השקעות נכסים - קריאה - RG1 2EA

דִיוּר

בעוד שהתוכניות המקוריות של התוכנית זמינות להורדה, בנוסף, הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans כדי לאשר את המגורים המפורטים להלן. תוכניות קומה אלו ודוח המדידה יישלחו מחדש לרוכש בעלות של 950 ליש"ט + מע"מ.

מִסְחָרִי	רגל רבוע	מ"ר
יחידה 1 קומת קרקע	1,875	174.20
איצה	1,170
יחידה 1 מרתף	1,666	154.78
יחידה 1 סך הכל	3,541	328.98

יחידה 2 קומת קרקע	1,875	174.16
איצה	789
יחידה 2 מרתף	1,283	119.21
יחידה 2 סך הכל	3,158	293.37

יחידה 3 קומת קרקע	4,277	397.37
איצה	1,927

יחידה 3 מרתף	1,625	150.94
יחידה 3 סך הכל	5,902	548.31

סה"כ מסחריות (GIA)	12,601	1,170.66

מגורים
שם בלוק	חדש/מחודש	כתובת דואר	קוֹמָה	מיטות	GIA (ר"ר)

בית הדוכסית	חָדָשׁ	1	1	1	512
בית המלכים	שיפוץ	2	1	1	556
בית המלכים	שיפוץ	3	1	1	512
בית המלכים	שיפוץ	4	1	1	523
בית הדוכס	שיפוץ	5	1	2	742
בית הדוכס	שיפוץ	6	1	2	694
בית הדוכס	שיפוץ	7	1	2	679
בית הדוכסית	חָדָשׁ	8	2	1	529
בית הדוכסית	חָדָשׁ	11	2	1	540
בית המלכים	שיפוץ	12	2	1	556
בית המלכים	שיפוץ	14	2	1	515
בית המלכים	שיפוץ	15	2	1	523
בית הדוכס	שיפוץ	16	2	2	742
בית הדוכסית	חָדָשׁ	19	3	1	529
בית הדוכסית	חָדָשׁ	20	3	1	528
בית הדוכסית	חָדָשׁ	21	3	2	755
בית הדוכסית	חָדָשׁ	22	3	1	540
בית המלכים	שיפוץ	23	3	1	512
בית המלכים	שיפוץ	24	3	1	494
בית הדוכס	שיפוץ	26	3	2	744
בית הדוכס	שיפוץ	27	3	2	697
בית הדוכס	שיפוץ	28	3	2	669
בית הדוכסית	חָדָשׁ	30	4	1	529
בית הדוכסית	חָדָשׁ	31	4	1	540
בית הדוכסית	חָדָשׁ	33	5	2	742
בית הדוכסית	חָדָשׁ	34	5	1	622

סה"כ					15,523 (1442.13)

קְבִיעוּת

זְכוּת חֲכִּירָה

שטר זיקת הנאה מיום 28 בפברואר 2017 (ראה חדר נתונים) מקנה זכות קדימה מעל המעבר בכיכר השוק 1-2 כדי לאפשר גישה להולכי רגל לחצר האחורית, ולכן, למגורים. לבעל הקרקע הסמוכה יש חובות מסוימות לשמור על המבנה במצב תקין, וכן לשמור עליו נקי; בעל פינת ג'קסון יכול לתקן ולתחזק אם הקרקע הסמוכה לא תעשה זאת, ולגבות חלק הוגן וסביר מעלות זו.

קיימת אפשרות לניהול אקטיבי לשיפור האטרקטיביות של אזור הכניסה הנוכחי לדירות המגורים.

קיימת הזדמנות משמעותית להעלות את הערך על ידי יצירת כניסה חדשה למגורים מקינגס רואד.

עמדת שכירות

יחידה 1 – נחתם הסכם שכירות והסכם משלים עם רוזה'ס לונדון בע"מ (בית קפה תאילנדי). השכירות תהיה לתקופה של 15 שנים במחיר שכר דירה ראשוני של 30,000 ליש"ט לשנה, שיעלה ל-60,000 ליש"ט לשנה לאחר 38 חודשים. בנוסף, השוכר קיבל תקופה של 12 חודשים ללא שכר דירה. לפיכך, השוכר קיבל למעשה תקופה השווה ל-31 חודשים ללא שכר דירה. דמי השירות מוגבלים ל-1.50 ליש"ט למטר רבוע בחמש השנים הראשונות של התקופה.

