الاستثمار العقاري - فندق ترافيلودج برادفورد سنترال - BD1 4AA

إقامة

تم قياس العقار بواسطة BKR Floor Plans ويوفر أماكن الإقامة التالية:

أرضية	سكوير م	قدم مربع
الطابق الأرضي	88.63 متر مربع	954 قدم مربع
الدور الارضى نصف مهبط	25.92 متر مربع	279 قدم مربع
الدور الأول	507.70 متر مربع	5،465 قدم مربع
الطابق الثاني	507.70 متر مربع	5،465 قدم مربع
الطابق الثالث	507.70 متر مربع	5،465 قدم مربع
الطابق الرابع	507.70 متر مربع	5،465 قدم مربع
الطابق الخامس (غرفة المصنع)	111.29 مترًا مربعًا	1،198 قدم مربع
إجمالي المساحة الداخلية	2،256.63 م 2	24291 قدمًا مربعة

69 غرف نوم

تتوفر مجموعة من مخططات الطوابق للتنزيل وستتم إعادة توجيه تقرير المسح المقاس إلى المشتري بتكلفة 1090 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة.

فترة

عقد إيجار طويل لمدة 250 سنة من 25 أبريل 2012 (أكثر من 239 سنة غير منتهية). يبلغ إيجار الأرض الحالي 60171.84 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا ويتم مراجعته سنويًا لـ RPI مع طوق 2%.

تم تأجير وحدة البيع بالتجزئة في الطابق الأرضي لمدة 250 عامًا (أقل من 3 أيام) اعتبارًا من 25 أبريل 2012 بإيجار حبة الفلفل.

الإيجار

تم السماح للممتلكات ترافيلودج للفنادق المحدودة على عقد إيجار كامل للإصلاح والتأمين لمدة 25 سنة من 19 مارس 2012 وتنتهي في 18 مارس 2037 ، بدون فواصل. ومن ثم ، جذابة 13.75 سنة مدة إيجار غير منتهية. ومع ذلك ، بموجب شروط اتفاقية الخيار ، يمكن للمالك أن يطلب تمديد المدة من قبل أربع سنوات أخرى وشهر واحد.

يتوفر للمستأجر خيار تجديد عقد الإيجار اعتبارًا من 19 مارس 2037. يرجى الرجوع إلى الحزمة القانونية للحصول على مزيد من المعلومات.

يخضع عقد الإيجار لمراجعات الإيجار بناءً على مؤشر أسعار التجزئة باستثناء مدفوعات فوائد الرهن العقاري (RPIX) دون أي قيود. كانت آخر مراجعة للإيجار في 19 مارس 2022 ، وفي ذلك الوقت زاد الإيجار من 255664 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا إلى الإيجار الحالي الذي يبلغ 306391.14 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. مراجعة الإيجار التالية في 19 مارس 2027 وخمس سنوات بعد ذلك.

لذلك ، بعد خصم الإيجار الرئيسي ، سيستفيد المستثمر من صافي الدخل 246،219.30 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.

الدخل العكسي

يتم تحديد الزيادات في دخل Travelodge والإيجار الرئيسي وفقًا لمؤشر أسعار التجزئة باستثناء مدفوعات فوائد الرهن العقاري (RPIX). (انظر هنا).

يتم تحديد مراجعة إيجار Travelodge بالرجوع إلى رقم RPIX الأخير الذي تم نشره قبل تاريخ مراجعة الإيجار في مارس 2027.

سيستمر RPI في الزيادة من الآن وحتى مارس 2027. بناءً على رقم يونيو 2023 ، سيرتفع الدخل إلى حد أدنى قدره 356441.37 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.

تستند زيادة الإيجار الرئيسي في أبريل 2024 أيضًا إلى RPI. لو تم إجراء مراجعة اليوم ، بناءً على رقم يونيو 2023 ، فإن إيجار الرأس سيرتفع إلى 61.679.41 جنيه إسترليني سنويًا.

لذلك ، فإن صافي الدخل المتاح للمشتري (بناءً على التعليقات أعلاه) سيزداد إلى ما لا يقل عن 294.761.96 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.

عهد

في 27 يناير 2023 ، أعلنت ترافيلودج عن تحديث تداولها للفترة المنتهية في 30 سبتمبر 2022. أعلنت الشركة عن نتائج مالية قياسية ، متقدمة بشكل كبير عن أفضل عام سابق لها في عام 2019.

