Entre janvier et novembre 2025, Singer Vielle a commercialisé et vendu 22 immeubles de bureaux commerciaux. Les résultats obtenus contredisent les gros titres. Sur ces 22 ventes, plus de la moitié ont dépassé le prix indicatif, plusieurs de manière significative. Un immeuble commercial en centre-ville dans le Sud-Est a attiré onze offres et a été vendu à 14%, soit un rendement supérieur au prix demandé. Un autre, un centre commercial dans les Midlands, a été vendu en trois semaines seulement après sa mise en vente. La question n'est plus de savoir si l'investissement dans l'immobilier commercial est rentable, mais plutôt pourquoi tant d'investisseurs ont mis autant de temps à le comprendre.

Le secteur du commerce de détail a surperformé tous les autres secteurs en 2025.

Le secteur du commerce de détail a généré un rendement total de 9,21 milliards de livres sterling (TP4T) depuis le début de l'année jusqu'au troisième trimestre 2025, soit la meilleure performance de tous les secteurs immobiliers traditionnels, surpassant ainsi l'immobilier industriel (9,11 milliards de livres sterling), les bureaux (3,21 milliards de livres sterling) et l'ensemble de l'immobilier (6,61 milliards de livres sterling). Il ne s'agit pas d'une victoire de justesse, mais d'une avance décisive. Le commerce de détail a généré un rendement total de 11,31 milliards de livres sterling (TP4T) sur les douze mois précédant février, grâce à la croissance des revenus locatifs et de la valeur du capital dans de nombreux sous-secteurs. Les centres commerciaux et les parcs commerciaux ont été les principaux moteurs de cette croissance, mais même les commerces de détail traditionnels ont vu leurs loyers progresser pendant une grande partie de l'année.

Cette surperformance est structurelle, et non spéculative. La part du commerce en ligne dans le secteur du commerce de détail s'est stabilisée autour de 281 000 milliards de dollars, les détaillants réinvestissant désormais dans leurs magasins physiques. Ce changement se répercute sur la demande locative, le renouvellement des baux et la croissance des loyers — autant d'éléments plus importants pour les investisseurs que le simple sentiment du marché.

La demande dépasse l'offre

La demande d'investissement dans l'immobilier commercial a progressé de 301 milliards de livres sterling par rapport à la même période en 2024, selon les demandes de renseignements adressées aux agents immobiliers. Parallèlement, l'offre de biens immobiliers commerciaux a diminué de 21 milliards de livres sterling. Au Royaume-Uni, les investissements dans le commerce de détail ont totalisé 5 milliards de livres sterling au troisième trimestre 2025, dépassant déjà le total de l'année 2024. Le commerce de détail traditionnel affiche déjà des volumes supérieurs à la somme des volumes des deux dernières années et est en voie d'atteindre son plus haut niveau d'entrée de capitaux annuel depuis 2017. .

Le déséquilibre entre l'offre et la demande explique la multiplication des enchères. Sur les 22 propriétés vendues en 2025, 19 ont suscité plusieurs offres. Trois ont fait l'objet d'une offre finale dans les 48 heures suivant leur mise en vente. Les investisseurs disposant de liquidités et convaincus de leur projet concluent des affaires, mais ils doivent agir vite et payer le juste prix pour les obtenir.

Les rendements sont attrayants et les prix se sont réévalués.

Les rendements des commerces de détail de premier ordre restent nettement supérieurs à leurs moyennes de long terme, souvent de plus de 100 points de base. Cela crée un potentiel d'appréciation du capital à mesure que la confiance revient et que les rendements se compriment. Mais même sans variation de rendement, le seul rendement locatif rend le commerce de détail attractif. Les rendements initiaux nets des propriétés que nous avons commercialisées en 2025 se situaient entre 6,21 et 9,11 milliards de dollars, selon le secteur, la durée du bail et les engagements du locataire. Comparé à la moyenne de l'ensemble du marché immobilier, la prime est évidente.