ההסכם חייב את העבודות שיבוצעו על ידי בעל הבית; מפרט מסופק בחדר הנתונים. הפריטים היחידים המצטיינים כרגע הם העבודות למצודת האש וחיבור אספקת מים. יועץ M&E (Kendall Kingscott) מונה לסיים את המפרט על מנת לאפשר את השלמת ההשכרה.

השכירות מותנית גם בכך שהשוכר קיבל רישיון מקום. זה הושג וניתן למצוא עותק בחדר הנתונים.

יחידה 2 – נחתם הסכם שכירות להשכרה של Fat Hippo (בר המבורגרים) למשך 15 שנים במחיר שכירות התחלתי של 55,000 ליש"ט לשנה, עם תקופה ללא שכר דירה של 18 חודשים ואפשרות ניתוק מהשוכר בסוף השנה העשירית. דמי השירות מוגבלים ל-1.50 ליש"ט למטר מרובע למשך חמש השנים הראשונות של התקופה.

ההסכם מחייב את המשכיר לבצע עבודות מתאימות, לרבות מתן תוואי לתעלת חילוץ; העבודות יתבצעו לאחר שהשוכר יקבל אישור תכנון למערכת האוורור שלו, אשר מתקדמת.

השכירות מותנית גם בכך שהשוכר קיבל רישיון מקום. על השוכר לעשות מאמצים סבירים להשיגו בהקדם האפשרי.

יחידה 3 – היחידה מוצעת להשכרה לשוק על ידי Fleurets and Hicks Baker. שכר הדירה המבוקש הוא 75,000 ליש"ט לשנה. יש לציין כי הנכס הוצע לאחרונה לחנות בגדי גברים תמורת 92,500 ליש"ט לשנה.

אנא עיינו בתקציב העבודות הנותרות בחדר הנתונים. עבודות כלליות תומחרו ב-15,500 ליש"ט, עבודות עבור התחייבויות המשכיר עבור יחידה 1 ב-11,500 ליש"ט, עבודות המשכיר עבור יחידה 2 ב-27,300 ליש"ט, ועלויות עבור מספר פריטים לפני השכרת יחידה 3 ב-11,600 ליש"ט.

ברית

רוזה'ס לונדון בע"מ (מספר חברה 07734532) דיווחה על הנתונים הבאים:

סוף שנה	28 במרץ 2022	28 במרץ 2021
מַחזוֹר	£27,228,826	£16,327,930
רווחים לפני מס	£608,208	-£258,868
מאזן	£4,385,229	£3,972,546

"רוזה'ס תאי" נסחרת כיום מ-35 סניפים בפריסה ארצית, על פי אתר האינטרנט של החברה. www.rosasthai.com.

שימו לב שאין פיקדון לשכירות.

Fat Hippo Restaurants Limited (Co. No 07207305) דיווחה על הנתונים הבאים:

סוף שנה	31 ביולי 2021	31 ביולי 2020
מאזן	£428,935	£191,653

"Fat Hippo" נסחרת כיום מ-16 סניפים ברחבי הארץ, על פי אתר האינטרנט של החברה. www.fathippo.co.uk.

שימו לב שאין פיקדון לשכירות.

תשלום עבור שירות

הנכס מנוהל על ידי Sennen שקיבל את הניהול ב-30 בנובמבר 2022. עותק של הסכם הניהול ניתן למצוא בחדר הנתונים.

אנא עיינו בגיליון האלקטרוני בחדר הנתונים, המציג את דמי השירות העומדים כעת על 89,485 ליש"ט לשנה. עלות דמי השירות הבטלים למנהל (שאינה כוללת את היחידות שנמכרו המוצגות בכתום) עומדת כעת על 74,000 ליש"ט לשנה.

הנכס אינו משלם כעת ארנונה עסקית מכיוון שהוא נמצא בהליך ניהול. ערך הארנונה עבור יחידה 1 הוא 87,500 ליש"ט, יחידה 2 53,500 ליש"ט ויחידה 3 117,000 ליש"ט.

