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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| Boden | Quadratmeter | Quadratfuß |
|---|---|---|
| Erdgeschoss | 88,63 qm | 954 Quadratfuß |
| Halber Treppenabsatz im Erdgeschoss | 25,92 qm | 279 Quadratfuß |
| Erste Stock | 507,70 qm | 5.465 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 507,70 qm | 5.465 Quadratfuß |
| Dritte Etage | 507,70 qm | 5.465 Quadratfuß |
| Vierter Stock | 507,70 qm | 5.465 Quadratfuß |
| Fünfter Stock (Technikraum) | 111,29 qm | 1.198 Quadratfuß |
| Gesamte Bruttoinnenfläche | 2.256,63 m² | 24.291 Quadratfuß |
| 69 Schlafzimmer |
Eine Reihe von Grundrissen steht zum Herunterladen zur Verfügung und der gemessene Vermessungsbericht wird zum Preis von 1.090 £ + MwSt. an den Käufer weitergeleitet.
Amtszeit
Erbpachtrecht für eine Laufzeit von 250 Jahren ab dem 25. April 2012 (mehr als 239 Jahre nicht abgelaufen). Der aktuelle Erbbauzins beträgt 60.171,84 £ pro Jahr und wird jährlich an RPI mit einem 2%-Kragen überprüft.
Die Einzelhandelseinheit im Erdgeschoss ist ab dem 25. April 2012 für eine Laufzeit von 250 Jahren (abzüglich 3 Tage) zu Pfefferkornmieten vermietet.
Mietverhältnis
Die Immobilie ist vermietet Travelodge Hotels Limited auf einem vollständigen Reparatur- und Versicherungsmietvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren ab dem 19. März 2012, der am 18. März 2037 endet, ohne Unterbrechung. Daher ein attraktives 13,75 Jahre Restlaufzeit des Mietvertrags. Allerdings kann der Vermieter im Rahmen einer Optionsvereinbarung eine Verlängerung der Laufzeit um verlangen weitere vier Jahre und 1 Monat.
Der Mieter hat die Möglichkeit, den Mietvertrag ab dem 19. März 2037 zu verlängern. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte der Rechtslage.
Der Mietvertrag unterliegt Mietüberprüfungen auf der Grundlage des Einzelhandelspreisindex ohne Hypothekenzinszahlungen (RPIX) ohne Obergrenzen. Die letzte Mietüberprüfung fand am 19. März 2022 statt. Zu diesem Zeitpunkt stieg die Miete von 255.664 £ pro Jahr auf die aktuelle Übergangsmiete von 306.391,14 £ pro Jahr. Die nächste Mietüberprüfung findet am 19. März 2027 und danach alle fünf Jahre statt.
Daher profitiert ein Investor nach Abzug der Hauptmiete von einem Nettoeinkommen von 246.219,30 £ pro Jahr.
Rückkehreinkommen
Erhöhungen der Travelodge-Einnahmen und der Hauptmiete werden gemäß dem Einzelhandelspreisindex ohne Hypothekenzinszahlungen (RPIX) ermittelt. (siehe hier).
Die Mietbewertung von Travelodge wird unter Bezugnahme auf die RPIX-Zahl ermittelt, die zuletzt vor dem Datum der Mietbewertung im März 2027 veröffentlicht wurde.
Der RPI wird bis März 2027 weiter steigen. Basierend auf der Zahl vom Juni 2023 wird das Einkommen auf a steigen MINDESTENS 356.441,37 £ pro Jahr.
Auch die Kopfmieterhöhung im April 2024 basiert auf dem RPI. Würde heute eine Überprüfung stattfinden, würde sich die Hauptmiete auf Basis der Zahlen vom Juni 2023 erhöhen 61.679,41 £ pro Jahr.
Daher erhöht sich das Nettoeinkommen, das einem Käufer zur Verfügung steht (basierend auf den obigen Kommentaren), auf MINDESTENS 294.761,96 £ pro Jahr.
Bund
Am 27. Januar 2023 gab Travelodge sein Handelsupdate für den Zeitraum bis zum 30. September 2022 bekannt. Das Unternehmen meldete Rekordfinanzergebnisse, die deutlich über seinem bisher besten Jahr 2019 liegen.
