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Unterkunft
| Bruttogeschossfläche Erdgeschoss | 413,7 m² | 4.453 Quadratfuß |
Der Mietvertrag (siehe Rechtsdokumente) sieht eine Mindestbruttoinnenfläche von 4.263,60 Quadratfuß vor. Sollte die Bruttoinnenfläche 4.375,8 Quadratfuß oder mehr betragen, beträgt die anfängliche Jahresmiete 140.000 £. Zwischen dem Bauträger und dem Mieter wurde anschließend bestätigt, dass die Bruttoinnenfläche 4.453 Quadratfuß (413,7 Quadratmeter) beträgt.
Grundstück
Eine Phase-I-Bewertung wurde im Oktober 2019 von Delta Simons durchgeführt. Die Bewertung kam zu dem Schluss, dass “das Gelände insgesamt eine Investitionsmöglichkeit mit geringem Risiko darstellt” und “das Hochwasserrisiko am Standort als gering eingestuft wird”. Der Bericht steht zu Informationszwecken zum Download bereit. Bitte beachten Sie auch den Umwelt- und Wirtschaftsbericht vom Mai 2026.
Amtszeit
Bei dem zum Verkauf stehenden Anteil handelt es sich faktisch um ein uneingeschränktes Eigentumsrecht sowie ein “virtuelles” uneingeschränktes Eigentumsrecht, wie nachfolgend erläutert:
Das gesamte Gebäude befindet sich im Eigentum des Verkäufers.
Das gesamte Gebäude ist vermietet an “Paragon Asra Housing Limited”Paragon“, eine Wohnungsbaugesellschaft, verpachtete die Wohnräume (zehn Wohnungen) im Rahmen eines 125-jährigen Pachtvertrags zu einer jährlichen Pacht von 1 £. ”Paragon“ verpachtete die Gewerbeflächen ebenfalls im Rahmen eines 125-jährigen Pachtvertrags (abzüglich zweier Tage) zu einer jährlichen Pacht von 1 £ an den Eigentümer zurück.
Der Langzeitpächter (der gleichzeitig Eigentümer des Grundstücks ist) verpachtete dann den gewerblichen Teil an die Co-Operative Group Food Limited.
Der Verkäufer profitiert zudem von einem 125-jährigen Pachtvertrag ab 8 Jahren.Th Im Dezember 2016 wurde eine symbolische Bebauung des Parkplatzes und der Zufahrtsstraße vor dem Gebäude vorgenommen. Sowohl Paragon als langfristiger Pächter als auch Co-op als Mieter wurden entsprechende Rechte an diesem Bereich eingeräumt. Die Abtretungsgenehmigung wird nach Abschluss des Kaufvertrags vom Eigentümer des Grundstücks, Thames Water Utilities Limited, ausgestellt.
Das Eigentum und der langfristige Pachtvertrag für den Gewerbebereich (sowie der Pachtvertrag für Parkplatz und Zufahrtsstraße) werden verkauft. Dadurch entfällt jeglicher Verwaltungsaufwand für den Eigentümer, da Paragon (der langfristige Pächter) die Räumlichkeiten unter umfassender Instandhaltungs- und Versicherungspflicht nutzt. Nach Ablauf des langfristigen Pachtvertrags mit Paragon fällt das gesamte Objekt an den Eigentümer zurück, da Wohnimmobilien – anders als Gewerbemietverträge – nicht dem gesetzlichen Verlängerungsrecht unterliegen.
Der Nettoeffekt ist der Verkauf des Eigentums an der Immobilie, des langfristigen Pachtvertrags für den Parkplatz und des langfristigen Pachtvertrags für den Lebensmittelladen, wobei der Käufer sichere Einnahmen von der Co-Operative Group bezieht.
Mietverhältnis
Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss sind vermietet an Co-Operative Group Food Limited (Nr. 26715R) für eine Laufzeit von 15 Der Mietvertrag läuft vom 7. August 2019 bis zum 6. August 2034 (bei einer Restlaufzeit von über 8 Jahren) oder bis zum 6. August 2049 (wenn der Mieter die Option auf einen neuen Mietvertrag zu denselben Bedingungen ausübt). Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt und den Parkplatz in einem guten und ordnungsgemäßen Zustand zu halten.
Mietanpassungen erhöhen die Miete im Einklang mit den Veränderungen des Verbraucherpreisindex (VPI), wobei die Anpassungen zwischen 1% und 3% begrenzt sind.
Die Miete stieg von 140.000 £ pro Jahr auf die aktuelle Jahresmiete von 156.600 £ pro Jahr bei der Mietpreisüberprüfung im August 2024, die nächste Überprüfung ist im August 2029 fällig.
Unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex (VPI) von 134,3 im August 2024, 139,3 im August 2025 und des aktuellsten Index von 141,0 im März 2026 ergibt sich bei Anwendung der jährlichen Steigerungsberechnung ein Mindestwert von 163.266 £ pro Jahr würde heute eine Überprüfung stattfinden.