מידע על פיתוח

תִכנוּן

הפיתוח הושלם בהתאם לבקשת תכנון מספר 171238 אשר יחד עם תיעוד תכנוני רלוונטי, ניתן לגשת מחדר הנתונים.

אנו מספקים גם עוקב אחר תנאי התכנון בנוגע לתנאי התכנון ומפנים את תשומת לבכם לסעיפים 25 ו-26 (ראו סעיף "BREEAM" להלן).

סעיף 25 מתייחס לדרישה להוכיח כי נדרשים 50% של דירות חדשות כדי להשיג שיפור מינימלי של 19% בשיעור הפליטה על היעד שהוגדר בתקנות הבנייה. יעד זה טרם הושג; אנא עיין בדוח ביצועי הפחתת פחמן XCO2 בחדר הנתונים למידע נוסף.

BREEAM

תנאי 26 של אישור התכנון לפיתוח דורש ש-50% מיחידות המגורים בבניין החזית ישיגו בשיפוץ תקן BREEAM מצוין (ציון מינימלי של 70 נקודות) והשאר 50% בתקן BREEAM טוב מאוד (ציון מינימלי של 55 נקודות ), או שכל היחידות משיגות תקן BREEAM טוב מאוד אך עם ציון מינימלי של 62.5%. התוכנית עדיין לא השיגה דירוג זה.

יועצי XCO2 הגישו דו"ח סופי ל- Building Research Establishment (BRE) המתמקד בדירוג 58% (BREEAM Very Good). הכוונה הייתה להשיג את הציון 58% ולאחר מכן להגיש תיקון לא מהותי לדרישת התכנון, תוך הפחתת ציון יעד ההיתר לתכנון לזה שהושג.

במרץ 2023, XCO2 קיבלה את ציון "טוב מאוד" לשיפוץ ביתי של BREAM. האישורים המתאימים זמינים להורדה מחדר הנתונים. כעת צופה כי זה יספיק כדי לעמוד בתנאי התכנון; היועצים ברטון וילמור מייעצים ומקיימים קשר עם מועצת רובע רדינג.

מידע בנושא אחריות

הנכס מכוסה באחריות ביטוח "אזור בנייה" לתקופה של 10 שנים ממועד השלמת הפרויקט בפועל, שהייתה במרץ 2021. בנוסף, ניתנות אחריות בחדר הנתונים כדלקמן:

מהנדס מבנים – חברת פרינגר-ג'יימס יועצים בע"מ
מעצב ראשי – Two One Safety Services Limited
מהנדס מכונות וחשמל – Futureserv Limited
אדריכל – דקסטר מורן אסושיאייטס בע"מ
אדריכל – CAMM Architects Limited
קבלן – פיק גרופ לונדון בע"מ
קבלן – אנקור בנייה בע"מ

הערכת סיכוני אש

הערכת סיכוני אש מיום 22 בנובמבר 2022 זמינה בחדר הנתונים. מרבית הנושאים טופלו מאז. השומה העלתה סוגיה הנוגעת לדק בשטח החצר. כתוצאה מכך, המנהלים מארגנים טיפול בחודש מאי כדי להגן על הדק.

תעודות ביצועי אנרגיה

תעודות ביצועים אנרגטיים לדירות המגורים ניתן למצוא בחדר הנתונים. דירוגי האנרגיה הם בין B ל-D.

תעודות ביצועים אנרגטיים עבור האירוח המסחרי ניתן למצוא בחדר הנתונים. דירוג האנרגיה הוא E.

בריאות ובטיחות

הערכת סיכוני בריאות ובטיחות בוצעה בנובמבר 2022. הדוח זמין לצפייה בחדר הנתונים.

הזדמנות משמעותית לשיפור הערך

הושגה מכירות למגורים

לפני מעורבות הצוותים המקצועיים הנוכחיים, בוצעו מכירות של נכסי מגורים במספר מקומות עבודה.

