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市中心重建
哈洛镇中心正在进行大规模的改造，据报道，这是英国地区议会迄今为止实施的最大规模的改造计划。.
此次改造的核心内容是通过城镇基金获得的2370万英镑投资，其中包括新建可持续交通枢纽和对布罗德沃克本身进行大规模改造的资金。此外，还将投资7600万英镑用于M11高速公路7a交叉口及其周边基础设施建设。预计这些工程将提升交通便利性，改善人流，并巩固布罗德沃克作为市中心主要零售走廊的地位。.
为配合这些基础设施的改善，一项新的艺术文化区项目正在建设中，该项目获得了2000万英镑的“区域提升基金”投资，旨在将附近的剧院广场和学院广场改造成充满活力的文化目的地。镇中心的重建也与哈洛镇更广泛的战略投资紧密相关，其中包括耗资8亿英镑新建的亚历山德拉公主医院和英国卫生安全局园区等重大项目，这两个项目都有望为该地区带来大量就业机会、人口增长和经济活动。. www.discoverharlow.co.uk/business, www.bbc.co.uk/news/articles/c23p7nmv3jro.
这项改造是该镇整体发展战略的核心组成部分，并得到了公共和私营部门投资的支持。该进程中的一个重要里程碑是哈洛改造伙伴关系的成立，这是哈洛议会和希尔集团的合资企业，旨在实施一项城镇中心重建计划，同时推进新建住宅和综合用途项目。. www.discoverharlow.co.uk/business.
住宿
该物业已根据 BKR 楼层平面图进行测量，并提供以下住宿：
| 净临街面 | 19.68 米 | 64英尺7英寸’ |
| 总临街面积 | 20.35米 | 66英尺9英寸’ |
| 总内部面积 | ||
| 一楼 | 1,698.77 平方米 | 18,286平方英尺 |
| 第一层 | 877.53平方米 | 9,446平方英尺 |
| 全部的 | 2,576.30 平方米 | 27,732平方英尺 |
| 净内部面积 | ||
| 一楼 | 1,595.28 平方米 | 17,172平方英尺 |
| 第一层 | 722.48平方米 | 7,777平方英尺 |
| 全部的 | 2,317.76 平方米 | 24,949平方英尺 |
一套平面图可供下载，测量调查报告将重新发送给购买者，费用为 720 英镑 + 增值税。
任期
出售的权益为长期租赁权，租期至2112年6月23日（剩余约86年），目前年租金为68,250英镑。租赁协议规定，租金每五年递增一次，与租金价值的25%挂钩，下一次租金调整日期为2028年6月24日。.
长期承租人是 NewRiver REIT plc。上级承租人是 A & S Heathrow Limited（公司编号 12935019）。上述永久产权归 Zedwell Properties Limited（前身为 Beyond Infrastructure Limited（公司编号 15775380））所有。.
租赁
该物业出租给 新风貌零售有限公司 双方签订了一份包含全面维修和保险的租赁合同，并受《状况清单》的约束。之前的租赁合同规定，租赁期限自2022年1月1日起至2026年12月31日止，双方均可选择在2025年1月1日之后的任何时间提前六个月终止租赁合同。新租赁合同已于[日期]签署。 2026年8月21日 在此期间 自2025年1月1日起至2030年1月22日止. 该租赁合同不受1954年租赁法保护。请注意，新租赁合同规定了损坏赔偿上限为5,860.53英镑。.
应付租金为营业额的10%或基准租金，以较高者为准。基准租金设定为上一年租金的85%，但须遵守以下规定： 每年最低收入143,000英镑. 初始期限为2024年1月1日至2024年12月31日。具体说明如下：
• 周转期：2025年1月1日至2025年12月31日
• 该期间的年度营业额 – 1,558,191 英镑
• 10% 的营业额租金 – 155,819 英镑
• 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日期间的基本租金计算 85% 155,819 英镑 = 132,446 英镑。.
• 基本租金最低要求 – 143,000 英镑
在2026年8月续租之前，基本租金为每年132,446英镑。续租后，租金将调整为每年143,000英镑。.