Der Mieter hat die Option, den Mietvertrag um weitere 15 Jahre ab Ablauf des aktuellen Mietvertrags zu verlängern. Diese Option wurde ihm im Rahmen der Bestimmungen zur Mietersicherheit des Gesetzes von 1954 gewährt.
Bund
Das Grundstück ist gut gesichert. Co-Operative Group Food Limited (Nr. 26715R), die folgende Zahlen gemeldet hat;
| 4. Januar 2025 | 6. Januar 2024 | |
| Einnahmen | 8.534,1 Millionen Pfund | 8.495,8 Millionen Pfund |
| Gewinn vor Steuern | 257,4 Millionen Pfund | 8,3 Millionen Pfund |
| Nettovermögen | 1.583,9 Millionen Pfund | 1.873,9 Millionen Pfund |
Das Unternehmen ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Co-operative Group Limited.
Die Co-operative Group, deren Ursprünge bis ins Jahr 1844 zurückreichen, hat sich zu einer der weltweit größten Konsumgenossenschaften und zum größten genossenschaftlichen Unternehmen Großbritanniens entwickelt. Ihre Geschäftsfelder umfassen Lebensmittel, Bestattungen, Versicherungen, Elektrotechnik und Rechtsdienstleistungen. Die Co-operative Group gehört über sieben Millionen aktiven Mitgliedern in ganz Großbritannien und betreibt über 2.300 Co-op-Filialen. .
Weitere Informationen finden Sie unter www.co-operative.coop.
Laut dem Jahresabschluss zum 31.st Im März 2025 erzielte Paragon einen Umsatz von 224 Millionen Pfund und einen Überschuss von 44 Millionen Pfund. Das Gesamtvermögen belief sich auf 625 Millionen Pfund.
MwSt
Die Immobilie ist umsatzsteuerlich registriert. Es wird erwartet, dass der Verkauf als Transfer of a Going Concern (TOGC) behandelt wird.
Beweiserlaubnis
Die derzeitige Jahresmiete von 156.600 £ entspricht 377,08 £ pro Quadratmeter / 35,03 £ pro Quadratfuß und liegt damit im Bereich vergleichbarer Mietpreise für ähnliche Ladenflächen im Großraum London.
| Eigentum | Mieter | Größe | Vermietungsdatum | Mietübergabe in Pennsylvania | Miete pro Quadratfuß |
| Shirland Road, Maida Vale, London | Sainsbury's | 3.554 Quadratfuß | 24. November | £130,000 | £36.58 |
| Regents Park Road, Finchley, London, N3 | Tesco's | 3.772 Quadratfuß | 25. Juli | £125,000 | £33.14 |
| Prospect House, Chipstead, Surrey | Tesco's | 4.015 Quadratfuß | 24. Dezember | £148,500 | £36.96 |
| Eastman Village, Harrow, London, HA1 | Sainsbury's | 4.778 Quadratfuß | 25. August | £150,000 | £31.39 |
| Askew Road, Shepherd's Bush, London, W12 | Sainsbury's | 4.043 Quadratfuß | 25. August | £121,800 | £30.13 |
Investitionsnachweise
| Eigentum | Verkaufsdatum | Mieter | Bestimmter Zeitraum | Verkaufspreis | NIY |
| Coppice Road, Nottingham | 26. Februar | Central England Co-Operative | 14,75 Jahre | £1,110,000 | 5.75% |
| Cowick Street, Exeter | 26. März | Tesco | 8,75 Jahre | £1,130,000 | 4.79% |
Vorschlag
Wir suchen Angebote in der Region £2,265,000 (Zwei Millionen zweihundertfünfundsechzigtausend Pfund), vorbehaltlich des Vertragsabschlusses, was einer anfänglichen Nettorendite von 6.5%, unter der Annahme von Standardkäuferkosten in Höhe von 6,34%.
Auf Basis der zuletzt veröffentlichten VPI-Zahlen (März 2026) wird die Rendite auf mindestens 6.8% bei der Mietüberprüfung im August 2029.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die Recherchen (1.573,54 £), die im Datenraum bereitgestellt werden, erneut in Rechnung gestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine Gelegenheit, in einen modernen Supermarkt im Großraum London zu investieren;
Die Investition bietet ein hohes Maß an sicherem Einkommen aus der Verpflichtung der Co-Operative Group Food Limited;
Neuer 15-Jahres-Mietvertrag ab 2019 ohne Ausstiegsoption (Restlaufzeit über 8 Jahre);
Der Nutzungsmietvertrag profitiert von einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mietanpassung (jährlich gedeckelt und begrenzt zwischen 1% und 3%);
Gelegen im wohlhabenden Londoner Stadtbezirk Kinston Upon Thames, mit guter Anbindung an das Londoner Stadtzentrum und die Autobahn M25;
Die aktuelle Miete entspricht den jüngsten Vermietungen von Convenience-Stores im Großraum London und bietet somit gute Aussichten für zukünftiges Wachstum.
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