השקעות נכסים - Southport Travelodge Hotel - PR8 1RN

דִיוּר

הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans ומספק את הלינה הבאה:

Travelodge
קוֹמָה	Sq M	מ"ר
קומת קרקע	84.63 מ"ר	911 מ"ר
קומה ראשונה	748.40 מ"ר	8,056 רגל רבוע
קומה שנייה	433.29 מ"ר	4,664 רגל רבוע
קומה שלישית	307.78 מ"ר	3,313 רגל רבוע
קומה רביעית	433.75 מ"ר	4,669 רגל רבוע
קומה חמישית	433.75 מ"ר	4,669 רגל רבוע
קומה שישית	433.75 מ"ר	4,669 רגל רבוע
סה"כ שטח פנימי ברוטו	2,875.35 מ"ר	30,951 רגל רבוע

101 חדרי שינה

פאפה ג'ונס
אזור א'	84.82 מ"ר	913 מ"ר
אזור ב'	5.76 מ"ר	62 רגל רבוע
שטח פנימי כולל נטו	90.58 מ"ר	975 רגל רבוע

כושר בכל עת
אזור א'	83.15 מ"ר	895 רגל רבוע
אזור ב'	49.61 מ"ר	534 רגל רבוע
אזור C	66.42 מ"ר	715 רגל רבוע
היתרה	259.66 מ"ר	2,795 רגל רבוע
שטח פנימי כולל נטו	458.83 מ"ר	4,939 רגל רבוע

קבוצה של תוכניות קומה זמינה להורדה ודוח הסקר הנמדד יועבר מחדש לרוכש בעלות של £1,145 + מע"מ.

קְבִיעוּת

חכירה ארוכה לתקופה של 125 שנים מה-7 באוקטובר 2014 (יותר מ-116 שנים שלא פג). דמי השכירות הנוכחיים הם 89,087 פאונד לשנה והיא נבדקת חמש מדי שנה, בהתבסס על עליות במדד המחירים הקמעונאיים (RPI), מוגבלת וצווארון של 5% לשנה ו-2% לשנה, בהתאמה. בדיקת שכר הדירה הבאה היא ב-7 באוקטובר 2024.

שכירות

מלון

המלון מושכר Travelodge Hotels Limited על חוזה שכירות מלא לתיקון וביטוח מ-7 במרץ 2014, שיפוג ב-6 במרץ 2039, ללא הפסקות. לָכֵן, תקופה שטרם פג העולה על 15.75 שנים. עם זאת, על פי תנאי הסכם אופציה בעל הבית יכול לדרוש את הארכת התקופה ב- שלוש שנים נוספות.

לשוכר יש אופציה לחדש את חוזה השכירות ל-25 שנים נוספות החל מה-6 במרץ 2039, בכפוף לחמש אפשרויות הפסקת שוכר שנתיות.

חוזה השכירות כפוף לביקורות שכר דירה על סמך עליות במדד המחירים הקמעונאיים (RPI) ללא כובעים. שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 410,417 פאונד לשנה. סקירת שכר הדירה הבאה היא ב-7 במרץ 2024 וחמש שנים לאחר מכן.

בהתבסס על מדד המחירים הקמעונאי הנוכחי, עלייה משמעותית בשכר הדירה תתרחש במרץ 2024.

לשוכר הזכות להשתמש ב-10 מקומות חניה בתוך החניון לשימוש הלקוחות והצוות. בעל הבית רשאי לגבות עבור השימוש בחניון בסכום מקסימלי של 3 פאונד לחלל ללילה, בכפוף לעליות שנתיות בהתאם לאינפלציה. לפיכך, הכנסה נוספת פוטנציאלית של 10,950 פאונד לשנה. נכון לעכשיו אין חניון רכב שמושך שכר דירה נוסף.

יחידה 1

קומת הקרקע יחידה 1 מושכרת פאפה ג'ונס (GB) מוגבל לתקופה של 15 שנים מה-22 בפברואר 2016, שתפוג ב-21 בפברואר 2031. קיימת אפשרות להפסקה של דייר ב-21 בפברואר 2026, בכפוף לשישה חודשים? הודעה. חוזה השכירות נהנה מחמש בדיקות שנתיות של שכר דירה בשוק הפתוח, הבא ב-22 בפברואר 2026. שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 14,000 פאונד לשנה.

