Hebrew 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
German 
Spanish 
דִיוּר
הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans ומספק את השטח הפנימי ברוטו הבא:
| קומת קרקע | 3,313.28 מ"ר | 35,665 רגל רבוע |
סט של תוכניות קומה זמין להורדה ודוח המדידה יישלח מחדש לרוכש בעלות של 695 ליש"ט + מע"מ.
אֲתַר
אנו מעריכים את שטח האתר כ-0.88 הקטרים (2.16 דונם), המספקים כיסוי אתר נמוך של 38%.
הערכת פתרונות לאתר על ידי Argyll Environmental התקבלה בספטמבר 2022, הקובעת כי האתר "עבר" הן מבחינת קרקע מזוהמת והן מבחינת סיכון להצפות, וכי "לא זוהו חבויות. לא נדרשת פעולה נוספת". עותק של הדוח זמין להורדה בחדר הנתונים.
תִכנוּן
הנכס נהנה מהסכמה לתכנון ללא מזון פתוח A1.
השימוש המותר בחוזה החכירה התעסוקתי הוא "כחנות קמעונאית למכירה ותצוגה של ציוד אוהלים, קמפינג, קרוואנים ופעילויות חוץ ואביזרים נלווים, ביגוד והנעלה מבודדים/מגנים לחוץ (אך בתנאי ששטח הקמעונאות לביגוד והנעלה כאלה אינו מכסה יותר מ-20% משטח הרצפה נטו של יחידת הקמעונאות) ופריטים נלווים יחד עם בתי קפה, משרדים ומחסנים נלווים או למכירה קמעונאית של סחורות כאלה (לא כולל מזון ומשקאות) הנכללות בקטגוריה A1 (א) של התוספת לצו תכנון ערים וכפר (קטגוריות שימוש) משנת 1987".
קְבִיעוּת
זְכוּת חֲכִּירָה.
חֲכִירָה
הנכס מושכר Go Outdoors Retail Limited למעשה, חוזה שכירות מלא לתיקון וביטוח, בכפוף ללוח תנאים, לתקופה של 20 שנה מה-18 במרץ 2013, שיפוג ב-17 במרץ 2033 (מעבר ל-10 שנים של תקופת שכירות שלא פג).
שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 152,396 פאונד לשנה (46 ליש"ט למ"ר / 4.27 ליש"ט לרגל רבוע). ישנן חמש עדכון שכר דירה שנתי כלפי מעלה בלבד, כאשר הבאה תהיה ב-18 במרץ 2023, לפי הגבוה מבין שכר הדירה הנוכחי לבין שווי השוק הפתוח, המוגבל ל-3% לשנה מצטבר.
חוזה השכירות המקורי לא כלל אופציות ניתוק לשוכרים. כתוצאה ממגפת הקורונה, השוכר ניהל משא ומתן מחדש על תנאי השכירות בכל תיק החנויות שלו עם המשכירים הרלוונטיים והתעקש על הוספת אופציות ניתוק לחוזי השכירות שלו. לפיכך, בהתאם להסכם שינוי מיום 4 בדצמבר 2020, קיימת אופציית ניתוק לשוכרים ב-29 בספטמבר 2025 וב-29 בספטמבר 2030, בכפוף להודעה מוקדמת של לא פחות משישה חודשים.
ברית
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) דיווחה על הנתונים הבאים:
| מַחזוֹר | £316,320,000 |
| רווחים לפני מס | £21,494,000 |
| קרנות בעלי המניות | £45,704,000 |
המשימה של Go Outdoors היא לעורר השראה ולצייד את כולם לחיים בחיק הטבע. Go Outdoors היא קמעונאית המומחים המובילה בבריטניה לפעילויות חוץ, המחזיקה במגוון הרחב ביותר של ביגוד, הנעלה וציוד חוץ בחנויות, תוך שהיא מגישה מגוון רחב של פעילויות חוץ, כולל הליכה, קמפינג, טיולים בקרוואנים, רכיבה על אופניים, דיג, ריצה ורכיבה על סוסים. למידע נוסף ראו www.gooutdoors.co.uk.
