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Hébergement
Bien que les plans originaux du projet soient téléchargeables, la propriété a également été mesurée par BKR Floor Plans afin de confirmer les prestations ci-dessous. Ces plans et le rapport d'expertise seront réexpédiés à l'acquéreur au prix de 950 £ + TVA.
| Commercial | pied carré | m² |
|---|---|---|
| Unité 1 Rez-de-chaussée | 1,875 | 174.20 |
| ITZA | 1,170 | |
| Unité 1 Sous-sol | 1,666 | 154.78 |
| Total unité 1 | 3,541 | 328.98 |
| Unité 2 Rez-de-chaussée | 1,875 | 174.16 |
| ITZA | 789 | |
| Unité 2 Sous-sol | 1,283 | 119.21 |
| Total unité 2 | 3,158 | 293.37 |
| Unité 3 Rez-de-chaussée | 4,277 | 397.37 |
| ITZA | 1,927 | |
| Unité 3 Sous-sol | 1,625 | 150.94 |
| Total unité 3 | 5,902 | 548.31 |
| Total Commercial (GIA) | 12,601 | 1,170.66 |
| Résidentiel | |||||
| Nom du bloc | Neuf/Remis à neuf | Adresse postale | Sol | Des lits | GIA (pied carré) |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 1 | 1 | 1 | 512 |
| Maison des rois | Rénover | 2 | 1 | 1 | 556 |
| Maison des rois | Rénover | 3 | 1 | 1 | 512 |
| Maison des rois | Rénover | 4 | 1 | 1 | 523 |
| Maison Duc | Rénover | 5 | 1 | 2 | 742 |
| Maison Duc | Rénover | 6 | 1 | 2 | 694 |
| Maison Duc | Rénover | 7 | 1 | 2 | 679 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 8 | 2 | 1 | 529 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 11 | 2 | 1 | 540 |
| Maison des rois | Rénover | 12 | 2 | 1 | 556 |
| Maison des rois | Rénover | 14 | 2 | 1 | 515 |
| Maison des rois | Rénover | 15 | 2 | 1 | 523 |
| Maison Duc | Rénover | 16 | 2 | 2 | 742 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 19 | 3 | 1 | 529 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 20 | 3 | 1 | 528 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 21 | 3 | 2 | 755 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 22 | 3 | 1 | 540 |
| Maison des rois | Rénover | 23 | 3 | 1 | 512 |
| Maison des rois | Rénover | 24 | 3 | 1 | 494 |
| Maison Duc | Rénover | 26 | 3 | 2 | 744 |
| Maison Duc | Rénover | 27 | 3 | 2 | 697 |
| Maison Duc | Rénover | 28 | 3 | 2 | 669 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 30 | 4 | 1 | 529 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 31 | 4 | 1 | 540 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 33 | 5 | 2 | 742 |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 34 | 5 | 1 | 622 |
| Total | 15,523 (1442.13) |
Mandat
Pleine propriété
Un acte de servitude du 28 février 2017 (voir la salle de données) accorde un droit de passage sur le passage du 1-2 Market Place afin de permettre l'accès piétonnier à la cour arrière et, par conséquent, aux logements. Le propriétaire du terrain mitoyen a certaines obligations de maintenance, de réparation et de propreté ; le propriétaire de Jackson's Corner peut effectuer les réparations et l'entretien si le terrain mitoyen ne le fait pas, et récupérer une part équitable et raisonnable de ces coûts.
Une opportunité de gestion active existe pour améliorer l'attractivité de la zone d'entrée actuelle des appartements résidentiels.
Il existe une opportunité importante d'augmenter la valeur en créant une nouvelle entrée vers le logement résidentiel depuis King's Road.
Poste de location
Unité 1 – Un contrat de bail et un avenant ont été signés avec Rosa's London Limited (café thaïlandais). Le bail sera d'une durée de 15 ans, pour un loyer initial de 30 000 £ par an, porté à 60 000 £ par an après 38 mois. De plus, le locataire bénéficie d'une franchise de loyer de 12 mois, soit l'équivalent de 31 mois de franchise. Les charges sont plafonnées à 1,50 £ par pied carré pendant les cinq premières années du bail.
L'accord exigeait que les travaux soient entrepris par le propriétaire; un cahier des charges est fourni dans la data room. Les seuls éléments en suspens actuellement sont les travaux de l'escalier de secours et le raccordement d'une alimentation en eau. Un consultant M&E (Kendall Kingscott) a été nommé pour finaliser le cahier des charges afin de permettre la finalisation de la location.
Le bail est également conditionnel à l'obtention par le locataire d'un permis de locaux. Ceci a été obtenu et une copie peut être trouvée dans la salle des données.
