השקעות נכסים - Southport Travelodge Hotel - PR8 1RN

דִיוּר

הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans ומספק את הלינה הבאה:

Travelodge
קוֹמָה	Sq M	מ"ר
קומת קרקע	84.63 מ"ר	911 מ"ר
קומה ראשונה	748.40 מ"ר	8,056 רגל רבוע
קומה שנייה	433.29 מ"ר	4,664 רגל רבוע
קומה שלישית	307.78 מ"ר	3,313 רגל רבוע
קומה רביעית	433.75 מ"ר	4,669 רגל רבוע
קומה חמישית	433.75 מ"ר	4,669 רגל רבוע
קומה שישית	433.75 מ"ר	4,669 רגל רבוע
סה"כ שטח פנימי ברוטו	2,875.35 מ"ר	30,951 רגל רבוע

101 חדרי שינה

פאפה ג'ונס
אזור א'	84.82 מ"ר	913 מ"ר
אזור ב'	5.76 מ"ר	62 רגל רבוע
שטח פנימי כולל נטו	90.58 מ"ר	975 רגל רבוע

כושר בכל עת
אזור א'	83.15 מ"ר	895 רגל רבוע
אזור ב'	49.61 מ"ר	534 רגל רבוע
אזור C	66.42 מ"ר	715 רגל רבוע
היתרה	259.66 מ"ר	2,795 רגל רבוע
שטח פנימי כולל נטו	458.83 מ"ר	4,939 רגל רבוע

סט של תוכניות קומה זמין להורדה ודוח המדידה יישלח מחדש לרוכש בעלות של 1,145 ליש"ט + מע"מ.

קְבִיעוּת

חכירה ארוכה לתקופה של 125 שנים מה-7 באוקטובר 2014 (יותר מ-116 שנים שלא פג). דמי השכירות הנוכחיים הם 89,087 ליש"ט לשנה והיא נבדקת חמש מדי שנה, בהתבסס על עליות במדד המחירים הקמעונאיים (RPI), מוגבלת וצווארון של 5% לשנה ו-2% לשנה, בהתאמה. בדיקת שכר הדירה הבאה היא ב-7 באוקטובר 2024.

שכירות

מלון

המלון מושכר Travelodge Hotels Limited על חוזה שכירות מלא לתיקון וביטוח מ-7 במרץ 2014, שיפוג ב-6 במרץ 2039, ללא הפסקות. לָכֵן, תקופה שטרם פג העולה על 15.75 שנים. עם זאת, על פי תנאי הסכם אופציה בעל הבית יכול לדרוש את הארכת התקופה ב- שלוש שנים נוספות.

לשוכר יש אופציה לחדש את חוזה השכירות ל-25 שנים נוספות החל מה-6 במרץ 2039, בכפוף לחמש אפשרויות הפסקת שוכר שנתיות.

חוזה השכירות כפוף לביקורות שכר דירה על סמך עליות במדד המחירים הקמעונאיים (RPI) ללא כובעים. שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 410,417 ליש"ט לשנה. סקירת שכר הדירה הבאה היא ב-7 במרץ 2024 וחמש שנים לאחר מכן.

בהתבסס על מדד המחירים הקמעונאי הנוכחי, עלייה משמעותית בשכר הדירה תתרחש במרץ 2024.

לשוכר יש את הזכות להשתמש ב-10 מקומות חניה בתוך החניון לשימוש לקוחות וצוות. המשכיר רשאי לגבות תשלום עבור השימוש בחניון בסך מקסימום 3 ליש"ט לחניה ללילה, בכפוף לעלייה שנתית בהתאם לאינפלציה. לפיכך, הכנסה נוספת פוטנציאלית של 10,950 ליש"ט לשנה. נכון לעכשיו, אין חניה הגוררת שכר דירה נוסף.

יחידה 1

קומת הקרקע יחידה 1 מושכרת פאפא ג'ון'ס (GB) מוגבל לתקופה של 15 שנים החל מ-22 בפברואר 2016 ועד לפקיעת תוקף ב-21 בפברואר 2031. קיימת אפשרות יציאה לשוכר ב-21 בפברואר 2026, בכפוף להודעה מראש של שישה חודשים. חוזה השכירות נהנה מעדכון שכר דירה בשוק הפתוח כל חמש שנים, הבא ב-22 בפברואר 2026. שכר הדירה הנוכחי הוא 14,000 פאונד לשנה.