קיימת החרגת פגמים אינהרנטית בחוזה השכירות.

יחידה 2

קומת הקרקע יחידה 2 מושכרת Secondo Leisure Limited (באופן Anytime Fitness), בהקצאה מ-DKR Land and Properties Limited, לתקופה של 15 שנים מה-21 באפריל 2017, שתפוג ב-20 באפריל 2032. הייתה אפשרות להפסקה של דייר ב-31 במרץ 2020.

חוזה השכירות נהנה מחמש סקירות שכר דירה שנתיות, הבאות ב-21 באפריל 2025. דמי השכירות נבדקים עד לדמי השכירות בשוק הפתוח, בכפוף לשכר דירה מקסימלי של 127.6281% (5% לשנה) מדמי השכירות השנתיים לתשלום לפני הבדיקה. תַאֲרִיך.

שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 41,666.67 פאונד לשנה.

קיימת החרגת פגמים אינהרנטית בחוזה השכירות ובריתת המשכיר להיות אחראית לפגמים אינהרנטיים.

לכן, משקיע ייהנה מסך הכנסה ברוטו של 466,083.67 פאונד לשנה ולאחר ניכוי דמי השכירות, סך הכנסה נטו של 376,996.67 פאונד לשנה.

חשוב לציין שבעוד שהעליות שכר הדירה הראשונות מוגבלות, אין מגבלה על העלאות Travelodge בהתאם לשינויים ב-RPI. כתוצאה מכך, קיים פוטנציאל להגדלת ההכנסה נטו למשקיע.

הכנסה חוזרת 2024

עליות בהכנסה של Travelodge ושכר הדירה הראשוני נקבעות בהתאם למדד המחירים הקמעונאיים. (לִרְאוֹת כאן)

סקירת שכר הדירה של Travelodge נקבעת בהתייחס לנתון ה-RPI האחרון שיפורסם לפני תאריך סקירת שכר הדירה של מרץ 2024. בעוד שסביר להניח שה-RPI ימשיך לעלות בין עכשיו למרץ 2024, הנתון של יוני 2023 מחשב שההכנסה תהיה לעלות ל 544,583 פאונד לשנה.

העלאת שכר הדירה באוקטובר 2024 מבוססת גם על RPI. עם זאת, העלייה בהתבסס על מדד יוני 2023 תהיה מעבר למכסה במסגרת חוזה החכירה הראשי. כתוצאה מכך, דמי השכירות הראשוניים יעלו ב-2024 עד 113,700.05 פאונד לשנה.

לפיכך, ההכנסה נטו הזמינה לרוכש (בהתבסס על ההערות לעיל) תגדל במרץ 2024 ללפחות 511,163 ליש"ט לשנה, ותפחת ל-486,550.06 ליש"ט עד אוקטובר 2024.

בריתות

ב-15 במאי 2023 הודיעה Travelodge על עדכון המסחר שלה לתקופה המסתיימת ב-31 בדצמבר 2022. החברה דיווחה על תוצאות פיננסיות שיא, מקדימה משמעותית את השנה הטובה הקודמת שלה ב-2019.

סך ההכנסות הבסיסיות עלו ב-25% ל-909.0 מיליון ליש"ט (2019: 727.9 מיליון ליש"ט, 2021: 559.7 מיליון ליש"ט)
התפוסה עולה ב-1.7 נק' ל-81.8% (2019: 80.8%, 2021: 62.7%)
מחיר חדר ממוצע עלה ב-23.9% ב-64.31 ליש"ט (2019: 52.51 ליש"ט, 2021: 52.72 ליש"ט)
הכנסה לחדר זמין (RevPAR) עלתה ב-23.9% ל-52.59 ליש"ט (2019: 42.46 ליש"ט, 2021: 33.04 ליש"ט)
ביצועי RevPAR 10.9 נק' לפני הפלח התחרותי לעומת 2019
EBITDA (מתואם) של 212.9 מיליון ליש"ט עלייה של 83.8 מיליון ליש"ט (2019: 129.1 מיליון ליש"ט, 2021: 81.1 מיליון ליש"ט)
מזומן בסך 154.2 מיליון ליש"ט ב-31 בדצמבר 2022
6 מלונות חדשים נפתחו בשנת 2022, כולל זיכיון אירי אחד
הרשת הכוללת כעת 595 מלונות ו-45,781 חדרים נכון ל-31 בדצמבר 2022

