השקעות נכסים - קריאה - RG1 2EA

דִיוּר

בעוד שהתוכניות המקוריות של התוכנית זמינות להורדה, בנוסף הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans כדי לאשר את הלינה למטה. תוכניות קומה אלו ודוח הסקר הנמדד יופנו מחדש לרוכש בעלות של 950 ליש"ט + מע"מ.

מִסְחָרִי	רגל רבוע	מ"ר
יחידה 1 קומת קרקע	1,875	174.20
איצה	1,170
יחידה 1 מרתף	1,666	154.78
יחידה 1 סך הכל	3,541	328.98

יחידה 2 קומת קרקע	1,875	174.16
איצה	789
יחידה 2 מרתף	1,283	119.21
יחידה 2 סך הכל	3,158	293.37

יחידה 3 קומת קרקע	4,277	397.37
איצה	1,927

יחידה 3 מרתף	1,625	150.94
יחידה 3 סך הכל	5,902	548.31

סה"כ מסחריות (GIA)	12,601	1,170.66

מגורים
שם בלוק	חדש/מחודש	כתובת דואר	קוֹמָה	מיטות	GIA (ר"ר)

בית הדוכסית	חָדָשׁ	1	1	1	512
בית המלכים	שיפוץ	2	1	1	556
בית המלכים	שיפוץ	3	1	1	512
בית המלכים	שיפוץ	4	1	1	523
בית הדוכס	שיפוץ	5	1	2	742
בית הדוכס	שיפוץ	6	1	2	694
בית הדוכס	שיפוץ	7	1	2	679
בית הדוכסית	חָדָשׁ	8	2	1	529
בית הדוכסית	חָדָשׁ	11	2	1	540
בית המלכים	שיפוץ	12	2	1	556
בית המלכים	שיפוץ	14	2	1	515
בית המלכים	שיפוץ	15	2	1	523
בית הדוכס	שיפוץ	16	2	2	742
בית הדוכסית	חָדָשׁ	19	3	1	529
בית הדוכסית	חָדָשׁ	20	3	1	528
בית הדוכסית	חָדָשׁ	21	3	2	755
בית הדוכסית	חָדָשׁ	22	3	1	540
בית המלכים	שיפוץ	23	3	1	512
בית המלכים	שיפוץ	24	3	1	494
בית הדוכס	שיפוץ	26	3	2	744
בית הדוכס	שיפוץ	27	3	2	697
בית הדוכס	שיפוץ	28	3	2	669
בית הדוכסית	חָדָשׁ	30	4	1	529
בית הדוכסית	חָדָשׁ	31	4	1	540
בית הדוכסית	חָדָשׁ	33	5	2	742
בית הדוכסית	חָדָשׁ	34	5	1	622

סה"כ					15,523 (1442.13)

קְבִיעוּת

זְכוּת חֲכִּירָה

שטר הקלה מיום 28 בפברואר 2017 (ראה חדר נתונים) מספק זכות קדימה על המעבר ב-1-2 Market Place כדי לאפשר להולכי רגל גישה לחצר האחורית, ומכאן, למגורים. לבעל הקרקע הסמוך יש חובות מסוימות לשמור על תקינות ומצב טוב, כמו גם נקייה; הבעלים של Jackson's Corner יכול לתקן ולתחזק אם הסמוך לא יעשה זאת, ולהחזיר חלק הוגן והגיוני מהעלות הזו.

קיימת אפשרות לניהול אקטיבי לשיפור האטרקטיביות של אזור הכניסה הנוכחי לדירות המגורים.

קיימת הזדמנות משמעותית לשפר את הערך על ידי יצירת כניסה חדשה למגורים מדרך המלך.

עמדת שכירות

יחידה 1 ? נחתם הסכם חכירה והסכם משלים עם Rosa?s London Limited (קפה תאילנדי). ההשכרה תהיה ל-15 שנים בשכר דירה ראשוני של 30,000 ליש"ט לשנה, שיעלה ל-60,000 ליש"ט לשנה לאחר 38 חודשים. כמו כן, ניתנה לשוכר תקופה של 12 חודשים ללא שכר דירה. לפיכך ניתנה למעשה השוכר שווה ערך ל-31 חודשים ללא דמי שכירות. דמי השירות מוגבלים ל-1.50 פאונד לכל רגל רבוע בחמש השנים הראשונות של התקופה.

