Immobilieninvestitionen – Reading – RG1 2EA

Unterkunft

Während die ursprünglichen Pläne für das Projekt zum Download zur Verfügung stehen, wurde die Immobilie zusätzlich von BKR Floor Plans vermessen, um die unten aufgeführte Unterkunft zu bestätigen. Diese Grundrisse und der gemessene Vermessungsbericht werden dem Käufer gegen eine Gebühr von 950 £ + MwSt. erneut zugesandt.

Werbung	Quadratfuß	Quadratmeter
Einheit 1 Erdgeschoss	1,875	174.20
ITZA	1,170
Einheit 1 Keller	1,666	154.78
Einheit 1 Gesamt	3,541	328.98

Einheit 2 Erdgeschoss	1,875	174.16
ITZA	789
Einheit 2 Keller	1,283	119.21
Einheit 2 Gesamt	3,158	293.37

Einheit 3 Erdgeschoss	4,277	397.37
ITZA	1,927

Einheit 3 Keller	1,625	150.94
Einheit 3 Gesamt	5,902	548.31

Total Commercial (GIA)	12,601	1,170.66

Wohn
Blockname	Neu/Renoviert	Anschrift	Boden	Betten	GIA (Quadratfuß)

Herzogin-Haus	Neu	1	1	1	512
Königshaus	Renovierung	2	1	1	556
Königshaus	Renovierung	3	1	1	512
Königshaus	Renovierung	4	1	1	523
Duke House	Renovierung	5	1	2	742
Duke House	Renovierung	6	1	2	694
Duke House	Renovierung	7	1	2	679
Herzogin-Haus	Neu	8	2	1	529
Herzogin-Haus	Neu	11	2	1	540
Königshaus	Renovierung	12	2	1	556
Königshaus	Renovierung	14	2	1	515
Königshaus	Renovierung	15	2	1	523
Duke House	Renovierung	16	2	2	742
Herzogin-Haus	Neu	19	3	1	529
Herzogin-Haus	Neu	20	3	1	528
Herzogin-Haus	Neu	21	3	2	755
Herzogin-Haus	Neu	22	3	1	540
Königshaus	Renovierung	23	3	1	512
Königshaus	Renovierung	24	3	1	494
Duke House	Renovierung	26	3	2	744
Duke House	Renovierung	27	3	2	697
Duke House	Renovierung	28	3	2	669
Herzogin-Haus	Neu	30	4	1	529
Herzogin-Haus	Neu	31	4	1	540
Herzogin-Haus	Neu	33	5	2	742
Herzogin-Haus	Neu	34	5	1	622

Gesamt					15,523 (1442.13)

Amtszeit

Freier Halt

Eine Dienstbarkeitsurkunde vom 28. Februar 2017 (siehe Datenraum) sieht ein Wegerecht über den Durchgang am 1-2 Market Place vor, um Fußgängern den Zugang zum Hinterhof und damit zu den Wohnunterkünften zu ermöglichen. Der angrenzende Grundstückseigentümer hat bestimmte Verpflichtungen, das Grundstück in gutem Zustand und sauber zu halten; Der Eigentümer von Jackson's Corner kann Reparaturen und Wartungsarbeiten durchführen, falls der Nachbar dies nicht tut, und einen angemessenen Teil dieser Kosten erstatten.

Es besteht die Möglichkeit einer aktiven Bewirtschaftung, um die Attraktivität des bestehenden Eingangsbereichs zu den Wohnwohnungen zu steigern.

Es besteht eine erhebliche Chance zur Wertsteigerung durch die Schaffung eines neuen Eingangs zu den Wohnunterkünften von der King's Road aus.

Mietposition

Einheit 1 ? Mit Rosa’s London Limited (Thai-Café) wurde ein Mietvertrag und eine Zusatzvereinbarung unterzeichnet. Die Mietdauer beträgt 15 Jahre, die anfängliche Miete beträgt 30.000 £ pro Jahr und steigt nach 38 Monaten auf 60.000 £ pro Jahr. Darüber hinaus wurde dem Mieter eine mietfreie Zeit von 12 Monaten gewährt. Damit wurde dem Mieter faktisch der Gegenwert von 31 Monaten mietfrei gewährt. Die Servicegebühr ist in den ersten fünf Jahren der Laufzeit auf 1,50 £ pro Quadratfuß begrenzt.

