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Alojamiento
La propiedad ha sido medida por BKR Floor Plans y ofrece las siguientes áreas de piso:
| Alojamiento | pies cuadrados | Metros cuadrados |
| Frente Neto | 22 pies 2 pulgadas | 6,76 m |
| Frente Bruto | 24 pies 8 pulgadas | 7,51 m |
| Planta baja (NIA) | ||
| Zona A | 427 | 39.63 |
| Zona B | 388 | 36.06 |
| Zona C | 287 | 26.64 |
| Resto | 242 | 22.49 |
| Planta baja completa | 1,344 | 124.82 |
| Primera planta (GIA) | 1,221 | 113.43 |
| Segundo piso (GIA) | 827 | 76.79 |
| Tercer piso (GIA) | 682 | 63.35 |
| TOTAL | 4,074 | 378.39 |
Se puede descargar un juego de planos, y el informe de medición se enviará al comprador por un coste de 645 £ + IVA.
Tenencia
La propiedad se mantiene en propiedad absoluta.
Tenencia
La planta baja se alquila para DP Realty Limited (Compañía No. 02882513) operando como Domino's en un contrato de arrendamiento con obligación de reparación y seguro a cargo del cliente por un plazo de 20 años a partir del 20 de noviembre de 2023 que vence el 19 de noviembre de 2043, proporcionando una plazo restante de aproximadamente 17 años.
El contrato de arrendamiento contiene una opción de rescisión exclusiva del inquilino, ejercitable el 19 de noviembre de 2033, que proporciona una plazo mínimo determinado de aproximadamente 7 años.
El alquiler actual es £31.000 por año.
Las revisiones de renta se realizan cada cinco años, siempre y cuando el alquiler sea al alza y en condiciones de mercado libre. La próxima revisión tendrá lugar el 20 de noviembre de 2028.
Nuestro cliente es propietario del inmueble desde hace más de 10 años y en 2023 otorgó un nuevo contrato de arrendamiento a DP Realty Limited. Entendemos que, durante todo el tiempo que ha sido propietario, los ingresos por alquiler de la planta baja se han mantenido en línea con el alquiler vigente.
Planificación
Las plantas superiores del inmueble cuentan con la autorización urbanística completa concedida por el Ayuntamiento del Distrito de East Devon, con referencia 25/2078/FUL, para la conversión de la primera, segunda y tercera planta en dos viviendas independientes: un piso de dos dormitorios en la primera planta y un dúplex de dos dormitorios en la segunda y tercera planta.
El plan aprobado ofrece al comprador una oportunidad de desarrollo residencial inmediata, sin la incertidumbre que supone una solicitud de permiso de obras.
La página correspondiente en el Portal de Planificación del Consejo del Distrito de East Devon es disponible aquí
Al comenzar las obras, se deberá abonar al Ayuntamiento del Distrito de East Devon un importe de 17.897,30 libras esterlinas en concepto de Impuesto sobre Infraestructuras Comunitarias (CIL, por sus siglas en inglés). Para obtener más información, consulte la sala de datos.
La propiedad cuenta con un amplio aparcamiento trasero que no se ve afectado en su totalidad por el permiso de obras mencionado anteriormente y, por lo tanto, ofrece un mayor potencial de desarrollo, sujeto a las autorizaciones necesarias.
Valores imponibles
El valor catastral de la planta baja es actualmente de 30.500 libras esterlinas.
Las partes superiores han sido excluidas del registro catastral. Por lo tanto, la propiedad no está sujeta a impuestos sobre viviendas vacías.
La notificación de la decisión está disponible para su descarga en la sala de datos.
Pacto
DP Realty Limited (número de registro mercantil 02882513) lleva aproximadamente 32 años en funcionamiento. Su domicilio social se encuentra en 1 Thornbury, West Ashland, Milton Keynes, Buckinghamshire, MK6 4BB.
DP Realty Limited opera como la filial inmobiliaria de Domino's Pizza Group plc, la franquicia maestra de la marca Domino's en el Reino Unido e Irlanda. Su función dentro del grupo consiste en la adquisición, tenencia y desarrollo de bienes inmuebles para la red de tiendas Domino's en todo el Reino Unido.
DP Realty Limited ha presentado las siguientes cifras financieras correspondientes a los últimos 3 años:
| 28-dic-25 | 29-dic-24 | 31-dic-23 | |
| Ganancia | £3,640,000 | £3,347,000 | £3,196,000 |
| Beneficio antes de impuestos | -£59,000 | £728,000 | £1,600,000 |
| Fondos de los accionistas | £7,262,000 | £7,305,000 | £6,783,000 |
DP Realty Limited es una filial bajo el control significativo de Domino's Pizza Group plc. Domino's Pizza Group plc (número de empresa 03853545) es una sociedad anónima que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres (AIM) y opera una red de más de 1400 tiendas en el Reino Unido e Irlanda.
