חוק זכויות השוכרים 2025

נקודת מפנה למשקיעי נדל"ן

נוף המגורים משתנה

חוק זכויות השוכרים 2025 הוא הרפורמה המשמעותית ביותר של מגזר השכירות הפרטי באנגליה מזה דור. הוראותיו המרכזיות ייכנסו לתוקף החל מ-1 במאי 2026, והן ישנו באופן מהותי את פרופיל הסיכון, נטל הניהול ודינמיקת התשואה של השקעות למגורים.

עבור משקיעים המחזיקים בנדל"ן למגורים - או כאלה ששקלו את ההשקעה בנכסים למגורים מול סוגי נכסים אחרים - זהו זמן להערכה מחודשת.

מה החוק עושה בפועל

סוף לפינוי ללא אשמה

סעיף 21 - המנגנון שאפשר למשכירים להחזיר חזקה מבלי למסור סיבה - בוטל החל מ-1 במאי 2026. החזקה תהיה זמינה רק דרך המסלול המבוסס על ראיות לפי סעיף 8, המחייב את המשכירים לצטט עילה סטטוטורית ספציפית (כגון פיגורי שכר דירה, מכירת נכס או דיור בבעלותם) ולעמוד בנטל הראיות ההולך וגדל בבית המשפט.

כיוון שבתי המשפט כבר פועלים על בסיס חציון של 27 שבועות מתביעה ועד להחזרת נכס, וציר זמן זה צפוי להתארך, העלות וחוסר הוודאות הכרוכים בהחזרת נכס מדייר בעייתי עולות באופן משמעותי.

שכירות הופכת ללא תקופת זמן

כל חוזי השכירות הנכללים במסגרת השכירות הופכים לחוזי שכירות תקופתיים מובטחים - הסכמים חודשיים מתגלגלים ללא תאריך סיום קבוע. תקופות קבועות נעלמות. משכירים שבעבר הסתמכו על פקיעת חוזה שכירות כנקודת יציאה טבעית יגלו שאפשרות זו נעלמת.

הגבלות על העלאות שכר דירה

ניתן להעלות את דמי השכירות רק פעם בשנה, עם הודעה מראש של חודשיים, באמצעות הליך סטטוטורי. שוכרים מוזמנים באופן פעיל לערער על העלאות שכר דירה בבית הדין לערעורים - וחשוב מכל, כל החלטה של בית הדין אינה ניתנת לתיקון רטרואקטיבי. ערעור על העלאת שכר דירה למעשה עוצר אותה, ומעניק לשוכרים תמריץ חזק לערער.

שכר דירה ופיקדונות מראש

בעלי נכסים אינם יכולים עוד לדרוש יותר מחודש שכר דירה מראש. מלחמות הצעות מחיר על שכר דירה אסורות. כללי הפיקדון נותרו ללא שינוי באופן כללי, אך ההשלכות של אי ציות - כולל הליכי חסימת החזקה - חדות יותר.

סמכויות אכיפה רחבות יותר

צווי החזר שכר דירה - המאפשרים לשוכרים לגבות עד שנתיים של שכר דירה מבעלי בתים שאינם עומדים בדרישות - נושאים כעת תקופת התיישנות מרבית כפולה ומורחבת. הם חלים על בעלי בתים טובים יותר, ומבנים תאגידיים אינם מספקים עוד בידוד. מאגר נתונים חדש של מגזר השכירות הפרטי יהפוך את היסטוריית העמידה בדרישות לגלויה לציבור.

מדוע חלק מהמשקיעים בוחנים השקעות מסחריות

על רקע זה, מספר משקיעים בוחנים מחדש נכסים מסחריים - לא כתגובה לרגולציה למגורים, אלא ככיול מחדש מושכל של המקומות שבהם ההון שלהם יכול לייצר הכנסה אמינה ומוגנת היטב.

הניגוד עם ליסינג מסחרי הוא בולט:

• ודאות חכירה: חוזי שכירות מסחריים נמשכים בדרך כלל ל-5, 10 או 15 שנים עם תנאים חוזיים לפי חוק השוכר והמשכיר משנת 1954. אין מקבילה לשכירות חודשית מתגלגלת של דירה (APT).
  
• רְשׁוּת: בעלי נכסים מסחריים אינם כפופים למשטר החזקה למגורים. חילוט, כאשר רלוונטי, הוא תהליך שונה באופן מהותי.
  
• סקירת שכר דירה: עדכון שכר דירה כלפי מעלה בלבד, הוראות צמודות למדד ועדכון שוק פתוח - כולם נפוצים בחוזי שכירות מסחריים - אף אחד מהם אינו כפוף לערעור על מס המסחר המסחרי.
  
• חובות השוכר: חוזי שכירות עם תיקון וביטוח מלאים (FRI) מטילים את עלויות תחזוקת הבניין, הביטוח והתפעול באופן ישיר על השוכר. ההכנסה נטו של המשכיר היא למעשה נטו.
  
• אין זחילה רגולטורית (עדיין): בעוד שלנדל"ן מסחרי יש נוף תאימות משלו, הוא אינו נושא את שכבת ההגנה המואצת של הדיירים שכעת נטמעת על מגזר המגורים.

מגזרים המושכים עניין מיוחד מצד משקיעים כוללים תעשייה ולוגיסטיקה, שירותי דרך ושירותי דרייב-ת'רו, קמעונאות חיונית (נוחות, בית מרקחת, מזון) ונכסים בעלי הכנסה ארוכת טווח המושכרים למוסדיים או לציבור תחת חוזי שכירות של 20-25 שנה. סוגי נכסים אלה מציעים תשואה, יכולת חיזוי וביטחון חכירה שמגורים פשוט לא יכולים להשתוות אליו בסביבה החקיקתית הנוכחית.

מאמר זה מיועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. משקיעים צריכים לקבל ייעוץ עצמאי בנוגע לנסיבותיהם הספציפיות. Singer Vielle Limited היא סוכנות השקעות נדל"ן מסחרי.