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Unterkunft
Das Anwesen wurde von Trueplan vermessen und bietet folgende Unterbringungsmöglichkeiten:
| Einzelhandel (NIA) | ||
| Erdgeschoss | 63,6 m² | 63 m² |
| Keller | 70,8 m² | 762 m² |
| Einzelhandel gesamt | 136,0 m² | 134 m² |
| Wohnen (GIA) | ||
| Erdgeschoss | 21,5 m² | 21,5 m² |
| Erste Stock | 94,3 m² | 1.015 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 51,9 m² | 51,5 m² |
| Wohnen Gesamt | 167,7 m² | 1.804 Quadratfuß |
| Garage / Lager | 56,1 m² | 603 Quadratfuß |
Eine Kopie der Messaufnahme steht zum Download bereit.
Bewertbarer Wert
Laut der Website des Valuation Office beträgt der steuerpflichtige Wert des Ladens 48.000 £. Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence. Es gilt jedoch eine Befreiung von der Gewerbesteuer, sodass derzeit keine Steuern zu zahlen sind.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnisse
Das Anwesen wird an drei Mieter vermietet, was einen Gesamtnettoertrag von 58.400 £ pro Jahr ergibt.
Die Einnahmen teilen sich wie folgt auf:
| Einzelhandel | 51% |
| Wohn | 26% |
| Parkplatz | 23% |
Bitte beachten Sie die untenstehende Übersicht sowie den Mietplan, der zum Download bereit steht.
Einzelhandel
Das Erd- und Untergeschoss ist vermietet Elektronische Zigaretten Limited (unter dem Namen Vape Shop) mit einem Mietvertrag über 10 Jahre, der ab dem 13. Mai 2024 mit voller Reparatur- und Versicherungssumme beginnt und am 12. Mai 2034 endet. Der Mieter hat eine Kündigungsoption zum 12. Mai 2029 mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Miete beträgt 30.000 £ pro Jahr. Der Mietvertrag profitiert von einer ausschließlich nach oben gerichteten Mietanpassung am 13. Mai 2029.
Der Mieter bewohnt das Gebäude seit 2019 und hat im Mai 2024 einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, was sein Engagement für diesen Standort unterstreicht. Die Miete betrug zuvor 40.000 £ pro Jahr und wurde daher neu berechnet.
Wohn
Die Maisonette-Wohnung im ersten und zweiten Stock wird mit einem Assured Shorthold Tenancy (AST) für eine Laufzeit von 12 Monaten ab dem 29. Juni 2024 vermietet, die am 28. Juni 2025 endet. Die Miete beträgt 1.250 £ pro Kalendermonat (15.000 £ pro Jahr). Ein PKW-Stellplatz ist inklusive.
Parkplatz
15 Stellplätze im hinteren Parkhaus sind vermietet an NCP Commercial Services Limited im Rahmen eines Parkvertrages mit einer Laufzeit von 12 Monaten ab dem 1. November 2023. Danach verlängert sich der Vertrag automatisch jeweils um einen Monat, bis er von einer der Parteien gekündigt wird.
Die Bruttomiete beträgt 19.000 £ pro Jahr. Gemäß der Vereinbarung zahlt der Vermieter die Gebühren. Daher beträgt das Nettoeinkommen nach Abzug der Gebühren 13.400 £ pro Jahr.
NCP hat Interesse an einer Verlängerung des Vertrags bekundet. Darüber hinaus hat der Vermieter ein Angebot von einem anderen nationalen Parkplatzbetreiber erhalten, der einen 4-Jahres-Mietvertrag mit einer Kündigungsoption im 2. Jahr zu einer erhöhten Bruttomiete von 21.500 £ pro Jahr angeboten hat.
Somit erhält ein Investor ein Gesamteinkommen von 58.400 £ pro Jahr Wenn der Vorschlag für einen neuen Parkplatz angenommen wird, steigt er auf 60.900 £ pro Jahr.
