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Unterkunft
Die Immobilie wurde von BKR Floor Plans vermessen und bietet die folgenden Unterkünfte:
| 26 West Street – Britische Herzstiftung | ||
| Netzfront | 4,14 m | 13?7? |
| Bruttofassade | 4,75 m | 15?7? |
| Zone A | 24,43 m² | 25 m² |
| Zone B | 26,29 m² | 26,5 m² |
| Zone C | 30,10 qm | 324 Quadratfuß |
| Rest | 26,20 m² | 26,5 m² |
| ITZA | 521 | |
| Gesamt | 107,02 m² | 109 m² |
| 27 West Street – Greggs | ||
| Netzfront | 4,17 m | 13?8? |
| Bruttofassade | 4,78 m | 15?8? |
| Zone A | 23,13 m² | 249 Quadratfuß |
| Zone B | 28,52 qm | 307 Quadratfuß |
| Zone C | 32,05 qm | 345 Quadratfuß |
| Rest | 24,90 m² | 25 m² |
| ITZA | 522 | |
| Gesamt | 108,60 m² | 1169 Quadratfuß |
| Büros | ||
| Erste Etage vorne (Psysoft) | 82,77 m² | 891 Quadratfuß |
| Erste Etage hinten (Wavenet) | 130,06 m² | 130 m² |
| Zweiter Stock, Suite 3 (Aderco) | 48,96 m² | 527 Quadratfuß |
| Zweiter Stock, Suite 4 (Ben Cluer) | 98,20 qm | 1.057 Quadratfuß |
| Zweiter Stock, Suite 5 (Nuworks) | 54,35 qm | 585 Quadratfuß |
| Gesamt | 414,33 m² | 4.460 Quadratfuß |
Ein Satz Grundrisse steht zum Download bereit und der Vermessungsbericht wird einem Käufer zu einem Preis von 690,00 £ zzgl. MwSt. zugewiesen.
Energieausweise
| 26 West Street (BHF) | C |
| 27 West Street (Greggs) | C |
| Einheit C, 1. Stock | B |
| Einheit D, 1. Stock | C |
| Suite 3, Zweiter Stock | B |
| Suite 4, Zweiter Stock | E |
| Suite 5, zweiter Stock | D |
Bewertbarer Wert
Laut der Website des Bewertungsbüros ist der steuerpflichtige Wert der Immobilie wie folgt:
| 26 West Street (BHF) | Shop & Räumlichkeiten | 30.500 £ |
| 27 West Street (Greggs) | Shop & Räumlichkeiten | 31.250 £ |
| Vorderseite des ersten Stocks | Büros & Räumlichkeiten | 12.250 £ |
| Erdgeschoss, Rückseite | Büros & Räumlichkeiten | 18.750 € |
| Zweiter Stock, Suite 3 | Büros & Räumlichkeiten | 6.000 £ |
| Zweiter Stock, Suite 4 | Büros & Räumlichkeiten | 10.250 € |
| Zweiter Stock, Suite 5 | Büros & Räumlichkeiten | 6.000 £ |
Der Gewerbesteuermultiplikator beträgt 49,9 Pence pro Pfund.
Amtszeit
Freier Halt.
Mietverhältnisse
Das Objekt ist an sieben Mieter vermietet und erwirtschaftet ein Gesamtbruttoeinkommen von 140.374 £ pro Jahr und einem Nettoeinkommen von 135.125,36 £ pro Jahr steigt auf 136.365 £ pro Jahr im September 2025.
