Hebrew 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
German 
Spanish 
דִיוּר
הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans ומספק את השטח הפנימי ברוטו הבא:
| קומת קרקע | 3,313.28 מ"ר | 35,665 רגל רבוע |
קבוצה של תוכניות קומה זמינה להורדה ודוח הסקר הנמדד יועבר מחדש לרוכש בעלות של £695 + מע"מ.
אֲתַר
אנו מעריכים את שטח האתר כ-0.88 הקטרים (2.16 דונם), המספקים כיסוי אתר נמוך של 38%.
הערכת פתרונות אתר על ידי Argyll Environmental התקבלה בספטמבר 2022 אשר קובעת שהאתר ?עבר? הן עבור קרקע מזוהמת והן עבור סיכון שיטפונות וכי לא זוהו התחייבויות. אין צורך בפעולה נוספת?. עותק של הדוח זמין להורדה בחדר הנתונים.
תִכנוּן
הנכס נהנה מהסכמה לתכנון ללא מזון פתוח A1.
השימוש המותר בחוזה השכירות התעסוקתי הוא כחנות קמעונאית למכירה ותצוגה של אוהלים, ציוד לקמפינג, ציוד לפעילות חיצונית ואביזרים נלווים הקשורים ביגוד והנעלה חיצונית מבודדים/מגנים (אך בתנאי שהאזור הקמעונאי של ביגוד והנעלה כאלה) אינו מכסה יותר מ-20% משטח הרצפה נטו של היחידה הקמעונאית) ופריטים נלווים לה יחד עם משרדי בתי קפה ומחסנים נלווים או למכירה קמעונאית של סחורות כאלה (למעט מזון ושתיה) במסגרת סוג A1 (א) של התוספת. לצו תכנון ערים וארץ (כיתות שימוש) 1987?.
קְבִיעוּת
זְכוּת חֲכִּירָה.
חֲכִירָה
הנכס מושכר Go Outdoors Retail Limited למעשה, חוזה שכירות מלא לתיקון וביטוח, בכפוף ללוח תנאים, לתקופה של 20 שנה מה-18 במרץ 2013, שיפוג ב-17 במרץ 2033 (מעבר ל-10 שנים של תקופת שכירות שלא פג).
שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 152,396 פאונד לשנה (46 פאונד למ"ר / 4.27 פאונד למ"ר). ישנן חמש בדיקות שנתיות רק כלפי מעלה בלבד, כשהאחרת תהיה ב-18 במרץ 2023, עד לגובה הגבוה מבין שכר הדירה החולף ושווי השוק הפתוח, מוגבל ל-3% לשנה בתוספת.
חוזה השכירות המקורי לא כלל אפשרויות הפסקת דיירים. כתוצאה ממגיפת קוביד-19, השוכר ניהל משא ומתן מחדש על תנאי השכירות על פני תיק החנויות שלו עם בעלי הבית בהתאמה והתעקש על הוספת אפשרויות הפסקה לחוזי השכירות שלהם. לפיכך, בהתאם לשטר שינוי מיום 4.12.20, קיימת אפשרות להפסקה של דייר בתאריכים 29.9.2025 ו-29.9.2030, בכפוף לא פחות משישה חודשים? הודעה.
ברית
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) דיווחה על הנתונים הבאים:
| מַחזוֹר | £316,320,000 |
| רווחים לפני מס | 21,494,000 פאונד |
| בעלי מניות? כְּסָפִים | 45,704,000 פאונד |
המשימה של Go Outdoors היא לעורר השראה ולצייד את כולם לחיים בחוץ. Go Outdoors היא קמעונאית המתמחה בתחום החוץ המובילה בבריטניה, עם מגוון רחב ביותר בחנות של בגדי חוץ, הנעלה וציוד, תוך שהיא משרתת מגוון רחב של פעילויות חוצות כולל הליכה, קמפינג, שיירות, רכיבה על אופניים, דיג, ריצה ורכיבה על סוסים. למידע נוסף ראה www.gooutdoors.co.uk.
החברה היא חברה בת בבעלות מלאה של JD Sports Fashion Plc.
קבוצת JD, שהוקמה בשנת 1981, היא קמעונאית עולמית מובילה בכל ערוצים של מותגי ספורט, אופנה וחוץ. לקבוצה יש כעת כ-3,400 חנויות ב-32 טריטוריות, עם נוכחות חזקה בבריטניה, אירופה, צפון אמריקה ואסיה פסיפיק. עבור השנה שהסתיימה ב-29 בינואר 2022, JD Sports Fashion Plc דיווחה על הכנסות של 8.6 מיליארד ליש"ט, רווחים לפני מס של 654.7 מיליון ליש"ט והון עצמי של 2.4 מיליארד ליש"ט..
החשבונות מציינים שלעסקי החוץ שלנו הייתה שנה משופרת בהרבה עם ביקוש מוגבר לחופשות בבריטניה והכרה כללית ביתרונות הבריאותיים הגופניים והנפשיים של בילוי בחוץ, בשילוב עם ביקוש חזק לקטגוריות מגורים בחוץ ורכיבה על אופניים ב במיוחד??...?אנחנו בטוחים שאנשים יחפשו לשמור על אורח חיים פעיל יותר ושהאווירה מסבירת פנים ומרתקת בכל החנויות שלנו תמשיך לעורר אנשים לבלות בחוץ?.
ההתקדמות החיובית בעסקי ה-Outdoor באה לידי ביטוי בעובדה שלמרות שרוב החנויות נסגרו במהלך הרבעון הראשון, היו הכנסות שיא ב-Outdoor במהלך השנה עם סך מכירות של 513.4 מיליון ליש"ט (2021: 359.3 מיליון ליש"ט) . גם אאוטדור חזרה לרווחיות בתקופה עם רווחים לפני מס של 25.9 מיליון ליש"ט.
