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Bewertung des Brandrisikos
Worksafe Solution führte kürzlich eine nicht-invasive Brandrisikobewertung durch (Februar 2024). Ark Workplace Risk Limited führte im Dezember 2024 eine Brandschutzuntersuchung durch, die verschiedene Sanierungsmaßnahmen identifizierte (weitere Informationen finden Sie im Datenraum). Die Mieter wurden über die erforderlichen Arbeiten informiert (siehe erläuternde Budgethinweise im Datenraum).
Unterkunft
Das Objekt wurde von BKR Floor Plans vermessen und verfügt über folgende Flächen:
| Einzelhandelsunterkünfte (Marks & Spencer) | ||
| Bruttofassade | 20,25 m | 66 Fuß 5 Zoll |
| Netzfront | 19,55 m | 64 Fuß 2 Zoll |
| Erdgeschoss: | ||
| Zone A | 118,83 m² | 1.279 Quadratfuß |
| Zone B | 118,88 m² | 1.280 Quadratfuß |
| Zone C | 119,80 m² | 1.290 Quadratfuß |
| Rest | 359,68 m² | 3.872 Quadratfuß |
| ITZA | 2,725 | |
| Gesamte interne Nettofläche | 717,19 m² | 7.720 Quadratfuß |
| Erster Stock: | ||
| Untergeordnet | 302,41 m² | 3.255 Quadratfuß |
| Gesamte interne Nettofläche | 1019,60 m² | 10.975 Quadratfuß |
Ein Satz Grundrisse steht zum Download bereit und der Vermessungsbericht wird dem Käufer zu einem Preis von 625 £ zzgl. MwSt. zugeteilt.
Die Wohnräume wurden nicht anhand der BKR-Grundrisse vermessen. Die von Workman LLP bereitgestellten Pläne bestätigen jedoch, dass die Wohnräume Folgendes umfassen:
| Erste Stock | 351,88 m² | 3.788 Quadratfuß |
| Zweiter Stock | 418,56 m² | 4.505 Quadratfuß |
| Gesamt | 8.293 m² | 770,00 Quadratfuß |
Dementsprechend besteht keine Verpflichtung, den Eigentümern von Wohnraum mit langfristigem Pachtrecht eine Mitteilung gemäß Abschnitt 5 zuzustellen.
Energieausweis (EPC)
Die EPC-Bewertung für das Geschäft lautet „A“ und hat ein Ablaufdatum im Februar 2028.
Die Energieausweis-Bewertungen der Wohneinheiten reichen von B bis C und haben ein Ablaufdatum im Februar 2028.
Grundstück
Zu Informationszwecken stellen wir im Datenraum eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase I aus der Schreibtischstudie vom Dezember 2017 zur Verfügung, in der das Grundstück als „risikoarm“ eingestuft wird und „nicht in einem Gebiet liegt, in dem ein erheblich erhöhtes Überschwemmungsrisiko besteht“.
Bewertbarer Wert
Laut der Website des Bewertungsamtes beträgt der Einheitswert für den gewerblichen Teil der Immobilie:
| Einheit | Beschreibung | Bewertbarer Wert |
| Erdgeschoss und 1. Stock | Werbung | 280.000 £ |
| 53-57 Die Straße |
Der Gewerbesteuermultiplikator für 2024/2025 beträgt 54,6 Pence.
Amtszeit
Eigentumswohnung. Das Grundstück verfügt über ein Wegerecht für eine Zufahrtsstraße; die Instandhaltung dieses Bereichs obliegt dem Eigentümer; die Kosten werden von Marks & Spencer über die Servicegebühr erstattet.
Beachten Sie, dass eine mit der Übertragung vom 30. August 2006 verbundene Vereinbarung Sanierungsarbeiten im Rahmen der Neubebauung betraf. Die Arbeiten wurden von der örtlichen Planungsbehörde genehmigt (siehe Entlastungsbescheid im Datenraum). Darüber hinaus schützt eine Haftungsfreistellungspolice den Käufer vor dem Risiko, dass die Sanierungsarbeiten als nicht gemäß der Übertragung durchgeführt angefochten werden.
