Hebrew 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
German 
Spanish 
הערכת סיכוני אש
הערכת סיכוני אש לא פולשנית נערכה לאחרונה על ידי Worksafe Solution (פברואר 2024). Ark Workplace Risk Limited ביצעה סקר עצירת אש בדצמבר 2024 שזיהה מגוון פעולות תיקון (אנא עיינו בפרטים נוספים בחדר הנתונים). העבודות הנדרשות הוסברו לדיירים (עיינו בהערות תקציביות בחדר הנתונים).
דִיוּר
הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans וכולל את השטחים הבאים:
| חנויות קמעונאיות (מרקס אנד ספנסר) | ||
| חזית ברוטו | 20.25 מ' | 66 רגל 5 אינץ' |
| חזית נטו | 19.55 מ' | 64 רגל 2 אינץ' |
| קוֹמַת קַרקַע: | ||
| אזור א' | 118.83 מ"ר | 1,279 רגל רבוע |
| אזור ב' | 118.88 מ"ר | 1,280 רגל רבוע |
| אזור C | 119.80 מ"ר | 1,290 רגל רבוע |
| היתרה | 359.68 מ"ר | 3,872 רגל רבוע |
| איצה | 2,725 | |
| שטח פנימי כולל נטו | 717.19 מ"ר | 7,720 רגל רבוע |
| קומה ראשונה: | ||
| נלווה | 302.41 מ"ר | 3,255 רגל רבוע |
| שטח פנימי כולל נטו | 1019.60 מ"ר | 10,975 רגל רבוע |
סט של תוכניות קומה זמין להורדה ודוח המדידה יועבר לרוכש בעלות של 625 ליש"ט + מע"מ.
דירת המגורים לא נמדדה על ידי BKR Floor Plans. עם זאת, תוכניות שסופקו על ידי Workman LLP מאשרות כי דירת המגורים כוללת:
| קומה ראשונה | 351.88 מ"ר | 3,788 רגל מרובע |
| קומה שנייה | 418.56 מ"ר | 4,505 רגל מרובע |
| סה"כ | 8,293 מ"ר | 770.00 רגל מרובע |
לפיכך, אין דרישה למסור הודעה לפי סעיף 5 לבעלי הנכסים לחכירה ארוכת טווח למגורים.
תעודת ביצועי אנרגיה (EPC)
The EPC rating for the shop is ?A? and has an expiry date of February 2028.
דירוגי ה-EPC (אנרגיה סולארית ואנרגיה) עבור יחידות המגורים נעים בין B ל-C ותאריכי התפוגה שלהם הם פברואר 2028.
אֲתַר
אנו מספקים בחדר הנתונים, למטרות מידע, הערכה סביבתית של שלב א' מדצמבר 2017, אשר מעריכה את הנכס כ"בסיכון נמוך" ו"אינו ממוקם באזור הנחשב לסיכון מוגבר משמעותית להצפות".
ערך ניתן לדירוג
לפי אתר האינטרנט של משרד ההערכה, הערך החייב עבור האלמנט המסחרי של הנכס הוא כדלקמן:
| יחידה | תיאור | ערך ניתן לדירוג |
| קומה ראשונה וקומה ראשונה | מִסְחָרִי | 280,000 ליש"ט |
| 53-57 הרחוב |
מכפיל הארנונה העסקית לשנת 2024/2025 הוא 54.6 פני.
קְבִיעוּת
בעלות חופשית. לנכס יש זכות קדימה על פני דרך גישה; תחזוקת אזור זה נופלת על בעל הקרקע כאשר העלויות נגבות ממרקס אנד ספנסר באמצעות דמי שירות.
יש לציין כי הסכם שנכלל בהעברה מ-30 באוגוסט 2006 עסק בעבודות שיקום בפיתוח מחדש. העבודות אושרו על ידי רשות התכנון המקומית (ראה הודעת סילוק בחדר הנתונים). יתר על כן, פוליסת שיפוי מגינה על הרוכש מפני כל סיכון שעבודות השיקום יועמדו בספק בטענה שלא בוצעו בהתאם להעברה.
