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Erneuerung des Stadtzentrums
Das Stadtzentrum von Harlow durchläuft eine umfassende Stadterneuerung, die Berichten zufolge das bisher größte Sanierungsprogramm eines britischen Bezirksrats ist.
Ein zentraler Bestandteil dieser Stadterneuerung ist die Investition von 23,7 Millionen Pfund aus dem Städtefonds. Diese umfasst unter anderem die Finanzierung eines neuen Verkehrsknotenpunkts für nachhaltigen Verkehr und umfangreiche Verbesserungen der Broadwalk-Promenade. Zusätzlich werden 76 Millionen Pfund in die Anschlussstelle 7a der M11 und die umliegende Infrastruktur investiert. Es wird erwartet, dass diese Maßnahmen die Erreichbarkeit verbessern, den Fußgängerverkehr optimieren und die Broadwalk-Promenade als wichtigste Einkaufsstraße im Stadtzentrum stärken werden.
Ergänzend zu diesen Infrastrukturverbesserungen entsteht ein neues Kunst- und Kulturviertel, das mit 20 Millionen Pfund aus dem Levelling Up Fund gefördert wird. Dadurch werden der nahegelegene Playhouse Square und der College Square in ein pulsierendes Kulturzentrum verwandelt. Die Stadterneuerung ist eng mit umfassenderen strategischen Investitionen in Harlow verknüpft, darunter Großprojekte wie das neue, 800 Millionen Pfund teure Princess Alexandra Hospital und der Campus der britischen Gesundheitsbehörde (UK Health Security Agency). Beide Projekte werden voraussichtlich zu einem erheblichen Beschäftigungszuwachs, Bevölkerungswachstum und einer gesteigerten Wirtschaftstätigkeit in der Region führen. www.discoverharlow.co.uk/business, www.bbc.co.uk/news/articles/c23p7nmv3jro.
Diese Stadterneuerung ist ein zentraler Bestandteil der umfassenderen Wachstumsstrategie der Stadt und wird durch Investitionen des öffentlichen und privaten Sektors unterstützt. Ein wichtiger Meilenstein in diesem Prozess war die Gründung der Harlow Regeneration Partnership, einem Joint Venture zwischen dem Harlow Council und der Hill Group. Ziel der Partnership ist die Umsetzung eines Programms zur Sanierung des Stadtzentrums sowie zur Schaffung von neuem Wohnraum und Mischnutzungsprojekten. www.discoverharlow.co.uk/business.
Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| Netzfront | 19,68 m | 64'7’ |
| Bruttofassade | 20,35 m | 66 Fuß 9 Zoll’ |
| Bruttoinnenfläche | ||
| Erdgeschoss | 1.698,77 m² | 18.286 Quadratfuß |
| Erste Stock | 877,53 m² | 9.446 Quadratfuß |
| Gesamt | 2.576,30 m² | 27.732 Quadratfuß |
| Interner Nettobereich | ||
| Erdgeschoss | 1.595,28 m² | 17.172 Quadratfuß |
| Erste Stock | 722,48 m² | 7.777 Quadratfuß |
| Gesamt | 2.317,76 m² | 24.949 Quadratfuß |
Ein Satz Grundrisse steht zum Download bereit und der Vermessungsbericht wird einem Käufer zu einem Preis von 720 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
Amtszeit
Das zum Verkauf stehende Objekt ist ein langfristiges Erbbaurecht mit einer Laufzeit bis zum 23. Juni 2112 (Restlaufzeit ca. 86 Jahre) und einer aktuellen Jahresmiete von 68.250 £. Der Erbbaurechtsvertrag sieht eine alle fünf Jahre stattfindende Mieterhöhung vor, die an 25% des Mietwerts gekoppelt ist. Die nächste Anpassung erfolgt am 24. Juni 2028.
Der langfristige Pächter ist NewRiver REIT plc. Der vorrangige Pächter ist A & S Heathrow Limited (Firmennr. 12935019). Das oben genannte Eigentumsrecht liegt bei Zedwell Properties Limited (ehemals Beyond Infrastructure Limited, Firmennr. 15775380).
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet New Look Retailers Limited Es handelte sich um einen Mietvertrag mit umfassender Instandhaltungs- und Versicherungspflicht, vorbehaltlich eines Zustandsberichts. Der vorherige Mietvertrag hatte eine Laufzeit vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2026 mit einer beidseitigen Kündigungsoption zum jederzeitigen Ausstieg ab dem 1. Januar 2025 unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ein neuer Mietvertrag wurde unterzeichnet am 21. August 2026 für den Zeitraum Gültig vom 1. Januar 2025 bis zum 22. Januar 2030. Der Pachtvertrag fällt nicht unter den Schutz des Gesetzes von 1954. Beachten Sie, dass der neue Pachtvertrag eine Obergrenze für Abnutzungskosten von 5.860,53 £ vorsieht.
Die zu zahlende Miete entspricht dem höheren der beiden Beträge: 101 TP4T des Umsatzes oder der Grundmiete. Die Grundmiete beträgt 851 TP4T der Vorjahresmiete, vorbehaltlich folgender Bestimmungen: ein Mindestgehalt von 143.000 £ pro Jahr. Der anfängliche Zeitraum erstreckt sich vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024. Zur Verdeutlichung:
• Übergabezeitraum: 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2025
• Jahresumsatz im Berichtszeitraum – 1.558.191 £
• Umsatzmiete bei 10% – 155.819 £
• Berechnung der Basismiete für den Zeitraum vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2026 85% von £155.819 = £132.446.
• Mindestmiete für eine Bewerbung – £143.000
Vor der Mietvertragsverlängerung im August 2026 betrug die jährliche Grundmiete 132.446 £. Nach der Mietvertragsverlängerung im August 2026 wird die jährliche Miete auf 143.000 £ angepasst.
