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住宿
该物业已根据 BKR 楼层平面图进行测量，并提供以下住宿：
| 地面 | 平方米 | 平方英尺 |
|---|---|---|
| 一楼 | 88.63平方米 | 954 平方英尺 |
| 一楼半平台 | 25.92 平方米 | 279 平方英尺 |
| 第一层 | 507.70 平方米 | 5,465 平方英尺 |
| 二楼 | 507.70 平方米 | 5,465 平方英尺 |
| 三楼 | 507.70 平方米 | 5,465 平方英尺 |
| 四楼 | 507.70 平方米 | 5,465 平方英尺 |
| 五楼（机房） | 111.29 平方米 | 1,198 平方英尺 |
| 内部总面积 | 2,256.63 平方米 | 24,291 平方英尺 |
| 69 间卧室 |
一套平面图可供下载，测量的测量报告将重新发送给购买者，费用为 1,090 英镑 + 增值税。
任期
自 2012 年 4 月 25 日起，长期租赁期限为 250 年（未到期超过 239 年）。目前的地租为每年 60,171.84 英镑，每年根据 RPI 进行审查，范围为 2%。
底层零售单元自 2012 年 4 月 25 日起以极低租金出租，租期为 250 年（少于 3 天）。
租赁
该物业出租给 彩鸿酒店有限公司 全面维修和保险租赁，期限为 25 年，从 2012 年 3 月 19 日起，到 2037 年 3 月 18 日到期，无间断。因此，一个有吸引力的 13.75 年未到期租赁期限。但是，根据选择权协议的条款，房东可以要求延长期限 再过四年零一个月.
租户可以选择从 2037 年 3 月 19 日起续租。请参阅法律包了解更多信息。
该租约须根据零售价格指数（不包括抵押贷款利息支付（RPIX））进行租金审查，没有任何上限。最近一次租金审查是在 2022 年 3 月 19 日，当时租金从每年 255,664 英镑增加到目前的年租金 306,391.14 英镑。下一次租金审核将于 2027 年 3 月 19 日进行，此后每年审核一次。
因此，扣除主租金后，投资者将获得的净收入为 每年 £246,219.30.
复归收入
Travelodge 收入和总租金的增长根据零售价格指数（不包括抵押贷款利息支付 (RPIX)）确定。 （看这里）。
Travelodge 租金调整是参考 2027 年 3 月租金调整日期之前最后发布的 RPIX 数据确定的。
从现在到 2027 年 3 月，RPI 将继续上升。根据 2023 年 6 月的数据，收入将上升至 每年最低 356,441.37 英镑.
2024 年 4 月的总租金上涨也是基于 RPI。如果今天进行审查，根据 2023 年 6 月的数据，主租金将增加至 每年 61,679.41 英镑.
因此，购买者可获得的净收入（基于上述评论）将增加到 每年至少 £294,761.96.
盟约
2023 年 1 月 27 日，Travelodge 宣布了截至 2022 年 9 月 30 日的交易更新。该公司公布了创纪录的财务业绩，大幅领先于 2019 年的最佳业绩。
总基础收入增长 22.7% 至 6.699 亿英镑（2019 年：5.461 亿英镑，2021 年：3.747 亿英镑）
入住率上升 0.7 个百分点至 81.5%（2019 年：80.8%，2021 年：58.2%）
平均房价上涨 19.8% 至 63.59 英镑（2019 年：53.08 英镑，2021 年：51.15 英镑）
每间可用客房收入 (RevPAR) 上涨 20.8% 至 51.80 英镑（2019 年：42.86 英镑，2021 年：29.76 英镑）
与 2019 年相比，RevPAR 表现领先竞争对手 10.8 个百分点
EBITDA（调整后）为 1.644 亿英镑（2019 年：1.022 亿英镑，2021 年：4370 万英镑）
截至 2022 年 9 月 30 日现金为 2.216 亿英镑
迄今为止已有 5 家新酒店开业，其中包括一家爱尔兰特许经营酒店
截至 2022 年 9 月 30 日，网络总数现有 595 家酒店和 45,624 间客房
这一业绩反映了英国经济型酒店市场的实力和弹性，在国内休闲需求强劲和“蓝领”快速复苏的推动下，英国经济型酒店市场在 2022 年表现良好。商业需求，随着“白领”的逐步复苏企业需求。
该公司首席执行官 Jo Boydell 宣布：
随着客户回归商务和休闲旅行，对我们超值酒店的强劲需求推动了Travelodge 的财务业绩大幅提前于 2019 年，创下了历史新高。我们的目标是为每个人提供负担得起的旅行，在生活成本压力不断增加的情况下，我们看到越来越多的客户选择入住我们的酒店。