קיימת החרגת פגמים אינהרנטית בחוזה השכירות.

יחידה 2

קומת הקרקע יחידה 2 מושכרת Secondo Leisure Limited (הסוחרת בשם Anytime Fitness), בהזמנת DKR Land and Properties Limited, לתקופה של 15 שנים החל מ-21 באפריל 2017 ועד לפקיעת תוקף ב-20 באפריל 2032. הייתה אפשרות יציאה לשוכר ב-31 במרץ 2020.

חוזה השכירות נהנה מחמש סקירות שכר דירה שנתיות, הבאות ב-21 באפריל 2025. דמי השכירות נבדקים עד לדמי השכירות בשוק הפתוח, בכפוף לשכר דירה מקסימלי של 127.6281% (5% לשנה) מדמי השכירות השנתיים לתשלום לפני הבדיקה. תַאֲרִיך.

שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 41,666.67 ליש"ט לשנה.

קיימת החרגת פגמים אינהרנטית בחוזה השכירות ובריתת המשכיר להיות אחראית לפגמים אינהרנטיים.

לכן, משקיע ייהנה מסך הכנסה ברוטו של 466,083.67 ליש"ט לשנה ולאחר ניכוי דמי השכירות, סך הכנסה נטו של 376,996.67 ליש"ט לשנה.

חשוב לציין שבעוד שהעליות שכר הדירה הראשונות מוגבלות, אין מגבלה על העלאות Travelodge בהתאם לשינויים ב-RPI. כתוצאה מכך, קיים פוטנציאל להגדלת ההכנסה נטו למשקיע.

הכנסה חוזרת 2024

עליות בהכנסה של Travelodge ושכר הדירה הראשוני נקבעות בהתאם למדד המחירים הקמעונאיים. (לִרְאוֹת כאן)

סקירת שכר הדירה של Travelodge נקבעת בהתייחס לנתון ה-RPI האחרון שיפורסם לפני תאריך סקירת שכר הדירה של מרץ 2024. בעוד שסביר להניח שה-RPI ימשיך לעלות בין עכשיו למרץ 2024, הנתון של יוני 2023 מחשב שההכנסה תהיה לעלות ל 544,583 ליש"ט לשנה.

העלאת שכר הדירה באוקטובר 2024 מבוססת גם על RPI. עם זאת, העלייה בהתבסס על מדד יוני 2023 תהיה מעבר למכסה במסגרת חוזה החכירה הראשי. כתוצאה מכך, דמי השכירות הראשוניים יעלו ב-2024 עד 113,700.05 ליש"ט לשנה.

לכן, ההכנסה נטו הזמינה לרוכש (בהתבסס על ההערות לעיל) תגדל במרץ 2024 ללפחות 511,163 ליש"ט לשנה, ותרד ל-486,550.06 ליש"ט עד אוקטובר 2024..

בריתות

ב-15 במאי 2023 הודיעה Travelodge על עדכון המסחר שלה לתקופה המסתיימת ב-31 בדצמבר 2022. החברה דיווחה על תוצאות פיננסיות שיא, מקדימה משמעותית את השנה הטובה הקודמת שלה ב-2019.

סך ההכנסות הבסיסיות עלה ב-25% ל-909.0 מיליון ליש"ט (2019: 727.9 מיליון ליש"ט, 2021: 559.7 מיליון ליש"ט)
התפוסה עולה ב-1.7 נק' ל-81.8% (2019: 80.8%, 2021: 62.7%)
מחיר החדר הממוצע עלה ב-23.91 ליש"ט ל-64.31 ליש"ט (2019: 52.51 ליש"ט, 2021: 52.72 ליש"ט)
ההכנסה לחדר פנוי (RevPAR) עלתה ב-23.9% ל-52.59 ליש"ט (2019: 42.46 ליש"ט, 2021: 33.04 ליש"ט)
ביצועי RevPAR 10.9 נק' לפני הפלח התחרותי לעומת 2019
EBITDA (מותאם) של 212.9 מיליון ליש"ט, עלייה של 83.8 מיליון ליש"ט (2019: 129.1 מיליון ליש"ט, 2021: 81.1 מיליון ליש"ט)
מזומנים בסך 154.2 מיליון ליש"ט נכון ל-31 בדצמבר 2022
6 מלונות חדשים נפתחו בשנת 2022, כולל זיכיון אירי אחד
הרשת הכוללת כעת 595 מלונות ו-45,781 חדרים נכון ל-31 בדצמבר 2022

