French 
English 
Arabic 
Chinese 
German 
Hebrew 
Spanish 
Évaluation des risques d'incendie
Une évaluation non intrusive des risques d'incendie a été réalisée récemment par Worksafe Solution (février 2024). Ark Workplace Risk Limited a réalisé une étude de prévention incendie en décembre 2024, qui a identifié plusieurs mesures correctives (voir plus de détails dans la salle de données). Les travaux nécessaires ont été indiqués aux locataires (voir les notes budgétaires explicatives dans la salle de données).
Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et offre les zones suivantes :
| Hébergement commercial (Marks & Spencer) | ||
| Façade brute | 20,25 m | 66 pieds 5 pouces |
| Façade nette | 19,55 m | 64 pieds 2 pouces |
| Rez-de-chaussée: | ||
| Zone A | 118,83 m² | 1 279 pieds carrés |
| ZoneB | 118,88 m² | 1 280 pieds carrés |
| ZoneC | 119,80 m² | 1 290 pieds carrés |
| Reste | 359,68 m² | 3 872 pieds carrés |
| ITZA | 2,725 | |
| Surface intérieure nette totale | 717,19 m² | 7 720 pieds carrés |
| Premier étage : | ||
| Auxiliaire | 302,41 m² | 3 255 pieds carrés |
| Surface intérieure nette totale | 1019,60 m² | 10 975 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera attribué à l'acheteur au prix de 625 £ + TVA.
Le logement n'a pas été mesuré par BKR Floor Plans. Cependant, les plans fournis par Workman LLP confirment qu'il comprend :
| Premier étage | 351,88 m² | 3 788 pieds carrés |
| Deuxième étage | 418,56 m² | 4 505 pieds carrés |
| Total | 8 293 m² | 770,00 pieds carrés |
En conséquence, il n’est pas nécessaire de signifier un avis en vertu de l’article 5 aux propriétaires de baux résidentiels à long terme.
Certificat de performance énergétique (CPE)
La note EPC du magasin est « A » et sa date d’expiration est février 2028.
Les notes EPC des unités résidentielles vont de B à C et expirent en février 2028.
Placer
Nous fournissons dans la salle de données à des fins d'information une étude environnementale de phase I de décembre 2017 qui évalue la propriété comme étant « à faible risque » et « n'étant pas située dans une zone considérée comme présentant un risque d'inondation significativement élevé ».
Valeur imposable
Selon le site Web du bureau d'évaluation, la valeur imposable de l'élément commercial de la propriété est la suivante :
| Unité | Description | Valeur imposable |
| Rez-de-chaussée et 1er étage | Commercial | £280,000 |
| 53-57 La Rue |
Le multiplicateur des taux d'imposition des entreprises pour 2024/2025 est de 54,6 pence.
Mandat
Franche propriété. La propriété bénéficie d'un droit de passage sur une voie d'accès ; l'entretien de cette zone incombe au franc propriétaire, les coûts étant récupérés auprès de Marks & Spencer par le biais des frais de service.
Il est à noter qu'une clause contractuelle contenue dans la cession du 30 août 2006 concernait des travaux d'assainissement lors du réaménagement. Ces travaux ont été approuvés par l'autorité locale d'urbanisme (voir l'avis de mainlevée dans la salle des données). De plus, une police d'indemnisation protège l'acquéreur contre tout risque de contestation des travaux d'assainissement, jugés non conformes à la cession.
Location
Commercial:
Le bien est loué à Marks & Spencer PLC (Numéro de société 214436) pour une durée de 20 ans à compter du 2nd Janvier 2018, expirant le 1St Janvier 2038. Il reste donc environ 12,75 ans à courir sur la durée du bail.
Le loyer actuel est 343 703 £ par an. Le loyer est payé mensuellement conformément à une lettre d'accompagnement personnelle adressée à Marks & Spencer. Les révisions de loyer sont effectuées tous les cinq ans, la prochaine étant prévue pour le 2 janvier 2028.
Les révisions de loyer sont calculées en fonction des changements dans le Indice des prix de détail annuellement, qui sont ensuite appliquées cumulativement pour la période comprise entre les dates de révision des loyers. Les augmentations annuelles sont soumises à une augmentation minimale de 1% et une augmentation maximale de 3%. En conséquence, les révisions de loyer sont soumises à une augmentation minimale de 1,051010 et maximale de 1,159274.
Par une lettre d'accompagnement datée du 13e Février 2018, le propriétaire doit remédier aux vices cachés signalés dans un délai de 12 ans à compter de la date du bail, soit jusqu'au 13e Février 2030, alors que Marks & Spencer est le locataire. Il est à noter que les garanties du bâtiment sont valables 12 ans à compter de février 2018 et s'étendent jusqu'en février 2030. Il n'y a donc aucun risque qu'un acheteur soit tenu responsable des éléments de réparation résultant de défauts inhérents.
Résidentiel:
Il existe 9 baux résidentiels individuels, chacun accordé pour une durée de 150 ans à compter du 1er janvier inclus.St Avril 2018. Veuillez consulter la salle de données pour plus de détails. Le total actuel des revenus fonciers 2 850 £ par an.
