Hebrew 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
German 
Spanish 
דִיוּר
אחוזת BW מספקת אירוח כולל של 72,814 רגל מ"ר / 6,764.64 מ"ר (GIA) ב-63 יחידות. קראון וורקס מספקת 5 יחידות בשטח כולל של 28,210 מ"ר / 2,620.79 מ"ר. בסכומים אלה נכללות יחידות 51, 52 ו-54 ב-BW Estate. לפיכך, סך הלינה של היחידות הניתנות להשכרה המהוות את ההשקעה למכירה הוא 92,003 מ"ר / 8,547.36 מ"ר.
עם זאת, יצוין כי שטחי המסדרון שאינם מתכוונים למעטפת הנכס למכירה הם כדלקמן:
| GIA כולל של BW Estate | 73,096 רגל רבוע | 6,790.62 מ"ר |
| Total GIA של Crown Works | 30,798 רגל רבוע | 2,861.13 מ"ר |
| סך הכל GIA סך הכל | 103,894 רגל רבוע | 9,651.75 מ"ר |
| פחות יחידות 51,52 ו-54 (נמכר) | -9,021 רגל רבוע | 838.08 מ"ר |
| GIA כולל של מעטפת נכס | 94,873 רגל רבוע | 8,813.99 מ"ר |
יצוין בהתייחס לתכנית האתר כי הנכס מספק שטחי חצר גדולים, המציעים הזדמנויות למתקני אחסון פתוחים וכן אפשרות להרחיב את הלינה במקום.
כמו כן, שים לב שהאזורים עבור אלמנט המשרד מוזכרים באופן פנימי ברוטו לצורך עקביות ברחבי הנכס. ניתן לראות את השטחים הפנימיים נטו בסקר הנמדד.
תעריפים
חבות התעריפים היחידה לבעל החופשי כרגע מתייחסת ליחידה 2A הפנויה, בהיקף של 5,475 ליש"ט (ניתן לראות את חשבון התעריפים בחדר הנתונים).
אֲתַר
בהתייחס לתוכנית האתר, הזמינה להורדה, שטח האתר משתרע על 5.855 דונם (2.369 הקטרים), ומספק שטח נמוך של האתר של 37.5. שימו לב ששטח זה כולל יחידות 51, 52 ו-54 הנמכרות בשכירות ארוכה.
הערכת אתר סביבתי שלב א' על ידי ASP Environmental Limited מיולי 2024 אישרה שהאתר ?נחשב מתאים לשימוש תעשייתי מתמשך? עם דירוג סיכון? של ?סיכון בינוני? מציינים ??זה יחסית לא סביר ש..נזק כלשהו יהיה חמור, או שאם יתרחש נזק כלשהו סביר להניח שהפגיעה תהיה קלה יחסית?. עותק של הדוח זמין להורדה בחדר הנתונים. הספק נמצא בתהליך של ארגון עדכון לדוח אשר יוקצה לרוכש; הרוכש יחויב בעלויות המשימה בסך £1,970+מע"מ.
קְבִיעוּת
זְכוּת חֲכִּירָה.
חֲכִירָה
בהתאם ללוח המצורף, הנכס מספק הכנסה כוללת של 603,111 פאונד לשנה. נא לעיין בלוח השכירות המפורט.
המשרדים באחוזת BW מאוכלסים תחת חוזה שכירות על ידי BWOC מוגבלת. השוכר היה במושבה במסגרת חוזה שכירות המסתיים במרץ 2025 בשעה 110,400 פאונד לשנה. נחתם חוזה חכירה החזרה חדש הקובע תקופת החזרה של עשר שנים מיום 24 במרץ 2025, עם בדיקת שכר דירה ביום אחד ואפשרות הפסקה הדדית 23 במרץ 2030; דמי שכירות חינם של חמישה חודשים ייכנסו לתוקף מה-24 במרץ 2025.
היום הראשון של סקירת שכר הדירה מבוסס על העלייה במדד המחירים הקמעונאיים מ-23 במרץ 2020, בכפוף לתקרה של 123,648 פאונד לשנה. בהתבסס על המדד הנוכחי של 387.50, והמדד ינואר 2020 של 290.60, תחרוג המכסה ומכאן ששכר הדירה יעלה במרץ 2025 ל- 123,648 פאונד לשנה.
