German 
English 
Arabic 
Chinese 
French 
Hebrew 
Spanish 
Unterkunft
Die Originalpläne stehen zum Download bereit. Zusätzlich wurde das Grundstück von BKR Floor Plans vermessen, um die unten stehende Unterkunft zu bestätigen. Diese Grundrisse und der Vermessungsbericht werden einem Käufer gegen eine Gebühr von 950 £ zzgl. MwSt. zugesandt.
| Werbung | Quadratfuß | Quadratmeter |
|---|---|---|
| Einheit 1 Erdgeschoss | 1,875 | 174.20 |
| ITZA | 1,170 | |
| Einheit 1 Keller | 1,666 | 154.78 |
| Einheit 1 Gesamt | 3,541 | 328.98 |
| Einheit 2 Erdgeschoss | 1,875 | 174.16 |
| ITZA | 789 | |
| Einheit 2 Keller | 1,283 | 119.21 |
| Einheit 2 Gesamt | 3,158 | 293.37 |
| Einheit 3 Erdgeschoss | 4,277 | 397.37 |
| ITZA | 1,927 | |
| Einheit 3 Keller | 1,625 | 150.94 |
| Einheit 3 Gesamt | 5,902 | 548.31 |
| Total Commercial (GIA) | 12,601 | 1,170.66 |
| Wohn | |||||
| Blockname | Neu/Renoviert | Anschrift | Boden | Betten | GIA (Quadratfuß) |
| Herzogin-Haus | Neu | 1 | 1 | 1 | 512 |
| Königshaus | Renovierung | 2 | 1 | 1 | 556 |
| Königshaus | Renovierung | 3 | 1 | 1 | 512 |
| Königshaus | Renovierung | 4 | 1 | 1 | 523 |
| Duke House | Renovierung | 5 | 1 | 2 | 742 |
| Duke House | Renovierung | 6 | 1 | 2 | 694 |
| Duke House | Renovierung | 7 | 1 | 2 | 679 |
| Herzogin-Haus | Neu | 8 | 2 | 1 | 529 |
| Herzogin-Haus | Neu | 11 | 2 | 1 | 540 |
| Königshaus | Renovierung | 12 | 2 | 1 | 556 |
| Königshaus | Renovierung | 14 | 2 | 1 | 515 |
| Königshaus | Renovierung | 15 | 2 | 1 | 523 |
| Duke House | Renovierung | 16 | 2 | 2 | 742 |
| Herzogin-Haus | Neu | 19 | 3 | 1 | 529 |
| Herzogin-Haus | Neu | 20 | 3 | 1 | 528 |
| Herzogin-Haus | Neu | 21 | 3 | 2 | 755 |
| Herzogin-Haus | Neu | 22 | 3 | 1 | 540 |
| Königshaus | Renovierung | 23 | 3 | 1 | 512 |
| Königshaus | Renovierung | 24 | 3 | 1 | 494 |
| Duke House | Renovierung | 26 | 3 | 2 | 744 |
| Duke House | Renovierung | 27 | 3 | 2 | 697 |
| Duke House | Renovierung | 28 | 3 | 2 | 669 |
| Herzogin-Haus | Neu | 30 | 4 | 1 | 529 |
| Herzogin-Haus | Neu | 31 | 4 | 1 | 540 |
| Herzogin-Haus | Neu | 33 | 5 | 2 | 742 |
| Herzogin-Haus | Neu | 34 | 5 | 1 | 622 |
| Gesamt | 15,523 (1442.13) |
Amtszeit
Freier Halt
Eine Dienstbarkeitsurkunde vom 28. Februar 2017 (siehe Datenraum) gewährt ein Wegerecht über den Durchgang am Marktplatz 1-2, um Fußgängern den Zugang zum Hinterhof und damit zu den Wohnräumen zu ermöglichen. Der angrenzende Grundstückseigentümer ist verpflichtet, das Grundstück instand zu halten und zu reinigen. Der Eigentümer von Jackson's Corner kann Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten durchführen, sollte der angrenzende Grundstückseigentümer dies nicht tun, und erhält einen angemessenen Anteil der Kosten.
Es besteht die Möglichkeit einer aktiven Bewirtschaftung, um die Attraktivität des bestehenden Eingangsbereichs zu den Wohnwohnungen zu steigern.
Durch die Schaffung eines neuen Eingangs zu den Wohnunterkünften von der King's Road aus besteht eine erhebliche Chance zur Wertsteigerung.