Revenu total et « complément » :
Les revenus de l’investisseur peuvent être résumés comme suit :
| Marks & Spencer Plc | 343 703 £ par an |
| Loyers fonciers résidentiels | 2 850 £ par an |
| Total | 346 553 £ par an. |
L'indice des prix de détail publié par l'Office for National Statistics est consultable ici. En application des conditions du bail, les augmentations de loyer applicables sont les suivantes :
| Index décembre 2022 | 360.4 | ||
| Index décembre 2023 | 379 | Augmentation de 1,0519 | Le plafond s'applique à 1,03 |
| Index décembre 2024 | 392.1 | Augmentation de 1,0346 | Le plafond s'applique à 1,03 |
| Index mars 2025 | 395.3 | Augmentation de 1,0082 | Utiliser 1.0082 |
| Total 1,06956 |
Le vendeur « complétera » les revenus de Marks & Spencer en fonction du chiffre le plus récent de l'indice des prix de détail :
| 343 703 £ x 1,06956 | = 367 610 £ par an |
| Loyer foncier résidentiel | = 2 850 £ par an |
| Revenu total des investisseurs | = 370 460 £ par an |
En conséquence, un investisseur bénéficiera d’augmentations supplémentaires basées sur l’indice des prix de détail à compter de la date d’achat jusqu’à la prochaine révision du loyer en janvier 2028 et au-delà.
Frais de service et gestion
La propriété est gérée par Rendall & Ritter, qui gère les charges locatives et perçoit les charges et les loyers des logements. Workman LLP perçoit les loyers et les charges locatives auprès de Marks & Spencer, assure la supervision et transmet les paiements de charges locatives reçus de Marks & Spencer à Rendall & Ritter.
Workman LLP perçoit les revenus fonciers résidentiels de Rendall & Ritter et les reverse au propriétaire foncier avec les revenus de Marks & Spencer. À noter que les frais de gestion sont pris en charge par les locataires via les charges locatives et n'ont donc aucune incidence sur les revenus de placement.
Tous les détails concernant les frais de service peuvent être téléchargés à partir de la salle de données, ainsi que le contrat de gestion immobilière existant avec Rendall & Ritter.
Lors de la commercialisation, les syndics proposent de confier à Mitsubishi (le fabricant des installations) l'entretien des installations résidentielles, dont le renouvellement est prévu pour avril 2025. Mitsubishi entreprendra les travaux de rénovation des installations alimentant les logements. Conformément à la loi, un avis de l'article 20 a été adressé aux locataires, détaillant les travaux. Une copie est disponible dans la salle de données.
Engagement
Pour l'année se terminant le 30 mars 2024, Marks & Spencer PLC (00214436) a déclaré :
| 30 mars 2024 | 01 avril 2023 | |
| Revenu | 12 896 millions de livres sterling | 11 847 millions de livres sterling |
| Bénéfices avant impôts | 686,6 millions de livres sterling | 432,6 millions de livres sterling |
| Total des capitaux propres | 4 746,6 millions de livres sterling | 4 548,0 millions de livres sterling |
Marks & Spencer PLC est une multinationale britannique de la distribution. Cotée à la Bourse de Londres (MKS : LSE), elle fait partie de l'indice FTSE 100 et affiche une capitalisation boursière de 7,52 milliards de livres sterling (au 8 mai 2025).
Fondée en 1884 par Michael Marks et Thomas Spencer, M&S a débuté comme un simple stand sur un marché à Leeds. Aujourd'hui, Marks & Spencer compte plus de 64 000 employés et 1 492 magasins dans le monde, dont plus de 1 000 au Royaume-Uni, dont 420 Simply Food. M&S propose une gamme diversifiée de produits, notamment des vêtements, des produits de beauté, des articles pour la maison et des produits alimentaires. L'enseigne est réputée pour la qualité de ses produits fabriqués en Grande-Bretagne, avec une préférence pour les marques propres. Présente dans plus de 70 pays, l'enseigne bénéficie d'une forte présence en ligne.
T.V.A.
Le bien a été soumis à la TVA. Il est prévu que la vente soit traitée comme une cession d'entreprise en activité (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de £5,790,000 (Cinq millions sept cent quatre-vingt-dix mille livres) sous réserve de contrat, reflétant un rendement initial net de 6.00% en supposant des coûts d'achat de 6,62%.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais de l'enquête mesurée (625 £ + TVA) et des recherches (2 495,39 £ TVA comprise) qui sont fournis dans la salle de données.
Considérations d'investissement
Opportunité d'acheter un investissement attractif en pleine propriété dans un endroit aisé ;
Unité de magasin d'alimentation de premier choix;
L'investissement offre un bail à long terme à M&S, l'un des principaux détaillants du Royaume-Uni ;
Un investissement sans risque ;
Rendement net initial attractif avec révisions de loyers en fonction des augmentations de l'indice des prix de détail