החברה גם הודיעה כי המסחר ברבעון הראשון של 2023 נשאר חזק עם הכנסות של כ-30% לפני רמות 2022 וכ-40% לפני רמות 2019.

ביצועים אלה שיקפו את החוזק והחוסן של שוק המלונות התקציביים בבריטניה, שהופיע היטב בשנת 2022, מונע על ידי רמות חזקות של ביקוש פנאי מקומי והתאוששות מהירה ב-?צווארון כחול? ביקוש עסקי, עם התאוששות הדרגתית יותר ב?צווארון לבן? ביקוש תאגידי.

מנכ"ל החברה, ג'ו בוידל, הודיע:

?Travelodge סיפקה ביצועי מסחר מצוינים בשנת 2022, עם רווחי שיא וגידול בהכנסות. השוק התאושש, עם ביקוש חזק לאירועים והפסקות שהייה קצרות לאורך השנה וכן לנסיעות עסקיות חיוניות והמשכנו לעלות על מגזר ה-Midscale והכלכלה.

אנו נוקטים באסטרטגיית צמיחה מוגדרת בבירור בבריטניה ומכוונים למלונות חדשים ב-300 מיקומים ברחבי הארץ. אנו ממשיכים לפתח את היצע המותגים שלנו ואנו מתקדמים היטב בשדרוג האחוזה שלנו לעיצוב הפרימיום החדש של מלונות היוקרה והתקציב שהשקנו בשנה שעברה.

בעוד שהסביבה המאקרו-כלכלית הנוכחית יוצרת אי ודאות מסוימת, פלח המלונות התקציביים הוכיח עמידה כאשר הצרכנים ממשיכים לחפש אפשרויות ערך רב בשוק - כמו אלו שמציעה Travelodge. במבט קדימה, אנחנו נשארים בטוחים בסיכויים ארוכי הטווח של Travelodge ונרגשים מהזדמנויות הצמיחה העתידיות שלנו?.

Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) דיווחה על הנתונים הבאים:

	31 בדצמבר 2021	31 בדצמבר 2020
הַכנָסָה	560.5 מיליון ליש"ט	280.4 מיליון ליש"ט
רווחים לפני מס (הפסד)*	(33.8 מיליון פאונד)	(161.2 מיליון פאונד)
סך נכסים	2,657.7 מיליון ליש"ט	2,622.0 מיליון ליש"ט

*החברה הושפעה באופן משמעותי ממגיפת קוביד-19, כאשר רוב המלונות סגורים לתקופות גדולות מאז מרץ 2020. כתוצאה מכך, החברה הציעה הסדר וולונטרי של החברה (CVA) שאושר ב-19 ביוני 2020. ה-CVA היוותה חלק מתוכנית ההבראה של Travelodge, שכללה צעדים שננקטו כדי (i) לפתוח מחדש את בתי המלון לאחר הסרת ההגבלות של ממשלת בריטניה, (ii) להפחית את עלויות התפעול וההון, (iii) לגייס כספים נוספים ו-(iv) זמנית להפחית את דמי השכירות המשולמים לבעלי הדירות.

תוכנית ההבראה הציעה את הגישה הטובה ביותר להתמודדות עם האתגרים קצרי הטווח העומדים בפני העסק כתוצאה מהתפרצות ה-COVID-19 ולהבטיח את עתידם של יותר מ-10,000 עובדיו.

שלא כמו רוב ה-CVAs, לא הוצעו סגירת מלונות או הפחתות שכר דירה קבועות. לפני התפרצות COVID-19, Travelodge נכנסה לשנת 2020 עם רמת שיא של עתודות מזומנים וסיפקה חמש שנים רצופות של צמיחה חזקה, תוך ביצועים טובים יותר מתחום הביניים והכלכלה ועמיתיו.