החברה היא חברה בת בבעלות מלאה של JD Sports Fashion Plc.
קבוצת JD, שהוקמה בשנת 1981, היא קמעונאית עולמית מובילה בכל ערוצים של מותגי ספורט, אופנה וחוץ. לקבוצה יש כעת כ-3,400 חנויות ב-32 טריטוריות, עם נוכחות חזקה בבריטניה, אירופה, צפון אמריקה ואסיה פסיפיק. עבור השנה שהסתיימה ב-29 בינואר 2022, JD Sports Fashion Plc דיווחה על הכנסות של 8.6 מיליארד ליש"ט, רווחים לפני מס של 654.7 מיליון ליש"ט והון עצמי כולל של 2.4 מיליארד ליש"ט..
הדוחות הכספיים מציינים כי "עסקי החיצוני שלנו חוו שיפור משמעותי בשנה עם ביקוש מוגבר לחופשות בבריטניה והכרה כללית ביתרונות הבריאותיים הפיזיים והנפשיים של בילוי זמן בחוץ, אשר יחד מניעים ביקוש חזק לקטגוריות חיים בחוץ ורכיבה על אופניים בפרט"... "אנו בטוחים שאנשים יחפשו לשמור על אורח חיים פעיל יותר ושהאווירה המזמינה והמרתקת בכל החנויות שלנו תמשיך לעורר השראה באנשים לבלות בחוץ".
ההתקדמות החיובית בעסקי תחום החוץ באה לידי ביטוי בעובדה שלמרות שרוב החנויות נסגרו במהלך הרבעון הראשון, היו הכנסות שיא בתחום החוץ בשנה זו עם מכירות כוללות של 513.4 מיליון ליש"ט (2021: 359.3 מיליון ליש"ט). גם תחום החוץ חזר לרווחיות בתקופה זו עם רווח לפני מס של 25.9 מיליון ליש"ט.
בעקבות ירידה חדה במכירות עקב מגפת הקורונה, ביוני 2020 מינתה Go Outdoors את דלויט כמנהלת החברה כדי לבחון את העסק ולפקח על תהליך ארגון מחדש שכלל מכירת העסק בחזרה ל-JD Sports תמורת 56.5 מיליון ליש"ט. כחלק מההסכם, Go Outdoors קיבלה רישיון לאכלס את 67 החנויות שנכחו במועד המנהלה לתקופה עד אוקטובר 2021 כדי לאפשר לחברה הזדמנות לנהל משא ומתן על חוזי שכירות חדשים עם בעלי הנכסים בהתאמה. כתוצאה מכך, חנויות רבות נשמרו ברמות שכירות מבוססות מחדש.
הזדמנויות ערך בסיסיות
אם השוכר יממש את אפשרות ההפסקה שלו בספטמבר 2025 ויפנה את הנכס, אנו מציעים שיש פוטנציאל משמעותי לחפש שינוי ייעוד לתעשייה, בכפוף לתכנון.
הייתה ניצול אקספוננציאלי וצמיחה מתמשכת בכל ההיבטים של השוק התעשייתי. מחסור במלאי זמין העלה את שכר הדירה וערכי ההון לרמות בנצ'מרקינג. בשנת 2021 נרשמה צמיחה ממוצעת בשכירות למעל 25%, קצת מעבר לתחזיות עצמאיות שלפני קוביד-19 של 3-5%, זו כשלעצמה הייתה תחזית חזקה. דמי השכירות הוגדלו עד כדי כך שמתחמים תעשייתיים משניים מושכים דמי שכירות מעבר לעסקאות בנייה חדשות של 12-18 חודשים לפני כן. היעדר נכסים בנוי ספקולטיבית לא רק מאפשר גידול שיא של שכר דירה בחצרים משניים, אלא גם מציע הזדמנויות ליזמים להרחיב את שכר הדירה במסירת שטחים בדרגה א'.
