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Unterkunft
Das Anwesen wurde von Knight Architectural Design vermessen und verfügt über folgende Grundflächen:
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter |
| Erdgeschoss | 8,422 | 782.4 |
| Erste Stock | 8,200 | 761.8 |
| Zweiter Stock | 8,201 | 761.9 |
| Gesamte Bruttogeschossfläche | 24,823 | 2,306.10 |
| Unterkunft | Quadratfuß | Quadratmeter |
| Erdgeschoss | 7,002 | 650.5 |
| Erste Stock | 7,088 | 658.5 |
| Zweiter Stock | 7,057 | 655.6 |
| Gesamte Netto-Innengeschossfläche | 21,147 | 1,964.60 |
| Rezeption | 549 | 51 |
Ein Satz Grundrisse und Maßangaben steht zum Download bereit, ein Vertrauensschreiben wird dem Käufer kostenfrei zur Verfügung gestellt.
Preise
Laut der Website des Bewertungsbüros ist der steuerpflichtige Wert der Immobilie wie folgt:
| Adresse | Bewertbarer Wert |
| Suite A Erdgeschoss | 43,500 |
| Suite B Erdgeschoss | 52.500 £ |
| Erster Stock Nord | 64,500 |
| Erster Stock Süd | 35.000 £ |
| Teil Zweiter Stock | 50,500 |
| Teil Zweiter Stock | 26.250 £ |
| Gesamt | 272,250 |
Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence pro Pfund für steuerpflichtige Werte unter 51.000 £ und 54,6 Pence pro Pfund für steuerpflichtige Werte von 51.000 £ oder mehr.
Grundstück
Das Gelände erstreckt sich über ungefähr 1,31 Acre (0,53 Hektar) mit einer Geländefläche von etwa 161 TP4T.
Eine „geo-ökologische Risikobewertung“ durch Soil Consultants vom Februar 2024 ergab: „Derzeit wurden keine signifikanten Kontaminationsquellen im Zusammenhang mit dieser [Büro-]Nutzung identifiziert.“ Der Bericht steht zum Download bereit und dem Käufer wird gegen eine Gebühr von 750 £ zzgl. MwSt. ein Reliance Letter zur Verfügung gestellt.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Linea House ist gemäß dem zum Download verfügbaren Mietplan mehrfach vermietet. Ein Käufer profitiert von einem Einkommen von 365.775 £ pro Jahr (unter Berücksichtigung einer kleinen Aufstockung durch den Verkäufer im Zusammenhang mit einer mietfreien Zeit bei der Vermietung der Suite A im Erdgeschoss – siehe Mietplan).
Die Mieter bewohnen das Haus im Rahmen von internen Reparaturverträgen mit Beiträgen zur allgemeinen Instandhaltung und Reparatur in Form einer Servicegebühr. Darüber hinaus haben die Mieter das Recht, Fahrzeuge auf bestimmten Plätzen innerhalb des Parkplatzes abzustellen – siehe Parkplan. Beachten Sie, dass alle Mietverträge „außerhalb des Gesetzes“ liegen.
Die Ladestationen für Elektrofahrzeuge auf dem Grundstück wurden vom Eigentümer installiert und die Nutzung zugeteilt. Derzeit hat FSE CIC einen Platz zugeteilt, aber das kann sich von Zeit zu Zeit ändern. Die Mieter sind nicht für die Wartung der Ladestationen verantwortlich.
Eine Übersicht über die guten Zahlungshistorien finden Sie im Datenraum. Beachten Sie, dass keine Zahlungsrückstände bestehen.
Servicegebühr
Das aktuelle Servicegebührenbudget für das Jahr bis Juni 2025 beträgt 193.000 £. Die laufenden Ausgaben umfassen Kosten gemäß „Schedule 1“ in Höhe von 186.600 £ (auf die Obergrenzen angewendet werden) und Kosten gemäß „Schedule 2“ in Höhe von 6.400 £ (auf die keine Obergrenzen angewendet werden).
Bitte beachten Sie den beigefügten Zeitplan, der zeigt, dass dem Eigentümer keine Servicegebührendefizite entstehen. Beachten Sie, dass die Servicegebührenobergrenzen jährlich um den RPI- oder CPI-Anstieg erhöht werden. Verglichen mit dem Budget von 186.600 £ gemäß Zeitplan 1 sind die Obergrenzen um 41.231 £ niedriger, sodass eine Marge von 221 TP4T besteht, die sicherstellt, dass kein Einkommensdefizit entsteht.
Der Tilgungsfonds für die Servicegebühr wird nach Abschluss an den Käufer überwiesen. Der aktuelle Saldo beträgt ca. 18.000 £.
Der Käufer erhält Anteile an der Ancells Park Management Company Limited, die den Park im Auftrag der verschiedenen Eigentümer verwaltet. Hurst Warne Commercial Property Management Limited verwaltet derzeit den Park und erstellt einen jährlichen Servicegebührenbericht. Die letzte Servicegebühr für den Zeitraum bis Juli 2024 betrug 23.110 £. Die Kosten werden über die Servicegebühr von Linea House an die Mieter weitergegeben. Linea House trägt 9% der Ausgaben, also 2.079,90 £ des aktuellen Budgets.
Wartungsverträge
Für Linea House bestehen aktuell die verschiedenen Wartungsverträge.
Es bestehen Verträge für folgende Dienstleistungen: Klimaanlagen, Anlagen, Brandmeldewartung, Brandmeldeprüfung, Wasserprüfung, Aufzugswartung, Landschaftsgestaltung, Reinigung, Fensterreinigung und -verwaltung. Weitere Einzelheiten sind im Datenraum verfügbar.