ارتفع إجمالي الإيرادات الأساسية من 22.71 تيرابايت إلى 669.9 مليون جنيه إسترليني (2019: 546.1 مليون جنيه إسترليني ، 2021: 374.7 مليون جنيه إسترليني)
عدد الإشغال يصل إلى 0.7 نقطة إلى 81.51 تيرابايت 3 تي (2019: 80.81 تيرابايت 3 تيرابايت ، 2021: 58.21 تيرابايت 3 تي)
ارتفع متوسط سعر الغرفة 19.81 تيرابايت 3 تيرابايت عند 63.59 جنيه إسترليني (2019: 53.08 جنيهًا إسترلينيًا ، 2021: 51.15 جنيهًا إسترلينيًا)
ارتفع العائد لكل غرفة متاحة (RevPAR) من 20.8% إلى 51.80 جنيهًا إسترلينيًا (2019: 42.86 جنيهًا إسترلينيًا ، 2021: 29.76 جنيهًا إسترلينيًا)
أداء إيرادات الغرفة الواحدة 10.8 نقطة قبل الشريحة التنافسية مقارنة بعام 2019
الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (معدلة) تبلغ 164.4 مليون جنيه إسترليني (2019: 102.2 مليون جنيه إسترليني ، 2021: 43.7 مليون جنيه إسترليني)
مبلغ نقدي قدره 221.6 مليون جنيه إسترليني في 30 سبتمبر 2022
تم افتتاح 5 فنادق جديدة حتى الآن ، بما في ذلك امتياز أيرلندي واحد
إجمالي الشبكة الآن 595 فندقًا و 45624 غرفة حتى 30 سبتمبر 2022

عكس هذا الأداء قوة ومرونة سوق الفنادق ذات الميزانية المحدودة في المملكة المتحدة والتي كان أداؤها جيدًا في عام 2022 ، مدفوعًا بمستويات قوية من الطلب المحلي على الترفيه والانتعاش السريع في "الياقات الزرقاء". الطلب على الأعمال التجارية ، مع انتعاش أكثر تدريجيًا في "ذوي الياقات البيضاء"؟ طلب الشركات.

أعلن الرئيس التنفيذي للشركة ، جو بويديل:

حققت Travelodge مجموعة قياسية من النتائج المالية ، قبل عام 2019 بشكل كبير ، مدفوعة بالطلب القوي على فنادقنا ذات القيمة الكبيرة حيث يعود العملاء إلى رحلات العمل والترفيه على حدٍ سواء. هدفنا هو توفير السفر بأسعار معقولة للجميع ، ووسط ارتفاع تكلفة ضغوط المعيشة ، رأينا أن المزيد من العملاء يختارون البقاء معنا.

لقد واصلنا التفوق في الأداء مقارنة بالقطاع التنافسي ، للعام الثامن على التوالي ، ومن دواعي السرور بشكل خاص أن نرى استمرار هذه الاتجاهات في الأسابيع الأولى من الربع الرابع. لا يزال مركزنا النقدي قويًا ، وقد واصلنا الاستثمار في الأعمال التجارية مع تقليل الرافعة المالية أيضًا ، مع سداد القرض لأجل بالكامل في 26 أكتوبر.

بالنظر إلى المستقبل ، نحن على دراية كبيرة بأزمة تكلفة المعيشة ونبذل قصارى جهدنا للتغلب على ضغوط التكلفة على أعمالنا؟ نهاية الميزانية لقطاع الفنادق هي الأكثر مرونة ، مع أداء العلامات التجارية ذات الميزانية الأقوى تاريخياً في الصعوبة الأوقات الاقتصادية. لا تزال ترافيلودج ، بعلامتها التجارية القوية وشبكتها المتنوعة من الفنادق وعروض القيمة ، في وضع جيد لتقديمها للعملاء ونحن متحمسون لفرص النمو المقبلة.

أفادت Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) بالأرقام التالية:

	31 ديسمبر 2021	31 ديسمبر 2020
ربح	560.5 مليون جنيه إسترليني	280.4 مليون جنيه إسترليني
أرباح (خسارة) ما قبل الضريبة *	(33.8 مليون جنيه إسترليني)	(161.2 مليون جنيه إسترليني)
إجمالي الأصول	2657.7 مليون جنيه إسترليني	2622.0 مليون جنيه إسترليني

* تأثرت الشركة بشكل كبير بوباء Covid-19 ، مع إغلاق غالبية الفنادق لفترات طويلة منذ مارس 2020. ونتيجة لذلك ، اقترحت الشركة الترتيب الطوعي للشركة (CVA) الذي تمت الموافقة عليه في 19 يونيو 2020. CVA شكلت جزءًا من خطة استرداد Travelodge ، والتي تضمنت الخطوات المتخذة لـ (1) إعادة فتح فنادقها بمجرد رفع قيود حكومة المملكة المتحدة ، (2) تقليل تكاليف التشغيل ورأس المال ، (3) جمع أموال إضافية و (4) مؤقتًا تقليل الإيجارات المدفوعة لأصحاب العقارات.

قدمت خطة التعافي أفضل نهج لمواجهة التحديات قصيرة الأجل التي تواجه الأعمال نتيجة لتفشي COVID-19 ولتأمين مستقبل أكثر من 10000 موظف.

على عكس معظم CVAs ، لم يكن هناك إغلاق مقترح للفنادق أو تخفيضات دائمة في الإيجار. قبل اندلاع COVID-19 ، دخلت Travelodge عام 2020 بمستوى قياسي من الاحتياطيات النقدية وحققت خمس سنوات متتالية من النمو القوي ، متفوقةً على أداء القطاع المتوسط والاقتصاد وأقرانها.

