Hebrew 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
German 
Spanish 
דִיוּר
נאמר לנו כי הנכס מספק את אפשרויות הלינה הבאות:
| יחידה 1 (GIA) | מוריסונס | 5,705 מ"ר | 61,411 רגל מרובע |
| יחידה 2 (NIA) | רַכֶּבֶת תַחְתִית | 84 מ"ר | 902 רגל מרובע |
| יחידה 3 (NIA) | אגודת הילדים | 131 מ"ר | 1,413 רגל מרובע |
| יחידה 4 (NIA) | מפעל כרטיסים | 128 מ"ר | 1,377 רגל מרובע |
קבוצה של תוכניות קומה זמינה להורדה.
קְבִיעוּת
זְכוּת חֲכִּירָה.
שכירות
יחידה 1 – 96% של סך ההכנסה
מוריסונס נמצאת במיקום כבר למעלה מ-10 שנים, לאחר שחתמה במקור על חוזה שכירות ל-20 שנה החל ממרץ 2015. השוכר חתם על חוזה שכירות חוזר החל ממרץ 2025, שהאריך את תקופת השכירות המקורית והדגים את מחויבותו למיקום זה. השוכר קיבל תרומה הונית של 1.129 מיליון ליש"ט כחלק מההסכם לשינוי חוזה השכירות.
כתוצאה מכך, הנכס מושכר כיום ל סופרמרקטים WM מוריסון בע"מ חוזה שכירות תיקון וביטוח מלאים לתקופה של 20 שנה החל מ-31רחוב מרץ 2025, יפוג תוקפו ב-30ה' מרץ 2045 (כ-19.25 שנים שנותרו).
שכר הדירה העובר הנוכחי הוא 1,099,555.77 ליש"ט לשנה (17.90 ליש"ט למטר מרובע בסך הכל) אשר נקבעו בהתאם להעלאת מדד המחירים לצרכן האחרונה במרץ 2025. שכר הדירה עלה מ-903,755.36 ליש"ט. חוזה השכירות נהנה מעדכון שכר דירה צמוד למדד המחירים לצרכן כל 5 שנים (עם מגבלה של 1% ו-3%). עדכון שכר הדירה הבא הוא ב-30.ה' מרץ 2030.
קומת קרקע, יחידה 1, דרך דורהאם
תן ל סאבווי ריאלטי בע"מ בחכירת תיקון וביטוח מלאים לתקופה של 15 שנים החל מ-20ה' אפריל 2016, תוקף פג ב-19ה' אפריל 2031. ישנה אפשרות ניתוק לשוכר ב-20ה' אפריל 2026, בכפוף להודעה מראש של שישה חודשים. שכר הדירה החולף הוא 16,000 פאונד לשנה (17.74 ליש"ט למטר רבוע). חוזה השכירות נהנה מעדכון שכר דירה בשוק הפתוח ב-20ה' אפריל 2026. סאבווי השכירה את חוזה השירות לזכיין לתקופה שתסתיים ב-16ה' אפריל 2031 במחיר שכר דירה קבוע של 16,000 ליש"ט לשנה.
קומת קרקע, יחידה 2, דרך דורהאם
תן ל אגודת הילדים בחכירת תיקון וביטוח מלאים לתקופה של 10 שנים החל מ-15ה' מרץ 2016, תוקף פג ב-14ה' מרץ 2026. שכר הדירה העובר הוא 20,000 פאונד לשנה (14.15 ליש"ט למטר מרובע).
קומת קרקע, יחידה 3, דרך דורהאם
תן ל ספורטסוויפט בע"מ (הסוחרת בשם קארד פקטורי) בחוזה ביטוח ותיקון מלאים לתקופה של 5 שנים החל מ-1רחוב דצמבר 2023, יפוג תוקפו ב-30ה' נובמבר 2028. ישנה אפשרות יציאה לשוכר ב-15 בינואר 2027, בכפוף להודעה מראש של שישה חודשים. שכר הדירה החולף הוא 12,000 פאונד לשנה (14.52 ליש"ט למטר מרובע).
לכן, משקיע ייהנה מהכנסה כוללת של 1,147,555.80 ליש"ט לשנה, מתוכם 96% נגזר מ-WM Morrison Supermarkets Limited
אֲתַר
שטח האתר הוא כ-3.1 דונם (1.25 דונם).
בשנת 2013, לפני הפיתוח, בוצעה הערכה גיאו-סביבתית על ידי DTS Raeburn Limited. הדו"ח קבע כי "הקרקעות שנבדקו נמצאות בגבולות המקובלים עבור הפיתוח המוצע כעת ומציגות סיכון נמוך מספיק". עותק של הדו"ח זמין להורדה בחדר הנתונים.
דו"ח כריית הפחם מאוגוסט 2021 (זמין להורדה) קובע כי "הנכס אינו נמצא בתוך שטח עילי שעלול להיות מושפע מכרייה תת-קרקעית נוכחית" וכי הוא "אינו נמצא באזור שעלול להיות מושפע מכל כריית פחם תת-קרקעית מתוכננת עתידית".
