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Centre commercial Menai – Nouveau pôle de santé de Bangor, d'une valeur de 30 millions de livres sterling
The Menai Shopping Centre forms the central retail location in Bangor. Totalling some 130,000 sq ft / 12,077 sq metres, occupiers include Caffé Nero, Hays Travel, Three, The Factory Shop, Superdrug and Burger King. Greggs have recently occupied unit 9.
The Menai Shopping Centre was previously anchored by a Debenhams department store. The store is to become a significant health and wellbeing hub with some £30m of investment having been approved by the Betsi Cadwaladr University Health Board and Gwynedd Council. Plans have been submitted to the Health Board and Welsh Government for formal approval. Completion of the sale to the Health Board is anticipated during 2025 once formal Welsh Government approval has been granted. See here a press release reported in the North Wales Chronicle – voir.
Il est prévu que l’achèvement du développement donnera un coup de pouce significatif au centre-ville de Bangor avec une fréquentation accrue.
La vente de l'ancienne unité Debenhams comprend le transfert de la propriété du parking à étages du centre-ville au Health Board.
Description
La propriété comprend un vaste espace commercial et de loisirs de premier plan, réparti au rez-de-chaussée et au premier étage. Donnant sur High Street, elle bénéficie d'un accès viabilisé à l'arrière.
La propriété a récemment été considérablement rénovée par le nouveau locataire, offrant un bar hautement équipé comme le montrent les photographies et les vidéos de la propriété.
Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit les surfaces de plancher internes nettes suivantes :
| Façade nette | 18,26 m | 59’11” |
| Façade brute | 18,39 m | 60’4” |
| Zone A | 105,81 m² | 1 139 pieds carrés |
| ZoneB | 95,41 m² | 1 027 pieds carrés |
| ZoneC | 83,70 m² | 901 pieds carrés |
| Reste | 121,14 m² | 1 304 pieds carrés |
| ITZA | 2040.75 | |
| Rez-de-chaussée total | 406,07 m² | 4 371 pieds carrés |
| Premier étage | 400,96 m² | 4 316 pieds carrés |
| Total | 807,02 m² | 8 687 pieds carrés |
A set of floor plans and measurements is available to download; the measured survey report will be re-addressed to a purchaser at a cost of £525 + VAT.
Valeur imposable
According to the Valuation Office website the rateable value for the property is £81,000.
Le multiplicateur des taux d'imposition des entreprises est de 0,562.
Mandat
La structure de vente fournira à un investisseur un intérêt à bail à long terme dans l'unité de vente au détail et, à terme, une action (avec des droits de vote appropriés) dans une société de gestion qui sera propriétaire du centre commercial Menai.
The interest being sold is a 999 year leasehold at a peppercorn rent. In addition the purchaser will be granted a share of the “Management Company”, Menai Centre Management Limited (Co. no. 16118710).
18 actions de la société de gestion seront attribuées en relation avec les différentes unités de vente au détail du centre commercial Menai. Le propriétaire actuel, Bearmont Capital Ltd, est actuellement tenu de continuer à gérer et à assurer le centre commercial Menai, en désignant une agence de gestion appropriée ; l'agence actuellement désignée est Mason Partners.
Le vendeur se débarrasse progressivement des droits de bail emphytéotique de toutes les unités de vente au détail. Au moment où la dernière unité sera vendue, Bearmont Capital Ltd abandonnera le contrôle de la société de gestion. Le titre de pleine propriété sera transféré de Bearmont Capital Ltd à la société de gestion, avec une date limite de trois ans à compter de la fin de la vente de la première unité.
Le bail de 999 ans obligera le titulaire de l'unité à payer une proportion juste et appropriée des frais d'assurance et de service relatifs au Centre Menai. Le titulaire de l'unité pourra ensuite récupérer ces coûts auprès du locataire selon les termes du bail d'occupation.
Les acquéreurs des différentes unités commerciales devront conclure un accord avec deux propriétaires mitoyens concernant les obligations d'entretien de la zone de service, cet entretien étant organisé par le biais des frais de service du centre. Veuillez vous référer au dossier juridique.
Propriétaire franc
Bearmont Capital Ltd is part of the Bearmont Group, a highly regarded multi-disciplined property investment business. Further details can be found on the company’s website.
Location
L'unité du rez-de-chaussée est louée à City Sports & Cocktail Bar Limited (Société n° 15870818) dans le cadre d'un bail de réparation et d'assurance complète pour une durée de 15 ans à compter du 25e Décembre 2024, expirant le 24e Décembre 2039.
Le loyer initial de passage est £60,000 per annum, rising after three years to £65,000 per annum and then to £70,000 after five years.
Le bail prévoit une période de six mois sans loyer, le loyer commençant le 25e June 2025. The vendor will “top-up” the rent free by a reduction on the completion sum, to ensure the purchaser does not suffer and income shortfall.
Frais de service
The service charge budget for the Menai Shopping Centre for the year 2024-2025 is £327,460. The allocation to this unit is £12,499.95. Full information of the budgets and reconciliations is available to download.
CPE
La propriété dispose d'une évaluation du certificat de performance énergétique A.
Engagement
The tenant, City Sports & Cocktail Bar Limited (Co. No.15870818) was incorporated 1st August 2024. Whilst this is a new company, significantly the tenant has reported invested over £400,000 in the fit-out of the property, reflecting their commitment to the property.
T.V.A.
Le bien est soumis à la TVA. Nous prévoyons que la vente pourra être traitée comme une cession d'entreprise en activité (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de £700,000 (Sept cent mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 8,2% rising to 9.5% (assuming standard purchaser’s costs of 45.05%).
Please note that a purchaser will be re-charged the costs of the searches (£1,388.91) which are provided in the data room.
Veuillez noter que des frais de transaction de 1% du prix de vente plus TVA seront facturés à l'acheteur.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir une unité commerciale de premier plan dans une zone de régénération importante ;
La propriété occupe une position privilégiée dans le centre-ville ;
Intérêt à bail de 999 ans à vendre, ainsi qu'une part dans la société de gestion devant détenir la pleine propriété du centre commercial Menai.
The property has an EPC rating of “A”;
La propriété a été récemment rénovée et louée avec un nouveau bail de 15 ans ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif ;
Taille de terrain attrayante pour un investisseur.