Es gibt eine Versorgung für Strom, Gas und Wasser. Der Strom wird für die Büros der Mieter unterverteilt und dann nach Verbrauch abgerechnet.
Mietwert
Die laufende Miete von 365.775 £ pro Jahr entspricht insgesamt 17,30 £ pro Quadratfuß. Die Suite A im Erdgeschoss wurde im Januar 2024 zu 17,92 £ pro Quadratfuß und die Suite Süd im ersten Stock im Mai 2023 zu einer durchschnittlichen Miete von 17,66 £ pro Quadratfuß nach den mietfreien Zeiträumen vermietet.
Daher empfehlen wir, dass die tatsächliche Miete den Mietwert der Immobilie angemessen widerspiegelt.
Bündnisse
Fundamental Media Limited (Erdgeschossteil)
| Jahresende | 31. Dezember 23 | 31. Dezember 22 |
| Umsatz | 110,108 Mio. £ | 88,459 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | 2,333 Mio. £ | 3,894 Mio. £ |
| Bilanz | 5,589 Mio. £ | 6,404 Mio. £ |
„Wir sind Spitzenreiter in der Medienplanung und -technologie und leben und atmen Werbung.“
fundamentalgroup.com
BCD Meetings & Events Limited (Erdgeschossteil)
Es wird eine Mietkaution in Höhe von derzeit 26.887 £ einbehalten.
| Jahresende | 31. Dezember 23 | 31. Dezember 22 |
| Umsatz | 32,176 Mio. £ | 30,450 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | 1,239 Mio. £ | – |
| Bilanz | 4,938 Mio. £ | 4,022 Mio. £ |
„Wir gestalten digitale und Live-Erlebnisse, die Organisationen mit den Menschen verbinden, die am wichtigsten sind.“ bcdme.com/de-de
Pabulum Limited (Erdgeschoss)
| Jahresende | 31. Dezember 23 | 31. Dezember 22 |
| Umsatz | 16,876 Mio. £ | 24,515 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | 0,727 Mio. £ | 0,648 Mio. £ |
| Bilanz | 1,716 Mio. £ | 2,288 Mio. £ |
„Pabulum Catering ist ein professionelles Cateringunternehmen..“ www.pabulum-catering.co.uk
FSE CIC (Erster Stock)
| Jahresende | 31 März 23 | 31. März 22 |
| Umsatz | 4,897 Mio. £ | 4,618 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | 0,113 Mio. £ | 0,245 Mio. £ |
| Bilanz | 1,458 Mio. £ | 1,366 Mio. £ |
„Wir arbeiten mit Interessenvertretern und Partnern zusammen, um regionale Finanzierungen bereitzustellen, die die Schaffung von Arbeitsplätzen und den wirtschaftlichen Wohlstand unterstützen.“ www.thefsegroup.com/content/fse-cic-companies
PRMA Consulting Limited (zweiter Stock)
| Jahresende | 31 März 23 | 31. März 22 |
| Umsatz | 14,910 Mio. £ | 13,287 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | (0,915 Mio. £) | 2,595 Mio. £ |
| Bilanz | 7,868 Mio. £ | 8,973 Mio. £ |
Teil von Avalere Health Topco Limited (früher bekannt als Fishawack Health Topco Limited), das für das am 31. März 2024 endende Geschäftsjahr einen Gruppenumsatz von $407m meldete.
„Avalere Health wurde gezielt aufgebaut, um der weltweit führende Vermarktungspartner für bahnbrechende Unternehmen im Gesundheitswesen zu sein.“ avalerehealth.com
Verisk Limited (zweiter Stock)
Es wird eine Mietkaution in Höhe von derzeit 14.321 £ einbehalten.
| Jahresende | 31. Dezember 22 | 31. Dezember 21 |
| Umsatz | 15,306 Mio. £ | 10,684 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | 3,131 Mio. £ | 0,194 Mio. £ |
| Bilanz | (4,554 Mio. £) | (7,668 Mio. £) |
„Wir arbeiten mit der globalen Versicherungsbranche zusammen, um strategische Einblicke in neu auftretende Risiken zu liefern.“ www.verisk.com/en-gb . Der Mietvertrag wird von Verisk Analytics Inc. garantiert.
EPÜ
Das Objekt verfügt im Energieausweis über die Einstufung „C“.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf als Transfer of Going Concern (TOGC) behandelt werden kann.
Vorschlag
Wir sind angewiesen, Angebote einzuholen 2.850.000 £ (Zwei Millionen, Achthundertfünfzigtausend Pfund), vertragsabhängig, was einer Nettoanfangsrendite von entspricht 12.06% unter Annahme von Standardkäuferkosten von 6,431 TP4T.
Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt einen attraktiven Kapitalwert von insgesamt 131 £ pro Quadratfuß / 1.413 £ pro Quadratmeter.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Bereitstellung von Vertrauensschreiben für den Umweltbericht (750 £ + MwSt.) sowie für Suchvorgänge (1.951,13 £), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zzgl. MwSt. berechnet wird.
Bitte beachten Sie, dass der Verkäufer den Vorteil der Investitionsfreibeträge behält und eine entsprechende Investitionsfreibetragswahl im Kaufvertrag festgelegt wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Chance auf ein attraktives Büroinvestment an einem etablierten Standort
Der Angebotspreis spiegelt einen attraktiven Nettoertrag und Kapitalwert für einen Investor wider;
Das Anwesen bietet hochwertige Büroräume in einem bekannten Gewerbegebiet.
Ein vielfältiger und starker Mietermix zum Schutz des Einkommensrisikos für einen Investor;