מועצת צפון סומרסט לתפוס יחידה 1 ב- Crown Works, לשלם דמי שכירות של 80,000 פאונד לשנה על חוזה שכירות שיפוג יולי 2031. חוזה השכירות מספק אפשרות הפסקה לשוכר ביולי 2026. המועצה מפעילה את "קמפוס הלמידה המסע"? מהנכס, מספק בית ספר ?תומך בצעירים פגיעים מרחבי צפון סומרסט?(אתר אינטרנט) ; בהינתן שהשוכר משקיע רבות ביחידה, אנו מציעים שלא סביר שאופציית ההפסקה תופעל. שימו לב כי חוזה השכירות הינו תיקון מלא באופיו, בכפוף ללוח תנאים.
שאר מקום האירוח מאוכלס תחת רישיונות של חברות רבות, מה שמספק ביטחון של מגוון הכנסות. האחוזה שומרת על שיעור תפוסה גבוה וכיום היא 92% מושכרת עם בעלי רישיונות חדשים שצפויים להעלות את התעריף בקרוב; אנא עיין בלוח השכירות המראה היכן הונפקו לאחרונה רישיונות חדשים. שימו לב שהרישיונות ב- Crown Works מאפשרים החזר עלויות הביטוח והמים.
אנא עיין בלוח ההפקדות לדמי שכירות, היכן שזמין, בחדר הנתונים. שימו לב שלא בכל הרישיונות יש פיקדונות, אין כאלה ביחס לרישיונות ב- Crown Works.
היסטוריית תשלום שכר דירה מסופקת בחדר הנתונים.
הספק החל לפתח מותג אחסון עצמי בנכס (אתר אינטרנט). זה מהווה הזדמנות נוספת לשפר את הערך.
עלויות הפעלה
ניתן לסכם את העלויות שנגרמו בניהול הנכס על ידי המוכר באופן הבא:
| ניהול נכסים | (הייווד ושותפים) | 30,000 פאונד | |
| ניקוי | (שירותי תמיכה של פיירוויי) | 4,611 פאונד | |
| בזבוז | (סמית'ס (גלוססטר) מוגבלת) | 7,128 פאונד | |
| ביטוח | (אלמנט שאינו ניתן לשחזור) | 13,392 פאונד | |
| טלפונים בערך | (מִשׂרָד) | 455 פאונד | |
| מטפלים | 32,000 פאונד | ||
| חיובי מים | 6,113 פאונד | ||
| סה"כ | 93,689 פאונד |
כתוצאה מכך, הרווח הנקי למשקיע הוא כיום 509,041 פאונד לשנה.
הנכס מנוהל כיום על ידי Heywood & Partners בתשלום של 7,500 פאונד לרבעון. שירותי ניקיון מסופקים על ידי שירותי התמיכה של Fairway במחיר של 384 פאונד לחודש. שירותי פינוי פסולת מסופקים על ידי Smiths (Gloucester) Limited ב-594 פאונד לחודש. יש שני מטפלים בנכס. חיובי מים נגבים מהתופסים בגין מפעלי כתר, אך לא בגין BW Estate.
קיימות שתי פוליסות ביטוח, העתקים של הכיסוי והפרמיה מסופקים בחדר הנתונים. עלות הביטוח ב-BW Estates היא 13,392.40 ליש"ט, ואינה ניתנת להשבתה מהדיירים. הפוליסה השנייה עבור Crown Works כרוכה בפרמיה של 11,962.44 ליש"ט, והיא נגבה מהדיירים.
חשבוניות מתאימות ביחס לעלויות הנ"ל ניתן למצוא בחדר הנתונים.
שווי השכרה
לוח השכירות המצורף מראה כיצד דמי השכירות נקבעו לאחרונה ברמות של 10 פאונד למ"ר.