לאחר ירידה חדה במכירות עקב מגיפת Covid-19, ביוני 2020 מינתה Go Outdoors את Deloitte כמנהלת שלה כדי לבדוק את העסק ולפקח על תהליך ארגון מחדש שכלל מכירה של העסק בחזרה ל-JD Sports תמורת 56.5 מיליון פאונד. במסגרת ההסכם, ניתן ל-Go Outdoors רישיון לאכלוס 67 החנויות במועד הניהול לתקופה עד אוקטובר 2021 על מנת לאפשר לחברה הזדמנות לנהל משא ומתן על חוזי שכירות חדשים עם המשכירים המתאימים. כתוצאה מכך, חנויות רבות נשמרו ברמות שכירות שהוגדרו מחדש.
הזדמנויות ערך בסיסיות
אם השוכר יממש את אפשרות ההפסקה שלו בספטמבר 2025 ויפנה את הנכס, אנו מציעים שיש פוטנציאל משמעותי לחפש שינוי ייעוד לתעשייה, בכפוף לתכנון.
הייתה ניצול אקספוננציאלי וצמיחה מתמשכת בכל ההיבטים של השוק התעשייתי. מחסור במלאי זמין העלה את שכר הדירה וערכי ההון לרמות בנצ'מרקינג. בשנת 2021 נרשמה צמיחה ממוצעת בשכירות למעל 25%, קצת מעבר לתחזיות עצמאיות שלפני קוביד-19 של 3-5%, זו כשלעצמה הייתה תחזית חזקה. דמי השכירות הוגדלו עד כדי כך שמתחמים תעשייתיים משניים מושכים דמי שכירות מעבר לעסקאות בנייה חדשות של 12-18 חודשים לפני כן. היעדר נכסים בנוי ספקולטיבית לא רק מאפשר גידול שיא של שכר דירה בחצרים משניים, אלא גם מציע הזדמנויות ליזמים להרחיב את שכר הדירה במסירת שטחים בדרגה א'.
השוק התעשייתי של ווסטרשייר ראה פעילות משמעותית עם ביקוש ותפיסה חזקים במיוחד והיצע מיידי חלש באופן קריטי וצינור פיתוח לא משמעותי. התוצאה היא שהיזמים החליטו לבנות באופן ספקולטיבי, למשל בתוכנית St Modwen?s Nunnery Park בקצה המזרחי של ווסטר, שם בניינים של 19,000 רגל רבוע, 27,500 רגל רבוע ו-48,000 רגל רבוע שהושלמו ב-2020 הושלמו כמעט מיד לאחר הנעילה. בדמי שכירות בין 6.50 פאונד? 6.75 למ"ר על חוזי שכירות ל-10 שנים, שנחשבים כעת מאוד לנסיגה.
סנט מודון ביצעה בנייה ספקולטיבית נוספת ב-Broomhall Business Park בקצה הדרומי של ווסטר, כאשר היזם ציטט 7.25 ליש"ט לכל מ"ר על יחידה בשטח של 30,000 מ"ר. מובן כי עסקה הסתיימה מאז שכר דירה כותרתי של 8.00 ליש"ט לכל רגל רבוע (מקור: האריס לאמב).
בהתייחס לנכס הנושא, אם רוצים לשנות את השימוש לתעשייתי, מומלץ לנו שקיים חוסר מובהק בהיצע של יחידות בגודל דומה, עם ביקוש מקומי/אזורי חזק. תצורת היחידה היא כזו שהיא אמורה לאפשר גם חלוקה במידת הצורך.
אנו מודיעים כי הנכס צפוי לדרוש שכר דירה בקירוב 6.00 פאונד לכל רגל רבוע. לפיכך, שווי שכירות משתמע של 213,990 פאונד לשנה מבוסס על ערכים תעשייתיים.
לחילופין, האתר בעל הצפיפות הנמוכה מציע פוטנציאל משמעותי של פיתוח מחדש למגוון שימושים, בכפוף לתכנון.
מס ערך מוסף
הנכס נבחר למע"מ. אנו צופים כי ניתן להתייחס למכירה כאל העברת דאגה מתמשכת (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות של 2,500,000 פאונד (שני מיליון וחמש מאות אלף פאונד), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 5.73%, בהנחה שעלויות רוכש סטנדרטיות של 6.38%.
שים לב שרוכש יחויב מחדש בעלויות הסקר הנמדד (695 ליש"ט + מע"מ) והחיפושים (2,032.07 ליש"ט) הניתנים בחדר הנתונים.
לידיעתך, רוכש יחויב בעמלת עסקה בסך £10,000 בתוספת מע"מ.
שיקולי השקעה
הזדמנות לרכוש השקעה במחסן קמעונאי עצמאי;
Let to Go Outdoors Retail Limited, חברה בת בבעלות מלאה של JD Sports (שווי שוק 8.2 מיליארד ליש"ט);
שכר דירה נמוך של 4.27 ליש"ט למ"ר בהשוואה לדמי שכירות תעשייתיים העולה על 6.00 ליש"ט למ"ר. סקירת שכר דירה הבאה במרץ 2023;
ממוקם במיקום מסחרי מבוסס, מוקף בשימושים רבים, כולל דלפק תעשייתי ומסחר;
הנכס יושב על אתר של 2.16 דונם עם כיסוי אתר נמוך של 38%;
שימוש אלטרנטיבי עתידי ופוטנציאל פיתוח מחדש;
הנכס מבוסס על ערך שימוש תעשייתי;
רכישה במחיר המבוקש משקפת תשואה ראשונית נטו אטרקטיבית;