Travelodge Southport סווגה כקטגוריה B של CVA, מה שמצביע על כך שהוא נכס נסחר היטב.

ה-CVA יושם כעת במלואו וכעת מסתיים באופן רשמי.

בשנת 1985, Travelodge הפך למותג המלונות בעל הערך הראשון בבריטניה כשהושק בבריטניה, ופתח את המלון הראשון שלה ב-Barton under Needwood בלב אנגליה. Travelodge הוא כעת מותג המלונות העצמאי הגדול ביותר בבריטניה, עם יותר מ-590 מלונות ו-40,000 חדרי שינה לאורחים ברחבי בריטניה, אירלנד וספרד.

ניתן למצוא מלונות Travelodge במרכז הערים הגדולות, כולל לונדון, אדינבורו, קרדיף, מנצ'סטר, בירמינגהם, בלפסט, דבלין, ברצלונה ומדריד; ברוב הערים הגדולות יותר של בריטניה, כמו גם במקומות הקלאסיים על חוף הים ובתחנות החיוניות בצד הדרך (מקור: www.travelodge.co.uk).

Papa John's (GB) Limited (Co. No. 02569801) דיווחה על הנתונים הבאים:

	26 בדצמבר 2021	26 בדצמבר 2020
מַחזוֹר	£102,339,000	£94,914,000
רווחים לפני מס	£8,103,000	8,031,000 פאונד
נכסים נטו	31,028,000 ליש"ט	£36,220,000

הפעילות העיקרית של החברה היא זכיינות של חנויות משלוחים ו-take-away של פיצה הביתה בבריטניה ואספקה סיטונאית של מרכיבי מוצרים ואריזות לרשת החנויות.

Papa John's (GB) Ltd היא חברת בת של Papa Johns International Inc. שהוקמה בארה"ב על ידי ג'ון שנטר ב-1984, Papa John's פועלת בלמעלה מ-5,000 מיקומים ב-45 מדינות. Papa John's International Inc. מספקת תמיכה ניהולית ופיננסית ל-Papa John's (GB) Limited, שהיא הזרוע הבריטית של העסק. בחשבונות שלהם, מדווח שהם מפעילים רשת של 507 סניפים של Papa John's בבריטניה, כולם מופעלים על ידי זכיינים. למידע נוסף אנא בקר www.papajohns.co.uk.

Secondo Leisure Limited היא זכיין של Anytime Fitness, זיכיון חדר הכושר הגדול והצומח ביותר בעולם עם למעלה מ-188 מועדונים בבריטניה ולמעלה מ-5,000 ברחבי העולם בכמעט 40 מדינות. למידע נוסף בקר www.anytimefitness.co.uk.

סיכום שוק המלונות והוכחות להשקעות

שוק המלונות התאושש בצורה מרשימה מאז אתגרי המגיפה, והביא לביצועי מסחר חזקים. שוק המלונות התקציביים בבריטניה הציג ביצועים טובים, עם הכנסות כאחוז מרמות 2019 קדומות על כלל שוק המלונות, מונע על ידי הרמות החזקות של ביקוש פנאי מקומי והתאוששות טובה ב-?צווארון כחול? ביקוש עסקי.
ב-Hotels Outlook 2023 שלהם, CBRE מדווחים כי "מגזר המלונאות בבריטניה ביצע התאוששות יוצאת דופן במהלך 2022? ו?שתי קבוצות שאנחנו מצפים להצליח טוב יותר הן פלח היוקרה/פנאי, שעומד להמשיך להצליח שכן הדמוגרפי שלו יהיה פחות פגיע לנושאים הנובעים מכל מיתון. לצד פלח הכלכלה/תקציב, מי היה הפלח הראשון שתפס ביקוש מתאושש כאשר נוסעים יצאו בהיסוס לאחר נגיף הקורונה? אנו רואים שהמגזר הזה נמצא במצב טוב להמשיך להחזיק בביקוש הזה. מגזרים אלה נהנים גם מיכולת לתמחור חזק כדי לקזז עלויות אינפלציוניות (במקרה של מותרות) או למזער את השפעת אינפלציית העלויות עקב רמות נומינליות נמוכות יותר של תשומות (תקציב). המשקיעים יראו את היתרונות של תכונות אלה?.