שוק התעשייה של ווסטרשייר חווה פעילות משמעותית עם ביקוש ותפוקה חזקים במיוחד, היצע מיידי חלש באופן קריטי וצנרת פיתוח לא משמעותית. כתוצאה מכך, יזמים החליטו לבנות באופן ספקולטיבי, למשל בתוכנית פארק המנזרות סנט מודון בקצה המזרחי של ווסטר, שם מבנים בשטח של 19,000 רגל רבוע, 27,500 רגל רבוע ו-48,000 רגל רבוע שהושלמו בשנת 2020 הושכרו כמעט מיד לאחר הסגר במחירי שכירות שבין 6.50 ל-6.75 ליש"ט למטר רבוע בחוזים ל-10 שנים, הנחשבים כיום לבעלי פוטנציאל הפיכה גבוה.
סנט מודון התחייבה לבנייה ספקולטיבית נוספת בפארק העסקים ברומהול בקצה הדרומי של ווסטר, כאשר היזם הציעה 7.25 ליש"ט למטר רבוע עבור יחידה בשטח של 30,000 רגל רבוע. מובן כי מאז הושג עסקה עם דמי שכירות ראשיים של 8.00 ליש"ט למטר רבוע (מקור: האריס לאמב).
בהתייחס לנכס הנושא, אם רוצים לשנות את השימוש לתעשייתי, מומלץ לנו שקיים חוסר מובהק בהיצע של יחידות בגודל דומה, עם ביקוש מקומי/אזורי חזק. תצורת היחידה היא כזו שהיא אמורה לאפשר גם חלוקה במידת הצורך.
אנו מודיעים כי הנכס צפוי לדרוש שכר דירה בקירוב 6.00 פאונד למטר מרובע. לפיכך, שווי שכירות משתמע של 213,990 פאונד לשנה מבוסס על ערכים תעשייתיים.
לחילופין, האתר בעל הצפיפות הנמוכה מציע פוטנציאל משמעותי של פיתוח מחדש למגוון שימושים, בכפוף לתכנון.
מס ערך מוסף
הנכס נבחר למע"מ. אנו צופים כי ניתן להתייחס למכירה כאל העברת דאגה מתמשכת (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות של £2,500,000 (שני מיליון וחמש מאות אלף פאונד), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 5.73%, בהנחה של עלויות קונה סטנדרטיות של 6.38%.
שימו לב כי הרוכש יחויב מחדש בעלויות הסקר הנמדד (695 ליש"ט + מע"מ) והחיפושים (2,032.07 ליש"ט) המסופקים בחדר הנתונים.
שימו לב כי רוכש יחויב בעמלת עסקה בסך 10,000 ליש"ט בתוספת מע"מ.
שיקולי השקעה
הזדמנות לרכוש השקעה במחסן קמעונאי עצמאי;
שכר ל-Go Outdoors Retail Limited, חברת בת בבעלות מלאה של JD Sports (שווי שוק 8.2 מיליארד ליש"ט);
שכר דירה נמוך של 4.27 ליש"ט למטר רבוע בהשוואה לשכר דירה תעשייתי העולה על 6.00 ליש"ט למטר רבוע. עדכון שכר הדירה הבא במרץ 2023;
ממוקם במיקום מסחרי מבוסס, מוקף בשימושים רבים, כולל דלפק תעשייתי ומסחר;
הנכס יושב על אתר של 2.16 דונם עם כיסוי אתר נמוך של 38%;
שימוש אלטרנטיבי עתידי ופוטנציאל פיתוח מחדש;
הנכס מבוסס על ערך שימוש תעשייתי;
רכישה במחיר המבוקש משקפת תשואה ראשונית נטו אטרקטיבית;