En la sala de datos se encuentra disponible un historial de pagos de alquiler que muestra la calidad de la inversión ofrecida.
Gasto
En 2024, el vendedor realizó obras en el edificio, incluyendo reformas exteriores e interiores. El cronograma de las obras está disponible en la sala de datos. Por lo tanto, más allá del coste de la conversión de las plantas superiores vacías en viviendas, no se prevén gastos adicionales para el inversor en el mantenimiento del inmueble.
Valores Residenciales
Las ventas recientes de pisos en High Street oscilan entre aproximadamente 110.000 y 160.000 libras esterlinas. Un piso de dos dormitorios recién reformado en Central Place se puso a la venta por más de 145.000 libras esterlinas y ya se ha vendido. Los pisos de dos dormitorios reformados y de nueva construcción en las cercanías, en Kerslakes Court y Carrington Place, se han comercializado por alrededor de 170.000 libras esterlinas.
Según la información proporcionada por los agentes inmobiliarios locales, los pisos en cuestión alcanzarían el precio máximo de este rango. Por lo tanto, basándonos en esta información y en las pruebas disponibles, estimamos que cada piso terminado tendría un valor de 175.000 libras esterlinas, lo que arroja un valor bruto total de la obra de aproximadamente 350.000 libras esterlinas.
Honiton se beneficia de una demanda constante de alquiler de pisos de dos habitaciones en el centro de la ciudad. Según un agente inmobiliario local, los pisos terminados se alquilarían por aproximadamente 1200 £ al mes / 14 400 £ al año por piso. Esto reflejaría una rentabilidad bruta atractiva en comparación con el valor bruto de desarrollo de 8,21 TP4T, por lo que los pisos resultarían atractivos tanto para inversores inmobiliarios como para quienes buscan una vivienda propia.
EPC
La planta baja tiene una calificación energética EPC de E-102.
El informe de recomendaciones adjunto sugiere una serie de mejoras sencillas y económicas que podrían aumentar aún más la eficiencia energética. Estas incluyen la instalación de parasoles en las ventanas, la modernización de los controles de calefacción, el aislamiento de las cámaras de aire de las paredes y el doble acristalamiento, además de una revisión de los sistemas de calefacción y refrigeración existentes. Puede consultar una copia completa del Certificado de Eficiencia Energética (EPC) y del informe de recomendaciones en la sala de datos.
Las plantas superiores tienen una calificación energética EPC de C-68.
IVA
El inmueble está sujeto al IVA. Prevemos que la venta podrá ser tratada como una transmisión de empresa en funcionamiento (TOGC).
Propuesta
Se nos instruye a buscar ofertas en torno a las 495.000 libras esterlinas (Cuatrocientas noventa y cinco mil libras), sujeto a contrato.
Dado que se estima que la venta de los pisos residenciales rondará las 350.000 libras esterlinas, sugerimos que es razonable calcular el precio de compra prorrateado para las plantas superiores en 125.000 libras esterlinas, lo que deja un atractivo beneficio para los promotores al ejecutar el permiso de obras.
Una compra al precio solicitado refleja una Rendimiento inicial neto de 8,00% sobre la renta vigente tras atribuir el valor teórico de 125.000 libras esterlinas a las plantas superiores vacías, que cuentan con la autorización urbanística completa para su conversión en dos apartamentos residenciales.
Al aparcamiento trasero, que ofrece un potencial adicional para la gestión de activos, se le ha asignado un valor nulo.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrará nuevamente el costo del levantamiento topográfico (645 £ + IVA) y las búsquedas que se proporcionan en la sala de datos.
Tenga en cuenta que al comprador se le cobrará una tarifa de transacción de 1,01 TP4T del precio de compra más IVA.
Consideraciones de inversión
- Una destacada inversión inmobiliaria en plena propiedad, ubicada en la mejor zona comercial de Honiton High Street.
- Asegure ingresos a largo plazo con DP Realty Limited, que opera bajo el nombre comercial de Domino's, una filial de propiedad total de Domino's Pizza Group plc, el franquiciador principal del Reino Unido e Irlanda.
- La aprobación urbanística completa para la conversión de las plantas superiores en dos apartamentos residenciales independientes ofrece al comprador una oportunidad de desarrollo inmediatamente viable.
- El amplio aparcamiento trasero representa una oportunidad adicional para el comprador, sujeto a las autorizaciones necesarias.
- Una compra al precio de venta refleja una rentabilidad inicial neta atractiva después de aplicar un valor nominal de 125.000 libras esterlinas a las plantas superiores.
- Esta oportunidad ofrece al comprador una combinación de ingresos seguros y valor añadido en una ciudad comercial consolidada y popular.
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