低资本价值，高收益机会——代表管理人

出售

私人条约

新月 | 维亚布尔斯商业园，杰伊斯路

| 贝辛斯托克

| RG22 4BA

2,000,000

地区优惠

概括

报价约为200万英镑，具体以合同为准。
每平方英尺20英镑/每平方米212英镑，资本价值低。
2025年入住率从33%增加到73%
实际净收入每年 157,428 英镑
预计年收入为 742,000 英镑
现有租户提供强有力的担保——JD Sports Gyms（年租金 3800 万英镑）和 Vision RT Ltd（年租金 3100 万英镑）。
实际净初始收益率 7.4%；潜在收益率 35%

地点

新月路，维亚布尔斯商业园，杰伊斯路，贝辛斯托克，汉普郡 RG22 4BA

贝辛斯托克是北汉普郡的主要经济中心，也是贝辛斯托克和迪恩区最大的城镇，常住人口约18.8万，预计到2030年将增长至近19.7万。该镇拥有多元化的本地经济，在先进制造业、科技、生命科学、金融服务和物流等行业提供约8.5万个就业岗位。如此强劲的就业基础支撑了对办公、工业和路边商业地产的需求。.

贝辛斯托克地理位置优越，位于英格兰东南部，交通便利。该镇位于伦敦市中心西南约45英里处，从贝辛斯托克火车站乘坐快速列车约45分钟即可抵达伦敦滑铁卢车站，此外还有直达雷丁、南安普顿以及更广阔的西南地区的铁路线路。通过M3高速公路的6号和7号交叉口，可便捷地连接M25、A303和M27高速公路，从而高效前往希思罗机场、盖特威克机场以及南安普顿和朴茨茅斯港口。

情况

该物业位于新月街 (The Crescent)，毗邻维亚布尔斯商业园 (Viables Business Park)，该商业园是贝辛斯托克最成熟的商业区之一，距离贝辛斯托克市中心西南约 2 英里。园区占地 90 英亩，集现代化办公、工业、研发和服务业于一体，可从杰伊街 (Jays Close) 直接进入，附近 M3 高速公路沿线也有清晰的指示牌。.

Viables 商业园拥有众多国内外企业，包括索尼、德拉鲁、富士通、摩托罗拉、凯捷和阿迪达斯，为周边地区带来了强大的日间劳动力和多元化的经济影响。.

该园区受益于完善的当地基础设施，可直达贝辛斯托克环城公路，附近公交线路便利，铁路连接便捷。其位于M3高速公路6号和7号交叉口之间的中心位置，确保了员工、客户和物流车辆的高效通行，从而增强了其对需要区域覆盖和互联互通的企业的吸引力。.

描述

该物业由三间相互连通的办公室组成，围绕中央庭院而建，位于地面层和二层，外墙为砖砌，屋顶为坡屋顶。该物业最初建于1987年，此后多次翻新。最近，“A单元”的二层已全面翻新，配备了全通道架空地板、全新空调、LED照明和吊顶。“B单元”也已完成翻新工程。.

该物业还包括位于 C 单元的全新 JD Sports 健身房，该健身房已按规定进行了装修。.

该物业拥有 397 个停车位，停车位与物业面积的比例为 1:255 平方英尺。.

地点

据了解，该地块面积约为 5.90 英亩（2.39 公顷）。.

康尼克斯公司于2026年1月出具的环境报告显示，污染风险较低。该报告将以3020英镑（另加增值税）的价格转让给购买方。.

住宿

该物业已由 BKR Floorplans 测量，并提供以下净内部建筑面积：

A栋楼	地面	Vision RT有限公司	21458平方英尺	1993.45平方米
A栋楼	第一部分	Vision RT有限公司	11,077平方英尺	1029.05平方米
A栋楼	第一部分	空缺	10,493 平方英尺	974.80平方米
B栋	地面	Vision RT有限公司	18,212平方英尺	1691.90平方米
B栋	第一的	空缺	17,981平方英尺	1670.43平方米
C栋	地面	京东体育健身	11,031平方英尺	1024.78平方米
C栋	第一的	京东体育健身	11,134平方英尺	1034.35平方米
全部的			101,386平方英尺	9,418.76平方米

一套平面图可供下载，测量调查报告将以 2,145 英镑 + 增值税的价格重新寄送给购买者。.

任期

该物业由贝辛斯托克和迪恩自治市议会以长期租赁方式持有，租期为125年，自1986年4月8日起算。因此，该租赁合同大约还有85年到期。.

目前主租金为每年153,000英镑，基于标价的15%计算。租金只会上调，下次调整时间为2026年4月。鉴于目前主租金对应的年租金价值为1,020,000英镑，而目前分租户的总收入为每年705,548英镑，因此主租金不太可能上涨。.

租赁合同中的用途条款范围很广，允许用于银行、商店、展厅、办公室、轻工业、仓储和零售仓储。但不允许用于住宅用途。.

允许转让租赁权，但不得无故拖延或不合理地征得同意。.

