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Le centre commercial Menai ? Nouveau centre de santé de Bangor, d'une valeur de 30 millions de livres sterling
Le centre commercial Menai est le centre commercial central de Bangor. D'une superficie totale de 130 000 pieds carrés / 12 077 mètres carrés, les occupants comprennent Caffé Nero, Hays Travel, Three, The Factory Shop, Superdrug et Burger King. Greggs a récemment occupé l'unité 9.
Le centre commercial Menai était auparavant ancré par un grand magasin Debenhams. Le magasin doit devenir un important centre de santé et de bien-être avec un investissement d'environ 30 millions de livres sterling approuvé par le conseil de santé de l'université Betsi Cadwaladr et le conseil de Gwynedd. Les plans ont été soumis au conseil de santé et au gouvernement gallois pour approbation officielle. La finalisation de la vente au conseil de santé est prévue en 2025 une fois que l'approbation officielle du gouvernement gallois aura été accordée. Voir ici un communiqué de presse publié dans le North Wales Chronicle – voir.
Il est prévu que l’achèvement du développement donnera un coup de pouce significatif au centre-ville de Bangor avec une fréquentation accrue.
La vente de l'ancienne unité Debenhams comprend le transfert de la propriété du parking à étages du centre-ville au Health Board.
Description
La propriété comprend un vaste espace commercial et de loisirs de premier plan, réparti au rez-de-chaussée et au premier étage. Donnant sur High Street, elle bénéficie d'un accès viabilisé à l'arrière.
La propriété a récemment été considérablement rénovée par le nouveau locataire, offrant un bar hautement équipé comme le montrent les photographies et les vidéos de la propriété.
Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et fournit les surfaces de plancher internes nettes suivantes :
| Façade nette | 18,26 m | 59?11? |
| Façade brute | 18,39 m | 60?4? |
| Zone A | 105,81 m² | 1 139 pieds carrés |
| ZoneB | 95,41 m² | 1 027 pieds carrés |
| ZoneC | 83,70 m² | 901 pieds carrés |
| Reste | 121,14 m² | 1 304 pieds carrés |
| ITZA | 2040.75 | |
| Rez-de-chaussée total | 406,07 m² | 4 371 pieds carrés |
| Premier étage | 400,96 m² | 4 316 pieds carrés |
| Total | 807,02 m² | 8 687 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage et de mesures est disponible en téléchargement ; le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur au prix de 525 £ + TVA.
Valeur imposable
Selon le site Web du Valuation Office, la valeur imposable de la propriété est de 81 000 £.
Le multiplicateur des taux d'imposition des entreprises est de 0,562.
Mandat
La structure de vente fournira à un investisseur un intérêt à bail à long terme dans l'unité de vente au détail et, à terme, une action (avec des droits de vote appropriés) dans une société de gestion qui sera propriétaire du centre commercial Menai.
L'intérêt vendu est un bail emphytéotique de 999 ans à un prix dérisoire. En outre, l'acheteur se verra attribuer une part de la « société de gestion », Menai Centre Management Limited (société n° 16118710).
18 actions de la société de gestion seront attribuées en relation avec les différentes unités de vente au détail du centre commercial Menai. Le propriétaire actuel, Bearmont Capital Ltd, est actuellement tenu de continuer à gérer et à assurer le centre commercial Menai, en désignant une agence de gestion appropriée ; l'agence actuellement désignée est Mason Partners.
Le vendeur se débarrasse progressivement des droits de bail emphytéotique de toutes les unités de vente au détail. Au moment où la dernière unité sera vendue, Bearmont Capital Ltd abandonnera le contrôle de la société de gestion. Le titre de pleine propriété sera transféré de Bearmont Capital Ltd à la société de gestion, avec une date limite de trois ans à compter de la fin de la vente de la première unité.
Le bail de 999 ans obligera le titulaire de l'unité à payer une proportion juste et appropriée des frais d'assurance et de service relatifs au Centre Menai. Le titulaire de l'unité pourra ensuite récupérer ces coûts auprès du locataire selon les termes du bail d'occupation.
Les acquéreurs des différentes unités commerciales devront conclure un accord avec deux propriétaires mitoyens concernant les obligations d'entretien de la zone de service, cet entretien étant organisé par le biais des frais de service du centre. Veuillez vous référer au dossier juridique.
Propriétaire franc
Bearmont Capital Ltd fait partie du groupe Bearmont, une société d'investissement immobilier multidisciplinaire très réputée. Vous trouverez plus de détails sur le site site Web de l'entreprise.
Location
L'unité du rez-de-chaussée est louée à City Sports & Cocktail Bar Limited (Société n° 15870818) dans le cadre d'un bail de réparation et d'assurance complète pour une durée de 15 ans à compter du 25e Décembre 2024, expirant le 24e Décembre 2039.
Le loyer initial de passage est 60 000 £ par an, augmentant après trois ans à 65 000 £ par an, puis à 70 000 £ après cinq ans.
Le bail prévoit une période de six mois sans loyer, le loyer commençant le 25e Juin 2025. Le vendeur « complétera » le loyer gratuitement par une réduction sur le prix d'achèvement, pour s'assurer que l'acheteur ne subisse pas de manque à gagner.
Frais de service
Le budget des charges locatives du centre commercial Menai pour l'année 2024-2025 s'élève à 327 460 £. La dotation budgétaire pour cette unité est de 12 499,95 £. Les informations complètes sur les budgets et les rapprochements sont téléchargeables.
CPE
La propriété dispose d'une évaluation du certificat de performance énergétique A.
Engagement
Le locataire, City Sports & Cocktail Bar Limited (société n° 15870818) a été constitué le 1er août 2024. Bien qu'il s'agisse d'une nouvelle société, le locataire a déclaré avoir investi plus de 400 000 £ dans l'aménagement de la propriété, reflétant son engagement envers la propriété.
T.V.A.
La propriété est soumise à la TVA. Nous prévoyons que la vente devrait pouvoir être traitée comme un transfert d'entreprise en activité (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de 700 000 £ (Sept cent mille livres), sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 8,2% s'élevant à 9,5% (en supposant des coûts d'achat standard de 45,05%).
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais des recherches (1 388,91 £) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter que des frais de transaction de 1% du prix de vente plus TVA seront facturés à l'acheteur.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir une unité commerciale de premier plan dans une zone de régénération importante ;
La propriété occupe une position privilégiée dans le centre-ville ;
Intérêt à bail de 999 ans à vendre, ainsi qu'une part dans la société de gestion devant détenir la pleine propriété du centre commercial Menai.
La propriété a une note EPC de « A » ;
La propriété a été récemment rénovée et louée avec un nouveau bail de 15 ans ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif ;
Taille de terrain attrayante pour un investisseur.