Der umsatzabhängige Mietanteil für 2026 wird nach Bekanntgabe des Umsatzes für 2026 verrechnet. Übersteigt der Umsatz gemäß § 10% 143.000 £, wird die zusätzliche Miete erhoben.
Die jüngsten Umsatzzahlen lauten wie folgt:
| 2023 | £1,697,133 |
| 2024 | £1,660,442 |
| 2025 | £1,558,191 |
Demzufolge ergaben sich in den letzten drei Jahren folgende Mieteinnahmen:
| 2023 | £169,713 |
| 2024 | £166,044 |
| 2025 | £155,819 |
Zahlungshistorie – Die Zahlungshistorie und die Aufstellung der Rückstände des Mieters zum 28. August 2026 finden Sie im Datenraum. Der Zahlungsverlauf ist positiv.
Servicegebühr
Die aktuellen Nebenkosten für den Zeitraum 2026–2027 betragen 15.403,20 £. Der Mietvertrag vom August 2026 sieht eine Obergrenze für die Nebenkosten von 5.860,53 £ vor, was zu einem Fehlbetrag für den Vermieter von -9.542 £ führt.
Weitere Details zur Servicegebühr stehen im Datenraum zum Download bereit. Bitte beachten Sie, dass die Hausverwaltung die abgestimmten und geprüften Servicegebührenabrechnungen für 2026 angefordert hat; die abgestimmten Abrechnungen für 2025 liegen vor.
[Stand: 28. August 2026] BNP Paribas hat im Auftrag von New Look nach Erhalt der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnungen mehrere Rückfragen gestellt. Diese Rückfragen wurden an den Vermieter weitergeleitet und beantwortet. Eine Übersicht der noch offenen Rückfragen zu den Nebenkosten steht zum Download bereit.
Nettoeinkommen
Das Mindestnettoeinkommen für 2026 beträgt:
| Grundmiete | £143,000 |
| Servicegebühren-Fehlbetrag | -£9,542 |
| Kopfmiete | -£68,250 |
| Nettoeinkommen | £65,208 |
Unter der Annahme, dass der Umsatz im Jahr 2026 dem Umsatz von 2025 entspricht, ergibt sich für einen Investor folgender Nettogewinn:
| Grundmiete | £155,819 |
| Servicegebühren-Fehlbetrag | -£9,542 |
| Kopfmiete | -£68,250 |
| Nettoeinkommen | £78,027 |
Bund
New Look Retailers Limited (Firmennummer 01618428) hat folgende Zahlen gemeldet:
| 29. März 2025 | 30. März 2024 | |
| Einnahmen | £687,730,000 | £735,403,000 |
| Gewinne (Verluste) vor Steuern | -£77,244,000 | -£3,654,000 |
| Nettovermögen | £11,489,000 | £8,606,000 |
Seit über 50 Jahren ist New Look ein führender Einzelhändler für erschwingliche Mode und Omnichannel-Angebote in Großbritannien und Irland mit 338 Filialen und über 10 Millionen Kunden. Der Mieter, New Look Retailers Limited, gehört zur New Look-Gruppe, die wiederum der New Look Retail Holdings Limited gehört. Die Gruppe hat folgende Jahresabschlüsse veröffentlicht:
| 30. März 2024 | 25. März 2023 | |
| Einnahmen | 769,2 Millionen Pfund | 844,7 Millionen Pfund |
| Gewinn (Verlust) vor Steuern | (21,7 Millionen Pfund) | (87,8 Millionen Pfund) |
| Nettovermögen | 33,1 Millionen Pfund | 54,8 Millionen Pfund |
Die Unternehmensgruppe hat in den letzten Jahren eine Restrukturierungsphase durchlaufen, die unter anderem den erfolgreichen Abschluss des CVA-Verfahrens und eine umfassende Refinanzierung im Jahr 2023 umfasste. Diese beinhaltete eine neue Kreditlinie in Höhe von 115,0 Mio. £, die die Liquidität stärkte und die Laufzeiten der Schulden verlängerte. Dadurch wurde eine stabilere Basis geschaffen, von der aus das Unternehmen agieren und sein Filialnetz neu positionieren kann. Weitere Informationen finden Sie unter [Link einfügen]. www.newlookgroup.com.
EPÜ
Das Objekt hat einen Energieausweis der Kategorie D.
Bewertbarer Wert
Laut der Website der VOA beträgt der Einheitswert 156.000 £. Uns ist bekannt, dass die zu zahlenden Gebühren für das Jahr 2026/2027 68.640,00 £ betragen.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 520.000 £ (Fünfhundertzwanzigtausend Pfund), vorbehaltlich vertraglicher Vereinbarungen, was einer impliziten anfänglichen Nettorendite von 12.0%.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die Vermessung (720 £ + MwSt.) und die Recherchen (2.379,96 £ + MwSt.), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Das Objekt befindet sich in Harlow, einer gut angebundenen Pendlerstadt im Wachstumskorridor London–Stansted–Cambridge.
Das Objekt befindet sich in bester Einzelhandelslage an der Broadwalk und verbindet das Harvey Centre mit den Water Gardens.
Das Gebäude befindet sich in einem Stadtzentrum, das sich in einem umfassenden Sanierungs- und Infrastrukturwandel befindet.
Vermietet an New Look Retailers Limited, ein anerkanntes nationales Einzelhandelsunternehmen, das seinen Mietvertrag kürzlich bis Januar 2030 verlängert hat.
Attraktive Grundstücksgröße, geeignet für eine breite Anlegergruppe.
Die Investition bietet eine attraktive anfängliche Nettorendite von 12.0% mit einem geschätzten Potenzial von 14.4%.
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