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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et propose les logements suivants :
| Sol | M² | Pied carré |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 88,63 m² | 954 pieds carrés |
| Demi-palier du rez-de-chaussée | 25,92 m² | 279 pieds carrés |
| Premier étage | 507,70 m² | 5 465 pieds carrés |
| Deuxième étage | 507,70 m² | 5 465 pieds carrés |
| Troisième étage | 507,70 m² | 5 465 pieds carrés |
| Quatrième étage | 507,70 m² | 5 465 pieds carrés |
| Cinquième étage (salle des plantes) | 111,29 m² | 1 198 pieds carrés |
| Surface intérieure brute totale | 2 256,63 m² | 24 291 pieds carrés |
| 69 chambres |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur pour un coût de 1 090 £ + TVA.
Mandat
Emphytéose d'une durée de 250 ans à compter du 25 avril 2012 (plus de 239 ans non échus). Le loyer foncier actuel est de 60 171,84 £ par an et est revu chaque année au RPI avec un collier 2%.
L'unité commerciale du rez-de-chaussée a été sous-louée pour une durée de 250 ans (moins 3 jours) à partir du 25 avril 2012 à un loyer au poivre.
Location
Le bien est loué à Travelodge Hotels Limited sur un bail complet de réparation et d'assurance d'une durée de 25 ans à compter du 19 mars 2012 expirant le 18 mars 2037, sans interruption. D'où un attrait 13,75 ans de durée de bail restant à courir. Toutefois, aux termes d'une convention d'option, le propriétaire peut exiger que la durée soit prolongée de encore quatre ans et 1 mois.
Le locataire dispose d'une option de renouvellement du bail à compter du 19 mars 2037. Veuillez vous référer au dossier juridique pour plus d'informations.
Le bail est soumis à des révisions de loyer basées sur l'indice des prix de détail hors paiements d'intérêts hypothécaires (RPIX) sans aucun plafond. La dernière révision des loyers a eu lieu le 19 mars 2022, date à laquelle le loyer est passé de 255 664 £ par an au loyer de passage actuel de 306 391,14 £ par an. La prochaine révision des loyers aura lieu le 19 mars 2027 et cinq fois par an par la suite.
Ainsi, après déduction du loyer principal, un investisseur bénéficiera d'un revenu net de 246 219,30 £ par an.
Revenu de réversion
Les augmentations des revenus du Travelodge et du loyer principal sont déterminées conformément à l'indice des prix de détail hors paiements d'intérêts hypothécaires (RPIX). (vois ici).
La révision des loyers Travelodge est déterminée par référence au dernier chiffre RPIX publié avant la date de révision des loyers de mars 2027.
Le RPI continuera d'augmenter d'ici mars 2027. Sur la base du chiffre de juin 2023, le revenu passera à un MINIMUM DE 356 441,37 £ par an.
L'augmentation du loyer principal en avril 2024 est également basée sur le RPI. Si un examen devait avoir lieu aujourd'hui, sur la base du chiffre de juin 2023, le loyer principal augmenterait à 61 679,41 £ par an.
Par conséquent, le revenu net disponible pour un acheteur (basé sur les commentaires ci-dessus) augmentera à AU MOINS 294 761,96 £ par an.
Engagement
Le 27 janvier 2023, Travelodge a annoncé sa mise à jour commerciale pour la période se terminant le 30 septembre 2022. La société a publié des résultats financiers records, bien en avance sur sa précédente meilleure année en 2019.
Revenu sous-jacent total en hausse de 22,7% à 669,9 M£ (2019 : 546,1 M£, 2021 : 374,7 M£)
Occupation en hausse de 0.7pts à 81.5% (2019 : 80.8%, 2021 : 58.2%)
Tarif moyen des chambres en hausse de 19,81 TP3T à 63,59 £ (2019 : 53,08 £, 2021 : 51,15 £)
Revenu par chambre disponible (RevPAR) en hausse de 20,8% à 51,80 £ (2019 : 42,86 £, 2021 : 29,76 £)
Performance RevPAR 10,8 pts en avance sur le segment concurrentiel vs 2019
EBITDA (ajusté) de 164,4 M£ (2019 : 102,2 M£, 2021 : 43,7 M£)
Trésorerie de 221,6 M£ au 30 septembre 2022
5 nouveaux hôtels ouverts à ce jour, dont un irlandais franchisé
Réseau total désormais 595 hôtels et 45 624 chambres au 30 septembre 2022
Cette performance reflète la force et la résilience du marché britannique de l'hôtellerie économique qui s'est bien comporté en 2022, tiré par de forts niveaux de demande intérieure de loisirs et une reprise rapide des « cols bleus ». la demande des entreprises, avec une reprise plus progressive des ?cols blancs? demande des entreprises.
Le directeur général de la société, Jo Boydell, a annoncé :
« Travelodge a enregistré un ensemble record de résultats financiers, largement en avance sur 2019, grâce à une forte demande pour nos hôtels de grande valeur alors que les clients reviennent à la fois aux voyages d'affaires et de loisirs. Notre objectif est de proposer des voyages abordables à tous et, face à la pression croissante du coût de la vie, nous avons constaté que de plus en plus de clients choisissent de rester avec nous.
Nous avons continué à surperformer le segment concurrentiel, pour la huitième année consécutive, et il est particulièrement agréable de voir ces tendances se poursuivre au cours des premières semaines du quatrième trimestre. Notre situation de trésorerie reste solide et nous avons continué à investir dans l'entreprise tout en poursuivant notre désendettement, le prêt à terme étant intégralement remboursé le 26 octobre.
