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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| Netzfront | 8,28 m | 27?2? |
| Bruttofassade | 9,32 m | 30?7? |
| Zone A | 51,47 qm | 554 Quadratfuß |
| Zone B | 51,19 qm | 551 Quadratfuß |
| Zone C | 41,06 qm | 442 Quadratfuß |
| Rest | 44,13 qm | 475 Quadratfuß |
| ITZA | 999 | |
| Insgesamt Erdgeschoss NIA | 187,84 qm | 2.022 Quadratfuß |
| Nebengebäude im ersten Stock | 91,97 qm | 990 Quadratfuß |
| Erster Stock leer | 90,67 qm | 976 Quadratfuß |
| GESAMT | 370,49 qm | 3.988 Quadratfuß |
Eine Reihe von Grundrissen steht zum Herunterladen zur Verfügung und der gemessene Vermessungsbericht wird zum Preis von 720 £ + MwSt. an den Käufer weitergeleitet.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnis
Das Erdgeschoss und ein Teil des Obergeschosses sind vermietet Shoe Zone Retail Limited mit einem vollständigen Reparatur- und Versicherungsleasingvertrag, vorbehaltlich einer Konditionenliste, für eine Laufzeit von 5 Jahren ab dem 19. Juni 2023 (einschließlich) und bis zum 18. Juni 2028.
Die Übergangsmiete beträgt 62.000 £ pro Jahr. Dem Mieter wurde ein mietfreier Zeitraum von sechs Monaten gewährt, der am 18. Dezember 2023 endet, gefolgt von einem Zeitraum der halben Miete (£31.000 pro Jahr) vom 19. Dezember 2023 bis zum 18. Juni 2024. Der Verkäufer wird eine „Aufstockung“ vornehmen. die Einnahmen durch eine angemessene Anpassung der Fertigstellungssumme, damit dem Käufer keine Einkommensausfälle entstehen.
Der Rest der ersten Etage steht derzeit leer.
Planungsgenehmigung
Am 15. September 2022 wurde die Baugenehmigung für einen neuen Eingang im Erdgeschoss an der South Street sowie eine Treppe und eine Flachdachgaube an der Rückseite des Gebäudes genehmigt, was einen zukünftigen Plan zur Umwandlung der oberen Teile in Wohneinheiten ermöglicht ( Bauantrag P/FUL/2022/04634).
Der Haupteingang und das Treppenhaus sind bereits genehmigungskonform erstellt. Ein Arbeitsplan steht im Datenraum zum Download bereit.
Am 28. Juli 2023 wurde die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der oberen Stockwerke von Gewerbe, Gewerbe und Dienstleistung auf zwei Wohnungen im vorderen Teil des Gebäudes eingeholt. Die Genehmigung gilt für eine 2-Zimmer-Wohnung im ersten Stock und eine 1-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss:
| Wohnung 1 | 77 qm | 828 Quadratfuß |
| Wohnung 2 | 51 qm | 549 Quadratfuß |
(Planungsantrag P/PACD/2023/03638)
Beachten Sie, dass eine CIL-Zahlung in Höhe von 8.430,92 £ anfällt, falls die Entwicklung durchgeführt wird.
Eine Reihe von Plänen für die Einwilligung stehen zum Download bereit.
Bund
Shoe Zone Retail Limited (Firmennummer 00148038) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| Jahresende | 1. Oktober 2022 | 2. Oktober 2021 |
| Umsatz | 156.164.000 £ | 119.142.000 £ |
| Gewinn vor Steuern | 13.675.000 £ | 9.599.000 £ |
| Nettovermögen | 39.553.000 £ | 24.650.000 £ |
Shoe Zone ist ein führender Schuheinzelhändler, der jährlich etwa 14,5 Millionen Paar Schuhe verkauft. Das Unternehmen beschäftigt über 2.400 Mitarbeiter und verfügt landesweit über 380 Filialen. Die oberste Muttergesellschaft ist Shoe Zone PLC, notiert an der Londoner Börse. Weitere Informationen finden Sie unter www.shoezone.com.
Am 17. Oktober 2023 gab Shoe Zone in einem neuen Handelsupdate Rekordgewinne für die 52 Wochen bis zum 30. September 2023 bekannt. Der bereinigte Gewinn vor Steuern wird voraussichtlich nicht unter 16 Mio. £ fallen, was einer Steigerung von 43% gegenüber 11,2 Mio. £ im Vorjahr entspricht, und der Umsatz stieg 6.1% auf 165,7 Mio. £.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 730.000 £ (Siebenhundertdreißigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, was einer Gesamtnettoanfangsrendite von entspricht 8.0%.
Zuteilung einer Anlagerendite von 9.4% Der Kaufpreis für die Einzelhandelsunterkünfte entspricht einem Wert von 630.000 £, so dass im Verhältnis zu den leerstehenden oberen Teilen ein Wert von 100.000 £ verbleibt.
Wohnkapitalwerte
Wenn man eine Sanierung der oberen Teile vornehmen würde, liegen die empfohlenen Verkaufspreise bei etwa 350.000 £ (150.000 £ für die 1-Zimmer-Wohnung und 200.000 £ für die 2-Zimmer-Wohnung), verglichen mit einem anteiligen Wert von 100.000 £.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die gemessene Umfrage (720 £ + MwSt.) und die Recherchen (1.122,58 £ inklusive MwSt.) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 5.000 £ zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
- Die Immobilie befindet sich in erstklassiger Einzelhandelslage im Herzen des Stadtzentrums.
- Einzelhandelseinkommen gut abgesichert durch Shoe Zone Retail Ltd (Nettovermögen 39,5 Mio. £);
- Neuer Mietvertrag ab Juni 2023;
- Freistehende, abgeschlossene obere Teile mit Baugenehmigung zur Umwandlung in zwei Wohneinheiten;
- Freier Halt;
- Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