בריתות
סופרמרקטים WM Morrison בע"מ (מספר חברה 00358949) דיווחה על הנתונים הבאים:
| סוף שנה | 27 באוקטובר 2024 | 29 באוקטובר 2023 |
| הַכנָסָה | £17,018,000,000 | £18,358,000,000 |
| רווחים לפני מס | £2,728,000,000 | £51,000,000 |
| נכסים נטו | £6,371,000,000 | £3,693,000,000 |
במהלך השנה, המכירות המקבילות עלו ב-4.11 ליש"ט. ה-EBITDA הבסיסי מפעילות מתמשכת היה 835 מיליון ליש"ט (2022/23: 751 מיליון ליש"ט), עלייה של 11.21 ליש"ט משנה לשנה.
במהלך השנה מכרה הקבוצה את עסקי מוקדי הדלק שלה, המונים 337 אתרים, לחברת MFG תמורת 2.5 מיליארד ליש"ט. מכירה אסטרטגית זו הייתה חלק מהחלטת הקבוצה להתמקד במה שהיא עושה הכי טוב; ייצור מזון וקמעונאות.
מוריסונס היא רשת הסופרמרקטים החמישית בגודלה בבריטניה, עם נתח שוק של 8.6% (מקור: Kantar). המטרה העיקרית ומודל העסקי שלה היא להפוך אוכל טוב לנגיש לכולם. בסוף התקופה היו לקבוצה 495 סופרמרקטים, 966 חנויות נוחות ועסק מקוון חזק. 658 חנויות נוספות מסופקות באמצעות מודל הזכיינות שלהן. ישנם מעל 118,000 עובדים ברחבי העסק. למידע נוסף בקרו באתר www.morrisons-corporate.com.
סאבווי ריאלטי בע"מ (מספר חברה 04174473) דיווחה על הנתונים הבאים:
| סוף שנה | 31 בדצמבר 2024 | 31 בדצמבר 2023 |
| מַחזוֹר | 49,216,949 | £46,777,346 |
| רווחים לפני מס | £3,908,603 | £3,523,987 |
| נכסים נטו | £13,255,213 | £10,366,280 |
Subway Realty Limited היא חברת בת בבעלות מלאה של Subway International Holdings BV ופועלת כחלק מהחטיבה האירופית של הקבוצה. Subway Realty Limited מתקשרת בחוזי שכירות עם בעלי בתים ומשכירה אותם לזכיינים. היא הפכה לאחת הזכייניות המובילות בבריטניה.
מותג סאבווי החל את דרכו בשנת 1965 בארה"ב ומאז התרחב והפך לאחד ממותגי המסעדות הגדולים בעולם ביותר מ-100 מדינות. ברחבי בריטניה ואירלנד יש מעל 2,500 חנויות. למידע נוסף בקרו באתר www.subway.com.
אגודת הילדים (מס' צדקה 221124), לשעבר אגודת הילדים של כנסיית אנגליה, היא ארגון צדקה לאומי לילדים שמטרתו לשפר את חייהם של ילדים ובני נוער ואת הגישות החברתיות הנלוות. ארגון הצדקה מפעיל למעלה מ-100 חנויות קמעונאיות ברחבי אנגליה וויילס. לשנה שהסתיימה ב-2024 דיווח ארגון הצדקה על הכנסה כוללת של 40,307,000 ליש"ט ונכסים נטו של 45,965,000 ליש"ט. למידע נוסף בקרו באתר www.childrenssociety.org.uk.
ספורטסוויפט בע"מ (מספר חברה 3493972) דיווחה על הנתונים הבאים:
| סוף שנה | 31 בינואר 2025 | 31 בינואר 2024 |
| הַכנָסָה | £507,769,000 | £483,251,000 |
| רווחים לפני מס | £72,957,000 | £68,568,000 |
| נכסים נטו | £71,490,000 | £163,364,000 |
מכירות החנויות בבריטניה הסתכמו ב-493.8 מיליון ליש"ט עלו ב-25.6 מיליון ליש"ט או +5.5% בהשוואה לשנה הקודמת, עם מכירות דומות של +3.3%.
Sportswift Limited, הנסחרת תחת השם Card Factory, היא קמעונאית המומחים המובילה בבריטניה של כרטיסי ברכה, תחבושות ומתנות, עם למעלה מ-1,000 חנויות ברחבי בריטניה ואירלנד. אתר האינטרנט שלהם www.cardfactory.co.uk ואספקה דרך חנויות זכיינות וחנויות שותפות בעיקר בבריטניה ובאוסטרליה. החברה היא חלק מקבוצת Card Factory plc.
