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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit les surfaces de plancher internes nettes suivantes :
| Zone A | 102,28 m² | 1 101 pieds carrés |
| ZoneB | 38,09 m² | 410 pieds carrés |
| Rez-de-chaussée Total | 140,37 m² | 1 511 pieds carrés |
| Premier étage | 195,18 m² | 2 101 pieds carrés |
| Deuxième étage | 198,25 m² | 2 134 pieds carrés |
| Troisième étage | 180,60 m² | 1 944 pieds carrés |
| Total | 714,40 m² | 7 690 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur pour un coût de 450,00 £ + TVA.
Mandat
Pleine propriété.
Location
Présentation générale, la propriété est louée comme suit :
? Partie rez-de-chaussée, premier, deuxième et troisième étages ? loué au secrétaire d'État à la Défense jusqu'au 24 mars 2028 à 63 477 £ par an.
? Rez-de-chaussée, 19 Rhosddu Road ? local commercial, actuellement vacant.
? Sous-station électrique ? loué à SP Manweb jusqu'en juin 2111 à 1,00 £.
Halkyn House est louée au secrétaire d'État à la Défense dans le cadre d'un bail de réparation et d'assurance complet pour une durée de 10 ans à compter du 25 mars 2018, expirant le 24 mars 2028, pour un loyer passager de 63 477 £ par an. Le bail bénéficie de 5 révisions annuelles des loyers [la révision des loyers du 25 mars 2023 est en cours]. Nous comprenons que le locataire est occupé depuis au moins 2008 et a renouvelé son bail en 2018.
Le locataire disposait le 25 mars 2023 d'une option de résiliation qu'il a tenté d'exercer mais n'a pas rempli les conditions préalables conformément aux dispositions du bail. Le bail précise que le locataire peut déterminer le bail sous réserve qu'il renonce à l'occupation au plus tard à la date de rupture et qu'il n'y ait aucun arriéré de loyer annuel. Cependant, le locataire a continué à occuper le bien et les sommes locatives restent impayées. L'avocat du vendeur a informé le locataire qu'il avait invalidé l'option de rupture et, de ce fait, le bail n'a pas été déterminé. Veuillez vous référer à la data room pour plus d’informations et pour la correspondance entre les parties. Le vendeur laisse l'acheteur poursuivre le dossier avec le locataire ou entamer des discussions concernant un nouveau bail ; il est à noter que les conditions générales ont été provisoirement convenues début 2023, avant que le locataire n'exerce correctement la clause de résiliation, avec un nouveau loyer de 30 300 £ par an pour la partie rez-de-chaussée et premier étage, et une licence de £ 6 800 par an pour le deuxième étage. Étant donné que ces conditions étaient antérieures à l'échec de la rupture par le locataire, un acheteur peut choisir de refuser, car le propriétaire se trouve désormais dans une position plus favorable.
Le locataire a le droit d'utiliser huit places de stationnement dans le parking situé à l'arrière.
Le rez-de-chaussée du 19 Rhosddu Road est actuellement vacant. Il existe une sous-station électrique louée à SP Manweb Plc pour une durée de 99 ans à compter du 7 juin 2012 au prix de 1,00 £.
Il convient de noter que la situation actuelle des arriérés est la suivante :
| Halkyn House (secrétaire d'État à la Défense) | 106 436 £ |
| 19, chemin Rhosddu (Vacant) | 3 568,88 £ |
(Au 27 octobre 2023)
Il est à noter que l'acquéreur n'est pas tenu de payer les arriérés à l'achèvement au titre de la location principale. L'acheteur fera tous les efforts raisonnables pour recouvrer les arriérés au nom du vendeur, faute de quoi le droit de recouvrement sera restitué au vendeur.
Frais de service
Pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le budget des frais de service s'élève à 71 814,25 £. Une copie des frais de service en vigueur peut être téléchargée via la data room. Notez que les frais de service actuels couvrent trois propriétés adjacentes et que l'acheteur devra mettre en place de nouveaux frais de service pour la propriété en question.
T.V.A.
Il est prévu que la vente soit traitée comme un transfert d'entreprise en activité (TOGC) et que l'acheteur devra soumettre le choix approprié au HMRC. Il convient de noter que les administrateurs ne peuvent pas détenir de documents prouvant le choix de la TVA au moment de l'achèvement.
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres supérieures à 307 500 £ (Trois cent sept mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 20.0% tenant compte des frais de l'acheteur à 2.82%
Veuillez noter qu'il sera refacturé à l'acheteur les coûts de l'enquête mesurée (450 £ + TVA) et des recherches (515,46 £ + TVA) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer des frais de transaction de 1,01 TP3T du prix d'achat plus la TVA.
Considérations d'investissement
Un investissement de bureau à haut rendement ;
La propriété offre à l'investisseur des revenus incontestables, étant louée au gouvernement (secrétaire d'État à la Défense) jusqu'en mars 2028 ;
La possibilité de négocier avec le locataire compte tenu de l'erreur de signification d'un avis de rupture valide ;
La propriété occupe une position dominante au cœur du centre-ville ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement attractif ;
Taille de terrain intéressante pour un investisseur.
Clause de non-responsabilité
Les affaires, les activités et les biens de la Société sont gérés par les co-administrateurs Andrew Knowles et Steven Muncaster, qui agissent en tant qu'agents de la Société et sans responsabilité personnelle. Tous deux sont agréés par l’Insolvency Practitioners Association et sont liés par le Code d’éthique de l’insolvabilité.