我们连续第八年继续领先于竞争领域，尤其令人高兴的是看到这些趋势在第四季度的前几周持续下去。我们的现金状况依然强劲，我们继续投资业务，同时进一步去杠杆化，定期贷款已于 10 月 26 日全额偿还。
展望未来，我们非常关注生活成本危机，并正在尽一切努力来应对我们业务的成本压力？酒店细分市场的经济型酒店是最具弹性的，经济型酒店品牌历来在困难时期表现最为强劲经济时报。 Travelodge 凭借其强大的品牌、多元化的酒店网络和价值主张，仍然能够很好地为客户提供服务，我们对未来的增长机会感到兴奋。
Travelodge Hotels Limited（公司编号：0769170）报告了以下数据：
| 2021 年 12 月 31 日 | 2020 年 12 月 31 日 | |
|---|---|---|
| 收入 | 5.605 亿英镑 | 2.804亿英镑 |
| 税前利润（亏损）* | （3380 万英镑） | （1.612 亿英镑） |
| 总资产 | 26.577 亿英镑 | 26.22亿英镑 |
*该公司受到 Covid-19 大流行的严重影响，自 2020 年 3 月以来，大多数酒店长时间关闭。因此，该公司提出了一项公司自愿安排 (CVA)，并于 2020 年 6 月 19 日获得批准。CVA这是 Travelodge 复苏计划的一部分，其中包括采取以下措施：(i) 一旦英国政府解除限制，重新开业酒店；(ii) 降低运营和资本成本；(iii) 筹集额外资金；以及 (iv) 暂时恢复营业。减少支付给房东的租金。
该恢复计划提供了最佳方法，以解决公司因 COVID-19 爆发而面临的短期挑战，并确保其 10,000 多名员工的未来。
与大多数 CVA 不同的是，没有提议关闭酒店或永久减租。在新冠肺炎 (COVID-19) 疫情爆发之前，Travelodge 进入 2020 年时，其现金储备水平创下历史新高，并连续五年实现强劲增长，表现优于中型和经济型行业及其同行。
CVA现已全面实施并正式结束。
1985 年，Travelodge 在英国推出第一家酒店，并在英格兰中心的 Barton under Needwood 开设了第一家酒店，成为英国第一个价值酒店品牌。 Travelodge 目前是英国最大的独立酒店品牌，在英国、爱尔兰和西班牙拥有 590 多家酒店和 40,000 间客房。
Travelodge 酒店遍布主要城市的中心，包括伦敦、爱丁堡、卡迪夫、曼彻斯特、伯明翰、贝尔法斯特、都柏林、巴塞罗那和马德里；在英国大多数较大的城镇以及经典的海滨地点和重要的路边停靠站（来源： www.travelodge.co.uk).
酒店市场概况
自疫情挑战以来，酒店市场出现了令人印象深刻的反弹，交易表现强劲。在国内休闲需求强劲和“蓝领”良好复苏的推动下，英国经济型酒店市场表现强劲，收入占2019年水平的百分比领先于整个酒店市场。业务需求。法国巴黎银行房地产公司在《2022 年第四季度英国酒店市场最新情况》中报告称，“交易表现继续保持良好，每间可用客房收入 (RevPAR) 优于 2019 年水平。这主要得益于持续强劲的需求，使酒店运营商能够将每日平均房价提高至新高。此外，第四季度入住率也持续改善，为整体业绩做出了贡献。与 2019 年 12 月相比，2022 年 12 月的日均费率高出约 23%（来源：CoStar）？
预计国际需求将在 2023 年继续推动 RevPAR，届时伦敦的 RevPAR 预计将同比增长 24.5%。在需求对 GDP 增长更为敏感的地区，RevPAR 同比增长预计为 5.1%（来源：普华永道英国酒店预测 11 月 22 日）。
增值税
该物业已注册增值税。预计此次出售将被视为持续经营转让 (TOGC)。
提议
我们被指示寻找一个数字 2,975,000英镑 （两百万九十七万五千英镑），受合同约束，反映真实的净初始收益率 7.8%，假设标准购买者成本为 6.49%。
根据当前的 RPI 数据，在 2027 年 3 月租金调整时，收益率已保证增加至不低于 9.3%。
请注意，购买者将需要重新支付数据室中提供的搜索费用（1,658.31 英镑）和测量调查费用（895 英镑 + 增值税）。
请注意，购买时将收取 10,000 英镑的交易费 + 增值税。
投资注意事项
有机会获得专门建造的 69 间卧室的 Travelodge 酒店；
未到期的长租期为 13.75 年，房东可以选择再延长 4 年零 1 个月；
Travelodge 公布了 2022 年创纪录的财务业绩，EBITDA 增至 1.644 亿英镑（2019 年：1.022 亿英镑）；
该租赁受益于无上限的 RPIX 租金审查；
该物业地理位置优越，位于布拉德福德福斯特广场火车站对面；
以要价购买反映了有吸引力的净初始收益率和复归收益率。