Les prix se sont rééquilibrés. La réévaluation consécutive à la pandémie et au cycle des taux d'intérêt est désormais largement terminée. Il en résulte un secteur où les actifs sont valorisés en fonction du risque, où les revenus sont largement couverts par les loyers et où les acheteurs peuvent prévoir les rendements sans faire d'hypothèses irréalistes sur la croissance du capital. C'est pourquoi les investisseurs institutionnels, les family offices et les investisseurs privés sont tous actifs : les fondamentaux sont solides.

Nos propres données sur les transactions le prouvent.

Les 22 ventes commerciales que nous avons réalisées en 2025 concernent des boutiques de centre-ville, des galeries marchandes, des entrepôts commerciaux et de petites galeries marchandes en Angleterre, au Pays de Galles et en Écosse. La valeur des lots variait de 220 000 £ à 3,8 millions de £. Parmi les locataires figuraient des enseignes nationales, des chaînes régionales et des exploitants indépendants. Les profils de baux allaient d'opportunités de location à court terme à des investissements à long terme générant des revenus locatifs avec révision à la hausse uniquement.

Leur point commun : tous ces biens ont trouvé preneur. La plupart ont été vendus rapidement. Plusieurs ont même dépassé les prix estimés. Aucun n’est resté invendu. Le contraste avec 2022 et début 2023 – période où le commerce de détail exigeait patience, flexibilité en matière de prix et une grande audace – est saisissant.

Deux exemples illustrent cette évolution. Un local commercial en centre-ville, loué à une enseigne de proximité pour une durée de dix ans, a été mis en vente en mars au prix de 7,51 TP4T NIY. Il a suscité six offres dès la première semaine et a trouvé preneur à 6,81 TP4T. Une petite galerie marchande située dans une ville de banlieue, générant 94 000 £ de chiffre d'affaires annuel grâce à quatre locataires, a été proposée à 1,25 million de livres sterling. Onze acquéreurs potentiels se sont manifestés. Après une vente aux enchères, le bien a été vendu à 1,34 million de livres sterling.

Le marché a évolué, mais pas la perception.

Le décalage entre les performances du marché et la perception du public demeure important. Le commerce de détail traîne encore les séquelles d'une réputation ternie par les fermetures de grands magasins, les faillites de centres commerciaux et l'effondrement des loyers. Ce constat était juste à l'époque. Il ne l'est plus aujourd'hui.

Le marché de l'immobilier commercial est au plus haut depuis plus de dix ans et les prix se sont réajustés, ce qui se reflète clairement dans la performance globale du secteur. Les taux de vacance sont en baisse. La croissance des loyers est positive dans la plupart des sous-secteurs. Les détaillants ouvrent des magasins, au lieu d'en fermer. Les investisseurs qui s'accrochent à d'anciennes idées passent à côté d'une opportunité.

Quelles conséquences cela aura-t-il pour les investisseurs en 2026 ?

L'investissement dans le commerce de détail en 2026 sera déterminé par les mêmes facteurs qu'en 2025 : une offre limitée, des fondamentaux solides pour les locataires et des rendements offrant un revenu réel avec un potentiel d'appréciation du capital. Les opportunités ne seront pas uniformes – la sélection des actifs, l'emplacement et la qualité des locataires resteront des critères essentiels – mais le secteur dans son ensemble n'est plus valorisé en prévision d'un déclin.

Chez Singer Vielle, nous commercialisons des investissements immobiliers commerciaux à travers le Royaume-Uni, généralement compris entre 200 000 et 10 millions de livres sterling, avec des rendements allant de 5,5 à 91 % selon le profil du bail et le secteur. Chaque bien que nous proposons à la vente est accompagné d'un résumé financier complet, des informations sur le locataire, des documents relatifs au bail et d'une analyse détaillée de l'investissement. Si vous souhaitez discuter des opportunités commerciales actuelles ou vous inscrire pour recevoir nos nouvelles annonces, veuillez nous contacter à l'adresse invest@singervielle.co.uk ou par téléphone au 020 7935 7200.