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Unterkunft
Das Anwesen wurde von Trueplan vermessen und bietet folgende Unterbringungsmöglichkeiten:
| Einzelhandel (NIA) | ||
| Erdgeschoss | 63,6 m² | 63 m² |
| Keller | 70,8 m² | 762 m² |
| Einzelhandel gesamt | 136,0 m² | 134 m² |
| Wohnen (GIA) | ||
| Erdgeschoss | 21,5 m² | 21,5 m² |
| Erste Stock | 94,3 m² | 1.015 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 51,9 m² | 51,5 m² |
| Wohnen Gesamt | 167,7 m² | 1.804 Quadratfuß |
| Garage / Lager | 56,1 m² | 603 Quadratfuß |
Eine Kopie der Messaufnahme steht zum Download bereit.
Bewertbarer Wert
Laut der Website des Bewertungsamtes beträgt der steuerpflichtige Wert des Ladens 48.000 £. Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence. Da jedoch die Gewerbesteuerbefreiung für denkmalgeschützte Immobilien gilt, fallen derzeit keine Steuern an.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnisse
Das Anwesen wird an drei Mieter vermietet, was einen Gesamtnettoertrag von 58.400 £ pro Jahr erwirtschaftet.
Die Einnahmen teilen sich wie folgt auf:
| Einzelhandel | 51% |
| Wohn | 26% |
| Parkplatz | 23% |
Bitte beachten Sie die untenstehende Übersicht sowie den Mietplan, der zum Download bereit steht.
Einzelhandel
Das Erd- und Untergeschoss ist vermietet Elektronische Zigaretten Limited (unter dem Namen Vape Shop) mit einem Mietvertrag über 10 Jahre, der vom 13. Mai 2024 bis zum 12. Mai 2034 läuft und vollständige Reparaturen und Versicherungen umfasst. Für den Mieter besteht eine Kündigungsoption zum 12. Mai 2029 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Übergangsmiete beträgt 30.000 £ pro Jahr. Der Mietvertrag profitiert von einer ausschließlich nach oben gerichteten Mietanpassung am 13. Mai 2029.
Der Mieter bewohnt das Gebäude seit 2019 und unterzeichnete im Mai 2024 einen neuen Mietvertrag, was sein Engagement für diesen Standort unterstreicht. Die Miete betrug zuvor 40.000 £ pro Jahr und wurde daher angepasst.
Wohn
Die Maisonette-Wohnung im ersten und zweiten Stock wird mit einem Assured Shorthold Tenancy (AST) für eine Laufzeit von 12 Monaten ab dem 29. Juni 2024 vermietet, die am 28. Juni 2025 endet. Die Miete beträgt 1.250 £ pro Kalendermonat (15.000 £ pro Jahr). Ein PKW-Stellplatz ist inklusive.
Parkplatz
15 Stellplätze im hinteren Parkhaus sind vermietet an NCP Commercial Services Limited im Rahmen eines Parkvertrages mit einer Laufzeit von 12 Monaten ab dem 1. November 2023. Danach verlängert sich der Vertrag automatisch jeweils um einen Monat, bis er von einer der Parteien gekündigt wird.
Die Bruttomiete beträgt 19.000 £ pro Jahr. Gemäß der Vereinbarung zahlt der Vermieter die Gebühren. Nach Abzug der Gebühren beträgt das Nettoeinkommen daher 13.400 £ pro Jahr.
NCP hat Interesse an einer Vertragsverlängerung bekundet. Darüber hinaus hat der Vermieter ein Angebot eines anderen nationalen Parkhausbetreibers erhalten, der einen 4-Jahres-Mietvertrag mit Kündigungsoption im zweiten Jahr und einer erhöhten Bruttomiete von 21.500 £ pro Jahr vorschlägt.
Somit erhält ein Investor ein Gesamteinkommen von 58.400 £ pro Jahr Wenn der Vorschlag für neue Parkplätze angenommen wird, erhöht sich der Betrag auf 60.900 £ pro Jahr.