החברה גם הודיעה כי המסחר ברבעון הראשון של 2023 נשאר חזק עם הכנסות של כ-30% לפני רמות 2022 וכ-40% לפני רמות 2019.

ביצועים אלה שיקפו את חוזקו וחוסנו של שוק מלונות התקציב בבריטניה, אשר הציג ביצועים טובים בשנת 2022, הודות לרמות גבוהות של ביקוש מקומי לפנאי והתאוששות מהירה בביקוש עסקי "צווארון כחול", עם התאוששות הדרגתית יותר בביקוש תאגידי "צווארון לבן".

מנכ"לית החברה, ג'ו בוידל, הודיעה:

"טרבלודג' הציגה ביצועי מסחר מצוינים בשנת 2022, עם רווחים וצמיחת הכנסות שיאים. השוק התאושש, עם ביקוש חזק לאירועים וחופשות קצרות לאורך כל השנה, כמו גם לנסיעות עסקים חיוניות, והמשכנו להצליח יותר בפלח השוק הבינוני והחסכוני."

אנו נוקטים באסטרטגיית צמיחה מוגדרת בבירור בבריטניה ומכוונים למלונות חדשים ב-300 מיקומים ברחבי הארץ. אנו ממשיכים לפתח את היצע המותגים שלנו ואנו מתקדמים היטב בשדרוג האחוזה שלנו לעיצוב הפרימיום החדש של מלונות היוקרה והתקציב שהשקנו בשנה שעברה.

בעוד שהסביבה המקרו-כלכלית הנוכחית יוצרת אי ודאות מסוימת, פלח מלונות התקציב הוכיח את עצמו כעושר, שכן הצרכנים ממשיכים לחפש אפשרויות משתלמות בשוק - כמו אלו שמציעה Travelodge. במבט קדימה, אנו נותרים בטוחים בתחזיות ארוכות הטווח של Travelodge ומתרגשים מהזדמנויות הצמיחה העתידיות שלנו.

Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) דיווחה על הנתונים הבאים:

	31 בדצמבר 2021	31 בדצמבר 2020
הַכנָסָה	560.5 מיליון ליש"ט	280.4 מיליון ליש"ט
רווחים לפני מס (הפסד)*	(33.8 מיליון ליש"ט)	(161.2 מיליון ליש"ט)
סך נכסים	2,657.7 מיליון ליש"ט	2,622.0 מיליון ליש"ט

*החברה הושפעה באופן משמעותי ממגפת הקורונה, כאשר רוב המלונות נסגרו לתקופות ארוכות מאז מרץ 2020. כתוצאה מכך, החברה הציעה הסדר וולונטרי לחברה (CVA) שאושר ב-19 ביוני 2020. ה-CVA היווה חלק מתוכנית ההבראה של Travelodge, שכללה צעדים שננקטו ל-(i) פתיחה מחדש של המלונות שלה לאחר הסרת ההגבלות של ממשלת בריטניה, (ii) הפחתת עלויות התפעול וההון, (iii) גיוס כספים נוספים ו-(iv) הפחתה זמנית של דמי השכירות המשולמים לבעלי נכסים.

תוכנית ההבראה הציעה את הגישה הטובה ביותר להתמודדות עם האתגרים קצרי הטווח העומדים בפני העסק כתוצאה מהתפרצות ה-COVID-19 ולהבטיח את עתידם של יותר מ-10,000 עובדיו.

שלא כמו רוב ה-CVAs, לא הוצעו סגירת מלונות או הפחתות שכר דירה קבועות. לפני התפרצות COVID-19, Travelodge נכנסה לשנת 2020 עם רמת שיא של עתודות מזומנים וסיפקה חמש שנים רצופות של צמיחה חזקה, תוך ביצועים טובים יותר מתחום הביניים והכלכלה ועמיתיו.