Die Vereinbarung sah vor, dass der Vermieter Arbeiten durchführen musste; Eine Spezifikation wird im Datenraum bereitgestellt. Die einzigen offenen Punkte sind derzeit die Arbeiten an der Feuerleiter und der Anschluss einer Wasserversorgung. Ein M&E-Berater (Kendall Kingscott) wurde damit beauftragt, die Spezifikation fertigzustellen, damit die Vermietung abgeschlossen werden kann.

Der Mietvertrag ist außerdem davon abhängig, dass der Mieter eine Räumlichkeitenlizenz erhalten hat. Dies wurde beschafft und eine Kopie befindet sich im Datenraum.

Einheit 2 ? Es wurde ein Mietvertrag unterzeichnet, der die Vermietung an Fat Hippo (Burgerbar) für 15 Jahre zu einer Anfangsmiete von 55.000 £ pro Jahr vorsieht, mit einer mietfreien Zeit von 18 Monaten und einer Mieterkündigungsoption am Ende des zehnten Jahres. Die Servicegebühr ist in den ersten fünf Jahren der Laufzeit auf 1,50 £ pro Quadratfuß begrenzt.

Die Vereinbarung verpflichtet den Vermieter, entsprechende Arbeiten durchzuführen, einschließlich der Bereitstellung einer Trasse für einen Absaugkanal; Die Arbeiten sollen durchgeführt werden, sobald der Mieter die Baugenehmigung für seine Lüftungsanlage erhalten hat, die in der Bauphase ist.

Der Mietvertrag ist außerdem davon abhängig, dass der Mieter eine Räumlichkeitenlizenz erhalten hat. Der Mieter hat alle angemessenen Anstrengungen zu unternehmen, um die Miete so schnell wie möglich zu erhalten.

Einheit 3 ? Die Einheit wird von Fleurets und Hicks Baker dem Markt zur Vermietung angeboten. Die Angebotsmiete soll 75.000 £ pro Jahr betragen. Es ist zu beachten, dass die Immobilie kürzlich einem Einzelhändler für Herrenmode zum Preis von 92.500 £ pro Jahr angeboten wurde

Bitte beachten Sie das Budget der verbleibenden Arbeiten im Datenraum. Der Preis für allgemeine Arbeiten beträgt 15.500 £, für Arbeiten zur Erfüllung der Verpflichtungen des Vermieters für Einheit 1 11.500 £, für Arbeiten des Vermieters für Einheit 2 27.300 £ und für eine Reihe von Gegenständen vor der Vermietung von Einheit 3 11.600 £.

Bund

Rosa’s London Limited (Firmennummer 07734532) hat die folgenden Zahlen gemeldet:

Jahresende	28. März 2022	28. März 2021
Umsatz	27.228.826 £	16.327.930 £
Gewinn vor Steuern	608.208 £	-258.868 £
Bilanz	4.385.229 £	3.972.546 £

?Rosa ist Thai? Laut der Website des Unternehmens wird das Unternehmen derzeit in 35 landesweiten Filialen gehandelt. www.rosasthai.com.

Bitte beachten Sie, dass keine Mietkaution erhoben wird.

Fat Hippo Restaurants Limited (Firmennummer 07207305) hat die folgenden Zahlen gemeldet:

Jahresende	31. Juli 2021	31. Juli 2020
Bilanz	428.935 £	191.653 £

?Fettes Nilpferd? Laut der Website des Unternehmens wird das Unternehmen derzeit in 16 landesweiten Filialen gehandelt. www.fathippo.co.uk.

Bitte beachten Sie, dass keine Mietkaution erhoben wird.

Servicegebühr

Die Verwaltung der Liegenschaft übernimmt Sennen, der die Geschäftsführung am 30. November 2022 übernommen hat. Eine Kopie des Verwaltungsvertrages finden Sie im Datenraum.

Bitte sehen Sie sich die Tabelle im Datenraum an, aus der hervorgeht, dass die Servicegebühr derzeit 89.485 £ pro Jahr beträgt. Die Stornogebühren für den Administrator (ohne die in Orange dargestellten verkauften Einheiten) liegen derzeit in der Größenordnung von 74.000 £ pro Jahr.

Für die Immobilie fallen derzeit keine Gewerbegebühren an, da die Immobilie unter Verwaltung steht. Der steuerpflichtige Wert für Einheit 1 beträgt 87.500 £, für Einheit 2 53.500 £ und für Einheit 3 117.000 £.