Servicegebühr
Der Gewerbemieter ist gemäß seinem Gewerbemietvertrag verpflichtet, sich an den Betriebskosten zu beteiligen. Die Betriebskosteninformation steht zum Download bereit.
Da die Immobilie im Jahr 2017 umfassend saniert und gut gepflegt wurde, ist der Aufwand minimal.
Bund
Für das am 31. Dezember 2023 endende Geschäftsjahr meldete Electronic Cigarettes Limited (t/a Vape Shop) ein Nettovermögen von 759.846 £.
Vape Shop wurde 2014 gegründet und ist ein Online- und Ladengeschäft, das hochwertige Vape-Produkte zu dauerhaft günstigen Preisen anbietet. Mit 13 Geschäften in ganz Großbritannien ist Vape Shop offizielles Mitglied der UK Vaping Industry Association (UKVIA), der größten Handelsorganisation in Großbritannien, die den Vaping-Sektor vertritt. Weitere Informationen finden Sie unter www.vapeshop.de.
NCP ist Großbritanniens führender Parkhausbetreiber. Das Unternehmen verfügt über mehr als 200.000 Parkplätze an über 800 Standorten im gesamten Vereinigten Königreich. Die oberste Kontrollinstanz von NCP Commercial Services Limited ist Park24, ein japanisches Unternehmen, das in sieben Ländern tätig ist und an der Tokioter Börse notiert ist.
Entwicklungspotential
Das Grundstück ist etwa 0,19 Acre groß und profitiert von einer geringen Grundstücksüberdeckung von 25%.
Wie aus den Luftaufnahmen hervorgeht, gibt es auf der Rückseite einen großen Parkplatz mit einer Gesamtfläche von ca. 381 m². Das Grundstück bietet Potenzial für eine Erweiterung und Bebauung auf diesem hinteren Grundstück, vorbehaltlich der Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen.
Darüber hinaus bieten die Lager- und Garagenbereiche auf der Rückseite des Gebäudes weiteres Entwicklungspotenzial, vorbehaltlich der Planung. Ein Vorschlag für ein Wohnprojekt wurde bereits eingereicht und kann im Datenraum eingesehen werden.
MwSt
Die Immobilie wurde steuerpflichtig und es wird erwartet, dass der Verkauf als Übertragung einer Unternehmensfortführung (Transfer of a Going Concern, TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen £650,000 (Sechshundertfünfzigtausend Pfund), vorbehaltlich Vertrag, für das Eigentumsrecht.
Zuteilung einer Anlagerendite von 9.0% für die Einzelhandelsflächen und den Parkplatz entspricht einem Wert von 468.000 £, sodass für den Wohnanteil ein Wert von 182.000 £ verbleibt.
Die Maisonette-Wohnung wurde von örtlichen Maklern auf einen Wert von 230.000 £ geschätzt, sodass der zugeteilte Wert von 182.000 £ einen erheblichen Abschlag gegenüber dem Leerstandspreis darstellt.
Der Gesamtertrag beträgt 9.0% (grob).
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die im Datenraum bereitgestellten Suchvorgänge (846,11 £) erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises + Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
- Eine Gelegenheit zum Erwerb einer gemischt genutzten Investition im Südosten;
- Das Anwesen befindet sich in erstklassiger Einzelhandelslage im Herzen der Innenstadt von Maidstone.
- Einzelhandelseinheit an einen etablierten Mieter vermietet, der im Mai 2024 einen neuen Mietvertrag unterzeichnet hat und damit sein Engagement für diesen Standort unter Beweis stellt;
- Große Wohn-Maisonettewohnung im 1. und 2. OG, vermietet im AST;
- Großer Parkplatz auf der Rückseite, derzeit an NCP vermietet (23% des Einkommens);
- Möglichkeiten zur Wertsteigerung und Erweiterung des Grundstücks auf den hinteren Autoparkplatz, vorbehaltlich der Planung;
- Denkmalgeschütztes Gebäude, daher keine Leerstandsgebühren zahlbar;
- Das Objekt wurde im Jahr 2017 umfassend saniert;
- Freier Halt;
- Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Rendite wider;
- Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