- יחידה 2C הושכרה באוגוסט 2023 במחיר של 9.43 ליש"ט לכל רגל רבוע;
- יחידה 3 הושכרה במרץ 2022 במחיר של 9.78 ליש"ט לכל רגל רבוע;
- שכר הדירה של יחידה 11 עולה במאי 2024 ל-9.77 ליש"ט לכל רגל רבוע;
- יחידה 14B הושכרה בדצמבר 2024 במחיר של 10.00 ליש"ט לכל רגל רבוע
- שכר הדירה של יחידה 24 עולה במאי 2024 ל-10.49 ליש"ט לכל רגל רבוע;
- יחידה 29 הושכרה בדצמבר 2024 ב-10.00 ליש"ט לכל רגל רבוע
- שכר הדירה של יחידה 43 עולה במאי 2024 ל-9.67 פאונד למ"ר.
- יחידה 47 הושכרה באוקטובר 2024 ב-10.00 ליש"ט לכל רגל רבוע.
לוח השכירות מפרט כיצד החלו הבעלים הנוכחיים ליישם העלאה הדרגתית של דמי השכירות החולפים במהלך שנת 2024, אלו הן העלאות ראשונות מזה 3.5 שנים. אמנם יש עדויות בשוק המצדיקות רמות לקראת 10 ליש"ט למ"ר, האסטרטגיה שאומצה הייתה להגדיל בהדרגה כדי לשמור על יחסים טובים עם הכובשים; דמי שכירות נערכו במהלך קוביד ואילך.
אימצנו ערכי שכירות של 9.50 פאונד למ"ר בדרך כלל ברחבי BW Estate. משכירת המשרדים ל-BWOC תגדל במרץ 2025 ל-123,648 ליש"ט לשנה, בהתבסס על עליית ה-RPI שסופקה בחוזה השכירות. אימצנו שווי שכירות שמרני של 5.00 ליש"ט לכל רגל רבוע לבית הספר. כתוצאה מכך, אנו יכולים באופן שמרני בהגינות שניתן להגדיל את הכנסות השכירות לרמה של 800,549 פאונד לשנה למרות ההשכרות האחרונות שהשיגו 10 ליש"ט לכל רגל רבוע.
לאחר עלויות התפעול, ניתן לצפות ממשקיע להגדיל את הרווח הנקי ל 707,269 פאונד לשנה.
בריתות
עבור השנה שהסתיימה ב-31 בדצמבר 2022, BWOC Limited דיווחה על מחזור של 1,092 מיליון ליש"ט, רווח לפני מס של 17.066 מיליון ליש"ט ומאזן של 17.291 מיליון ליש"ט. לפיכך, אמנה חזקה הפעילה בעסקי אספקת הדלק. bwoc.co.uk.
בית הספר מופעל על ידי מועצת צפון סומרסט.
הבטחת ההכנסה הכוללת למשקיע ניתנת על ידי האופי המגוון והרב-דירות של הנכס.
מס ערך מוסף
הנכס נבחר למע"מ. אנו צופים כי ניתן להתייחס למכירה כאל העברת דאגה מתמשכת (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות של 6,395,000 פאונד (שישה מיליון, שלוש מאות אלף פאונד), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 7.46% בהנחה עלויות הרוכש הסטנדרטיות של 6.65%.
בהתבסס על ערך השכירות המוערך שניתן להוכיח, ניתן לצפות שרוכש יקבל תשואה נטו של .
רכישה א10.37%המחיר המבוקש משקף ערך הון אטרקטיבי הכולל של 67 ליש"ט למ"ר / 725 ליש"ט למ"ר, כולל המשרדים המהווים 13% מהאירוח.
לידיעתך, רוכש יחויב מחדש בעלויות הסקר הנמדד (1,645 ליש"ט + מע"מ) והחיפושים (1,266.22 ליש"ט) הניתנים בחדר הנתונים. יתר על כן, הדוח הסביבתי שלב א' יוקצה לרוכש בעלות של 2,364 ליש"ט + מע"מ
שיקולי השקעה
הזדמנות לרכוש השקעה מסחרית החזרה;
ההכנסה המגוונת מספקת למשקיע ביטחון תזרים מזומנים כולל;
לדיירים יש היסטוריה של אריכות ימים בתוך הלינה שלהם;
כיסוי האתר הנמוך מספק הזדמנויות להתפתח באתר;
ההכנסה היא כנראה החזרה;
שיעור התפוסה הגבוה נשמר על ידי הנפקת רישיונות פשוטים עם עלויות שיווק או סוכנות מועטות, ולא הוצאות משפט;
אפשרות לפתח מותג אחסון עצמי בנכס.
