Hebrew 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
German 
Spanish 
דִיוּר
הנכס נמדד על ידי BKR Floor Plans ומספק את השטח הפנימי ברוטו הבא:
| קומת קרקע | 3,313.28 מ"ר | 35,665 רגל רבוע |
A set of floor plans is available to download and the measured survey report will be re-addressed to a purchaser at a cost of £695 + VAT.
אֲתַר
אנו מעריכים את שטח האתר כ-0.88 הקטרים (2.16 דונם), המספקים כיסוי אתר נמוך של 38%.
A Site Solutions Assessment by Argyll Environmental was obtained in September 2022 which states that the site has ‘Passed’ for both Contaminated Land and Flood Risk and that “no Liabilities have been identified. No further action is required”. A copy of the report is available to download in the data room.
תִכנוּן
הנכס נהנה מהסכמה לתכנון ללא מזון פתוח A1.
The Permitted Use in the occupational lease is “as a retail shop for the sale and display of tents camping caravanning and outdoor activity equipment and related accessories associated ancillary outdoor insulated/protective clothing and footwear (but provided that the retail area for such clothing and footwear does not cover more than 20% of the net floor area of the retail unit) and items ancillary thereto together with ancillary café offices and storerooms or for the retail sale of such goods (excluding food and drink) within Class A1 (a) of the Schedule to the Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987”.
קְבִיעוּת
זְכוּת חֲכִּירָה.
חֲכִירָה
הנכס מושכר Go Outdoors Retail Limited למעשה, חוזה שכירות מלא לתיקון וביטוח, בכפוף ללוח תנאים, לתקופה של 20 שנה מה-18 במרץ 2013, שיפוג ב-17 במרץ 2033 (מעבר ל-10 שנים של תקופת שכירות שלא פג).
שכר הדירה העובר הנוכחי הוא £152,396 per annum (£46 per sq m / £4.27 per sq ft). There are five yearly upward only rent reviews with the next being on 18th March 2023, to the greater of the passing rent and the Open Market Value, capped at 3% pa compounded.
The original lease did not include any tenant break options. As a result of the Covid-19 Pandemic the tenant re-negotiated the lease terms across their store portfolio with respective landlords and insisted on break options being inserted into their leases. Therefore, in accordance with a Deed of Variation dated 4th December 2020, there is a tenant’s break option on 29th September 2025 and 29th September 2030, subject to not less than six months’ notice.
ברית
Outdoors Retail Limited (Co. No. 12659342) דיווחה על הנתונים הבאים:
| מַחזוֹר | £316,320,000 |
| רווחים לפני מס | £21,494,000 |
| קרנות בעלי המניות | £45,704,000 |
המשימה של Go Outdoors היא לעורר השראה ולצייד את כולם לחיים בחיק הטבע. Go Outdoors היא קמעונאית המומחים המובילה בבריטניה לפעילויות חוץ, המחזיקה במגוון הרחב ביותר של ביגוד, הנעלה וציוד חוץ בחנויות, תוך שהיא מגישה מגוון רחב של פעילויות חוץ, כולל הליכה, קמפינג, טיולים בקרוואנים, רכיבה על אופניים, דיג, ריצה ורכיבה על סוסים. למידע נוסף ראו www.gooutdoors.co.uk.
החברה היא חברה בת בבעלות מלאה של JD Sports Fashion Plc.
קבוצת JD, שהוקמה בשנת 1981, היא קמעונאית עולמית מובילה בכל ערוצים של מותגי ספורט, אופנה וחוץ. לקבוצה יש כעת כ-3,400 חנויות ב-32 טריטוריות, עם נוכחות חזקה בבריטניה, אירופה, צפון אמריקה ואסיה פסיפיק. עבור השנה שהסתיימה ב-29 בינואר 2022, JD Sports Fashion Plc דיווחה על הכנסות של 8.6 מיליארד ליש"ט, רווחים לפני מס של 654.7 מיליון ליש"ט והון עצמי כולל של 2.4 מיליארד ליש"ט..
The accounts state that “our Outdoor businesses had a much improved year with an elevated demand for holidays in the UK and a general recognition of the physical and mental health benefits of spending time outdoors combining to drive a strong demand for outdoor living and cycling categories in particular”…..“we are confident that people will look to maintain a more active lifestyle and that the welcoming and engaging atmosphere in all of our stores will continue to inspire people to spend time outdoors”.
The positive progress in the Outdoor businesses is reflected in the fact that, even though the majority of stores were closed through the first quarter, there were record revenues in Outdoor in the year with total sales of £513.4 million (2021: £359.3 million). Outdoor also returned to profitability in the period with Pre-Tax Profits of £25.9 million.