Unité 2 – Un bail a été signé pour une durée de 15 ans avec Fat Hippo (bar à hamburgers), pour un loyer initial de 55 000 £ par an, avec une franchise de 18 mois et une option de résiliation à la fin de la dixième année. Les charges sont plafonnées à 1,50 £ par pied carré pendant les cinq premières années.
L'accord oblige le propriétaire à entreprendre des travaux appropriés, y compris la fourniture d'un tracé pour un conduit d'extraction ; les travaux sont à entreprendre une fois que le locataire aura obtenu le permis d'urbanisme pour son système de ventilation, qui est en cours d'avancement.
Le bail est également conditionnel à l'obtention par le locataire d'un permis de locaux. Le locataire doit déployer des efforts raisonnables pour l'obtenir dès que raisonnablement possible.
Unité 3 – Le bien est proposé à la location par Fleurets et Hicks Baker. Le loyer demandé est de 75 000 £ par an. Il est à noter que le bien a récemment été proposé à une enseigne de prêt-à-porter masculin au prix de 92 500 £ par an.
Veuillez consulter le budget des travaux restants dans la dataroom. Les travaux généraux ont été estimés à 15 500 £, les travaux liés aux obligations du propriétaire pour l'unité 1 à 11 500 £, les travaux du propriétaire pour l'unité 2 à 27 300 £ et les coûts de plusieurs éléments avant la location de l'unité 3 à 11 600 £.
Engagement
Rosa's London Limited (société n° 07734532) a rapporté les chiffres suivants :
| Fin d'année | 28 mars 2022 | 28 mars 2021 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | £27,228,826 | £16,327,930 |
| Bénéfices avant impôts | £608,208 | -£258,868 |
| Bilan | £4,385,229 | £3,972,546 |
« Rosa's Thai » est actuellement commercialisé dans 35 points de vente à l'échelle nationale, selon le site Web de la société. www.rosasthai.com.
Veuillez noter qu'il n'y a pas de caution de loyer.
Fat Hippo Restaurants Limited (Co. No 07207305) a rapporté les chiffres suivants :
| Fin d'année | 31 juillet 2021 | 31 juillet 2020 |
|---|---|---|
| Bilan | £428,935 | £191,653 |
« Fat Hippo » est actuellement commercialisé dans 16 points de vente à l'échelle nationale, selon le site Web de la société. www.fathippo.co.uk.
Veuillez noter qu'il n'y a pas de caution de loyer.
Frais de service
La propriété est gérée par Sennen qui a repris la gestion le 30 novembre 2022. Une copie de l'accord de gestion se trouve dans la salle des données.
Veuillez consulter la feuille de calcul de la dataroom, qui indique que les frais de service s'élèvent actuellement à 89 485 £ par an. Le coût des frais de service nuls pour l'administrateur (hors unités vendues représentées en orange) est actuellement de l'ordre de 74 000 £ par an.
Le bien n'est actuellement pas soumis à la taxe foncière, car il est sous administration. La valeur locative de l'unité 1 est de 87 500 £, celle de l'unité 2 de 53 500 £ et celle de l'unité 3 de 117 000 £.
Informations sur le développement
Planification
Le développement a été réalisé conformément à la demande de planification numéro 171238 qui, avec la documentation de planification pertinente, peut être consultée à partir de la salle de données.
Nous fournissons également un outil de suivi des conditions de planification concernant les conditions de planification et attirons votre attention sur les points 25 et 26 (voir section ci-dessous « BREEAM »).
Le point 25 concerne l'exigence de démontrer que 50% de nouveaux logements sont nécessaires pour atteindre une amélioration minimale de 19% du taux d'émission par rapport à l'objectif défini dans les réglementations sur la construction. Cet objectif n'a pas encore été atteint; veuillez vous référer au rapport sur les performances de réduction du carbone XCO2 dans la dataroom pour plus d'informations.
BREEAM
La condition 26 du permis de construire pour le développement exige que soit 50% des unités résidentielles à l'intérieur du bâtiment de façade atteignent lors de la rénovation un excellent niveau BREEAM (score minimum de 70 points) et les 50% restants un très bon niveau BREEAM (score minimum de 55 points ), ou que toutes les unités atteignent un très bon niveau BREEAM mais avec un score minimum de 62,5%. Le programme n'a pas encore atteint cette note.
Les consultants XCO2 ont soumis un rapport final au Building Research Establishment (BRE) ciblant la note 58% (BREEAM Very Good). L'intention a été d'atteindre le score de 58%, puis de soumettre une modification non matérielle à l'exigence de planification, réduisant le score cible de l'autorisation de planification à celui atteint.