Travelodge Southport סווגה כקטגוריה B של CVA, מה שמצביע על כך שהוא נכס נסחר היטב.

ה-CVA יושם כעת במלואו וכעת מסתיים באופן רשמי.

בשנת 1985, Travelodge הפך למותג מלונות הערך הראשון בבריטניה כאשר הושק בבריטניה, ופתח את המלון הראשון שלו בברטון אנדר נידווד בלב אנגליה. Travelodge הוא כיום מותג המלונות העצמאי הגדול ביותר בבריטניה, עם יותר מ-590 מלונות ו-40,000 חדרי אירוח ברחבי בריטניה, אירלנד וספרד.

ניתן למצוא מלונות טרבלודג' במרכז הערים הגדולות, כולל לונדון, אדינבורו, קארדיף, מנצ'סטר, ברמינגהם, בלפסט, דבלין, ברצלונה ומדריד; ברוב הערים הגדולות בבריטניה, כמו גם במקומות חוף קלאסיים ובתחנות דרכים חיוניות (מקור: www.travelodge.co.uk).

פאפא ג'ונס (בריטניה) בע"מ (Co. No. 02569801) דיווחה על הנתונים הבאים:

	26 בדצמבר 2021	26 בדצמבר 2020
מַחזוֹר	£102,339,000	£94,914,000
רווחים לפני מס	£8,103,000	£8,031,000
נכסים נטו	£31,028,000	£36,220,000

הפעילות העיקרית של החברה היא זכיינות של חנויות משלוחים ו-take-away של פיצה הביתה בבריטניה ואספקה סיטונאית של מרכיבי מוצרים ואריזות לרשת החנויות.

פאפא ג'ון'ס (GB) בע"מ היא חברת בת של פאפא ג'ון'ס אינטרנשיונל בע"מ. פאפא ג'ון'ס, שהוקמה בארה"ב על ידי ג'ון שנאטר בשנת 1984, פועלת ביותר מ-5,000 סניפים ב-45 מדינות. פאפא ג'ון'ס אינטרנשיונל בע"מ מספקת תמיכה ניהולית וכספית לפאפא ג'ון'ס (GB) בע"מ, שהיא הזרוע הבריטית של העסק. בדוחותיהם מדווח כי הם מפעילים רשת של 507 סניפים של פאפא ג'ון'ס בבריטניה, כולם מופעלים על ידי זכיינים. למידע נוסף אנא בקרו באתר www.papajohns.co.uk.

Secondo Leisure Limited היא זכיין של Anytime Fitness, זיכיון חדר הכושר הגדול והצומח ביותר בעולם עם למעלה מ-188 מועדונים בבריטניה ולמעלה מ-5,000 ברחבי העולם בכמעט 40 מדינות. למידע נוסף בקר www.anytimefitness.co.uk.

סיכום שוק המלונות והוכחות להשקעות

שוק המלונות התאושש באופן מרשים מאז אתגרי המגפה, והציג ביצועי מסחר חזקים. שוק המלונות הזולים בבריטניה רשם ביצועים חזקים, כאשר ההכנסות באחוזים מרמות 2019 גבוהות משוק המלונות הכולל, הודות לרמות הביקוש החזקות לפנאי מקומי והתאוששות טובה בביקוש עסקי "צווארון כחול".
בדו"ח Hotels Outlook 2023, CBRE מדווחת כי "מגזר המלונות בבריטניה רשם התאוששות יוצאת דופן במהלך 2022" ו"שתי קבוצות שאנו צופים שיצליחו יותר הן מגזר היוקרה/פנאי, שעתיד להמשיך ולהצליח, שכן הדמוגרפיה שלו תהיה פחות פגיעה לבעיות הנובעות מכל מיתון. לצד מגזר הכלכלה/תקציב, שהיה המגזר הראשון שתפס ביקוש מתאושש כאשר מטיילים יצאו לדרך באופן מהוסס לאחר הקורונה - אנו רואים מגזר זה במצב טוב לשמור על ביקוש זה. מגזרים אלה נהנים גם מיכולת לתמחר מחדש חזק כדי לקזז עלויות אינפלציוניות (במקרה של יוקרה) או למזער את השפעת אינפלציית העלויות עקב רמות נומינליות נמוכות יותר של תשומות (תקציב). משקיעים יראו את היתרונות של תכונות אלה".

