מהי תשואה ראשונית נטו ומדוע היא חשובה למשקיעי נדל"ן מסחרי?

הבנת המספר החשוב ביותר בכל החלטת השקעה בנכס מסחרי

אם אתם חדשים בהשקעות נדל"ן מסחרי, תיתקלו במונח תשואה ראשונית נטו - או NIY - תוך דקות ספורות מרגע שאתם מסתכלים על ההזדמנות הראשונה שלכם. זהו המדד החשוב ביותר המשמש להשוואת השקעות מסחריות, אך הוא גם אחד המדדים הכי פחות מובנים. הנה מה המשמעות שלו, כיצד הוא מחושב ומדוע זה חשוב.

מהי תשואה ראשונית נטו?

תשואה ראשונית נטו היא הכנסת השכירות השנתית שמפיק נכס, המתבטאת באחוזים ממחיר הרכישה - לאחר ניכוי עלויות הרכישה כגון מס בולים, שכר טרחת סוכן ועלויות משפטיות. היא מראה לכם, במבט חטוף, את תשואת ההכנסה שאתם יכולים לצפות לה מיום הבעלות הראשון ביחס לסכום הכולל שהשקעתם.

הנוסחה היא פשוטה:

לדוגמה, נכס המניב 60,000 ליש"ט לשנה בדמי שכירות, שנרכש תמורת 1,000,000 ליש"ט עם עלויות רכישה של כ-75,000 ליש"ט, ישקף תשואה התחלתית נטו של כ-5.7%.

למה התשואה חשובה?

התשואה מאפשרת למשקיעים להשוות נכסים בגדלים, מגזרים ומיקומים שונים באופן עקבי. ניתן להעריך יחידת קמעונאות בעיר שוק המייצרת תשואה של 7% NIY ובניין משרדים במרכז עיר המייצר תשואה של 5% NIY זו לצד זו, ללא קשר למחירים המוחלטים או לרמות השכירות שלהם.

ככלל, תשואה גבוהה יותר משקפת סיכון גבוה יותר - בין אם מדובר בחוזה שכירות קצר יותר, שוכר חלש יותר, מיקום משני או שילוב כלשהו של שלושתם. תשואה נמוכה יותר משקפת בדרך כלל ביטחון רב יותר: חוזה שכירות ארוך יותר, הסכם שכירות לאומי חזק ומיקום מעולה. משקיעים חייבים להחליט היכן נמצא תיאבון הסיכון שלהם על הספקטרום הזה.

מהו טווח תשואה טיפוסי בשוק המסחרי בבריטניה?

התשואות משתנות במידה ניכרת בהתאם למגזר ולפי איכות ההזדמנות הספציפית. כמדריך כללי:

• נכסי קמעונאות יוקרתיים ברחוב הראשי מושכרים לרב-מכר ארצי בחוזה שכירות ארוך טווח: 6% עד 8%
• קמעונאות משנית בערים אזוריות עם חוזי שכירות קצרים יותר: 8% עד 10%+
• נכסים תעשייתיים והפצה: 4.5% עד 7%
• משרדים: 6% עד 8% בהתאם למיקום ולמשך חוזה השכירות
• מגזרים אלטרנטיביים כגון טעינת רכבים חשמליים, מרפאות רופאי משפחה ונסיעות דרייב-ת'רו: 6% עד 8%

ב-Singer Vielle, רוב ההשקעות שאנו משווקים נמצאות בטווח של 200,000 עד 10 מיליון ליש"ט, עם תשואות בדרך כלל בין 5.5% ל-9% בהתאם למגזר ולפרופיל החכירה.

תשואה התחלתית נטו לעומת תשואה ברוטו - מה ההבדל?

תשואה ברוטו היא פשוט שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה, ללא ניכוי עלויות רכישה. זהו נתון פחות מדויק ויכול להיות מטעה בעת השוואת הזדמנויות, מכיוון שעלויות הרכישה יכולות להשתנות באופן משמעותי בהתאם למחיר הנכס ולשיעור מס הקרקע החל. השתמש תמיד בתשואה הראשונית נטו בעת ביצוע השוואות השקעות.

האם התשואה יכולה להשתנות לאחר הרכישה?

התשואה הלא-יכולית (NIY) בנקודת הרכישה קבועה - היא משקפת את ההכנסה והמחיר באותו רגע. עם זאת, התשואה האפקטיבית על ההשקעה שלך תשתנה עם הזמן ככל ששכר הדירה ייבחן. חוזי שכירות מסחריים רבים כוללים עדכון שכר דירה כלפי מעלה בלבד, בדרך כלל כל חמש שנים, מה שאומר שההכנסה - ולכן התשואה על מחיר הרכישה המקורי - יכולים רק לעלות. זהו אחד המאפיינים שהופכים נכס מסחרי להשכרה ארוכת טווח לאטרקטיבי כנכס מניב הכנסה.

הערה על דחיסת תשואה

כאשר ביקוש חזק לסוג מסוים של השקעה מעלה את המחירים, התשואות יורדות - זה ידוע כדחיסת תשואה. התקופה שבין 2012 ל-2022 ראתה דחיסה משמעותית של תשואה ברוב מגזרי הנדל"ן המסחרי, כאשר משקיעים חיפשו נכסים מניבים בסביבת ריבית נמוכה. הבנת מצב התשואות כיום ביחס לטווח ההיסטורי שלהן היא חלק חשוב בהערכת האם הזדמנות בודדת מתומחרת בצורה הוגנת.

ב-Singer Vielle, כל נכס שאנו משווקים כולל סיכום פיננסי מלא המציג את ה-NIY, שכר הדירה השנתי, מועד פקיעת השכירות ותנאי השכירות. אם ברצונכם לדון בהזדמנויות הנוכחיות שלנו, אנא צרו קשר.