Servicegebühr
Der Gewerbemieter ist gemäß seinem Gewerbemietvertrag verpflichtet, sich an den Betriebskosten zu beteiligen. Die Betriebskosteninformation steht zum Download bereit.
Da die Immobilie im Jahr 2017 umfassend saniert und gut gepflegt wurde, ist der Aufwand minimal.
Bund
Für das am 31. Dezember 2023 endende Jahr meldete Electronic Cigarettes Limited (t/a Vape Shop) ein Nettovermögen von 759.846 £.
Vape Shop wurde 2014 gegründet und ist ein Online- und Ladengeschäft, das hochwertige Vape-Produkte zu dauerhaft günstigen Preisen anbietet. Mit 13 Geschäften in ganz Großbritannien ist Vape Shop offizielles Mitglied der UK Vaping Industry Association (UKVIA), der größten Handelsorganisation in Großbritannien, die den Vaping-Sektor vertritt. Weitere Informationen finden Sie unter www.vapeshop.de.
NCP ist Großbritanniens größter Parkplatzbetreiber. Sein Besitz erstreckt sich über das gesamte Vereinigte Königreich mit über 200.000 Parkplätzen an über 800 Standorten. NCP Commercial Services Limiteds oberster Kontrollpartner ist Park24, ein japanisches Unternehmen, das in sieben Ländern tätig ist und an der Tokioter Börse notiert ist.
Entwicklungspotential
Das Grundstück ist etwa 0,19 Acre groß und profitiert von einer geringen Grundstücksüberdeckung von 25%.
Wie aus den Luftaufnahmen hervorgeht, gibt es auf der Rückseite einen großen Parkplatz mit einer Gesamtfläche von ca. 381 m². Das Grundstück bietet Potenzial für eine Erweiterung und Bebauung auf diesem hinteren Grundstück, vorbehaltlich der Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen.
Darüber hinaus bieten die Lager- und Garagenbereiche auf der Rückseite des Gebäudes weiteres Entwicklungspotenzial, vorbehaltlich der Planung. Ein Vorschlag für ein Wohnprojekt wurde bereits eingereicht und kann im Datenraum eingesehen werden.
MwSt
Die Immobilie wurde steuerpflichtig und es wird erwartet, dass der Verkauf als Übertragung einer Unternehmensfortführung (Transfer of a Going Concern, TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 650.000 £ (Sechshundertfünfzigtausend Pfund), vorbehaltlich Vertrag, für das Eigentumsrecht.
Zuteilung einer Anlagerendite von 9.0% für die Einzelhandelsflächen und den Parkplatz entspricht einem Wert von 468.000 £, sodass für den Wohnbereich ein Wert von 182.000 £ verbleibt.
Der Wert der Maisonette-Wohnung wurde von örtlichen Maklern auf 230.000 £ geschätzt, sodass der zugeteilte Wert von 182.000 £ erheblich unter dem Wert bei Leerstand liegt.
Der Gesamtertrag beträgt 9.0% (grob).
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für Suchvorgänge (846,11 £), die im Datenraum durchgeführt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises + Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
- Eine Gelegenheit zum Erwerb einer gemischt genutzten Investition im Südosten;
- Das Anwesen befindet sich in erstklassiger Einzelhandelslage im Herzen der Innenstadt von Maidstone.
- Einzelhandelseinheit an einen etablierten Mieter vermietet, der im Mai 2024 einen neuen Mietvertrag unterzeichnet hat und damit sein Engagement für diesen Standort unter Beweis stellt;
- Große Wohn-Maisonettewohnung im 1. und 2. OG, vermietet im AST;
- Großer Parkplatz auf der Rückseite, derzeit an NCP vermietet (23% des Einkommens);
- Möglichkeiten zur Wertsteigerung und Erweiterung des Grundstücks auf den hinteren Autoparkplatz, vorbehaltlich der Planung;
- Denkmalgeschütztes Gebäude, daher keine Leerstandsgebühren zahlbar;
- Das Objekt wurde im Jahr 2017 umfassend saniert;
- Freier Halt;
- Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Rendite wider;
- Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
