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住宿
该房产已由 BKR Floor Plans 测量，目前提供以下建筑面积：
| 住宿 | 平方英尺 | 平方米 |
| 一楼仓库 | 25,102 | 2,331.98 |
| 底层辅助设施 | 1,354 | 125.79 |
| 第一层 | 3,129 | 290.68 |
| 总室内建筑面积 | 29,585 | 2,748.45 |
值得注意的是，永久业权人和租户在上次租金审查中商定的、用于最近续租的面积为 28,323 平方英尺/2,631.29 平方米。
上表所列区域显示的是租户改建后的当前配置。
一套平面图和测量数据可供下载；测量调查报告将重新发送给购买者，费用为 770 英镑 + 增值税。
价格
应税价值为 165,000 英镑。营业税乘数为每英镑 54.6 便士，因此租户的税负为 90,090 英镑。
地点
场地面积约为 1.36 英亩/0.55 公顷，场地覆盖率为 42%。
2024 年 6 月，Ramboll 进行了一次桌面环境评估，报告称污染土地风险等级为“低”，监管洪水指定为“洪水区 1”（河流洪水发生概率低）。该报告可供下载，并且在完成销售后将向买方提供一份信赖信，费用为 1,980 英镑 + 增值税。
任期
自由持有。
租赁
该房产已出租给 UAV Tactical Systems Limited（公司编号 5241592），并由该公司承担全部维修和保险费用，租期为 10 年，自 2024 年 10 月 10 日起至 2034 年 10 月 9 日到期。租约规定免租期为 4.5 个月，之后一年租金为 170,000 英镑，之后一年租金为 226,500 英镑（根据商定的建筑面积每平方英尺 8.00 英镑/平方米 86.11 英镑计算）。补贴相当于总共免租 4.9 个月。卖方将“补足”收入，因此买方可获得以下收入 每年226,500英镑 从完成之日起。租约规定，租户应在 2030 年 10 月 10 日（即租期满六周年）终止租约，但须提前至少六个月发出通知。租约规定，在租约满五周年时，租金只能上调一次。
租户的资本投资
2014 年 8 月 11 日的变更许可授予承租人进行“工程”（参见“附表”）的同意，具体而言是拆除这些“工程”并在租约结束时恢复。但是，承租人没有义务恢复“排除工程”，即：
a) 对该物业建筑物隔热层的改进
b) 仓库内部周边的内墙
c) 办公室供暖和照明
d) 仓库供暖和照明
e) 安全围栏？
虽然租户的装修在租金审查中不予考虑，但如果租户将来选择搬离，那么对房产的重大投资将使永久业权人受益。2014 年，当租户首次入住该处时，租户花费了 250 万英镑进行装修。
改造许可证中列出的重大承租人改进（“工程”）包括：扩建整个宽度的夹层；消防逃生楼梯；新的厕所和淋浴区；更新机械和电气设备；安全围栏；连接增加的电源。
数据室中还提供了另一份变更许可证，日期为 2022 年 6 月 30 日。该许可证涉及与外部消防通道相关的工程。
租金价值
租约续签时商定的总租金反映了 每平方英尺 8.00 英镑 / 每平方米 86.11 英镑.
我们获悉，2024 年 4 月，位于 Unit 2, Meridian West, Meridian Business Park, LE19 1WX 的公开市场出租情况。我们了解到，该物业提供 16,565 平方英尺/1,538.94 平方米的住宿，租期为十年，免租期为六个月，租期为每年 155,000 英镑，相当于 每平方英尺 9.35 英镑 / 每 100.64 英镑
平方米.
虽然与 F 单元的租约续签刚刚结束，但鉴于上述证据，我们有理由认为，在公开市场出租的情况下，租金应为 每平方英尺 9.00 英镑 / 每平方米 96.88 英镑根据目前的配置和测量面积，这将导致公开市场租赁的租金为 每年266,265英镑根据商定的建筑面积，租金审查预计不会低于 每年255,000英镑.
因此，尽管最近续签了租约，但我们认为收入是可归还的。
盟约
无人机战术系统有限公司（公司编号）报告了以下数据：
| 2022 年 12 月 31 日 | 2021 年 12 月 31 日 | |
| 周转 | 16,141,000 英镑 | 17,320,000英镑 |
| 税前利润（亏损） | （56,000英镑） | （286,000英镑） |
| 资产负债表 | 3,372,000 英镑 | 3,409,000.00 英镑 |
请注意，该损失考虑了 410,000 英镑的“财产、厂房和设备折旧”。
根据其网站，“U-TacS 成立于 2005 年，旨在为英国陆军提供特定的战术无人机系统能力”。有关承租人的更多信息，请参阅其网站 www.u-tacs.co.uk.
UAV Tactical Systems Limited 的 51% 由 Elbit Systems UK Limited 所有，而 49% 由 Thales UK Limited 所有。
Elbit Systems UK Limited（公司编号 05241591）报告了以下数据：
| 2022 年 12 月 31 日 | 2021 年 12 月 31 日 | |
| 周转 | 64,619,000 英镑 | 33,738,000 英镑 |
| 税前利润（亏损） | 3,010,000 英镑 | 13,238,000.00 英镑 |
| 资产负债表 | 46,204,000英镑 | 43,870,000 英镑 |
泰雷兹英国有限公司（公司编号 00868273）报告了以下数据：
| 2022 年 12 月 31 日 | 2021 年 12 月 31 日 | |
| 周转 | 9.3042亿英镑 | 948,007,000.00英镑 |
| 税前利润（亏损） | (2722.9万英镑) | 45,968,000英镑 |
| 资产负债表 | 849,084,000 英镑 | 7.25448亿英镑 |
工程总承包
该物业的 EPC 评级为 C。
增值税
该财产被选择缴纳增值税。我们预计此次出售应能够被视为持续经营权转移（TOGC）。
提议
我们被指示在以下地区寻求报价 3,040,000 英镑 （三百四十万英镑），以合同为准，反映净初始收益率 7.0%，假设标准购买者的成本为 6.45%。
根据建议租金价值每年 255,000 英镑计算，以要价购买可实现的复归收益率为 7.9%.
请注意，买方将重新收取测量调查费用 770 英镑 + 增值税和搜索费用（3,633.32 英镑含增值税），这些费用在数据室提供。此外，买方还将支付提供信赖函和第一阶段环境报告的费用，金额为 1,980 英镑 + 增值税。
投资注意事项
获得优质工业/仓库投资的机会；
该物业位于英国首屈一指的商业和工业区之一；
有保障的收入；
2024年8月续约时签署新的十年租约；
租户对该房产投入了大量资金；
具有吸引力的净初始收益率
复归收入
数据室和 clicktopurchase®
您可以使用 clicktopurchase® 设施立即购买该房产。请参阅访问区域“使用 clicktopurchase 合法地完全在线购买”以注册帐户、查看数据室并开始在线购买流程。