Der zugrunde liegende Gesamtumsatz stieg um 22,71 TP4T auf 669,9 Mio. £ (2019: 546,1 Mio. £, 2021: 374,7 Mio. £)
Belegung stieg um 0,7 Punkte auf 81,5% (2019: 80,8%, 2021: 58,2%)
Durchschnittlicher Zimmerpreis um 19,81 TP4T auf 63,59 £ gestiegen (2019: 53,08 £, 2021: 51,15 £)
Der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) stieg um 20,81 TP4T auf 51,80 £ (2019: 42,86 £, 2021: 29,76 £)
RevPAR-Leistung 10,8 Punkte vor dem Wettbewerbssegment im Vergleich zu 2019
EBITDA (bereinigt) von 164,4 Mio. £ (2019: 102,2 Mio. £, 2021: 43,7 Mio. £)
Barmittel in Höhe von 221,6 Mio. £ zum 30. September 2022
Bisher wurden 5 neue Hotels eröffnet, darunter ein irisches Franchise-Hotel
Gesamtnetzwerk nun 595 Hotels und 45.624 Zimmer, Stand 30. September 2022
Diese Leistung spiegelte die Stärke und Widerstandsfähigkeit des britischen Budget-Hotelmarkts wider, der sich im Jahr 2022 gut entwickelte, angetrieben durch eine starke inländische Freizeitnachfrage und eine schnelle Erholung im „Blue Collar“-Bereich. Geschäftsnachfrage, mit einer allmählicheren Erholung im ?Angestelltenbereich? Unternehmensnachfrage.
Der Geschäftsführer des Unternehmens, Jo Boydell, gab bekannt:
„Travelodge hat eine Rekordzahl an Finanzergebnissen geliefert, die deutlich über 2019 liegen, was auf die starke Nachfrage nach unseren preisgünstigen Hotels zurückzuführen ist, da die Kunden sowohl auf Geschäfts- als auch auf Urlaubsreisen zurückkehren.“ Unser Ziel ist es, erschwingliche Reisen für jedermann anzubieten, und angesichts des wachsenden Drucks auf die Lebenshaltungskosten haben wir festgestellt, dass sich immer mehr Kunden für einen Aufenthalt bei uns entscheiden.
Wir haben im achten Jahr in Folge weiterhin besser als das Wettbewerbssegment abgeschnitten und es ist besonders erfreulich, dass sich diese Trends in den ersten Wochen des vierten Quartals fortsetzen. Unsere Liquiditätsposition ist nach wie vor stark und wir haben weiterhin in das Unternehmen investiert und gleichzeitig die Verschuldung weiter abgebaut, wobei das befristete Darlehen am 26. Oktober vollständig zurückgezahlt wurde.
Mit Blick auf die Zukunft sind wir uns der Krise der Lebenshaltungskosten sehr bewusst und tun alles, was wir können, um den Kostendruck auf unser Geschäft zu bewältigen. Das Budget-Ende des Hotelsegments ist am widerstandsfähigsten, wobei Budget-Marken in der Vergangenheit in schwierigen Zeiten am stärksten abgeschnitten haben Wirtschaftszeiten. Travelodge ist mit seiner starken Marke, seinem diversifizierten Hotelnetzwerk und seinem Wertversprechen weiterhin gut aufgestellt, um seinen Kunden gerecht zu werden, und wir freuen uns über die bevorstehenden Wachstumschancen.“
Travelodge Hotels Limited (Firmennummer 0769170) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| 31. Dezember 2021 | 31. Dezember 2020 | |
|---|---|---|
| Einnahmen | 560,5 Millionen Pfund | 280,4 Millionen Pfund |
| Gewinne (Verluste) vor Steuern* | (33,8 Millionen Pfund) | (161,2 Millionen Pfund) |
| Gesamtvermögen | 2.657,7 Millionen Pfund | 2.622,0 Mio. £ |
*Das Unternehmen war erheblich von der Covid-19-Pandemie betroffen, da die meisten Hotels seit März 2020 für längere Zeit geschlossen waren. Daher schlug das Unternehmen eine freiwillige Vereinbarung des Unternehmens (Company Voluntary Arrangement, CVA) vor, die am 19. Juni 2020 genehmigt wurde. Die CVA war Teil des Sanierungsplans von Travelodge, der Maßnahmen umfasste, um (i) seine Hotels wieder zu öffnen, sobald die Beschränkungen der britischen Regierung aufgehoben werden, (ii) die Betriebs- und Kapitalkosten zu senken, (iii) zusätzliche Mittel zu beschaffen und (iv) vorübergehend die an Vermieter gezahlten Mieten senken.
Der Sanierungsplan bot den besten Ansatz, um die kurzfristigen Herausforderungen zu bewältigen, denen sich das Unternehmen infolge des COVID-19-Ausbruchs gegenübersieht, und um die Zukunft seiner mehr als 10.000 Mitarbeiter zu sichern.