Mietposition
Einheit 1 Mit Rosa's London Limited (Thai-Café) wurde ein Mietvertrag mit Zusatzvereinbarung unterzeichnet. Die Miete hat eine Laufzeit von 15 Jahren und beträgt zunächst 30.000 £ pro Jahr. Nach 38 Monaten steigt die jährliche Miete auf 60.000 £. Zusätzlich wurde dem Mieter eine mietfreie Zeit von zwölf Monaten gewährt. Somit ist er 31 Monate mietfrei. Die Nebenkosten betragen in den ersten fünf Jahren der Mietdauer maximal 1,50 £ pro Quadratfuß.
Die Vereinbarung sah vor, dass der Vermieter Arbeiten durchführen musste; Eine Spezifikation wird im Datenraum bereitgestellt. Die einzigen offenen Punkte sind derzeit die Arbeiten an der Feuerleiter und der Anschluss einer Wasserversorgung. Ein M&E-Berater (Kendall Kingscott) wurde damit beauftragt, die Spezifikation fertigzustellen, damit die Vermietung abgeschlossen werden kann.
Der Mietvertrag ist außerdem davon abhängig, dass der Mieter eine Räumlichkeitenlizenz erhalten hat. Dies wurde beschafft und eine Kopie befindet sich im Datenraum.
Einheit 2 – Ein Mietvertrag für die Burgerbar Fat Hippo wurde für 15 Jahre mit einer anfänglichen Jahresmiete von 55.000 £ unterzeichnet. Es folgt eine mietfreie Zeit von 18 Monaten mit der Möglichkeit einer Kündigung nach zehn Jahren. Die Servicegebühr beträgt in den ersten fünf Jahren der Laufzeit maximal 1,50 £ pro Quadratfuß.
Die Vereinbarung verpflichtet den Vermieter, entsprechende Arbeiten durchzuführen, einschließlich der Bereitstellung einer Trasse für einen Absaugkanal; Die Arbeiten sollen durchgeführt werden, sobald der Mieter die Baugenehmigung für seine Lüftungsanlage erhalten hat, die in der Bauphase ist.
Der Mietvertrag ist außerdem davon abhängig, dass der Mieter eine Räumlichkeitenlizenz erhalten hat. Der Mieter hat alle angemessenen Anstrengungen zu unternehmen, um die Miete so schnell wie möglich zu erhalten.
Einheit 3 – Die Einheit wird von Fleurets und Hicks Baker zur Vermietung angeboten. Die Miete beträgt 75.000 £ pro Jahr. Zu beachten ist, dass die Immobilie kürzlich einem Herrenbekleidungshändler für 92.500 £ pro Jahr angeboten wurde.
Bitte beachten Sie das Budget für die verbleibenden Arbeiten im Datenraum. Die allgemeinen Arbeiten wurden mit 15.500 £, die Arbeiten für die Verpflichtungen des Vermieters für Einheit 1 mit 11.500 £, die Arbeiten des Vermieters für Einheit 2 mit 27.300 £ und die Kosten für verschiedene Posten vor der Vermietung von Einheit 3 mit 11.600 £ veranschlagt.
Bund
Rosa's London Limited (Handelsnummer 07734532) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| Jahresende | 28. März 2022 | 28. März 2021 |
|---|---|---|
| Umsatz | £27,228,826 | £16,327,930 |
| Gewinn vor Steuern | £608,208 | -£258,868 |
| Bilanz | £4,385,229 | £3,972,546 |
Laut der Website des Unternehmens ist „Rosa’s Thai“ derzeit in 35 Filialen im ganzen Land vertreten. www.rosasthai.com.
Bitte beachten Sie, dass keine Mietkaution erhoben wird.
Fat Hippo Restaurants Limited (Firmennummer 07207305) hat die folgenden Zahlen gemeldet:
| Jahresende | 31. Juli 2021 | 31. Juli 2020 |
|---|---|---|
| Bilanz | £428,935 | £191,653 |
Laut der Website des Unternehmens ist „Fat Hippo“ derzeit in 16 Filialen im ganzen Land vertreten. www.fathippo.co.uk.
Bitte beachten Sie, dass keine Mietkaution erhoben wird.
Servicegebühr
Die Verwaltung der Liegenschaft übernimmt Sennen, der die Geschäftsführung am 30. November 2022 übernommen hat. Eine Kopie des Verwaltungsvertrages finden Sie im Datenraum.
Die Tabelle im Datenraum zeigt, dass die Servicegebühr aktuell 89.485 £ pro Jahr beträgt. Die nicht anfallenden Servicekosten für den Administrator (ohne die orange dargestellten verkauften Einheiten) belaufen sich derzeit auf etwa 74.000 £ pro Jahr.