Following a sharp downturn in sales due to the Covid-19 pandemic, in June 2020 Go Outdoors appointed Deloitte as its administrator to review the business and oversee a restructuring process which involved a sale of the business back to JD Sports for £56.5 million. As part of the agreement, Go Outdoors was granted a licence to occupy the 67 stores at the date of Administration for a period until October 2021 to enable the Company the opportunity to negotiate new leases with the respective landlords. As a result, many stores have been retained at rebased rental levels.
הזדמנויות ערך בסיסיות
אם השוכר יממש את אפשרות ההפסקה שלו בספטמבר 2025 ויפנה את הנכס, אנו מציעים שיש פוטנציאל משמעותי לחפש שינוי ייעוד לתעשייה, בכפוף לתכנון.
הייתה ניצול אקספוננציאלי וצמיחה מתמשכת בכל ההיבטים של השוק התעשייתי. מחסור במלאי זמין העלה את שכר הדירה וערכי ההון לרמות בנצ'מרקינג. בשנת 2021 נרשמה צמיחה ממוצעת בשכירות למעל 25%, קצת מעבר לתחזיות עצמאיות שלפני קוביד-19 של 3-5%, זו כשלעצמה הייתה תחזית חזקה. דמי השכירות הוגדלו עד כדי כך שמתחמים תעשייתיים משניים מושכים דמי שכירות מעבר לעסקאות בנייה חדשות של 12-18 חודשים לפני כן. היעדר נכסים בנוי ספקולטיבית לא רק מאפשר גידול שיא של שכר דירה בחצרים משניים, אלא גם מציע הזדמנויות ליזמים להרחיב את שכר הדירה במסירת שטחים בדרגה א'.
The Worcestershire industrial market has seen significant activity with exceptionally strong demand and take up and a critically weak immediate supply and insignificant pipeline of development. A result is that developers have decided to speculatively build, for example at St Modwen’s Nunnery Park scheme on the eastern edge of Worcester where buildings of 19,000 sq ft, 27,500 sq ft and 48,000 sq ft completed in 2020 were let almost immediately post lockdown at rents between £6.50 – 6.75 per sq ft on 10-year leases, that are now considered highly reversionary.
St Modwen committed further speculative build at Broomhall Business Park on the southern edge of Worcester with the developer quoting £7.25 per sq ft on a 30,000 sq ft unit. It is understood that a deal has since concluded off a headline rent of £8.00 per sq ft. (Source: האריס לאמב).
בהתייחס לנכס הנושא, אם רוצים לשנות את השימוש לתעשייתי, מומלץ לנו שקיים חוסר מובהק בהיצע של יחידות בגודל דומה, עם ביקוש מקומי/אזורי חזק. תצורת היחידה היא כזו שהיא אמורה לאפשר גם חלוקה במידת הצורך.
אנו מודיעים כי הנכס צפוי לדרוש שכר דירה בקירוב £6.00 per sq ft. לפיכך, שווי שכירות משתמע של £213,990 per annum מבוסס על ערכים תעשייתיים.
לחילופין, האתר בעל הצפיפות הנמוכה מציע פוטנציאל משמעותי של פיתוח מחדש למגוון שימושים, בכפוף לתכנון.
מס ערך מוסף
הנכס נבחר למע"מ. אנו צופים כי ניתן להתייחס למכירה כאל העברת דאגה מתמשכת (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש הצעות של £2,500,000 (שני מיליון וחמש מאות אלף פאונד), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 5.73%, assuming standard purchaser’s costs of 6.38%.
Please note that a purchaser will be re-charged the costs of the measured survey (£695 + VAT) and searches (£2,032.07) which are provided in the data room.
שימו לב כי רוכש יחויב בעמלת עסקה בסך 10,000 ליש"ט בתוספת מע"מ.
שיקולי השקעה
הזדמנות לרכוש השקעה במחסן קמעונאי עצמאי;
Let to Go Outdoors Retail Limited, a wholly owned subsidiary of JD Sports (Market Cap £8.2 billion);
Low passing rent of £4.27 per sq ft in comparison to industrial rents in excess of £6.00 per sq ft. Next rent review in March 2023;
ממוקם במיקום מסחרי מבוסס, מוקף בשימושים רבים, כולל דלפק תעשייתי ומסחר;
הנכס יושב על אתר של 2.16 דונם עם כיסוי אתר נמוך של 38%;
שימוש אלטרנטיבי עתידי ופוטנציאל פיתוח מחדש;
הנכס מבוסס על ערך שימוש תעשייתי;
רכישה במחיר המבוקש משקפת תשואה ראשונית נטו אטרקטיבית;