EPC
תעודות הביצועים האנרגטיים הן כדלקמן:
| מוריסונס | C74 | תוקף נובמבר 2035 |
| רַכֶּבֶת תַחְתִית | B49 | תוקף אפריל 2028 |
| אגודת הילדים | B38 | תוקף מרץ 2026 |
| מפעל כרטיסים | B42 | תוקף מרץ 2026 |
תשלום עבור שירות
בהתאם ל-30ה'לפי תקציב יוני 2026, דמי השירות שיש לשלם על ידי הדיירים המועסקים הם כדלקמן:
| יחידה 1 | רַכֶּבֶת תַחְתִית | £5,431.49 |
| יחידה 2 | אגודת הילדים | £8,825.38 |
| יחידה 3 | מפעל כרטיסים | £8,554.12 |
| סה"כ | £22,811.00 |
אין סעיפים בנוגע לדמי שירות בחוזה השכירות של מוריסונס, אך השוכר חייב לשלם למשכיר חלק הוגן מהעלויות כדי לשמור על כביש הגישה ומדורות השירות במצב תקין ומהותי. דמי השירות מתייחסים לתחזוקת האזורים המשותפים סביב שלוש יחידות הקמעונאות.
עותקים של חשבונות דמי השירות והתקציב זמינים להורדה.
ערך ניתן לדירוג
לפי אתר האינטרנט של VOA, ערכי האגרה הנדרשים הם כדלקמן:
| יחידה | תיאור | ערך ניתן לדירוג |
| מוריסונס | סופרמרקט וחנות | £890,000 |
| יחידה 1 (רכבת תחתית) | חנות וחצרים | £15,250 |
| יחידה 2 (חברת הילדים) | חנות וחצרים | £21,750 |
| יחידה 3 (מפעל קלפים) | חנות וחצרים | £20,750 |
מכפיל הארנונה העסקית הוא 55.5 פני עבור ערך חייב בארנונה של 51,000 ליש"ט ומעלה ו-49.9 פני עבור ערך חייב בארנונה מתחת ל-51,000 ליש"ט.
מס ערך מוסף
הנכס רשום במע"מ. צפוי כי המכירה תטופל כהעברת עסק חי (TOGC).
הצעה
אנו מקבלים הוראה לחפש דמות של £16,530,000 (שש עשרה מיליון, חמש מאות ושלושים אלף פאונד), בכפוף לחוזה, המשקף תשואה ראשונית נטו של 6.5%.
רכישת חברה
הנכס מוחזק בחברת רכישה אחת (SPV) הממוקמת באיי הבתולה הבריטיים על מנת לספק יעילות מס, במיוחד למשקיעים שבסיסם בחו"ל (אנו ממליצים למשקיעים לקבל ייעוץ מקצועי).
בהינתן שאין מס על רכישת מניות ב-SPV, כאשר עלויות הרכישה נטו עומדות על 1.50% (שכר טרחת סוכן ועורכי דין), התשואה הראשונית נטו המוערכת על רכישת חברה היא 6.84%.
שירותי פיננסים Singer Vielle
בכפוף למצב, צפוי כי ניתן יהיה לארגן הלוואה לרכישה במחיר של 60% של שווי ההשקעה, למשך חמש שנים, בריבית בלבד, במרווח מימון של 2.25%. כתוצאה מכך, דרישת ההון העצמי לרכישה תהיה בסדר גודל של 7 מיליון ליש"ט, מה שיביא לתשואה על ההון העצמי של. 8.3%.
מחיר רכישה מוסכם עבור הנכס 16,530,000 ליש"ט
הלוואה 60% 9,918,000 ליש"ט
שיעור מימון 5.75%
הון עצמי 6,612,000 ליש"ט
סוכנים 1.00% £165,300
משפטי 0.50% £82,650
עמלת הסדר בנקאי 1.00% £66,120
עלויות ברוטו 314,070 ליש"ט
רכישה ברוטו 6,926,070 ליש"ט
הכנסה מרכוש £1,147,555.80
עלות הלוואה 570,285 פאונד
הכנסה עודפת לאחר עלות חוב 577,271 ליש"ט
תשואה על ההון העצמי 8.33%
שיקולי השקעה
הזדמנות לרכוש השקעה בחנות מזון עם הכנסה ארוכת טווח;
ההשקעה מספקת הכנסה ללא ספק, בהיותה מושכרת ל"מוריסונס", רשת הסופרמרקטים החמישית בגודלה בבריטניה;
תקופת שכירות אטרקטיבית ביותר שטרם פג תוקפה של כ-19.25 שנים, ללא אפשרות יציאה;
חוזה השכירות נהנה מעדכון שכר דירה צמוד למדד המחירים לצרכן;
הנכס המדובר מספק את היצע חנויות המזון העיקרי באזור ללא תחרות מצד מפעילי סופרמרקטים אחרים;
הכנסה נוספת משלוש יחידות קמעונאיות שהושכרו לשוכרים ארציים כמו סאבווי, "Card Factory" וחברת הילדים;
זְכוּת חֲכִּירָה.
הצטרפו לקהילת הוואטסאפ שלנו
קבלו הודעות מוקדמות על הזדמנויות השקעה בנדל"ן ישירות לטלפון שלכם.
