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Valor Tasable
Según el sitio web de la Oficina de Tasación, el valor imponible de la propiedad es el siguiente;
| 16 Nueva calle George | £72,500 |
El multiplicador de la tasa comercial es de 51,2 peniques por libra.
Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y proporciona las siguientes superficies internas netas:
| Frente Neto | 8,31 metros | 27’3” |
| Frente Bruto | 8,84 metros | 29’0” |
| Zona A | 50,63 m2 | 545 pies cuadrados |
| Zona B | 50,63 m2 | 545 pies cuadrados |
| Zona C | 38,00 m2 | 409 pies cuadrados |
| Resto | 46,17 m2 | 497 pies cuadrados |
| ITZA | 982 | |
| Total Planta Baja | 185,43 m2 | 1,996 pies cuadrados |
| Primer piso | 204,19 m2 | 2,198 pies cuadrados |
| Segunda planta | 191,00 m2 | 2,056 pies cuadrados |
| Total | 580,63 m2 | 6,250 pies cuadrados |
The measured survey report is available to download and will be re-addressed to a purchaser at a cost of £690 + VAT.
Tenencia
The property is held under a head lease from Plymouth City Council for a term of 125 years from 3rd January 1992 (in excess of 93.25 years unexpired) at a ground rent of 10% of the occupational rent, i.e. £4,062.50 per annum.
Como el contrato de arrendamiento ocupacional tiene un período de exención de alquiler hasta el 27 de marzo de 2024, no se pagará ningún alquiler principal hasta que expire.
No se paga alquiler por cabeza si la propiedad está desocupada.
Tenencia
La propiedad se alquila a KK Foods SW Limited (t/a Chopstix), Garantizado por Kernow Koffi Limited, for a term of 15 years from 27th March 2023, expiring on 26th March 2038. There is a tenant’s break option on 27th March 2033, subject to six months’ notice. The lease is full repairing and insuring, subject to a Schedule of Condition in relation to the first and second floors.
The lease is subject to a 12 month rent free period expiring on 27th March 2024. The vendor will ‘top-up’ the income by way of an appropriate adjustment on the completion sum in order that a purchaser does not suffer an income shortfall.
The passing rent in accordance with the lease is £65,000 per annum. However, for the period from 27th March 2024 to 26th March 2028 the annual rent shall be reduced to £40,625 per annum.
Por tanto, un inversor se beneficiará de una renta inicial de £40,625 per annum, con un aumento mínimo garantizado de £65,000 per annum en marzo de 2028.
El contrato de arrendamiento se beneficia de revisiones de alquiler de cinco años en adelante únicamente.
Pacto
Chopstix is the UK’s largest Asian quick service restaurant group. Established in Camden Market in 2002 by entrepreneurs Sam Elia and Menashe Sadik, the company celebrated its 20th anniversary last year, and is currently undergoing a busy period of expansion. The Chopstix Group consists of over 100 Chopstix sites, in addition to 10 sites operating as Yangtze, and 27 sites under the Chozen Noodle brand, which the group acquired earlier this year.
The business boasts a strong pipeline of new sites, through both company operated and franchise ownership models, having already opened new equity stores in Bracknell and Brent Cross in the first half of the year and having recently secured agreements with other experienced QSR operators including Sparta Foods, Haven and Butlin’s.
The Group plans to open 30 new stores this year, creating almost 1,000 new jobs in the process. The rapid expansion has been fuelled by record revenues, with system sales forecast to hit over £65m by the end of FY23 (23 April 2023), an increase of over 40 per cent compared to FY22. Revenue is projected to rise even further in FY24, with system sales expected to hit over £90m over the next financial year (Source: What Franchise).
La compañía ha anunciado un acuerdo de franquicia a largo plazo con KK Foods SW (el inquilino) mientras busca desarrollar una cartera de tiendas en todo el suroeste. KK Foods SW, que ya tiene una experiencia significativa en la operación de negocios de restaurantes de servicio rápido (QSR), abrió su primera tienda Chopstix en Plymouth, registrando una primera semana récord de ventas para un sitio de franquicia Chopstix, con el lanzamiento de un segundo sitio planeado en Portsmouth a finales de este año. .
Para más información visita www.chopstixnoodles.co.uk.
The guarantor on the lease, Kernow Koffi Limited, has reported Net Assets of £1,320,998 for the year ending 31st August 2022.
IVA
La propiedad ha sido registrada para el IVA. Se prevé que la venta se tratará como una transferencia de negocio en marcha (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar una figura de £375,000 (Trescientas Setenta y Cinco Mil Libras), sujeto a contrato, que refleja un rendimiento inicial neto efectivo de 10.4%, llegando a un nivel garantizado 15.0% en marzo de 2028.
Please note a purchaser will be re-charged the cost of the searches (£1,500) and measured survey (£690 + VAT) which are provided in the data room.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrará una tarifa de transacción de 1,0% del precio de compra más IVA.
Consideraciones de inversión
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Una oportunidad para adquirir una inversión en el centro de la ciudad;
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The property is located in the heart of Plymouth’s prime retailing centre;
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Nuevo alquiler en marzo de 2023;
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Plazo de arrendamiento de 15 años;
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Let to an established ‘Chopstix’ franchisee – the UK’s largest Asian quick service restaurant group;
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Una compra al precio de venta refleja un perfil de rendimiento muy atractivo;
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Tamaño de lote atractivo para un inversionista.
