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Régénération du centre-ville
Le centre-ville de Harlow fait l'objet d'une importante rénovation urbaine, qui serait le plus grand programme de rénovation urbaine jamais mené à bien par un conseil de district britannique.
Un élément central de ce projet de rénovation est l'investissement de 23,7 millions de livres sterling obtenu grâce au Fonds pour les villes, qui finance notamment un nouveau pôle d'échanges multimodal et d'importants travaux d'amélioration de Broadwalk. Par ailleurs, 76 millions de livres sterling sont investis dans la jonction 7a de l'autoroute M11 et les infrastructures environnantes. Ces travaux devraient améliorer l'accessibilité, fluidifier la circulation piétonne et renforcer le rôle de Broadwalk comme principal axe commercial du centre-ville.
Ces améliorations d'infrastructures s'accompagnent du développement d'un nouveau quartier des arts et de la culture, soutenu par un investissement de 20 millions de livres sterling du Fonds de réaménagement urbain. Ce projet transformera les places Playhouse Square et College Square, situées à proximité, en un pôle culturel dynamique. La revitalisation du centre-ville s'inscrit également dans un plan d'investissement stratégique plus vaste à Harlow, comprenant des projets majeurs tels que le nouvel hôpital Princess Alexandra (800 millions de livres sterling) et le campus de l'Agence britannique de sécurité sanitaire. Ces deux infrastructures devraient générer d'importants emplois, une croissance démographique et une activité économique accrue dans la région. www.discoverharlow.co.uk/business, www.bbc.co.uk/news/articles/c23p7nmv3jro.
Cette revitalisation constitue un élément central de la stratégie de croissance globale de la ville et bénéficie d'investissements publics et privés. Une étape clé de ce processus a été la création du Harlow Regeneration Partnership, une coentreprise entre le conseil municipal de Harlow et The Hill Group, qui vise à mettre en œuvre un programme de réaménagement du centre-ville, ainsi que de nouveaux logements et des projets à usage mixte. www.discoverharlow.co.uk/business.
Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et propose les logements suivants :
| Façade nette | 19,68 m | 64'7’ |
| Façade brute | 20,35 m | 66'9’ |
| Surface intérieure brute | ||
| Rez-de-chaussée | 1 698,77 m² | 18 286 pieds carrés |
| Premier étage | 877,53 m² | 9 446 pieds carrés |
| Total | 2 576,30 m² | 27 732 pieds carrés |
| Surface intérieure nette | ||
| Rez-de-chaussée | 1 595,28 m² | 17 172 pieds carrés |
| Premier étage | 722,48 m² | 7 777 pieds carrés |
| Total | 2 317,76 m² | 24 949 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement, et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur pour un coût de 720 £ + TVA.
Mandat
Le droit cédé est un bail emphytéotique expirant le 23 juin 2112 (soit environ 86 ans de durée résiduelle) moyennant un loyer annuel actuel de 68 250 £. Le bail prévoit une révision du loyer à la hausse tous les cinq ans, indexée sur la valeur locative (25%), la prochaine révision intervenant le 24 juin 2028.
Le titulaire du bail emphytéotique est NewRiver REIT plc. Le titulaire du bail de premier rang est A & S Heathrow Limited (n° d'entreprise 12935019). Le droit de propriété en pleine propriété est détenu par Zedwell Properties Limited (anciennement Beyond Infrastructure Limited, n° d'entreprise 15775380).
Location
Le bien est loué à New Look Retailers Limited Dans le cadre d'un bail commercial avec obligation de réparation et d'assurance à la charge du locataire, sous réserve d'un état des lieux. Le bail précédent prévoyait une durée commençant le 1er janvier 2022 et expirant le 31 décembre 2026, avec une possibilité de résiliation à l'amiable à tout moment après le 1er janvier 2025, moyennant un préavis de six mois. Un nouveau bail a été signé le 21 août 2026 pour la période 1er janvier 2025, expiration le 22 janvier 2030. Le bail n'est pas couvert par la loi de 1954. À noter que le nouveau bail prévoit un plafond de 5 860,53 £ pour les réparations locatives.
Le loyer à payer correspond au montant le plus élevé entre 10% du chiffre d'affaires et le loyer de base. Ce dernier est fixé à 85% du loyer de l'année précédente, sous réserve de certaines conditions. un minimum de 143 000 £ par an. La période initiale s'étend du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Pour plus de clarté :
• Période de chiffre d'affaires : du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025
• Chiffre d'affaires annuel sur la période : 1 558 191 £
• Loyer locatif locatif au 10% : 155 819 £
• Calcul du loyer de base pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 85% de 155 819 £ = 132 446 £.
• Loyer de base minimum pour postuler : 143 000 £
Avant le renouvellement du bail en août 2026, le loyer de base était facturé 132 446 £ par an. Suite à ce renouvellement, il est ramené à 143 000 £ par an.
La part du loyer liée au chiffre d'affaires pour 2026 est ajustée une fois le chiffre d'affaires de 2026 déclaré. Par conséquent, si le chiffre d'affaires (10%) dépasse 143 000 £, le loyer supplémentaire est perçu.