דו"ח "סקירת שוק המלונות בבריטניה" של Avison Young קובע כי "התוצאות הזמניות של Visit Britain לשנת 2022 מראות כי היו 30.5 מיליון מבקרים נכנסים מדי שנה בבריטניה והוציאו 25.7 מיליארד ליש"ט. בשנת 2023, Visit Britain צופה 35.1 מיליון ביקורים (18% גבוה יותר משנת 2022) והוצאות של 29.5 מיליארד ליש"ט, עלייה של 4% משנת 2019. כל ערי בריטניה והממוצע האזורי בבריטניה מציגים ביצועים יוצאי דופן, שכן ההכנסה לחדר זמין (RevPAR) תואמת או גבוהה יותר מביצועי 2019. מגמת העלייה בחופשות הבית נמשכה גם בשנת 2023, ודוחפת את התעריף היומי הממוצע (ADR) הרבה מעל 2019 בכל השווקים."

ההשקעה מתומחרת כדי לשקף את השוק הנוכחי, עם תשואה אטרקטיבית בהיצע בהשוואה לעדויות השוק האחרונות.

לדוגמה, אנו מבינים ש-Travelodge West Bromwich נמכר במאי 2023 במחיר השווה ל-6.97% תשואה ראשונית נטו. מלון בן 78 חדרי שינה בשטח כולל של כ-29,560 רגל רבוע, הנכס מוחזק בבעלות חופשית עם 24 שנות חכירה שנותרו בתשלום, במחיר שכר דירה חולף של 386,272 ליש"ט לשנה ובעדכון שכר דירה 5 שנים צמוד למדד המחירים לצרכן (צווארון 1% ותקרת 4%).

בנוסף, נודע לנו כי הבעלות החופשית של Travelodge Sleaford, אשר לה תקופת חכירה נותרה כ-21 שנים, נמכרה בפברואר 2023 במחיר של 2.75 מיליון ליש"ט, השווה ערך לתשואה התחלתית נטו של 6.45%.

מס ערך מוסף

הנכס נרשם למע"מ. צפוי שהמכירה תטופל כאל העברה של חשש מתמשך (TOGC).

הצעה

אנו מקבלים הוראה לחפש דמות של £4,162,000 (ארבעה מיליון, מאה ושישים ושתיים אלף), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 8.50%, בהנחה של עלויות קונה סטנדרטיות של 6.55%.

בהתבסס על נתוני RPI עדכניים, התשואה ההחזרה ב-2024 תגדל ללא פחות מ- 11.0%.

שימו לב כי הרוכש יחויב מחדש בעלויות החיפושים (1,576.43 ליש"ט) והמדידה (1,145 ליש"ט + מע"מ) המסופקות בחדר הנתונים.

שימו לב כי רכישה תחויב בעמלת עסקה של 10,000 ליש"ט + מע"מ.

שיקולי השקעה

הזדמנות לרכוש השקעה אטרקטיבית של מלון וקמעונאות/פנאי;
רוב ההכנסה (86%) מובטחת מול Travelodge Hotels Ltd עם יותר מ-15.75 שנים של תקופת חכירה שטרם פג, עם אפשרות של בעל הבית להארכה ב-3 שנים נוספות;
טרבלודג' דיווחה על תוצאות כספיות שיא לשנת 2022 עם עלייה ב-EBITDA ל-212.9 מיליון ליש"ט (2019: 129.1 מיליון ליש"ט);
העלאות שכר הדירה מ-Travelodge מבוססות על עליות במדד המחירים הקמעונאיים, ללא מכסה;
שתי יחידות מסחריות בקומת קרקע (פאפא ג'ון'ס ו-Anytime Fitness) עם הכנסה נוספת מחניית רכב;
הנכס ממוקם היטב במרכז העיר סאות'פורט, בסמוך לאטרקציות הקמעונאיות, הפנאי והתיירות המובילות;
רכישה במחיר המבוקש משקפת תשואה ראשונית נטו ותשואה חוזרת אטרקטיבית