סקירה כללית של שוק המלונות של Avison Young? הדו"ח קובע כי התוצאות הזמניות של "ביקור בבריטניה" לשנת 2022 מראות שהיו 30.5 מיליון מבקרים נכנסים בשנה לבריטניה והוציאו 25.7 מיליארד ליש"ט. בשנת 2023, ביקור בריטניה צופה 35.1 מיליון ביקורים (18% גבוה מ-2022) ו-29.5 מיליארד ליש"ט הוצאה עלייה של 4% מרמות 2019. כל הערים בבריטניה והממוצע האזורי בבריטניה מניבים ביצועים יוצאי דופן, שכן ההכנסה לחדר פנוי (RevPAR) עומדת בקנה אחד או מקדימה את ביצועי 2019. מגמת השהייה המוגברת נמשכה לתוך 2023, ודחפה את התעריף היומי הממוצע (ADR) הרבה מעל 2019 בכל השווקים.?

ההשקעה מתומחרת כדי לשקף את השוק הנוכחי, עם תשואה אטרקטיבית בהיצע בהשוואה לעדויות השוק האחרונות.

לדוגמה, אנו מבינים ש-Travelodge West Bromwich נמכר במאי 2023 במחיר השווה לתשואה ראשונית נטו של 6.97%. מלון עם 78 חדרי שינה בהיקף כולל של כ-29,560 רגל רבוע, הנכס מוחזק ברכוש חופשי עם תקופת חכירה של 24 שנים שטרם פג, בדמי שכירות חולפים של 386,272 ליש"ט לשנה ו-5 סקירות שנתיות צמודות ל-RPI (צווארון 1% ומכסה 4%).

בנוסף, אנו מודעים לכך שהריבית העצמית של Travelodge Sleaford, שתקופת השכירות שלה לא פג כ-21 שנים, נמכרה בפברואר 2023 במחיר של 2.75 מיליון ליש"ט, המשתווה לתשואה ראשונית נטו של 6.45%.

מס ערך מוסף

הנכס נרשם למע"מ. צפוי שהמכירה תטופל כאל העברה של חשש מתמשך (TOGC).

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש דמות של 4,162,000 פאונד (ארבעה מיליון, מאה ושישים ושתיים אלף), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 8.50%, בהנחה שעלויות הרוכש הסטנדרטיות של 6.55%.

בהתבסס על נתוני RPI עדכניים, התשואה ההחזרה ב-2024 תגדל ללא פחות מ- 11.0%.

לידיעתך, רוכש יחויב מחדש בעלויות החיפושים (£1,576.43) והסקר הנמדד (£1,145 + מע"מ) הניתנים בחדר הנתונים.

שים לב שרכישה תחויב בעמלת עסקה בסך £10,000 + מע"מ.

שיקולי השקעה

הזדמנות לרכוש השקעה אטרקטיבית של מלון וקמעונאות/פנאי;
רוב ההכנסה (86%) מובטחת מול Travelodge Hotels Ltd עם יותר מ-15.75 שנים של תקופת חכירה שטרם פג, עם אפשרות של בעל הבית להארכה ב-3 שנים נוספות;
Travelodge דיווחה על תוצאות פיננסיות שיא לשנת 2022 כאשר ה-EBITDA גדל ל-212.9 מיליון ליש"ט (2019: 129.1 מיליון ליש"ט);
העלאות שכר הדירה מ-Travelodge מבוססות על עליות במדד המחירים הקמעונאיים, ללא מכסה;
שתי יחידות מסחריות בקומת הקרקע (Papa John?s & Anytime Fitness) עם הכנסה נוספת לחנייה;
הנכס ממוקם היטב במרכז העיר סאות'פורט, בסמוך לאטרקציות הקמעונאיות, הפנאי והתיירות המובילות;
רכישה במחיר המבוקש משקפת תשואה ראשונית נטו ותשואה חוזרת אטרקטיבית