Mietverhältnis
Kommerziell:
Die Immobilie ist vermietet Marks & Spencer PLC (Co. Nummer 214436) für eine Laufzeit von 20 Jahren ab 2und Januar 2018, gültig bis 1.st Januar 2038. Somit verbleiben von der Leasingdauer noch etwa 12,75 Jahre.
Die aktuelle Miete beträgt 343.703 £ pro Jahr. Die Miete wird monatlich gemäß einem persönlichen Zusatzschreiben an Marks & Spencer gezahlt. Die Mietüberprüfung erfolgt alle fünf Jahre, die nächste ist am 2. Januar 2028 fällig.
Die Mietanpassungen werden auf Grundlage von Änderungen in der Einzelhandelspreisindex jährlich, die dann kumulativ für den Zeitraum zwischen den Mietanpassungsterminen angewendet werden. Die jährlichen Erhöhungen unterliegen einer Mindesterhöhung von 1% und Höchsterhöhung von 3%. Infolgedessen unterliegen Mietanpassungen einer Mindesterhöhung von 1,051010 und einer Höchsterhöhung von 1,159274.
Mit einem Begleitschreiben vom 13.Th Februar 2018 muss der Vermieter alle Mängel beheben, die innerhalb von 12 Jahren ab dem Datum des Mietvertrags gemeldet werden, also bis zum 13.Th Februar 2030, während Marks & Spencer der Mieter ist. Es ist zu beachten, dass die Gebäudegarantien eine Laufzeit von 12 Jahren ab Februar 2018 haben und bis Februar 2030 reichen. Daher besteht kein Risiko, dass ein Käufer für die Reparatur von Gegenständen aufgrund inhärenter Mängel haftbar gemacht werden muss.
Wohnen:
Es handelt sich um 9 individuelle Wohnungsmietverträge, die jeweils für eine Laufzeit von 150 Jahren ab dem 1.st April 2018. Die genauen Details entnehmen Sie bitte dem Datenraum. Die aktuellen Erbbauzinseinnahmen belaufen sich 2.850 £ pro Jahr.
Gesamteinkommen und ?Aufstockung?:
Die Erträge für den Anleger lassen sich wie folgt zusammenfassen:
| Marks & Spencer Plc | 343.703 £ pro Jahr |
| Wohnungsbauzinsen | 2.850 £ pro Jahr |
| Gesamt | 346.553 £ pro Jahr. |
Der vom Office for National Statistics veröffentlichte Einzelhandelspreisindex kann hier eingesehen werden. Unter Berücksichtigung der Mietbedingungen ergeben sich folgende Mieterhöhungen:
| Index Dezember 2022 | 360.4 | ||
| Index Dezember 2023 | 379 | Erhöhung 1,0519 | Obergrenze gilt 1,03 |
| Index Dezember 2024 | 392.1 | Erhöhung 1,0346 | Obergrenze gilt 1,03 |
| Index März 2025 | 395.3 | Erhöhung 1,0082 | Verwenden Sie 1.0082 |
| Gesamt 1,06956 |
Der Verkäufer wird die Einnahmen von Marks & Spencer auf Grundlage der aktuellsten Einzelhandelspreisindex-Zahlen „aufstocken“:
| 343.703 £ x 1,06956 | = 367.610 £ pro Jahr |
| Wohnbaugrundstücksmiete | = 2.850 £ pro Jahr |
| Gesamteinkommen der Anleger | = 370.460 £ pro Jahr |
Infolgedessen profitiert ein Investor vom Kaufdatum bis zur nächsten Mietanpassung im Januar 2028 und darüber hinaus von weiteren Erhöhungen auf Grundlage des Einzelhandelspreisindex.
Servicegebühr und -verwaltung
Die Verwaltung der Immobilie übernimmt Rendall & Ritter, die die Nebenkosten abrechnen und die Gebühren sowie die Miete für die Wohnunterkunft einziehen. Workman LLP zieht die Miete und die Nebenkosten von Marks & Spencer ein, hat eine Aufsichtsfunktion und leitet die von Marks & Spencer erhaltenen Nebenkostenzahlungen an Rendall & Ritter weiter.