חֲכִירָה
מִסְחָרִי:
הנכס מושכר מרקס אנד ספנסר בע"מ (מספר חברה 214436) לתקופה של 20 שנים החל מ-2נד ינואר 2018, יפוג תוקפו ב-1רחוב ינואר 2038. לפיכך, נותרו כ-12.75 שנים שנותרו לתקופת החכירה.
שכר הדירה הנוכחי הוא 343,703 ליש"ט לשנה. שכר הדירה משולם מדי חודש בהתאם למכתב אישי נלווה למרקס אנד ספנסר. עדכון שכר הדירה הוא כל חמש שנים, כאשר העדכון הבא יתקיים ב-2 בינואר 2028.
עדכון שכר דירה מחושב על סמך שינויים ב מדד המחירים הקמעונאיים מדי שנה, אשר לאחר מכן מוחלים במצטבר לתקופה שבין תאריכי עדכון שכר הדירה. העלאות השנתיות כפופות ל עלייה מינימלית של 1% ועלייה מקסימלית של 3%. כתוצאה מכך, עדכון שכר דירה כפוף לעלייה מינימלית של 1.051010 ומקסימלית של 1.159274.
באמצעות מכתב נלווה מיום 13ה' פברואר 2018, על המשכיר לתקן כל פגם הטבועה שדווח עליו תוך 12 שנים ממועד חוזה השכירות, כלומר עד ה-13ה' פברואר 2030, בעוד מרקס אנד ספנסר הם השוכרים. יש לציין כי אחריות הבנייה בתוקף ל-12 שנים החל מפברואר 2018 ועד פברואר 2030, לכן אין סיכון שהקונה יהיה אחראי לתיקון פריטים עקב פגמים אינהרנטיים.
מגורים:
ישנם 9 חוזי חכירה למגורים בודדים, כל אחד מהם מוענק לתקופה של 150 שנים החל מ-1 וכוללרחוב אפריל 2018. אנא עיינו בחדר הנתונים לקבלת פרטים אישיים. סך ההכנסות הנוכחיות מדמי שכירות קרקע 2,850 פאונד לשנה.
סך הכנסה ו"תוספת":
ניתן לסכם את ההכנסה למשקיע כך:
| מרקס אנד ספנסר בע"מ | 343,703 ליש"ט לשנה |
| דמי שכירות קרקע למגורים | 2,850 פאונד לשנה |
| סה"כ | 346,553 ליש"ט לשנה. |
ניתן לצפות במדד המחירים הקמעונאיים שפורסם על ידי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה כאן. בהתאם לתנאי השכירות, עליות שכר הדירה יחולו הן כדלקמן:
| אינדקס דצמבר 2022 | 360.4 | ||
| אינדקס דצמבר 2023 | 379 | עלייה 1.0519 | תקרה חלה 1.03 |
| אינדקס דצמבר 2024 | 392.1 | עלייה 1.0346 | תקרה חלה 1.03 |
| אינדקס מרץ 2025 | 395.3 | עלייה 1.0082 | השתמש ב-1.0082 |
| סך הכל 1.06956 |
הספק "ימלא" את ההכנסה ממרקס אנד ספנסר בהתבסס על נתון מדד המחירים הקמעונאיים העדכני ביותר:
| 343,703 פאונד כפול 1.06956 | = 367,610 ליש"ט לשנה |
| שכירות קרקע למגורים | = 2,850 פאונד לשנה |
| סך הכנסות המשקיעים | = 370,460 ליש"ט לשנה |
כתוצאה מכך, משקיע ייהנה מעליות נוספות המבוססות על מדד המחירים לצרכן ממועד הרכישה ועד לעדכון שכר הדירה הבא בינואר 2028 ואילך.