שם בלוק	חדש/מחודש	כתובת דואר	קוֹמָה	מיטות	GIA (ר"ר)	נמכר
בית הדוכסית	חָדָשׁ	9	2	1	512	255,000 ליש"ט (יוני 2022)
בית הדוכסית	חָדָשׁ	10	2	2	728	340,000 ליש"ט (נובמבר 2021)
בית הדוכס	שיפוץ	17	2	2	664	422,144 פאונד (יולי 2021)
בית הדוכס	שיפוץ	18	2	2	640	420,529 פאונד (מאי 2021)
בית הדוכס	שיפוץ	25	3	1	437	289,396 פאונד (יולי 2021)
בית הדוכסית	חָדָשׁ	29	4	1	512	327,250 פאונד (ספטמבר 2021)
בית הדוכסית	חָדָשׁ	32	4	2	728	451,875 ליש"ט (ספטמבר 2021)

פרשנות שוק מגורים מאת הסלמס סוכני נדל"ן

"מדד מחירי הנכסים האחרון של האסלמס (רבעון ראשון 2023) מצביע על כך שתחושת הנורמליות חוזרת לשוק הנדל"ן למגורים ברדינג, כאשר התקציב הכושל של ספטמבר האחרון נסוג לזיכרון רחוק. בעוד שבעלי בתים, שוכרים, קונים ומוכרים רבים ממשיכים להתמודד עם אתגרי האינפלציה הגבוהה יותר והלוואות, אנשים עדיין עוברים דירה וזהו הבסיס למה שנראה כהתאוששות מדודה וזהירה."

הכלכלה המקומית נותרה חזקה יחסית, עמידה ומתגברת על הביצועים הגבוהים ביותר. חדשות לפיהן הכלכלה הרחבה יותר עשויה להימנע ממיתון עזרו גם לשפר את הסנטימנט, וכתוצאה מכך יש יותר אמון מאשר ברבעון הרביעי של 22. בעוד שאנשים כעת יותר מוכנים ומסוגלים להפחית את המחירים המבוקשים כדי ליצור עניין; הערך הבסיסי של נכסים באזור עלה ב-1.22% לעומת Q4 22 ועלייה של 2.64% במהלך 12 החודשים האחרונים. הדירות במרכז העיר עמדו בביצועים טובים יותר מהשוק המקומי והחזירו 1.62% ו-3.56% בהתאמה. ביצועי הדירות במרכז העיר משקפים את חוסר האיזון בהיצע. בדרך כלל, רידינג תספוג מכירות של 200-300 דירות חדשות מדי שנה. עם זאת, לא סביר שנראה יותר מ-30 יחידות שנמסרו במהלך כל 2022, 2023 ו-2024, בגלל שרוב היחידות החדשות הוקצו לבנייה להשכרה ולא לבנייה למכירה.

הביקוש לשכירות לדירות במרכז העיר ממשיך לעלות על ההיצע. דירות במרכז העיר PRS עולות כעת בממוצע קצת פחות מ-28 ליש"ט לרגל רבוע לשנה, כאשר התשואה ברוטו עומדת כעת על 6.26%: שינוי של 83 נקודות בסיס מתחילת 2021 (מ-5.43%). ממצא זה משקף את העובדה שהעלייה בערכי ההון לא עמדה בקצב הצמיחה בערכי השכירות באותה תקופה (צמיחה שנתית של 7.16% בערכי השכירות).

שוק המכירות והשכר למגורים ברדינג

אנו מציעים שהערך הכולל של דירות המגורים נמצא בין 6,897,500 ליש"ט (444 ליש"ט למטר מרובע) ו 7,970,000 ליש"ט (513 למטר רבוע). נתונים אלה מייצגים הנחה משמעותית ביחס לנתוני המכירה שהושגו לאחרונה.. אנא עיין בלוח הזמנים הזמין להורדה שסופק על ידי מומחי המגורים המקומיים, Haslams.

בנוסף לראיות על מכירות ב-Jackson's Corner, אנו מודעים למכירות דומות שהושגו ב-One Reading, Station Road, Reading, שם נמכרו דירות במהלך 2022/23 בין... 453 פאונד ו-678 פאונד למטר מרובע, ממוצע של 577 פאונד למטר מרובע.

מוצע כי פוטנציאל הכנסות השכירות נע בין 433,000 ליש"ט לשנה ל-465,000 ליש"ט לשנה.