ההסכם חייב את העבודות שיבוצעו על ידי בעל הבית; מפרט מסופק בחדר הנתונים. הפריטים היחידים המצטיינים כרגע הם העבודות למצודת האש וחיבור אספקת מים. יועץ M&E (Kendall Kingscott) מונה לסיים את המפרט על מנת לאפשר את השלמת ההשכרה.

השכירות מותנית גם בכך שהשוכר קיבל רישיון מקום. זה הושג וניתן למצוא עותק בחדר הנתונים.

יחידה 2 ? נחתם הסכם שכירות להשכרה ל-Fat Hippo (בורגר בר) למשך 15 שנה בשכר דירה ראשוני של 55,000 ליש"ט לשנה, עם תקופת שכר דירה ללא 18 חודשים ואפשרות הפסקת דייר בסוף השנה העשירית. דמי השירות מוגבלים ל-1.50 פאונד לכל רגל רבוע בחמש השנים הראשונות של התקופה.

ההסכם מחייב את המשכיר לבצע עבודות מתאימות, לרבות מתן תוואי לתעלת חילוץ; העבודות יתבצעו לאחר שהשוכר יקבל אישור תכנון למערכת האוורור שלו, אשר מתקדמת.

השכירות מותנית גם בכך שהשוכר קיבל רישיון מקום. על השוכר לעשות מאמצים סבירים להשיגו בהקדם האפשרי.

יחידה 3 ? היחידה מוצעת לשוק להשכיר על ידי פלורטס והיקס בייקר. שכר הדירה המבוקש יהיה 75,000 פאונד לשנה. יש לציין שהנכס הוצע לאחרונה לקמעונאי בגדי גברים ב-92,500 פאונד לשנה

אנא עיין בתקציב העבודות שנותרו בחדר הנתונים. העבודות הכלליות תומחרו ב-15,500 ליש"ט, העבודות עבור התחייבויות של בעל הבית ליחידה 1 ב-11,500 ליש"ט, העבודות של בעל הבית ליחידה 2 ב-27,300 ליש"ט, ועלויות עבור מספר פריטים לפני השכרת יחידה 3 ב-11,600 ליש"ט.

ברית

Rosa's London Limited (Co. No 07734532) דיווחה על הנתונים הבאים:

סוף שנה	28 במרץ 2022	28 במרץ 2021
מַחזוֹר	£27,228,826	£16,327,930
רווחים לפני מס	608,208 פאונד	-258,868 פאונד
מאזן	4,385,229 פאונד	£3,972,546

תאילנדית של רוזה? נסחרת כיום מ-35 סניפים בפריסה ארצית לפי אתר האינטרנט של החברה. www.rosasthai.com.

שימו לב שאין פיקדון לשכירות.

Fat Hippo Restaurants Limited (Co. No 07207305) דיווחה על הנתונים הבאים:

סוף שנה	31 ביולי 2021	31 ביולי 2020
מאזן	428,935 פאונד	191,653 פאונד

היפופוטם שמן? נסחרת כיום מ-16 סניפים בפריסה ארצית לפי אתר האינטרנט של החברה. www.fathippo.co.uk.

שימו לב שאין פיקדון לשכירות.

תשלום עבור שירות

הנכס מנוהל על ידי Sennen שקיבל את הניהול ב-30 בנובמבר 2022. עותק של הסכם הניהול ניתן למצוא בחדר הנתונים.

אנא עיין בגיליון האלקטרוני בחדר הנתונים המציג את דמי השירות הפועלים כעת ב-89,485 ליש"ט לשנה. עלות דמי השירות המבוטלים למנהל המערכת (שלא כולל את היחידות הנמכרות המתוארות בכתום) היא כיום בסדר גודל של 74,000 פאונד לשנה.

הנכס אינו כרוך כעת בתעריפים עסקיים מכיוון שהנכס נמצא בניהול. הערך הנקוב ליחידה 1 הוא 87,500 ליש"ט, ליחידה 2 53,500 ליש"ט וליחידה 3 117,000 ליש"ט.