Voici les chiffres d'affaires récents :
| 2023 | £1,697,133 |
| 2024 | £1,660,442 |
| 2025 | £1,558,191 |
En conséquence, les loyers des trois dernières années ont été les suivants :
| 2023 | £169,713 |
| 2024 | £166,044 |
| 2025 | £155,819 |
Historique des paiements – veuillez consulter l'historique des paiements et le tableau des arriérés dans la salle de données du locataire au 28 août 2026, qui sont positifs.
Frais de service
Les charges locatives actuelles pour la période 2026-2027 s'élèvent à 15 403,20 £. Le bail d'août 2026 prévoit un plafond de charges locatives de 5 860,53 £, ce qui entraîne un manque à gagner de 9 542 £ pour le propriétaire.
Des informations complémentaires concernant les charges sont disponibles en téléchargement dans la salle de données. Veuillez noter que les gestionnaires ont demandé les comptes de charges audités et rapprochés de 2026 ; les comptes rapprochés de 2025 sont fournis.
[Au 28 août 2026] BNP Paribas, agissant pour le compte de New Look, a formulé plusieurs questions suite à la réception des budgets de charges locatives émis par le bailleur principal. Ces questions ont été transmises à ce dernier, qui a apporté des réponses. Un tableau récapitulatif des questions relatives aux charges locatives, répertoriant les questions restantes, est disponible en téléchargement.
Revenu net
Le revenu net minimum pour 2026 est le suivant :
| loyer de base | £143,000 |
| Déficit de frais de service | -£9,542 |
| Loyer principal | -£68,250 |
| Revenu net | £65,208 |
En supposant que le chiffre d'affaires de 2026 soit identique à celui de 2025, le revenu net pour un investisseur sera le suivant :
| loyer de base | £155,819 |
| Déficit de frais de service | -£9,542 |
| Loyer principal | -£68,250 |
| Revenu net | £78,027 |
Engagement
New Look Retailers Limited (n° d'entreprise 01618428) a communiqué les chiffres suivants :
| 29 mars 2025 | 30 mars 2024 | |
| Revenu | £687,730,000 | £735,403,000 |
| Bénéfices (pertes) avant impôt | -£77,244,000 | -£3,654,000 |
| Actif net | £11,489,000 | £8,606,000 |
Depuis plus de 50 ans, New Look est un leader de la mode abordable et de la vente omnicanale au Royaume-Uni et en République d'Irlande, avec 338 magasins et plus de 10 millions de clients. Le locataire, New Look Retailers Limited, fait partie du groupe New Look, lui-même détenu par New Look Retail Holdings Limited. Le Groupe a publié les comptes suivants :
| 30 mars 2024 | 25 mars 2023 | |
| Revenu | 769,2 millions de livres sterling | 844,7 millions de livres sterling |
| Bénéfice (perte) avant impôts | (21,7 millions de livres sterling) | (87,8 millions de livres sterling) |
| Actif net | 33,1 millions de livres sterling | 54,8 millions de livres sterling |
Le groupe a connu une période de restructuration ces dernières années, marquée notamment par la réussite de son accord de restructuration (CVA) et un refinancement complet en 2023. Ce dernier comprenait une nouvelle ligne de crédit de 115 millions de livres sterling, renforçant ainsi sa liquidité et allongeant les échéances de sa dette. Cette situation a permis à l'entreprise de disposer d'une base plus stable pour ses activités et le repositionnement de son réseau de magasins. Pour plus d'informations, veuillez consulter le site web. www.newlookgroup.com.
CPE
Ce bien possède un certificat de performance énergétique de classe D.
Valeur imposable
D'après le site web de la VOA, la valeur locative est de 156 000 £. Nous comprenons que les taxes foncières à payer s'élèvent actuellement à 68 640,00 £ pour l'année 2026/2027.
T.V.A.
La propriété a été immatriculée à la TVA. Il est prévu que la vente sera traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de 520 000 £ (Cinq cent vingt mille livres sterling), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net implicite de 12.0%.
Veuillez noter que l'acheteur se verra refacturer les coûts de l'étude mesurée (720 £ + TVA) et des recherches (2 379,96 £ plus TVA) qui sont fournis dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer des frais de transaction de 1,01 TP3T du prix d'achat plus la TVA.
Considérations d'investissement
La propriété est située à Harlow, une ville de banlieue bien desservie, dans le corridor de croissance Londres–Stansted–Cambridge.
L'immeuble occupe un emplacement commercial de premier choix sur Broadwalk, reliant le Harvey Centre et les jardins aquatiques.
Située en plein centre-ville, dans un quartier en pleine rénovation et bénéficiant d'améliorations significatives de ses infrastructures.
Loué à New Look Retailers Limited, une enseigne nationale reconnue qui a récemment prolongé son bail jusqu'en janvier 2030.
Taille de lot attrayante, convenant à une variété d'investisseurs.
Cet investissement offre un rendement initial net attractif de 12.0% avec un potentiel estimé à 14.4%.
Assistant IA Singer Vielle - Essayez-le maintenant
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Salle de données
Une salle de données complète est disponible pour ce bien.
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Services financiers Singer Vielle
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