שווי יציאה מסחרי והכנסה פוטנציאלית מהשכרה

יחידה 1 הושכרה תמורת 60,000 ליש"ט לשנה, שהם 45 ליש"ט לאזור A. יחידה 2 מושכרת תמורת 55,000 ליש"ט לשנה, שהם 61 ליש"ט לאזור A. שכר הדירה המבוקש עבור יחידה 3 הוא 75,000 ליש"ט לשנה, שהם 36 ליש"ט בלבד לאזור A; עם זאת, היחידה הוצעה לאחרונה במחיר של 92,500 ליש"ט לשנה, שהם 45 ליש"ט לאזור.

לפיכך, אנו מציעים שההכנסה המסחרית הפוטנציאלית היא בסדר גודל של 205,000 ליש"ט לשנה. בהתבסס על תשואות יציאה מוצעות של 7 עד 8%, הערך למימוש מהאלמנט המסחרי של הנכס הוא בסדר גודל של 2.4 עד 2.75 מיליון ליש"ט.

סיכום ערך יציאה פוטנציאלי

לסיכום, אנו מציעים שטווח הערך שניתן לממש מהנכס נע בין 9,297,500 ל-10,720,000 ליש"ט.

אנו מציעים כי פוטנציאל ההכנסה משכירות הוא בין 638,000 ל-670,000 ליש"ט לשנה.

פוטנציאל לשפר ערך

אנו מציעים שיהיו תחומים רבים לרוכש להעלות את ערך הנכס, כולל התחומים הבאים:

השכרת מקום האירוח המסחרי
השכרת מגורים
שיפור המפרט של הנכס
שיפור הערעור של כניסת המעבר לדירות.
יצירת כניסה חדשה לדירות מהרחוב. פרטי הצעה מסופקים בחדר הנתונים. זה כולל יצירת דירה נוספת.
שיפור המשיכה האסתטית של הנכס כלפי חוץ
שיפור שטח החצר
השלמת יוזמות הניהול השונות המפורטות

מס ערך מוסף

אנו מבינים שהנכס נבחר למע"מ.

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות באזור של £7,500,000 (שבעה מיליון, חמש מאות אלף פאונד), בכפוף לחוזה, עבור ריבית החזקה.

שימו לב כי הרוכש יחויב מחדש בעלויות החיפושים (1,500 ליש"ט + מע"מ) המסופקות בחדר הנתונים.

הצעות על תנאי
יצוין כי הספק יערוך הצעות חוקיות לרכישת קליקים עם השלמה מותנית במימון, כמו גם הצעות ללא תנאי. אם תתקבל הצעה ותיווצר חוזה עם השלמתו מותנה בהשגת מימון על ידי רוכש, אם רוכש יפרוש לאחר מכן עקב היעדר מימון, יעוכב תשלום מהפקדת החוזה של 0.5% ממחיר החוזה.

שיקולי השקעה

הנכס ממוקם במיקום בולט במרכז העיר רידינג;
רכישה במחיר המבוקש מהווה הנחה משמעותית לשווי הפוטנציאלי למימוש עבור הנכס;
לאחר השלמת יוזמות הניהול, לנכס יש פוטנציאל לייצר הכנסה משמעותית משכר דירה;

כתב ויתור

העניינים, העסקים והרכוש של החברה מנוהלים על ידי המנהלים המשותפים פול זלקין וסימון קמפבל, מ-Quantuma Advisory Limited, הפועלים כסוכנים של החברה וללא אחריות אישית. שניהם מורשים על ידי איגוד העוסקים בחדלות פירעון ומחויבים לקוד האתי של חדלות פירעון

תשומת הלב מופנית לעובדה שייתכן שלא תתאפשר גישה לכל אזורי הנכס לפני השלמתו.

תשובות לפניות סטנדרטיות לא יינתנו כחלק מתהליך השינוע.

הנכס יימכר כפי שנראה. לא ניתנות אחריות או מצגים מפורשים או משתמעים.

כל בעל פוטנציאלי חייב להיות מוכן לבצע יוזמות חזקות של ניהול נכסים כדי להסדיר את הבסיס שעליו נשארים דיירים מסחריים ומגורים באתר.

המחיר המנחה נקבע באופן ריאלי כדי לשקף הזדמנויות משמעותיות לבניית זרם הכנסה בר קיימא ולשפר את הערך.