מידע על פיתוח

תִכנוּן

הפיתוח הושלם בהתאם לבקשת תכנון מספר 171238 אשר יחד עם תיעוד תכנוני רלוונטי, ניתן לגשת מחדר הנתונים.

אנו מספקים גם מעקב אחר תנאי תכנון לגבי תנאי התכנון ומפנים את תשומת לבכם לפריטים 25 ו-26 (ראה סעיף להלן ?BREEAM?).

סעיף 25 מתייחס לדרישה להוכיח כי נדרשים 50% של דירות חדשות כדי להשיג שיפור מינימלי של 19% בשיעור הפליטה על היעד שהוגדר בתקנות הבנייה. יעד זה טרם הושג; אנא עיין בדוח ביצועי הפחתת פחמן XCO2 בחדר הנתונים למידע נוסף.

BREEAM

תנאי 26 של אישור התכנון לפיתוח דורש ש-50% מיחידות המגורים בבניין החזית ישיגו בשיפוץ תקן BREEAM מצוין (ציון מינימלי של 70 נקודות) והשאר 50% בתקן BREEAM טוב מאוד (ציון מינימלי של 55 נקודות ), או שכל היחידות משיגות תקן BREEAM טוב מאוד אך עם ציון מינימלי של 62.5%. התוכנית עדיין לא השיגה דירוג זה.

יועצי XCO2 הגישו דו"ח סופי ל- Building Research Establishment (BRE) המתמקד בדירוג 58% (BREEAM Very Good). הכוונה הייתה להשיג את הציון 58% ולאחר מכן להגיש תיקון לא מהותי לדרישת התכנון, תוך הפחתת ציון יעד ההיתר לתכנון לזה שהושג.

במרץ 2023, XCO2 קיבלה הערכת BREAM Domestic Refurbishment של ?טוב מאוד?. האישורים המתאימים זמינים להורדה מחדר הנתונים. כעת צפוי שהדבר יספיק לשחרור המצב התכנוני; היועצים ברטון וילמור מייעצים ועומדים בקשר עם מועצת רובע רידינג.

מידע בנושא אחריות

הנכס מכוסה ב-?Build-Zone? אחריות ביטוח לתקופה של 10 שנים מהסיום בפועל שהיה מרץ 2021. כמו כן, ניתנות אחריות בחדר הנתונים כדלקמן:

מהנדס מבנים ? Pringuer-James Consulting Engineers Limited
מעצב ראשי? Two One Services Safety Limited
מהנדס מכונות וחשמל? Futureserv Limited
אדריכל? Dexter Moren Associates Limited
אדריכל? CAMM Architects Limited
קבלן? Peak Group London Limited
קבלן? Ankor Construction Limited

הערכת סיכוני אש

הערכת סיכוני אש מיום 22 בנובמבר 2022 זמינה בחדר הנתונים. מרבית הנושאים טופלו מאז. השומה העלתה סוגיה הנוגעת לדק בשטח החצר. כתוצאה מכך, המנהלים מארגנים טיפול בחודש מאי כדי להגן על הדק.

תעודות ביצועי אנרגיה

תעודות ביצועים אנרגטיים לדירות המגורים ניתן למצוא בחדר הנתונים. דירוגי האנרגיה הם בין B ל-D.

תעודות ביצועים אנרגטיים עבור האירוח המסחרי ניתן למצוא בחדר הנתונים. דירוג האנרגיה הוא E.

בריאות ובטיחות

הערכת סיכוני בריאות ובטיחות בוצעה בנובמבר 2022. הדוח זמין לצפייה בחדר הנתונים.

הזדמנות משמעותית לשיפור הערך

הושגה מכירות למגורים

לפני הצוותים המקצועיים הנוכחיים? במעורבות, הושגו מכירות הנכסים למגורים הבאות.