דמי שירות וניהול
הנכס מנוהל על ידי רנדל וריטר, המפעילה את דמי השירות וגובה את העמלות והשכירות עבור המגורים. Workman LLP גובה את שכר הדירה ודמי השירות ממרקס אנד ספנסר, ממלאת תפקיד פיקוח ומעבירה את תשלומי דמי השירות המתקבלים ממרקס אנד ספנסר לרנדל וריטר.
חברת Workman LLP מקבלת את הכנסות דמי השכירות למגורים מ-Rendall & Ritter, ומעבירה אותן יחד עם הכנסות Marks & Spencer לבעל הנכס. יש לציין כי דמי הניהול משולמים על ידי השוכרים באמצעות דמי השירות ולכן אינם משפיעים על הכנסות ההשקעה.
ניתן להוריד פרטים מלאים בנוגע לדמי השירות מחדר הנתונים, יחד עם הסכם ניהול הנכס הקיים עם רנדל וריטר.
בזמן השיווק, הסוכנים המנהלים מציעים למנות את מיצובישי (יצרן התחנות) לקחת על עצמו את שירות התחנות למגורים, אשר צפוי לחידוש באפריל 2025. מיצובישי תבצע עבודות תיקון למתקנים המספקים אספקת חשמל למגורים. כנדרש על פי חוק, הוצאה הודעה לפי סעיף 20 לשוכרים, עם פרטים על העבודות - עותק מסופק בחדר הנתונים.
ברית
עבור השנה שהסתיימה ב-30 במרץ 2024, דיווחה Marks & Spencer PLC (00214436) על:
| 30 במרץ 2024 | 1 באפריל 2023 | |
| הַכנָסָה | 12,896 מיליון ליש"ט | 11,847 מיליון ליש"ט |
| רווחים לפני מס | 686.6 מיליון ליש"ט | 432.6 מיליון ליש"ט |
| סך הון עצמי | 4,746.6 מיליון ליש"ט | 4,548.0 מיליון ליש"ט |
Marks & Spencer PLC is a major British Multinational retailer. It is listed on the London Stock Exchange (MKS:LSE) and is a constituent of the FTSE 100 Index with a current market capitalisation (as at 8th May 2025) of £7.52 billion.
M&S, שנוסדה בשנת 1884 על ידי מייקל מרקס ותומס ספנסר, החלה את דרכה כדוכן שוק יחיד בלידס. כיום, למרקס אנד ספנסר יש מעל 64,000 עובדים ו-1492 חנויות ברחבי העולם, מתוכן מעל 1000 חנויות בבריטניה, 420 מהן חנויות Simply Food. M&S מציעה מגוון רחב של מוצרים, כולל ביגוד, יופי, כלי בית ומזון; היא ידועה במוצרים באיכות גבוהה מתוצרת בריטניה, תוך התמקדות במוצרי מותג פרטי. לקמעונאית נוכחות עולמית עם ייצוג ביותר מ-70 שווקים בינלאומיים ונוכחות מקוונת חזקה.
מס ערך מוסף
הנכס נבחר לצורכי מע"מ. צפוי כי המכירה תטופל כהעברת עסק חי (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש דמות של 5,790,000 ליש"ט (חמישה מיליון שבע מאות ותשעים אלף פאונד) בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 6.00% בהנחה שעלות הקונה היא 6.62%.
שימו לב כי הרוכש יחויב מחדש בעלויות הסקר הנמדד (625 ליש"ט + מע"מ) והחיפושים (2,495.39 ליש"ט כולל מע"מ) המסופקים בחדר הנתונים.
שיקולי השקעה
הזדמנות לרכישת נכס השקעה אטרקטיבי בבעלות חופשית במיקום אמיד;
יחידת חנות מזון ראשית;
ההשקעה מספקת חוזה שכירות ארוך טווח ל-M&S, אחת מקמעונאיות המובילות בבריטניה;
השקעה ללא סיכון;
תשואה ראשונית נטו אטרקטיבית עם עדכון שכר דירה המבוסס על עליות במדד המחירים לצרכן