Entwicklungsinformationen

Planung

Die Entwicklung wurde gemäß dem Planungsantrag Nr. 171238 abgeschlossen, der zusammen mit der relevanten Planungsdokumentation im Datenraum abgerufen werden kann.

Wir stellen Ihnen außerdem einen Planungsbedingungen-Tracker zu den Planungsbedingungen zur Verfügung und machen Sie auf die Punkte 25 und 26 aufmerksam (siehe Abschnitt unten „BREEAM“).

Punkt 25 bezieht sich auf die Anforderung, nachzuweisen, dass 50% neuer Wohnungen erforderlich sind, um eine Verbesserung der Emissionsrate um mindestens 19% gegenüber dem in der Bauverordnung festgelegten Ziel zu erreichen. Dieses Ziel wurde bisher nicht erreicht; Weitere Informationen finden Sie im XCO2 Carbon Reduction Performance Report im Datenraum.

BREEAM

Bedingung 26 der Baugenehmigung für die Entwicklung erfordert, dass entweder 50% der Wohneinheiten innerhalb des Frontgebäudes bei der Sanierung einen hervorragenden BREEAM-Standard (Mindestpunktzahl von 70 Punkten) und die verbleibenden 50% einen sehr guten BREEAM-Standard (Mindestpunktzahl von 55 Punkten) erreichen ), oder dass alle Einheiten einen sehr guten BREEAM-Standard erreichen, jedoch mit einer Mindestpunktzahl von 62,5%. Diese Bewertung hat das System bisher nicht erreicht.

Die XCO2-Berater legten dem Building Research Establishment (BRE) einen Abschlussbericht mit dem Ziel einer Bewertung von 58% (BREEAM Very Good) vor. Die Absicht bestand darin, die Punktzahl von 58% zu erreichen und dann eine immaterielle Änderung der Planungsvoraussetzung einzureichen, wodurch die Zielpunktzahl der Baugenehmigung auf die erreichte Punktzahl reduziert wurde.

Im März 2023 erhielt XCO2 von BREAM Domestic Refurbishment die Bewertung „Sehr gut“. Die entsprechenden Zertifikate stehen im Datenraum zum Download bereit. Es wird nun davon ausgegangen, dass dies ausreichen wird, um die Planungsbedingung zu erfüllen; Die Berater Barton Wilmore beraten und arbeiten mit dem Reading Borough Council zusammen.

Garantieinformationen

Das Grundstück ist durch eine „Build-Zone“ abgedeckt. Versicherungsgarantien für einen Zeitraum von 10 Jahren ab praktischer Fertigstellung im März 2021. Darüber hinaus werden im Datenraum Garantien wie folgt bereitgestellt:

Statiker ? Pringuer-James Consulting Engineers Limited
Hauptdesigner? Two One Safety Services Limited
Maschinenbau- und Elektroingenieur? Futureserv Limited
Architekt? Dexter Moren Associates Limited
Architekt? CAMM Architects Limited
Auftragnehmer ? Peak Group London Limited
Auftragnehmer ? Ankor Construction Limited

Bewertung des Brandrisikos

Eine Brandrisikobewertung vom 22. November 2022 ist im Datenraum verfügbar. Die meisten Probleme wurden inzwischen behandelt. Die Beurteilung ergab ein Problem im Zusammenhang mit der Terrassendiele im Innenhofbereich. Aus diesem Grund organisieren die Verwalter im Mai eine Behandlung zum Brandschutz der Terrassendielen.

Energieausweise

Energieausweise für die Wohneinheiten finden Sie im Datenraum. Die Energiebewertungen liegen zwischen B und D.

Energieausweise für die Gewerbeflächen finden Sie im Datenraum. Die Energiebewertung ist E.

Gesundheit & Sicherheit

Im November 2022 wurde eine Gesundheits- und Sicherheitsrisikobewertung durchgeführt. Der Bericht kann im Datenraum eingesehen werden.

Erhebliche Wertsteigerungsmöglichkeit

Wohnimmobilienverkäufe erzielt

Vor den aktuellen Profiteams? Durch die Beteiligung konnten folgende Wohnimmobilienverkäufe erzielt werden.