שם בלוק	חדש/מחודש	כתובת דואר	קוֹמָה	מיטות	GIA (ר"ר)	נמכר
בית הדוכסית	חָדָשׁ	9	2	1	512	£255,000 (יוני 2022)
בית הדוכסית	חָדָשׁ	10	2	2	728	£340,000 (נובמבר 2021)
בית הדוכס	שיפוץ	17	2	2	664	£422,144 (יולי 2021)
בית הדוכס	שיפוץ	18	2	2	640	£420,529 (מאי 2021)
בית הדוכס	שיפוץ	25	3	1	437	£289,396 (יולי 2021)
בית הדוכסית	חָדָשׁ	29	4	1	512	£327,250 (ספטמבר 2021)
בית הדוכסית	חָדָשׁ	32	4	2	728	£451,875 (ספטמבר 2021)

פרשנות שוק מגורים מאת הסלמס סוכני נדל"ן

?מדד מחירי הנכסים העדכני ביותר של Haslams (Q1 23) מצביע על כך שתחושת הנורמליות חוזרת לשוק הנדל"ן למגורים של רידינג מכיוון שהתקציב האסון של ספטמבר האחרון נסוג לזיכרון רחוק. בעוד שבעלי דירות, שוכרים, קונים ומוכרים רבים ממשיכים להתמודד עם האתגרים של אינפלציה גבוהה יותר והלוואות, אנשים עדיין זזים וזהו הבסיס למה שנראה כהתאוששות מדודה וזהירה.

הכלכלה המקומית נותרה חזקה יחסית, עמידה ומתגברת על הביצועים הגבוהים ביותר. חדשות לפיהן הכלכלה הרחבה יותר עשויה להימנע ממיתון עזרו גם לשפר את הסנטימנט, וכתוצאה מכך יש יותר אמון מאשר ברבעון הרביעי של 22. בעוד שאנשים כעת יותר מוכנים ומסוגלים להפחית את המחירים המבוקשים כדי ליצור עניין; הערך הבסיסי של נכסים באזור עלה ב-1.22% לעומת Q4 22 ועלייה של 2.64% במהלך 12 החודשים האחרונים. הדירות במרכז העיר עמדו בביצועים טובים יותר מהשוק המקומי והחזירו 1.62% ו-3.56% בהתאמה. ביצועי הדירות במרכז העיר משקפים את חוסר האיזון בהיצע. בדרך כלל, רידינג תספוג מכירות של 200-300 דירות חדשות מדי שנה. עם זאת, לא סביר שנראה יותר מ-30 יחידות שנמסרו במהלך כל 2022, 2023 ו-2024, בגלל שרוב היחידות החדשות הוקצו לבנייה להשכרה ולא לבנייה למכירה.

הביקוש להשכרה לדירות במרכז העיר ממשיך לעלות על ההיצע. ממוצע הדירות במרכז העיר PRS נמצא כעת בממוצע של קצת פחות מ-28 מ"ר לשנה עם תשואות ברוטו שעומדות כעת על 6.26%: שינוי של 83 נקודות בסיס מאז תחילת 2021 (מ-5.43%). זה משקף את העובדה שהעליות בערכי ההון לא עמדו בקצב הצמיחה בערכי השכירות באותה תקופה (7.16% גידול שנתי בערכי השכירות).

שוק המכירות והשכר למגורים ברדינג

אנו מציעים שהערך הכולל של דירות המגורים נמצא בין 6,897,500 ליש"ט (444 ליש"ט לכל רגל רבוע) ו 7,970,000 ליש"ט (513 רגל רבוע). נתונים אלה מייצגים הנחה משמעותית לנתוני המכירה שהושגו לאחרונה. אנא עיין בלוח הזמנים הזמין להורדה שסופק על ידי מומחי המגורים המקומיים, Haslams.

בנוסף לראיות למכירות בפינת ג'קסון, אנו מודעים למכירות דומות שהושגו ב-One Reading, Station Road, Reading, שם נמכרו דירות במהלך 2022/23 בין 453 ליש"ט ו-678 ליש"ט למ"ר, בממוצע 577 ליש"ט למ"ר.

מוצע כי פוטנציאל ההכנסה מדמי שכירות נע בין 433,000 ליש"ט לשנה ל-465,000 ליש"ט לשנה.