Für die Immobilie fallen derzeit keine Gewerbesteuern an, da sie sich in der Verwaltung befindet. Der steuerpflichtige Wert für Einheit 1 beträgt 87.500 £, für Einheit 2 53.500 £ und für Einheit 3 117.000 £.
Entwicklungsinformationen
Planung
Die Entwicklung wurde gemäß dem Planungsantrag Nr. 171238 abgeschlossen, der zusammen mit der relevanten Planungsdokumentation im Datenraum abgerufen werden kann.
Wir stellen außerdem einen Planungsbedingungs-Tracker zu den Planungsbedingungen zur Verfügung und weisen Sie auf die Punkte 25 und 26 hin (siehe Abschnitt „BREEAM“ weiter unten).
Punkt 25 bezieht sich auf die Anforderung, nachzuweisen, dass 50% neuer Wohnungen erforderlich sind, um eine Verbesserung der Emissionsrate um mindestens 19% gegenüber dem in der Bauverordnung festgelegten Ziel zu erreichen. Dieses Ziel wurde bisher nicht erreicht; Weitere Informationen finden Sie im XCO2 Carbon Reduction Performance Report im Datenraum.
BREEAM
Bedingung 26 der Baugenehmigung für die Entwicklung erfordert, dass entweder 50% der Wohneinheiten innerhalb des Frontgebäudes bei der Sanierung einen hervorragenden BREEAM-Standard (Mindestpunktzahl von 70 Punkten) und die verbleibenden 50% einen sehr guten BREEAM-Standard (Mindestpunktzahl von 55 Punkten) erreichen ), oder dass alle Einheiten einen sehr guten BREEAM-Standard erreichen, jedoch mit einer Mindestpunktzahl von 62,5%. Diese Bewertung hat das System bisher nicht erreicht.
Die XCO2-Berater legten dem Building Research Establishment (BRE) einen Abschlussbericht mit dem Ziel einer Bewertung von 58% (BREEAM Very Good) vor. Die Absicht bestand darin, die Punktzahl von 58% zu erreichen und dann eine immaterielle Änderung der Planungsvoraussetzung einzureichen, wodurch die Zielpunktzahl der Baugenehmigung auf die erreichte Punktzahl reduziert wurde.
Im März 2023 erhielt XCO2 die BREAM-Bewertung „Sehr gut“ für die Sanierung von Wohngebäuden. Die entsprechenden Zertifikate stehen im Datenraum zum Download bereit. Es wird nun erwartet, dass dies ausreicht, um die Planungsauflagen zu erfüllen. Die Berater von Barton Wilmore beraten und kooperieren mit dem Reading Borough Council.
Garantieinformationen
Die Immobilie ist durch eine „Build-Zone“-Versicherung für einen Zeitraum von 10 Jahren ab der Fertigstellung im März 2021 abgedeckt. Darüber hinaus werden im Datenraum folgende Garantien gewährt:
Bauingenieur – Pringuer-James Consulting Engineers Limited
Hauptdesigner – Two One Safety Services Limited
Maschinenbau- und Elektroingenieur – Futureserv Limited
Architekt – Dexter Moren Associates Limited
Architekt – CAMM Architects Limited
Auftragnehmer – Peak Group London Limited
Auftragnehmer – Ankor Construction Limited
Bewertung des Brandrisikos
Eine Brandrisikobewertung vom 22. November 2022 ist im Datenraum verfügbar. Die meisten Probleme wurden inzwischen behandelt. Die Beurteilung ergab ein Problem im Zusammenhang mit der Terrassendiele im Innenhofbereich. Aus diesem Grund organisieren die Verwalter im Mai eine Behandlung zum Brandschutz der Terrassendielen.
Energieausweise
Energieausweise für die Wohneinheiten finden Sie im Datenraum. Die Energiebewertungen liegen zwischen B und D.
Energieausweise für die Gewerbeflächen finden Sie im Datenraum. Die Energiebewertung ist E.
Gesundheit & Sicherheit
Im November 2022 wurde eine Gesundheits- und Sicherheitsrisikobewertung durchgeführt. Der Bericht kann im Datenraum eingesehen werden.