Blockname	Neu/Renoviert	Anschrift	Boden	Betten	GIA (Quadratfuß)	Verkauft
Herzogin-Haus	Neu	9	2	1	512	255.000 £ (Juni 2022)
Herzogin-Haus	Neu	10	2	2	728	340.000 £ (November 2021)
Duke House	Renovierung	17	2	2	664	422.144 £ (Juli 2021)
Duke House	Renovierung	18	2	2	640	420.529 £ (Mai 2021)
Duke House	Renovierung	25	3	1	437	289.396 £ (Juli 2021)
Herzogin-Haus	Neu	29	4	1	512	327.250 £ (September 2021)
Herzogin-Haus	Neu	32	4	2	728	451.875 £ (September 2021)

Kommentar zum Wohnungsmarkt von Haslams Estate Agents

„Der jüngste Haslams-Immobilienpreisindex (Q1 23) deutet darauf hin, dass auf dem Wohnimmobilienmarkt in Reading ein Gefühl der Normalität zurückkehrt, da der katastrophale Haushalt vom letzten September in eine ferne Erinnerung gerückt ist.“ Während viele Vermieter, Mieter, Käufer und Verkäufer weiterhin mit den Herausforderungen einer höheren Inflation und Kreditaufnahme konfrontiert sind, bewegen sich die Menschen immer noch und dies ist die Grundlage für eine scheinbar maßvolle und vorsichtige Erholung.

Die lokale Wirtschaft bleibt relativ stark, widerstandsfähig und schneidet am meisten ab. Die Nachricht, dass die Gesamtwirtschaft eine Rezession vermeiden könnte, trug ebenfalls zur Verbesserung der Stimmung bei, und infolgedessen herrscht mehr Zuversicht als im vierten Quartal 22. Während die Menschen jetzt eher bereit und in der Lage sind, die Angebotspreise zu senken, um Zinsen zu generieren; Der zugrunde liegende Wert der Immobilien in der Region stieg im Vergleich zum vierten Quartal 22 um 1,221 TP3T und in den letzten 12 Monaten um 2,641 TP3T. Wohnungen im Stadtzentrum übertrafen den lokalen Markt mit 1,621 TP3T bzw. 3,561 TP3T. Die Entwicklung der Innenstadtwohnungen spiegelt das Ungleichgewicht im Angebot wider. Normalerweise würde Reading jedes Jahr den Verkauf von 200 bis 300 neuen Wohnungen absorbieren. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass in den gesamten Jahren 2022, 2023 und 2024 mehr als 30 Einheiten ausgeliefert werden, da die meisten neuen Einheiten für „Built to Rent“ und nicht für „Build to Sell“ vorgesehen sind.

Die Mietnachfrage nach Innenstadtwohnungen übersteigt weiterhin das Angebot. Die durchschnittliche Mietfläche für Wohnungen im Stadtzentrum von PRS liegt jetzt bei knapp 28 Quadratfuß pro Jahr und die Bruttorendite liegt jetzt bei 6,261 TP3T: eine Verschiebung um 83 Basispunkte seit Anfang 2021 (von 5,431 TP3T). Dies spiegelt die Tatsache wider, dass der Anstieg der Kapitalwerte nicht mit dem Wachstum der Mietwerte im gleichen Zeitraum Schritt gehalten hat (7,161 TP3T jährliches Wachstum der Mietwerte).

Der Wohnungsverkaufs- und Vermietungsmarkt in Reading

Wir gehen davon aus, dass der Gesamtwert der Wohneinheiten zwischen liegt 6.897.500 £ (444 £ pro Quadratfuß) Und 7.970.000 £ (513 pro Quadratfuß). Diese Zahlen stellen einen deutlichen Abschlag gegenüber den kürzlich erzielten Verkaufszahlen dar. Bitte beachten Sie den herunterladbaren Zeitplan, der vom örtlichen Wohnexperten Haslams bereitgestellt wird.

Neben den Belegen für Verkäufe in Jackson’s Corner sind uns auch vergleichbare Verkäufe in One Reading, Station Road, Reading bekannt, wo im Jahr 2022/23 Wohnungen zu einem Preis zwischen 1 und 20 verkauft wurden 453 £ und 678 £ pro Quadratfuß, durchschnittlich 577 £ pro Quadratfuß.

Es wird vorgeschlagen, dass das Mieteinnahmepotenzial zwischen 433.000 £ pro Jahr und 465.000 £ pro Jahr liegt.

Kommerzieller Ausstiegswert und potenzielle Mieteinnahmen

Einheit 1 ist für 60.000 £ pro Jahr vermietet, was 45 £ Zone A entspricht. Einheit 2 ist für 55.000 £ pro Jahr vermietet, was 61 £ Zone A entspricht. Die Angebotsmiete für Einheit 3 beträgt 75.000 £ pro Jahr, was nur £ entspricht 36 Zone A; Allerdings wurde die Einheit kürzlich für 92.500 £ pro Jahr angeboten, was einer Zone von 45 £ entspricht.