שווי יציאה מסחרי והכנסה פוטנציאלית מהשכרה

יחידה 1 הושכרה ב-60,000 ליש"ט לשנה, השווה ל-45 ליש"ט אזור A. יחידה 2 מושכרת ב-55,000 ליש"ט לשנה, השווה ל-61 ליש"ט אזור A. שכר הדירה המבוקש עבור יחידה 3 הוא 75,000 ליש"ט לשנה, המייצג רק ליש"ט. 36 אזור A; עם זאת, היחידה הוצעה לאחרונה ב-92,500 ליש"ט לשנה המייצגים 45 ליש"ט אזור.

לפיכך, אנו מציעים שההכנסה המסחרית הפוטנציאלית היא בסדר גודל של 205,000 פאונד לשנה. בהתבסס על תשואות יציאה מוצעות של 7 עד 8%, הערך למימוש מהאלמנט המסחרי של הנכס הוא בסדר גודל של 2.4 מיליון ליש"ט עד 2.75 מיליון ליש"ט.

סיכום ערך יציאה פוטנציאלי

לסיכום, אנו מציעים שטווח הערך למימוש מהנכס הוא בין 9,297,500 ליש"ט ל-10,720,000 ליש"ט.

אנו מציעים שפוטנציאל ההכנסה מדמי שכירות הוא בין 638,000 ליש"ט ל-670,000 ליש"ט לשנה.

פוטנציאל לשפר ערך

אנו מציעים שיהיו תחומים רבים לרוכש להעלות את ערך הנכס, כולל התחומים הבאים:

השכרת מקום האירוח המסחרי
השכרת מגורים
שיפור המפרט של הנכס
שיפור הערעור של כניסת המעבר לדירות.
יצירת כניסה חדשה לדירות מהרחוב. פרטי הצעה מסופקים בחדר הנתונים. זה כולל יצירת דירה נוספת.
שיפור המשיכה האסתטית של הנכס כלפי חוץ
שיפור שטח החצר
השלמת יוזמות הניהול השונות המפורטות

מס ערך מוסף

אנו מבינים שהנכס נבחר למע"מ.

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות באזור של 7,500,000 פאונד (שבעה מיליון, חמש מאות אלף פאונד), בכפוף לחוזה, עבור ריבית החזקה.

שימו לב שרוכש יחויב מחדש בעלויות החיפושים (£1,500 + מע"מ) הניתנים בחדר הנתונים.

הצעות על תנאי
יצוין כי הספק יערוך הצעות חוקיות לרכישת קליקים עם השלמה מותנית במימון, כמו גם הצעות ללא תנאי. אם תתקבל הצעה ותיווצר חוזה עם השלמתו מותנה בהשגת מימון על ידי רוכש, אם רוכש יפרוש לאחר מכן עקב היעדר מימון, יעוכב תשלום מהפקדת החוזה של 0.5% ממחיר החוזה.

שיקולי השקעה

הנכס ממוקם במיקום בולט במרכז העיר רידינג;
רכישה במחיר המבוקש מהווה הנחה משמעותית לשווי הפוטנציאלי למימוש עבור הנכס;
לאחר השלמת יוזמות הניהול, לנכס יש פוטנציאל לייצר הכנסה משמעותית משכר דירה;

כתב ויתור

העניינים, העסקים והרכוש של החברה מנוהלים על ידי המנהלים המשותפים פול זלקין וסימון קמפבל, מ-Quantuma Advisory Limited, הפועלים כסוכנים של החברה וללא אחריות אישית. שניהם מורשים על ידי איגוד העוסקים בחדלות פירעון ומחויבים לקוד האתי של חדלות פירעון

תשומת הלב מופנית לעובדה שייתכן שלא תתאפשר גישה לכל אזורי הנכס לפני השלמתו.

תשובות לפניות סטנדרטיות לא יינתנו כחלק מתהליך השינוע.

הנכס יימכר כפי שנראה. לא ניתנות אחריות או מצגים מפורשים או משתמעים.

כל בעל פוטנציאלי חייב להיות מוכן לבצע יוזמות חזקות של ניהול נכסים כדי להסדיר את הבסיס שעליו נשארים דיירים מסחריים ומגורים באתר.

המחיר המנחה נקבע באופן ריאלי כדי לשקף הזדמנויות משמעותיות לבניית זרם הכנסה בר קיימא ולשפר את הערך.