Pour l'avenir, nous sommes très conscients de la crise du coût de la vie et faisons tout ce que nous pouvons pour gérer les pressions sur les coûts de notre entreprise ? Le segment économique du segment hôtelier est le plus résistant, les marques économiques étant historiquement les plus performantes dans les situations difficiles. temps économiques. Travelodge, avec sa marque forte, son réseau diversifié d'hôtels et sa proposition de valeur, reste bien placé pour offrir aux clients et nous sommes ravis des opportunités de croissance à venir.
Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2021 | 31 décembre 2020 | |
|---|---|---|
| Revenu | 560,5 millions de livres sterling | 280,4 millions de livres sterling |
| Bénéfices (pertes) avant impôts* | (33,8 millions de livres sterling) | (161,2 millions de livres sterling) |
| Total des actifs | 2 657,7 millions de livres sterling | 2 622,0 millions de livres sterling |
*La société a été considérablement touchée par la pandémie de Covid-19, la majorité des hôtels étant fermés pendant de longues périodes depuis mars 2020. En conséquence, la société a proposé un accord volontaire d'entreprise (CVA) qui a été approuvé le 19 juin 2020. Le CVA faisait partie du plan de relance de Travelodge, qui comprenait des mesures prises pour (i) rouvrir ses hôtels une fois les restrictions du gouvernement britannique levées, (ii) réduire les coûts d'exploitation et d'investissement, (iii) lever des fonds supplémentaires et (iv) temporairement réduire les loyers payés aux propriétaires.
Le plan de relance offrait la meilleure approche pour relever les défis à court terme auxquels l'entreprise était confrontée à la suite de l'épidémie de COVID-19 et pour assurer l'avenir de ses plus de 10 000 employés.
Contrairement à la plupart des CVA, il n'y a eu aucune proposition de fermeture d'hôtel ou de réduction permanente des loyers. Avant l'apparition du COVID-19, Travelodge a entamé 2020 avec un niveau record de réserves de liquidités et a enregistré cinq années consécutives de forte croissance, surperformant le secteur intermédiaire et économique et ses pairs.
Le CVA a maintenant été pleinement mis en œuvre et est maintenant officiellement terminé.
En 1985, Travelodge est devenu la première marque hôtelière de Grande-Bretagne lors de son lancement au Royaume-Uni, ouvrant son premier hôtel à Barton under Needwood au cœur de l'Angleterre. Travelodge est désormais la plus grande marque hôtelière indépendante du Royaume-Uni, avec plus de 590 hôtels et 40 000 chambres d'hôtes au Royaume-Uni, en Irlande et en Espagne.
Les hôtels Travelodge se trouvent dans le centre des grandes villes, notamment Londres, Édimbourg, Cardiff, Manchester, Birmingham, Belfast, Dublin, Barcelone et Madrid. dans la plupart des grandes villes de Grande-Bretagne, ainsi que dans les stations balnéaires classiques et les arrêts routiers vitaux (Source : www.travelodge.co.uk).
Résumé du marché hôtelier
Le marché hôtelier a rebondi de manière impressionnante depuis les défis de la pandémie, livrant une solide performance commerciale. Le marché britannique de l'hôtellerie économique a enregistré de solides performances, avec des revenus en pourcentage des niveaux de 2019 supérieurs à l'ensemble du marché hôtelier, tirés par les niveaux élevés de la demande intérieure de loisirs et une bonne reprise des «cols bleus». demande des entreprises. Dans son "UK Hotel Market Update Q4 2022", BNP Paribas Real Estate rapporte que "les performances commerciales ont continué de se maintenir, le revenu par chambre disponible (RevPAR) dépassant les niveaux de 2019". Cela a été principalement soutenu par une demande robuste et continue, permettant aux hôteliers d'augmenter les tarifs quotidiens moyens des chambres à de nouveaux sommets. De plus, le taux d'occupation a également continué de s'améliorer au cours du quatrième trimestre, contribuant à la performance globale. Les tarifs journaliers moyens étaient supérieurs d'environ 23% en décembre 2022 par rapport à décembre 2019 (source : CoStar) ?.
« La demande internationale devrait continuer à stimuler le RevPAR en 2023, alors que Londres pourrait enregistrer une croissance du RevPAR de 24,5% a/a. Dans les régions, où la demande peut être plus sensible à la croissance du PIB, la croissance du RevPAR est estimée à 5,1% a/a (Source : PwC UK Hotel Forecast Nov 22).
T.V.A.
La propriété a été immatriculée à la TVA. Il est prévu que la vente sera traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de 2 975 000 £ (Deux millions neuf cent soixante-quinze mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net réel de 7.8%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,49%.
Le rendement est déjà garanti d'augmenter à pas moins de 9,3% lors de la révision des loyers en mars 2027, sur la base du chiffre actuel du RPI.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais des recherches (1 658,31 £) et de l'enquête mesurée (895 £ + TVA) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un achat sera facturé des frais de transaction de 10 000 £ + TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un hôtel Travelodge de 69 chambres construit à cet effet ;
Longue durée de bail non expirée de 13,75 ans, avec une option du propriétaire de prolonger de 4 ans et 1 mois supplémentaires ;
Travelodge a annoncé des résultats financiers records pour 2022 avec un EBITDA passant à 164,4 millions de livres sterling (2019 : 102,2 millions de livres sterling) ;
Le bail bénéficie de révisions de loyers RPIX non plafonnés ;
La propriété est bien située, en face de la gare de Bradford Forster Square;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif et un rendement de retour.