Dementsprechend gehen wir davon aus, dass das potenzielle kommerzielle Einkommen in der Größenordnung von liegt 205.000 £ pro Jahr. Basierend auf den vorgeschlagenen Ausstiegsrenditen von 7 bis 8% liegt der aus dem kommerziellen Teil der Immobilie zu erzielende Wert in der Größenordnung von 2,4 bis 2,75 Millionen Pfund.

Zusammenfassung des potenziellen Ausstiegswerts

Zusammenfassend gehen wir davon aus, dass der mit der Immobilie zu erzielende Wert zwischen 9.297.500 £ und 10.720.000 £ liegt.

Wir gehen davon aus, dass das Mieteinnahmepotenzial zwischen 638.000 und 670.000 £ pro Jahr liegt.

Potenzial zur Wertsteigerung

Wir schlagen vor, dass es für einen Käufer viele Möglichkeiten gibt, den Wert der Immobilie zu steigern, darunter die folgenden:

Vermietung der gewerblichen Unterkunft
Vermietung der Wohnunterkunft
Verbesserung der Spezifikation der Immobilie
Verbesserung der Attraktivität des Durchgangseingangs zu den Wohnungen.
Schaffung eines neuen Zugangs zu den Wohnungen von der Straße aus. Einzelheiten zu einem Vorschlag finden Sie im Datenraum. Dazu gehört auch die Schaffung einer weiteren Wohnung.
Verbesserung der äußerlichen Ästhetik der Immobilie
Verbesserung des Hofbereichs
Abschluss der verschiedenen aufgeführten Managementinitiativen

MwSt

Wir gehen davon aus, dass die Immobilie für die Mehrwertsteuer ausgewählt wurde.

Vorschlag

Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen 7.500.000 £ (Sieben Millionen, fünfhunderttausend Pfund), vorbehaltlich eines Vertrags, für den Eigentumsanteil.

Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Recherchen (£1.500 + MwSt.) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.

Bedingte Angebote
Es ist zu beachten, dass der Verkäufer sowohl legale Clicktopurchase-Angebote mit Abschluss unter der Bedingung der Finanzierung als auch bedingungslose Angebote in Betracht zieht. Sollte ein Angebot angenommen werden und ein Vertrag zustande kommen, wobei der Abschluss davon abhängig ist, dass ein Käufer eine Finanzierung erhält, und wenn ein Käufer anschließend aufgrund fehlender Finanzierung zurücktritt, wird eine Zahlung von der Vertragskaution einbehalten 0,5% des Vertragspreises.

Überlegungen zur Investition

Das Anwesen befindet sich in prominenter Lage im Stadtzentrum von Reading.
Ein Kauf zum Angebotspreis bedeutet einen erheblichen Abschlag auf den potenziellen Wert der Immobilie;
Sobald die Verwaltungsinitiativen abgeschlossen sind, hat die Immobilie das Potenzial, erhebliche Mieteinnahmen zu generieren;

Haftungsausschluss

Die Angelegenheiten, Geschäfte und das Eigentum des Unternehmens werden von den gemeinsamen Verwaltern Paul Zalkin und Simon Campbell von Quantuma Advisory Limited verwaltet, die als Vertreter des Unternehmens und ohne persönliche Haftung fungieren. Beide sind von der Insolvency Practitioners Association lizenziert und an den Ethikkodex für Insolvenzen gebunden

Es wird darauf hingewiesen, dass der Zugang zu allen Bereichen des Grundstücks vor der Fertigstellung möglicherweise nicht möglich ist.

Antworten auf Standardanfragen werden im Rahmen des Übermittlungsprozesses nicht bereitgestellt.

Die Immobilie wird wie besichtigt verkauft. Es werden keine ausdrücklichen oder stillschweigenden Garantien oder Zusicherungen gegeben.

Jeder potenzielle Eigentümer muss bereit sein, umfassende Vermögensverwaltungsinitiativen zu ergreifen, um die Grundlage zu regeln, auf der gewerbliche und private Bewohner vor Ort bleiben.

Der Richtpreis wurde realistisch festgelegt, um erhebliche Möglichkeiten zum Aufbau einer nachhaltigen Einnahmequelle und zur Wertsteigerung widerzuspiegeln.