تم الآن تنفيذ CVA بالكامل وهي الآن في نهايتها رسميًا.

في عام 1985 ، أصبحت ترافيلودج العلامة التجارية الفندقية الأولى في بريطانيا عندما تم إطلاقها في المملكة المتحدة ، وافتتحت أول فندق لها في بارتون تحت نيدوود في قلب إنجلترا. ترافيلودج هي الآن أكبر علامة تجارية للفنادق المستقلة في المملكة المتحدة ، مع أكثر من 590 فندقًا و 40 ألف غرفة نوم للضيوف في جميع أنحاء المملكة المتحدة وأيرلندا وإسبانيا.

يمكن العثور على فنادق ترافيلودج في وسط المدن الكبرى ، بما في ذلك لندن وإدنبرة وكارديف ومانشستر وبرمنغهام وبلفاست ودبلن وبرشلونة ومدريد ؛ في معظم المدن الكبرى في بريطانيا ، وكذلك في المواقع الساحلية الكلاسيكية والتوقفات الحيوية على جانب الطريق (المصدر: www.travelodge.co.uk).

ملخص سوق الفنادق

انتعش سوق الفنادق بشكل مثير للإعجاب منذ تحديات الوباء ، مما أدى إلى تقديم أداء تجاري قوي. كان أداء سوق الفنادق الاقتصادية في المملكة المتحدة قويًا ، حيث تجاوزت الإيرادات كنسبة مئوية من مستويات 2019 إجمالي سوق الفنادق ، مدفوعة بالمستويات القوية للطلب المحلي على الترفيه والانتعاش الجيد في "الياقات الزرقاء". طلب العمل. في تحديثهم لسوق الفنادق في المملكة المتحدة للربع الرابع من عام 2022 ، أشار تقرير بي إن بي باريبا للعقارات إلى أن أداء التداول استمر في الصعود مع الإيرادات لكل غرفة متاحة (RevPAR) متفوقة على مستويات 2019. كان هذا مدعومًا في الغالب بالطلب القوي المستمر الذي سمح لمشغلي الفنادق بزيادة متوسط أسعار الغرف اليومية إلى مستويات عالية جديدة. بالإضافة إلى ذلك ، استمرت الإشغال في التحسن خلال الربع الرابع مما ساهم في الأداء العام. كان متوسط المعدلات اليومية أعلى بـ 23% في ديسمبر 2022 مقارنة بشهر ديسمبر 2019 (المصدر: CoStar) ؟.

من المتوقع أن يستمر الطلب الدولي في دفع إيرادات الغرفة المتوافرة في عام 2023 ، حيث من المتوقع أن تسجل لندن نموًا في إيرادات الغرفة المتوافرة بمقدار 24.51 تيرا بايت 3 تريليون سنويًا. في المناطق ، حيث يمكن أن يكون الطلب أكثر حساسية لنمو الناتج المحلي الإجمالي ، يقدر نمو عائد الغرفة المتاحة بـ 5.1% سنويًا (المصدر: PwC UK Hotel Forecast 22 نوفمبر).

ضريبة القيمة المضافة

تم تسجيل العقار لضريبة القيمة المضافة. من المتوقع أن يتم التعامل مع البيع على أنه نقل ملكية مستمرة (TOGC).

عرض

لقد أمرنا بالسعي للحصول على رقم 2،975،000 جنيه إسترليني (مليونان وتسعمائة وخمسة وسبعون ألف جنيه) ، خاضعة للتعاقد ، مما يعكس صافي عائد أولي حقيقي يبلغ 7.8%، على افتراض أن تكاليف المشتري القياسية تبلغ 6.49%.

تم ضمان زيادة العائد بالفعل إلى ما لا يقل عن 9.3% في مراجعة الإيجار في مارس 2027 ، بناءً على رقم RPI الحالي.

يرجى ملاحظة أنه سيتم إعادة تحميل المشتري تكاليف عمليات البحث (1،658.31 جنيهًا إسترلينيًا) والمسح المقاس (895 جنيهًا إسترلينيًا + ضريبة القيمة المضافة) التي يتم توفيرها في غرفة البيانات.

يرجى ملاحظة أنه سيتم فرض رسوم معاملة بقيمة 10،000 جنيه إسترليني + ضريبة القيمة المضافة عند الشراء.

اعتبارات الاستثمار

فرصة للحصول على فندق ترافيلودج مشيد لهذا الغرض من 69 غرفة ؛
عقد إيجار طويل غير منتهي لمدة 13.75 سنة ، مع خيار المالك للتمديد لمدة 4 سنوات أخرى وشهر واحد ؛
سجلت Travelodge نتائج مالية قياسية لعام 2022 مع زيادة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 164.4 مليون جنيه إسترليني (2019: 102.2 مليون جنيه إسترليني) ؛
يستفيد عقد الإيجار من مراجعات إيجار RPIX غير المحددة ؛
يقع مكان الإقامة في موقع جيد مقابل محطة قطار برادفورد فورستر سكوير.
يعكس الشراء بسعر الطلب صافي عائد أولي جذاب وعائد عكسي.