Erhebliche Wertsteigerungsmöglichkeit
Wohnimmobilienverkäufe erzielt
Vor dem Engagement der aktuellen professionellen Teams wurden die folgenden Wohnimmobilienverkäufe erzielt.
| Blockname | Neu/Renoviert | Anschrift | Boden | Betten | GIA (Quadratfuß) | Verkauft |
| Herzogin-Haus | Neu | 9 | 2 | 1 | 512 | 255.000 £ (Juni 2022) |
| Herzogin-Haus | Neu | 10 | 2 | 2 | 728 | 340.000 £ (November 2021) |
| Duke House | Renovierung | 17 | 2 | 2 | 664 | 422.144 £ (Juli 2021) |
| Duke House | Renovierung | 18 | 2 | 2 | 640 | 420.529 £ (Mai 2021) |
| Duke House | Renovierung | 25 | 3 | 1 | 437 | 289.396 £ (Juli 2021) |
| Herzogin-Haus | Neu | 29 | 4 | 1 | 512 | 327.250 £ (September 2021) |
| Herzogin-Haus | Neu | 32 | 4 | 2 | 728 | 451.875 £ (September 2021) |
Kommentar zum Wohnungsmarkt von Haslams Estate Agents
Der aktuelle Haslams Immobilienpreisindex (Q1 23) zeigt, dass auf dem Wohnimmobilienmarkt in Reading wieder Normalität einkehrt, da der desaströse Haushaltsentwurf vom vergangenen September in weite Ferne rückt. Während viele Vermieter, Mieter, Käufer und Verkäufer weiterhin mit den Herausforderungen höherer Inflation und Kreditaufnahme konfrontiert sind, ziehen die Menschen weiterhin um, und dies ist die Grundlage für eine scheinbar maßvolle und vorsichtige Erholung.
Die lokale Wirtschaft bleibt relativ stark, widerstandsfähig und schneidet am meisten ab. Die Nachricht, dass die Gesamtwirtschaft eine Rezession vermeiden könnte, trug ebenfalls zur Verbesserung der Stimmung bei, und infolgedessen herrscht mehr Zuversicht als im vierten Quartal 22. Während die Menschen jetzt eher bereit und in der Lage sind, die Angebotspreise zu senken, um Zinsen zu generieren; Der zugrunde liegende Wert der Immobilien in der Region stieg im Vergleich zum vierten Quartal 22 um 1,221 TP3T und in den letzten 12 Monaten um 2,641 TP3T. Wohnungen im Stadtzentrum übertrafen den lokalen Markt mit 1,621 TP3T bzw. 3,561 TP3T. Die Entwicklung der Innenstadtwohnungen spiegelt das Ungleichgewicht im Angebot wider. Normalerweise würde Reading jedes Jahr den Verkauf von 200 bis 300 neuen Wohnungen absorbieren. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass in den gesamten Jahren 2022, 2023 und 2024 mehr als 30 Einheiten ausgeliefert werden, da die meisten neuen Einheiten für „Built to Rent“ und nicht für „Build to Sell“ vorgesehen sind.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen im Stadtzentrum übersteigt weiterhin das Angebot. PRS-Wohnungen im Stadtzentrum kosten aktuell durchschnittlich knapp 2,64 Milliarden Euro pro Quadratmeter pro Jahr, die Bruttorendite liegt aktuell bei 6,261 TP4Billionen Euro: eine Veränderung von 83 Basispunkten seit Anfang 2021 (vorher 5,431 TP4Billionen Euro). Dies spiegelt die Tatsache wider, dass die Kapitalwertsteigerungen im gleichen Zeitraum nicht mit dem Wachstum der Mietwerte Schritt gehalten haben (jährliches Mietwertwachstum von 7,161 TP4Billionen Euro).
Der Wohnungsverkaufs- und Vermietungsmarkt in Reading
Wir gehen davon aus, dass der Gesamtwert der Wohneinheiten zwischen liegt 6.897.500 £ (444 £ pro Quadratfuß) Und 7.970.000 £ (513 pro Quadratfuß). Diese Zahlen stellen einen erheblichen Rabatt auf die kürzlich erzielten Verkaufszahlen dar. Bitte beachten Sie den herunterladbaren Zeitplan, der vom örtlichen Wohnexperten Haslams bereitgestellt wird.
Neben den Verkaufsnachweisen bei Jackson's Corner sind uns vergleichbare Verkäufe bei One Reading, Station Road, Reading bekannt, wo Wohnungen im Jahr 2022/23 zu Preisen zwischen 453 £ und 678 £ pro Quadratfuß, durchschnittlich 577 £ pro Quadratfuß.
Es wird angenommen, dass das Potenzial für Mieteinnahmen zwischen 433.000 und 465.000 £ pro Jahr liegt.