Der Reingewinn teilt sich wie folgt auf:
| Einheit A | BHF | 28.500 £ pro Jahr | |
| Einheit B | Greggs | 38.250 £ pro Jahr | |
| Gesamter Einzelhandelsertrag | 66.750 £ pro Jahr | ||
| Einheit C, 1. Stock | Psysoft | 11.678,50 £ pro Jahr | 13,11 £ pro Quadratfuß (steigt im September 25 auf 12.829 £ pro Jahr) |
| Einheit D, 1. Stock | Wavenet | 20.944 £ pro Jahr | 14,96 £ pro Pfd. |
| Suite 3, 2. Etage | Aderco | 10.500 £ pro Jahr | 19,92 £ pro Pfd. |
| Suite 4, 2. Etage | Ben Cluer | 15.600 £ pro Jahr | 14,76 £ pro Quadratfuß |
| Suite 5, 2. Etage | Nuworks | 9.742,86 £ pro Jahr | 16,65 £ pro Quadratfuß |
| Gesamteinnahmen des Büros | 68.465,36 £ pro Jahr | (steigt im September 2025 auf 69.616 £ pro Jahr) | |
| Gesamtnettoeinkommen | 135.215,36 £ pro Jahr | Anstieg auf 136.365 £ pro Jahr im September 2025 |
Bitte beachten Sie die unten stehende Zusammenfassung und den zum Download bereitstehenden Mietplan.
26 West Street – Erdgeschoss
Lass zu Britische Herzstiftung auf einem vollständigen Reparatur- und Versicherungsleasing für eine Laufzeit von 5 Jahren ab 12Th Juni 2023, gültig bis 11.Th Juni 2028. Es besteht eine Kündigungsoption für den Mieter am 11.Th Juni 2026, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die aktuelle Miete beträgt 28.500 £ pro Jahr.
Der Mieter bewohnt die Wohnung mindestens seit März 1993 (32 Jahre).
27 West Street – Erdgeschoss
Lass zu Greggs PLC auf einem vollständigen Reparatur- und Versicherungsleasing für eine Laufzeit von 10 Jahren ab 18Th April 2019, gültig bis 17.Th April 2029 (ca. 4 Jahre Restlaufzeit) zu einer laufenden Miete von 38.250 £ pro Jahr.
Der Mieter wohnt seit mindestens Juni 2003 (22 Jahre) im Haus.
Einheit C, 1st Boden
Lass zu Psysoft Limited bei einem Leasing mit voller Reparatur und Versicherung ab 25Th März 2025, gültig bis 28.Th September 2027.
Der Mieter hat seinen Mietvertrag vor kurzem verlängert und zahlt derzeit eine Miete von 14.850 £ pro Jahr inklusive Servicegebühr (3.171,50 £), die am 29. auf 16.000 £ pro Jahr steigt.Th September 2025.
Der Mieter bewohnt die Wohnung seit 2015.
Einheit D, 1st Boden
Lass zu Wavenet Beschränkt auf einem vollständigen Reparatur- und Versicherungsleasing (vorbehaltlich eines Leistungsverzeichnisses) für eine Laufzeit von sechs Jahren ab dem 9.Th Januar 2022, gültig bis 10.Th Januar 2028. Es besteht eine Kündigungsoption für den Mieter am 9.Th Januar 2026, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Mietvertrag fällt nicht unter den Schutz des Gesetzes von 1954.
Die aktuelle Übergangsmiete beträgt 20.944 £ pro Jahr, steigt auf 21.363 £ pro Jahr am 10.Th Januar 2026 und 21.790 £ pro Jahr am 10.Th Januar 2027.
Suite 3, 2und Boden (vorne)
Lass zu Aderco Limited bei einem Leasingvertrag mit voller Reparatur und Versicherung ab 22und März 2024, gültig bis 21.st März 2029. Es besteht eine Kündigungsoption für den Mieter zum 31.st März 2027, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Miete beträgt 10.500 £ pro JahrDer Mietvertrag unterliegt nicht dem Schutz des Gesetzes von 1954. Der Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 3.500 £ ein.
Suite 4, 2und Boden
Lass zu Ben Cluer Limited bei einem Leasingvertrag mit voller Reparatur und Versicherung ab 21st August 2024, gültig bis 20.Th August 2029. Es besteht eine Kündigungsoption für den Mieter am oder nach dem 21.st August 2026, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Mietvertrag fällt nicht unter den Schutz des Gesetzes von 1954.