En mars 2023, XCO2 a reçu la certification BREAM « Très bien » pour sa rénovation résidentielle. Les certificats correspondants sont téléchargeables depuis la salle de données. Il est désormais prévu que cela suffise à satisfaire aux conditions de planification ; le cabinet d'études Barton Wilmore conseille et assure la liaison avec le conseil municipal de Reading.
Informations de garantie
La propriété est couverte par une assurance « Zone de construction » pour une durée de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux, soit en mars 2021. De plus, les garanties suivantes sont fournies dans la dataroom :
Ingénieur en structure – Pringuer-James Consulting Engineers Limited
Concepteur principal – Two One Safety Services Limited
Ingénieur mécanique et électricien – Futureserv Limited
Architecte – Dexter Moren Associates Limited
Architecte – CAMM Architects Limited
Entrepreneur – Peak Group London Limited
Entrepreneur – Ankor Construction Limited
Évaluation des risques d'incendie
Une évaluation des risques d'incendie datée du 22 novembre 2022 est disponible dans la dataroom. La majorité des problèmes ont depuis été traités. L'évaluation a soulevé un problème concernant le platelage dans la cour. En conséquence, les administrateurs organisent un traitement en mai pour protéger le platelage contre l'incendie.
Certificats de performance énergétique
Les certificats de performance énergétique des appartements résidentiels sont disponibles dans la salle des données. Les classes énergétiques sont comprises entre B et D.
Les certificats de performance énergétique pour les logements commerciaux se trouvent dans la salle des données. La classe énergétique est E.
Santé et sécurité
Une évaluation des risques pour la santé et la sécurité a été entreprise en novembre 2022. Le rapport peut être consulté dans la salle des données.
Opportunité significative de valorisation
Ventes résidentielles réalisées
Avant l'implication des équipes professionnelles actuelles, les ventes de propriétés résidentielles suivantes ont été réalisées.
| Nom du bloc | Neuf/Remis à neuf | Adresse postale | Sol | Des lits | GIA (pied carré) | Vendu |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 9 | 2 | 1 | 512 | 255 000 £ (juin 2022) |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 10 | 2 | 2 | 728 | 340 000 £ (novembre 2021) |
| Maison Duc | Rénover | 17 | 2 | 2 | 664 | 422 144 £ (juillet 2021) |
| Maison Duc | Rénover | 18 | 2 | 2 | 640 | 420 529 £ (mai 2021) |
| Maison Duc | Rénover | 25 | 3 | 1 | 437 | 289 396 £ (juillet 2021) |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 29 | 4 | 1 | 512 | 327 250 £ (septembre 2021) |
| Maison de la duchesse | Nouveau | 32 | 4 | 2 | 728 | 451 875 £ (septembre 2021) |
Commentaire sur le marché résidentiel des agents immobiliers Haslams
Le dernier indice Haslams des prix de l'immobilier (T1-2023) indique un retour à la normale sur le marché immobilier résidentiel de Reading, le budget désastreux de septembre dernier n'étant plus qu'un lointain souvenir. Alors que de nombreux propriétaires, locataires, acheteurs et vendeurs continuent de faire face aux défis d'une inflation et d'un endettement élevés, les gens continuent de déménager, ce qui constitue le fondement de ce qui semble être une reprise mesurée et prudente.
L'économie locale reste relativement forte, résiliente et surpasse la plupart. La nouvelle selon laquelle l'économie au sens large pourrait éviter une récession a également contribué à améliorer le sentiment et, par conséquent, la confiance est plus grande qu'au T4 22. Alors que les gens sont désormais plus disposés et capables de réduire les prix demandés pour générer de l'intérêt ; la valeur sous-jacente des propriétés de la zone en hausse de 1,22% par rapport au T4 22 et en hausse de 2,64% sur les 12 derniers mois. Les appartements du centre-ville ont surperformé le marché local avec respectivement 1,62% et 3,56%. La performance des appartements de centre-ville reflète le déséquilibre de l'offre. En règle générale, Reading absorberait les ventes de 200 à 300 nouveaux appartements chaque année. Cependant, il est peu probable que nous voyions plus de 30 unités livrées tout au long de 2022, 2023 et 2024, car la plupart des nouvelles unités sont attribuées à la construction pour la location plutôt qu'à la construction pour la vente.
La demande locative d'appartements en centre-ville continue de dépasser l'offre. Les appartements PRS en centre-ville coûtent désormais en moyenne un peu moins de 28 £ par an, avec un rendement brut de 6 261 TP4T, soit une hausse de 83 points de base depuis début 2021 (contre 5 431 TP4T auparavant). Cela reflète le fait que la hausse des valeurs locatives n'a pas suivi le rythme de la croissance des valeurs locatives sur la même période (7 161 TP4T de croissance annuelle des valeurs locatives).
