurances, à compter du 10 octobre 2024 et expirant le 9 octobre 2034. Le bail prévoit une période de franchise de loyer de 4,5 mois, suivie d'un loyer de 170 000 £ par an pendant 1,5 mois, puis de 226 500 £ par an (sur la base de 8,00 £ par pied carré / 86,11 £ par mètre carré sur les surfaces convenues). L'avantage correspond à 4,9 mois de franchise de loyer au total. Le vendeur complètera le revenu, permettant ainsi à l'acheteur de bénéficier d'un revenu de 226 500 £ par an Dès l'achèvement des travaux. Le bail prévoit une clause de résiliation du bail au 10 octobre 2030, 6e anniversaire du bail, sous réserve d'un préavis d'au moins 6 mois. Le bail prévoit une révision du loyer à la hausse uniquement au 5e anniversaire du bail.
Investissement en capital du locataire
L'autorisation de modification du 11 août 2014 autorisait le locataire à entreprendre des « Travaux » (mentionnés dans l'« Annexe »), notamment à les retirer et à les remettre en état à la fin du bail. Toutefois, le locataire n'est pas tenu de remettre en état les « Travaux exclus », c'est-à-dire :
a) « Les améliorations apportées à l'enveloppe thermique du bâtiment de la Propriété
b) Les murs intérieurs à mettre en place autour du périmètre intérieur de l'entrepôt
c) Chauffage et éclairage du bureau
d) Chauffage et éclairage de l'entrepôt
e) Clôture de sécurité »
Bien que les améliorations apportées par le locataire ne soient pas prises en compte lors de la révision du loyer, l'investissement important dans le bien profitera au propriétaire si le locataire décide de quitter les lieux ultérieurement. En 2014, lors de sa première occupation des lieux, le locataire a dépensé 2,5 millions de livres sterling en aménagement.
Les améliorations importantes du locataire (« Travaux ») telles qu'énumérées dans la licence de modification comprennent : l'extension de la mezzanine sur toute la largeur ; un escalier de secours ; de nouvelles toilettes et douches ; le renouvellement des installations mécaniques et électriques ; une clôture de sécurité ; le raccordement à une alimentation électrique accrue.
Une autre licence de modification datée du 30 juin 2022 est disponible dans la salle de données. La licence concerne les travaux associés à l'escalier de secours extérieur.
Valeur locative
Le loyer nominal récemment convenu lors du renouvellement du bail reflète un loyer de 8,00 £ par pied carré / 86,11 £ par mètre carré.
Nous avons connaissance d'une nouvelle location sur le marché libre intervenue en avril 2024 à l'unité 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX. Nous comprenons que le bien offre une surface habitable de 1 538,94 m² et a été loué à Technical Surfaces Limited pour une durée de dix ans, avec une franchise de six mois, pour un loyer annuel de 155 000 £, soit 9,35 £ par pied carré / 100,64 £ par
m².
Bien que le renouvellement du bail de l'unité F vienne tout juste de se terminer, compte tenu des éléments de preuve ci-dessus, il est raisonnable de suggérer qu'une location sur le marché libre aurait permis d'obtenir un loyer de l'ordre de 9,00 £ par pied carré / 96,88 £ par mètre carré. Sur la base de la configuration actuelle et des surfaces mesurées, cela se traduirait par un loyer au prix du marché libre de 266 265 £ par an. Sur la base des surfaces convenues, le loyer lors de la révision du loyer ne devrait pas être inférieur à 255 000 £ par an.
Nous suggérons donc que le revenu est réversible, malgré le récent renouvellement du bail.
Engagement
UAV Tactical Systems Limited (Co. No.) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | £16,141,000 | £17,320,000 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (£56,000) | (£286,000) |
| Bilan | £3,372,000 | £3,409,000.00 |
Il convient de noter que la perte prend en compte l’« amortissement des immobilisations corporelles » de 410 000 £.
D'après leur site web, « U-TacS a été créé en 2005 pour fournir à l'armée britannique une capacité spécifique de drone tactique. » Pour plus d'informations sur le locataire, veuillez consulter leur site web. www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited appartient à 51% à Elbit Systems UK Limited et à 49% à Thales UK Limited.
Elbit Systems UK Limited (société n° 05241591) a communiqué les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | £64,619,000 | £33,738,000 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | £3,010,000 | £13,238,000.00 |
| Bilan | £46,204,000 | £43,870,000 |
Thales UK Limited (société n° 00868273) a communiqué les chiffres suivants :
| 31 décembre 2022 | 31 décembre 2021 | |
| Chiffre d'affaires | £930,420,000 | £948,007,000.00 |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (£27,229,000) | £45,968,000 |
| Bilan | £849,084,000 | £725,448,000 |
CPE
La propriété a une cote EPC de C.
T.V.A.
La propriété est élue pour la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de £3,040,000 (Trois millions et quarante mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 7.0%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,45%.
Sur la base de la valeur locative suggérée de 255 000 £ par an, un achat au prix demandé reflète un rendement de réversion de 7.9%.
Veuillez noter que le coût de l'étude de terrain (770 £ + TVA) et des recherches (3 633,32 £ TTC) fournies dans la salle de données sera facturé à l'acheteur. De plus, le coût de la fourniture de la lettre de confiance et du rapport environnemental de phase I sera facturé à l'acheteur, soit 1 980 £ + TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement industriel / entrepôt de premier ordre ;
La propriété est située dans l’un des principaux sites commerciaux et industriels du Royaume-Uni ;
Revenu sécurisé;
Nouveau bail de dix ans signé en août 2024 lors du renouvellement du bail ;
Le locataire est fortement investi dans la propriété ;
Rendement net initial attractif
Revenu de réversion
Data Room et clicktopurchase®
La propriété est disponible à l'achat immédiat via Clicktopurchase®. Veuillez consulter la section « Acheter légalement en ligne avec Clicktopurchase » pour créer un compte, consulter la data room et commencer le processus d'achat en ligne.