Workman LLP erhält die Mieteinnahmen aus dem Wohnungsbau von Rendall & Ritter und überweist diese zusammen mit den Einnahmen von Marks & Spencer an den Eigentümer. Die Verwaltungsgebühren werden von den Mietern über die Servicegebühr getragen und haben daher keinen Einfluss auf die Anlageerträge.
Ausführliche Informationen zu den Servicegebühren sowie der bestehende Immobilienverwaltungsvertrag mit Rendall & Ritter können aus dem Datenraum heruntergeladen werden.
Zum Zeitpunkt der Vermarktung schlagen die Verwalter vor, Mitsubishi (den Anlagenhersteller) mit der Wartung der Wohnanlagen zu beauftragen, die im April 2025 erneuert werden muss. Mitsubishi wird Sanierungsarbeiten an der Anlage durchführen, die die Wohnräume versorgt. Wie gesetzlich vorgeschrieben, wurde den Wohnungsmietern eine Mitteilung gemäß Abschnitt 20 mit Einzelheiten zu den Arbeiten zugestellt. Eine Kopie befindet sich im Datenraum.
Bund
Für das am 30. März 2024 endende Geschäftsjahr meldete Marks & Spencer PLC (00214436):
| 30. März 2024 | 01. April 2023 | |
| Einnahmen | 12.896 Mio. £ | 11.847 Mio. £ |
| Gewinn vor Steuern | 686,6 Mio. £ | 432,6 Mio. £ |
| Gesamtkapital | 4.746,6 Mio. £ | 4.548,0 Mio. £ |
Marks & Spencer PLC ist ein bedeutender britischer multinationaler Einzelhändler. Das Unternehmen ist an der Londoner Börse (MKS:LSE) notiert und gehört zum FTSE 100 Index. Die Marktkapitalisierung beträgt (Stand: 8. Mai 2025) 7,52 Milliarden Pfund.
M&S wurde 1884 von Michael Marks und Thomas Spencer gegründet und begann als einzelner Marktstand in Leeds. Heute beschäftigt Marks & Spencer über 64.000 Mitarbeiter und betreibt weltweit 1.492 Filialen, davon über 1.000 in Großbritannien, darunter 420 Simply Food-Filialen. M&S bietet ein vielfältiges Produktsortiment, darunter Kleidung, Kosmetik, Haushaltswaren und Lebensmittel. Das Unternehmen ist bekannt für seine hochwertigen, in Großbritannien hergestellten Produkte mit Schwerpunkt auf Eigenmarken. Der Einzelhändler ist weltweit in über 70 internationalen Märkten vertreten und verfügt über eine starke Online-Präsenz.
MwSt
Für die Immobilie wurde eine Mehrwertsteueroption gewährt. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Übertragung eines laufenden Unternehmens (TOGC) behandelt wird.
Vorschlag
Wir werden angewiesen, eine Zahl zu suchen 5.790.000 £ (Fünf Millionen Siebenhundertneunzigtausend Pfund) vorbehaltlich des Vertrags, was einer Nettoanfangsrendite von 6.00% unter der Annahme von Käuferkosten in Höhe von 6.62%.
Bitte beachten Sie, dass einem Käufer die Kosten für die Vermessung (625 £ zzgl. MwSt.) und Recherchen (2.495,39 £ inkl. MwSt.), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Überlegungen zur Investition
Gelegenheit zum Erwerb einer attraktiven Kapitalanlage in wohlhabender Lage;
Erstklassige Lebensmittelgeschäfteinheit;
Die Investition bietet M&S, einem der führenden Einzelhändler Großbritanniens, einen langfristigen Pachtvertrag.
Eine risikofreie Investition;
Attraktive Nettoanfangsrendite mit Mietanpassungen auf Basis des Anstiegs des Einzelhandelspreisindex