Die Übergangsmiete beträgt 15.600 £ pro Jahr. Es gibt eine RPI-gebundene Mietüberprüfung am 1.st September 2025 und danach jährlich. Der Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 4.680 £ ein.
Suite 5, 2und Boden
Lass zu Nuworks Limited bei einem Leasingvertrag mit voller Reparatur und Versicherung ab 2und Dezember 2023, auslaufend am 1. Dezember 2025 zu einer Übergangsmiete von 11.730 £ pro Jahr inklusive Servicegebühr (1.987,14 £). Der Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 2.500 £ zzgl. MwSt. ein. Der Mietvertrag unterliegt nicht dem Schutz des Gesetzes von 1954. Der Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 3.000 £ ein.
Servicegebühr
Gemäß ihrem Mietvertrag sind die Mieter verpflichtet, sich an den Nebenkosten zu beteiligen (mit Ausnahme von Einheit C und Suite 5, für die die Nebenkosten bereits anfallen). Die Informationen zu den Nebenkosten stehen zum Download bereit.
Bündnisse
Die British Heart Foundation hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. März 2024 | 31. März 2023 | |
| Gesamteinnahmen aus Spendensammlungen | 158.300.000 £ | 151.900.000 £ |
| Nettoumlaufvermögen | 78.100.000 £ | 123.900.000 £ |
| Gesamte Mittel | 138.300.000 £ | 125.600.000 £ |
Die British Heart Foundation ist der größte unabhängige Förderer der Herz-Kreislauf-Forschung in Großbritannien und sammelt Geld für die Erforschung von Heilmitteln und Behandlungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.bhf.org.uk.
Greggs PLC hat folgende Zahlen gemeldet:
| 30. Dezember 2023 | 30. Dezember 2022 | |
| Einnahmen | 1.809.600.000 £ | 1.512.800.000 £ |
| Gewinn vor Steuern | 188.000.000 £ | 148.300.000 £ |
| Nettovermögen | 529.400.000 £ | 445.000.000 £ |
Mit 2.500 Filialen landesweit, die wöchentlich über sechs Millionen Kunden bedienen, und 32.000 Mitarbeitern ist Greggs Großbritanniens führender Anbieter von Backwaren für unterwegs. Das 1939 gegründete Unternehmen ist an der Londoner Börse notiert und im FTSE 250 Index gelistet. Weitere Informationen finden Sie unter www.greggs.co.uk
Psysoft ist ein arbeitspsychologisches Beratungsunternehmen, das Kunden in ganz Großbritannien bei der Rekrutierung und Personalentwicklung unterstützt. Das Unternehmen ist spezialisiert auf psychometrische Tests und Assessments, Tools zur emotionalen Intelligenz und die Durchführung psychometrischer Schulungen. So erhalten Kunden die notwendigen Werkzeuge zur Verbesserung ihrer Leistung und ihres Wohlbefindens am Arbeitsplatz. Weitere Informationen finden Sie unter www.psysoft.com.
Wavenet Limited hat folgende Zahlen gemeldet:
| 31. März 2024 | 31. März 2023 | |
| Einnahmen | 171.137.000 £ | 118.795.000 £ |
| Gewinne (Verluste) vor Steuern | (8.390.000 £) | 2.715.000 £ |
| Nettovermögen | 263.608.000 £ | 165.435.000 £ |
Das im Jahr 2000 gegründete Unternehmen ist vor allem in den Bereichen Telekommunikation, Cybersicherheit sowie IT- und Technologielösungen tätig. Zu seinen Kunden zählen große Handelsunternehmen, Finanzinstitute und der Einzelhandel sowie der NHS, Bildungseinrichtungen und andere öffentliche Einrichtungen, darunter Green King, Alliance Automotive, NatWest und NHS England. Weitere Informationen finden Sie unter https://www.wavenet.co.uk.