租约

租约明细表可从下方下载。总而言之，目前的收入情况如下：

单元	租户	收入
A1 地面，A2 全	Vision RT有限公司	£370,548
A1 第一	空缺	£0
B 地面	Vision RT有限公司	£160,000
B 第一	空缺	£0
C 全	京东体育健身有限公司	£175,000
全部的		每年705,548英镑

Vision RT Limited 近期扩大了其在该物业的租赁规模。该公司最初于 2018 年 2 月起租用了 A 栋的底层和部分二层。该租户已就此租赁事宜签订了一份为期十年的新租约。 8^th 2025年7月 , 与此同时，他们还以新的十年租约将业务扩展到了 B 栋楼。.

C单元于2025年出租给JD Sports Gyms Limited，租期自6日起算。^th 2025年5月至5^th 2040年5月。租赁合同规定了租户的解约选择权。^th 2035年5月。租赁协议规定了6个月的免租期，之后从6月起每年支付87,500英镑租金的一半。^th 2025年11月至6月^th 2026年11月，租金将恢复至每年17.5万英镑。租赁合同包含2.5万英镑的服务费上限，并根据年度指数进行调整。.

2025 年，该场所的占用面积从 32,535 平方英尺 (33%) 增加到 72,912 平方英尺 (73%)。.

服务费及付款记录

当前租金欠款明细可在资料室查阅。请注意，第17条^th 截至2026年2月，Vision RT Limited拖欠租金 £0 以及JD Sports £17,500, 并经租户确认，该款项已获批准支付。.

关于Vision RT的服务费账户，存在与2021年10月21日及破产管理人任命之前期间相关的历史服务费余额调整。同样，自2021年10月以来，Vision RT的服务费账户存在贷方余额；此外，还存在一笔较大的贷方余额，该余额与租户代表整个物业支付的电力供应费用有关，涵盖破产管理后的至2025年4月期间。.

这些有利于租户的调整方案正在由现任物业管理公司最终敲定并达成一致。卖方（管理人）将从售房款中支付给 Vision RT 的剩余款项。.

应税价值

根据美国之音网站的信息，截至2026年4月，应税价值如下：

建筑 A 地基及第一部分	Vision RT有限公司	£420,000
建造 A 1st	空缺	£192,000
B栋底层	Vision RT有限公司	£246,000
B栋1楼	空缺	£249,000
C栋	京东体育健身有限公司	£350,000

请注意，C栋楼的应税价值为350,000英镑，目前正在重新评估。.

2026/2027年度的税率为每英镑48.0便士。因此，房东应就目前空置的房屋缴纳的税款为211,680英镑。.

净利

目前的收入情况如下：
人头租金	-£153,000
视觉RT	£370,548
Vision RT	£160,000
JD运动健身房	£175,000
总收入	£552,548

实际净收入如下：
小计	£552,548
服务费短缺	-£183,440
利率缺口	-£211,680
真实净收入	£157,428

如果成功实施税率缓解方案，节省 50% 的税率负债，则收入情况如下：

小计	£552,548
服务费短缺	-£183,440
利率降低造成的缺口	-£105,840
真实净收入（潜在）	£263,268

鉴于近期的租赁情况，我们认为可以合理预期空置的房屋将在以下日期出租： 每平方英尺 8.00 英镑 这将带来以下潜在收入：

人头租金	-£153,000
视觉RT	£370,548
Vision RT	£160,000
JD运动健身房	£175,000
构建第一部分潜力	£83,944
B栋1号楼潜力	£143,848
服务费短缺	-£37,599
全部的	£742,741

盟约

Vision RT Limited 公布了以下数据：

	2024年12月31日	2023 年 12 月 31 日
周转	£108,309,178	£97,159,142
税前利润	£32,443,322	£24,898,047
净资产	£31,180,170	£24,217,170

Vision RT是一家总部位于英国、拥有全球子公司的企业，是表面引导放射治疗（SGRT）的先驱，也是全球市场领导者。该公司成立于2001年，致力于研发和生产能够提高放射治疗效率、疗效和患者舒适度的摄像系统和软件。Vision RT总部位于伦敦，在最近一个财年拥有328名员工，业务遍及全球所有主要放射治疗市场，产品销往45多个国家。欲了解更多信息，请访问[网站地址]。 visionrt.com.

京东体育健身有限公司公布了以下数据：

	2025年2月1日	2024年2月3日
收入	£122,141,000	£100,877,000
税前利润（亏损）	£37,977,000	£29,000
净资产	£38,206,000	£7,976,000

该企业税前利润创历史新高，比上年增长42%，收入增长21%。会员人数也增加了3.6万人，从53.6万人增至57.2万人。.

JD Gyms 健身房的 EBITDA 平均约为 50%，两年内，该业务的营业额增长了 51%。.

JD Gyms是英国一家连锁的低成本、高规格健身中心，由JD Sports Fashion PLC运营。JD Gyms由该公司全额投资，平均每家门店投资150万英镑，以极具性价比的方式提供一流的健身设施，因此广受欢迎。该公司已开设了100家门店。^th 俱乐部将于 2025 年 11 月成立。欲了解更多信息，请访问 www.jdgyms.co.uk.