Le marché de la vente et de la location de logements à Reading
Nous suggérons que la valeur totale des appartements résidentiels se situe entre 6 897 500 £ (444 £ par pied carré) et 7 970 000 £ (513 £ le pied carré). Ces chiffres représentent une réduction significative par rapport aux ventes récemment réalisées.. Veuillez vous référer au calendrier disponible en téléchargement fourni par les experts résidentiels locaux, Haslams.
En plus des preuves de ventes à Jackson's Corner, nous avons connaissance de ventes comparables réalisées à One Reading, Station Road, Reading, où des appartements ont été vendus en 2022/23 entre 453 £ et 678 £ par pied carré, soit une moyenne de 577 £ par pied carré.
Il est proposé que le potentiel de revenu locatif se situe entre 433 000 £ par an et 465 000 £ par an.
Valeur de sortie commerciale et revenu locatif potentiel
L'unité 1 a été louée à 60 000 £ par an, ce qui équivaut à 45 £ en zone A. L'unité 2 est louée à 55 000 £ par an, ce qui équivaut à 61 £ en zone A. Le loyer demandé pour l'unité 3 est de 75 000 £ par an, ce qui représente seulement 36 £ en zone A ; cependant, l'unité a récemment été proposée à 92 500 £ par an, ce qui représente 45 £ en zone A.
En conséquence, nous suggérons que le revenu commercial potentiel est de l'ordre de 205 000 £ par an. Sur la base de rendements de sortie proposés de 7 à 8%, la valeur à réaliser de l'élément commercial de la propriété est de l'ordre de 2,4 à 2,75 millions de livres sterling.
Valeur de sortie potentielle récapitulative
En résumé, nous suggérons que la valeur à réaliser pour la propriété se situe entre 9 297 500 £ et 10 720 000 £.
Nous suggérons que le potentiel de revenu locatif se situe entre 638 000 et 670 000 £ par an.
Potentiel d'amélioration de la valeur
Nous suggérons qu'il existe de nombreux domaines permettant à un acheteur d'augmenter la valeur de la propriété, notamment les suivants :
Louer le logement commercial
Louer le logement résidentiel
Améliorer la spécification du bien
Amélioration de l'attractivité de la coursive d'entrée des appartements.
Création d'une nouvelle entrée aux appartements depuis la rue. Les détails d'une proposition sont fournis dans la salle de données. Cela comprend la création d'un appartement supplémentaire.
Améliorer l'esthétique du bien à l'extérieur
Amélioration de la cour
Compléter les diverses initiatives de gestion énumérées
T.V.A.
Nous comprenons que la propriété a été élue pour la TVA.
Proposition
Nous sommes chargés de rechercher des offres dans la région de £7,500,000 (Seven Million, Five Hundred Thousand Pounds), sous réserve de contrat, pour l'intérêt en pleine propriété.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais des recherches (1 500 £ + TVA) qui sont fournies dans la salle de données.
Offres conditionnelles
Il convient de noter que le vendeur acceptera les offres légales clicktopurchase avec achèvement conditionnel au financement, ainsi que les offres inconditionnelles. Si une offre est acceptée et un contrat formé avec une condition d'achèvement à l'obtention d'un financement par un acheteur, si un acheteur se retire par la suite en raison du manque de financement, un paiement sera retenu sur le dépôt du contrat de 0,5% du prix du contrat.
Considérations d'investissement
La propriété est située dans une position privilégiée dans le centre-ville de Reading;
Un achat au prix demandé représente une remise importante par rapport à la valeur potentielle à réaliser pour la propriété ;
Une fois les initiatives de gestion terminées, la propriété a le potentiel de générer un revenu locatif important ;
Clause de non-responsabilité
Les affaires, les affaires et les biens de la Société sont gérés par les administrateurs conjoints Paul Zalkin et Simon Campbell, de Quantuma Advisory Limited, qui agissent en tant qu'agents de la Société et sans responsabilité personnelle. Les deux sont agréés par l'Insolvency Practitioners Association et sont liés par le code de déontologie de l'insolvabilité
L'attention est attirée sur le fait que l'accès à toutes les zones de la propriété peut ne pas être possible avant l'achèvement.
Les réponses aux demandes de renseignements standard ne seront pas fournies dans le cadre du processus de transfert de propriété.
La propriété sera vendue telle quelle. Aucune garantie ou représentation expresse ou implicite n'est donnée.
Tout propriétaire potentiel doit être prêt à entreprendre de solides initiatives de gestion des actifs pour régulariser la base sur laquelle tous les occupants commerciaux et résidentiels restent sur place.
Le prix d'orientation a été fixé de manière réaliste pour refléter les opportunités importantes de créer un flux de revenus durable et d'augmenter la valeur.