Im Gegensatz zu den meisten CVAs wurden keine Hotelschließungen oder dauerhafte Mietsenkungen vorgeschlagen. Vor dem Ausbruch von COVID-19 startete Travelodge mit einem Rekordniveau an Barreserven in das Jahr 2020 und verzeichnete fünf Jahre in Folge starkes Wachstum, wobei das Unternehmen den Mittelklasse- und Economy-Sektor und seine Mitbewerber übertraf.
Das CVA ist mittlerweile vollständig umgesetzt und nun offiziell beendet.
Im Jahr 1985 wurde Travelodge zur ersten preiswerten Hotelmarke Großbritanniens, als es in Großbritannien startete und sein erstes Hotel in Barton under Needwood im Herzen Englands eröffnete. Travelodge ist heute die größte unabhängige Hotelmarke Großbritanniens mit mehr als 590 Hotels und 40.000 Gästezimmern in Großbritannien, Irland und Spanien.
Travelodge-Hotels finden Sie im Zentrum großer Städte, darunter London, Edinburgh, Cardiff, Manchester, Birmingham, Belfast, Dublin, Barcelona und Madrid; in den meisten größeren Städten Großbritanniens sowie in den klassischen Küstenorten und wichtigen Haltestellen am Straßenrand (Quelle: www.travelodge.co.uk).
Zusammenfassung des Hotelmarktes
Der Hotelmarkt hat sich seit den Herausforderungen der Pandemie eindrucksvoll erholt und eine robuste Handelsleistung erzielt. Der britische Budget-Hotelmarkt hat sich stark entwickelt, wobei der Umsatz prozentual zum Niveau von 2019 über dem gesamten Hotelmarkt lag, was auf die starke inländische Freizeitnachfrage und eine gute Erholung im „Blue Collar“-Bereich zurückzuführen ist. Geschäftsnachfrage. In ihrem „UK Hotel Market Update Q4 2022“ berichtet BNP Paribas Real Estate, dass „die Handelsleistung weiterhin stabil blieb und der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) das Niveau von 2019 übertraf.“ Dies wurde vor allem durch die anhaltend starke Nachfrage gestützt, die es den Hotelbetreibern ermöglichte, die durchschnittlichen Zimmerpreise pro Tag auf neue Höchstwerte zu steigern. Darüber hinaus verbesserte sich die Auslastung im vierten Quartal weiter und trug zur Gesamtleistung bei. Die durchschnittlichen Tagessätze waren im Dezember 2022 um ca. 231 TP4T höher als im Dezember 2019 (Quelle: CoStar).
„Es wird erwartet, dass die internationale Nachfrage den RevPAR im Jahr 2023 weiter antreiben wird, wenn erwartet wird, dass London ein RevPAR-Wachstum von 24,51 TP4T im Jahresvergleich verzeichnen könnte.“ In den Regionen, in denen die Nachfrage empfindlicher auf das BIP-Wachstum reagieren kann, wird das RevPAR-Wachstum auf 5,11 TP4T im Jahresvergleich geschätzt (Quelle: PwC UK Hotel Forecast, 22. November).?
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 2.975.000 £ (Zwei Millionen neunhundertfünfundsiebzigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer tatsächlichen Nettoanfangsrendite von entspricht 7.8%unter der Annahme, dass die Standardkäuferkosten 6,491 TP4T betragen.
Bereits bei der Mietüberprüfung im März 2027 ist auf Basis der aktuellen RPI-Zahl ein Renditeanstieg auf nicht weniger als 9,31 TP4T garantiert.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die Suche (1.658,31 £) und die gemessene Umfrage (895 £ + MwSt.) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass bei einem Kauf eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zzgl. MwSt. erhoben wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, ein speziell gebautes Travelodge-Hotel mit 69 Zimmern zu erwerben;
Lange, nicht abgelaufene Mietlaufzeit von 13,75 Jahren, mit der Option des Vermieters, ihn um weitere 4 Jahre und 1 Monat zu verlängern;
Travelodge hat Rekordfinanzergebnisse für 2022 gemeldet: Das EBITDA stieg auf 164,4 Mio. £ (2019: 102,2 Mio. £);
Der Mietvertrag profitiert von unbegrenzten RPIX-Mietüberprüfungen;
Das Anwesen ist gut gelegen, gegenüber dem Bahnhof Bradford Forster Square;
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Nettoanfangsrendite und Umkehrrendite wider.