Kommerzieller Ausstiegswert und potenzielle Mieteinnahmen
Einheit 1 wurde für 60.000 £ pro Jahr vermietet, was 45 £ in Zone A entspricht. Einheit 2 wird für 55.000 £ pro Jahr vermietet, was 61 £ in Zone A entspricht. Die geforderte Miete für Einheit 3 beträgt 75.000 £ pro Jahr, was nur 36 £ in Zone A entspricht; die Einheit wurde jedoch kürzlich für 92.500 £ pro Jahr angeboten, was 45 £ in Zone A entspricht.
Dementsprechend gehen wir davon aus, dass das potenzielle kommerzielle Einkommen in der Größenordnung von liegt 205.000 £ pro Jahr. Basierend auf den vorgeschlagenen Ausstiegsrenditen von 7 bis 8% liegt der aus dem kommerziellen Teil der Immobilie zu erzielende Wert in der Größenordnung von 2,4 bis 2,75 Millionen Pfund.
Zusammenfassung des potenziellen Ausstiegswerts
Zusammenfassend gehen wir davon aus, dass der mit der Immobilie zu erzielende Wert zwischen 9.297.500 und 10.720.000 £ liegt.
Wir gehen davon aus, dass das Potenzial für Mieteinnahmen zwischen 638.000 und 670.000 £ pro Jahr liegt.
Potenzial zur Wertsteigerung
Wir schlagen vor, dass es für einen Käufer viele Möglichkeiten gibt, den Wert der Immobilie zu steigern, darunter die folgenden:
Vermietung der gewerblichen Unterkunft
Vermietung der Wohnunterkunft
Verbesserung der Spezifikation der Immobilie
Verbesserung der Attraktivität des Durchgangseingangs zu den Wohnungen.
Schaffung eines neuen Zugangs zu den Wohnungen von der Straße aus. Einzelheiten zu einem Vorschlag finden Sie im Datenraum. Dazu gehört auch die Schaffung einer weiteren Wohnung.
Verbesserung der äußerlichen Ästhetik der Immobilie
Verbesserung des Hofbereichs
Abschluss der verschiedenen aufgeführten Managementinitiativen
MwSt
Wir gehen davon aus, dass die Immobilie für die Mehrwertsteuer ausgewählt wurde.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen £7,500,000 (Sieben Millionen, fünfhunderttausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, für den Eigentumsanteil.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die im Datenraum bereitgestellten Suchvorgänge (1.500 £ + MwSt.) erneut in Rechnung gestellt werden.
Bedingte Angebote
Es ist zu beachten, dass der Verkäufer sowohl legale Clicktopurchase-Angebote mit Abschluss unter der Bedingung der Finanzierung als auch bedingungslose Angebote in Betracht zieht. Sollte ein Angebot angenommen werden und ein Vertrag zustande kommen, wobei der Abschluss davon abhängig ist, dass ein Käufer eine Finanzierung erhält, und wenn ein Käufer anschließend aufgrund fehlender Finanzierung zurücktritt, wird eine Zahlung von der Vertragskaution einbehalten 0,5% des Vertragspreises.
Überlegungen zur Investition
Das Anwesen befindet sich in prominenter Lage im Stadtzentrum von Reading.
Ein Kauf zum Angebotspreis bedeutet einen erheblichen Abschlag auf den potenziellen Wert der Immobilie;
Sobald die Verwaltungsinitiativen abgeschlossen sind, hat die Immobilie das Potenzial, erhebliche Mieteinnahmen zu generieren;
Haftungsausschluss
Die Angelegenheiten, Geschäfte und das Eigentum des Unternehmens werden von den gemeinsamen Verwaltern Paul Zalkin und Simon Campbell von Quantuma Advisory Limited verwaltet, die als Vertreter des Unternehmens und ohne persönliche Haftung fungieren. Beide sind von der Insolvency Practitioners Association lizenziert und an den Ethikkodex für Insolvenzen gebunden
Es wird darauf hingewiesen, dass der Zugang zu allen Bereichen des Grundstücks vor der Fertigstellung möglicherweise nicht möglich ist.
Antworten auf Standardanfragen werden im Rahmen des Übermittlungsprozesses nicht bereitgestellt.
Die Immobilie wird wie besichtigt verkauft. Es werden keine ausdrücklichen oder stillschweigenden Garantien oder Zusicherungen gegeben.
Jeder potenzielle Eigentümer muss bereit sein, umfassende Vermögensverwaltungsinitiativen zu ergreifen, um die Grundlage zu regeln, auf der gewerbliche und private Bewohner vor Ort bleiben.
Der Richtpreis wurde realistisch festgelegt, um erhebliche Möglichkeiten zum Aufbau einer nachhaltigen Einnahmequelle und zur Wertsteigerung widerzuspiegeln.