Aderco Limited ist eine zertifizierte B Corporation, die vor über 40 Jahren gegründet wurde und Pionierarbeit in der Kraftstoffaufbereitung leistet. Das Unternehmen setzt sich für erneuerbare und nachhaltige Lösungen ein. Die innovative Technologie des Unternehmens reduziert Emissionen durch verbesserte Kraftstoffeffizienz und kommt damit sowohl der Umwelt als auch der Betriebsleistung zugute. Über 80 Länder werden mit seinen Produkten beliefert. Weitere Informationen finden Sie unter www.aderco.comDer Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 3.500 £ zurück.
Ben Cluer Limited ist ein Unternehmen mit erfahrenen Planungs- und Ingenieurexperten. Das im Jahr 2000 gegründete Unternehmen hat über tausend Projekte abgeschlossen und bietet Leistungen wie Ausschreibungsplanung, Bauplanung und forensische Schadensplanung an. Weitere Informationen finden Sie unter www.bencluerltd.comDer Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 4.680 £ zurück.
Nuworks Limited (auch bekannt als BrokerCentral) bietet eine All-in-One-Plattform für CRM, Maklermanagement und Policenverwaltung, die speziell für die Optimierung der Abläufe von Versicherungsmaklern entwickelt wurde. Weitere Informationen finden Sie unter www.brokercentral.co.ukDer Vermieter hält eine Mietkaution in Höhe von 3.000 £ zurück.
Vermögensverwaltung
Basierend auf der geforderten Rendite von 8,01 TP4T im Verhältnis zu den Einzelhandelseinnahmen von 66.750 £ ergibt sich für die oberen Stockwerke der Immobilie ein Kaufpreis von 495.000 £, was lediglich 111 £ pro Quadratfuß entspricht. Im Vergleich dazu deuten unsere Untersuchungen darauf hin, dass die Wohnwerte an diesem Standort im Bereich von 350 bis 400 £ pro Quadratfuß liegen.
Vorbehaltlich der Zustimmung wird davon ausgegangen, dass in den oberen Stockwerken möglicherweise Wohnraum geschaffen werden könnte, dessen Ausstiegswert den aufgeteilten Kaufpreis für diesen Teil der Immobilie deutlich übersteigt.
MwSt
Die Immobilie wurde steuerpflichtig und es wird erwartet, dass der Verkauf als Übertragung einer Unternehmensfortführung (Transfer of a Going Concern, TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 1.286.000 £ (Eine Million zweihundertsechsundachtzigtausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, für das Eigentumsrecht.
Zuteilung einer Anlagerendite von 8.0% für die Einzelhandelsunterkünfte entspricht einem Wert von 791.000 £.
Damit verbleibt ein Wert von 495.000 £ für die Büroräume, was, basierend auf den Einnahmen ab September 2025, einer Rendite von 13.44% und einem Kapitalwert von 111 £ pro Quadratfuß. Unsere Untersuchungen legen nahe, dass die Wohnwerte an diesem Standort in der Größenordnung von 350 – 400 £ pro Quadratfuß liegen.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Recherchen (1.092,74 £) und die Vermessung (690 £ + MwSt.), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 10.000 £ zzgl. MwSt. berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
- Eine Gelegenheit zum Erwerb einer Einzelhandels-/Büroinvestition im Südosten;
- Die Immobilie befindet sich in einer erstklassigen Einzelhandelslage im Herzen des Stadtzentrums.
- Zwei Einzelhandelseinheiten sind an die hochsicheren nationalen Vertragspartner Greggs PLC und British Heart Foundation vermietet;
- Darüber befinden sich eigenständige Bürosuiten mit mehreren Mietern, die eine Einkommensverteilung ermöglichen;
- Möglichkeiten zur Vermögensverwaltung;
- Zukünftiges Potenzial zur Umnutzung der oberen Teile zu Wohnzwecken, vorbehaltlich der Planung;
- Freier Halt;
- Ein Kauf zum Angebotspreis spiegelt eine attraktive Rendite wider;
- Attraktive Grundstücksgröße für einen Investor.