2026 年租金中的营业额部分将在 2026 年营业额公布后进行核对。因此，如果营业额超过 143,000 英镑，则需收取额外租金。.
近期营业额数据如下：
| 2023 | £1,697,133 |
| 2024 | £1,660,442 |
| 2025 | £1,558,191 |
因此，过去三年的租金如下：
| 2023 | £169,713 |
| 2024 | £166,044 |
| 2025 | £155,819 |
付款历史 – 请查看数据室中租户截至 2026 年 8 月 28 日的付款历史和欠款计划，结果为正。.
服务费
2026 年至 2027 年期间的现行服务费为 15,403.20 英镑。2026 年 8 月的租赁合同规定服务费上限为 5,860.53 英镑，这导致房东亏损 9,542 英镑。.
服务费详情可在数据室下载。请注意，物业管理公司已要求提供经审计核对的2026年服务费账目；2025年的核对账目已提供。.
[截至2026年8月28日] 法国巴黎银行代表New Look在收到上级业主提供的服务费预算后，提出了一些疑问。这些疑问已转交上级业主，并已得到答复。服务费疑问清单可供下载，其中列出了剩余的未决疑问。.
净利
2026 年的最低净收入如下：
| 基本租金 | £143,000 |
| 服务费短缺 | -£9,542 |
| 人头租金 | -£68,250 |
| 净利 | £65,208 |
假设 2026 年的营业额与 2025 年相同，则投资者的净收入如下：
| 基本租金 | £155,819 |
| 服务费短缺 | -£9,542 |
| 人头租金 | -£68,250 |
| 净利 | £78,027 |
盟约
New Look Retailers Limited（公司编号：01618428）公布了以下数据：
| 2025年3月29日 | 2024年3月30日 | |
| 收入 | £687,730,000 | £735,403,000 |
| 税前利润（亏损） | -£77,244,000 | -£3,654,000 |
| 净资产 | £11,489,000 | £8,606,000 |
五十多年来，New Look一直是英国和爱尔兰共和国领先的平价时尚全渠道零售商，拥有338家门店和超过1000万顾客。租户New Look Retailers Limited是New Look集团的一部分，该集团最终由New Look Retail Holdings Limited所有。集团已公布以下财务报表：
| 2024年3月30日 | 2023 年 3 月 25 日 | |
| 收入 | 7.692亿英镑 | 8.447亿英镑 |
| 税前利润（亏损） | （2170万英镑） | （8780万英镑） |
| 净资产 | 3310万英镑 | 5480万英镑 |
近年来，该集团经历了重组，包括成功完成公司自愿安排（CVA）以及在2023年进行全面再融资。其中包括一笔1.15亿英镑的新信贷额度，这增强了流动性并延长了债务期限。这为业务运营和重新定位其门店网络提供了一个更加稳定的平台。欲了解更多信息，请访问 www.newlookgroup.com.
工程总承包
该物业的能源性能证书等级为D级。.
应课税值
According to the VOA website the rateable value is £156,000. We understand that rates payable currently are £68,640.00 for the year 2026/2027.
增值税
该物业已注册增值税。预计此次出售将被视为持续经营转让 (TOGC)。
提议
我们被指示寻找一个数字 520,000英镑（五十二万英镑）, 受合同约束，反映出隐含的初始净收益率为 12.0%.
请注意，购买者需重新支付数据室提供的测量调查费用（720 英镑 + 增值税）和搜索费用（2,379.96 英镑 + 增值税）。.
请注意，购买者将被收取购买价格 1.0% 的交易费加上增值税。
投资注意事项
该房产位于哈洛，哈洛是伦敦-斯坦斯特德-剑桥增长走廊上一个交通便利的通勤小镇。.
该物业位于 Broadwalk 的黄金零售地段，连接着 Harvey 中心和 Water Gardens。.
位于正在进行大规模改造和基础设施改善的城镇中心。.
已出租给 New Look Retailers Limited，这是一家知名的全国性零售商，该公司最近将租期延长至 2030 年 1 月。.
适合各类投资者的合理投资规模。.
该投资提供极具吸引力的净初始收益率 12.0% 潜在价值估计为 14.4%.
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