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Unterkunft
Die Einheiten B und C wurden anhand von BKR-Grundrissen vermessen und bieten die folgenden Nettoinnengrundflächen:
| Industrie-/Lagergeschoss im Erdgeschoss | 3.106 Quadratfuß / 288,6 Quadratmeter |
| Büro/Nebengebäude im ersten Stock | 3.003 Quadratfuß / 279,0 Quadratmeter |
| Gesamte Bruttoinnenfläche | 6.109 Quadratfuß / 567,5 Quadratmeter |
Eine Reihe von Grundrissen steht zum Herunterladen zur Verfügung und der Vermessungsbericht wird zum Preis von 690 £ + MwSt. an den Käufer weitergeleitet.
Amtszeit
Die Einheiten B und C, einschließlich der ausgewiesenen Parkplätze, werden in Pachtverträgen mit einer Laufzeit von 999 Jahren und einer Pfefferkornmiete gehalten. Der Verkauf umfasst diese Pachtrechte sowie das Eigentum an der Terrasse, zu der die Einheiten B und C gehören (siehe Titelnummer SY819017).
Mietverhältnis
Die Einheiten B und C werden mit Leerstand angeboten. Das Eigentum wird vorbehaltlich der langfristigen Mietverträge der Einheiten A bis E verkauft.
Servicegebühr
Der Eigentümer der Terrassen versichert die Einheiten und erhält von den Bewohnern/Eigentümern Entschädigungen. Einzelheiten finden Sie im Datenraum, einschließlich der Versicherungsrechnungen für den Zeitraum 1. Juni 2023 bis 31. Mai 2024.
Der Anteilseigner zahlt die Servicegebühren des weiteren Coxbridge Business Park, die er von den Geschäftsführern Workman erhält. Von den Bewohnern/Eigentümern der Terrasse werden dann anteilige Beiträge eingezogen. Bitte sehen Sie sich im Datenraum die neuesten von Workman erhaltenen Servicegebührenforderungen und die zugehörigen, vom Anbieter ausgestellten Servicegebührenrechnungen an. Es ist zu beachten, dass Workman es versäumt hat, Rechnungen für Nebenkosten zur Deckung der Forderungen bereitzustellen, und dass dem Verkäufer daher Zahlungsrückstände von den folgenden Unternehmen geschuldet werden (Stand: 6. September 2023):
| JCHMHS Limited | 466.87 |
| Motor Parts Direct Limited | 2.478,95 £ |
| Red Mist Pubs Limited | 10.272,37 £ |
| Die UK Electric Bike Co. Ltd | 3.747,82 £ |
| Gesamt | 16.966,01 £ |
(Beachten Sie, dass Red Mist Pubs Limited der Verkäufer der Erbpachtanteile an den Einheiten B und C ist.)
Der Verkäufer hat Workman daher 12.071,56 £ einbehalten, während er auf entsprechende Informationen zu den Gebühren wartet. Rückstände werden an den Käufer abgetreten.
Die Kosten, die dem Verkäufer für die Instandhaltung der Terrasse entstehen, werden von den Bewohnern/Eigentümern auf Ad-hoc-Basis eingezogen.
Standort (Coxbridge Business Park)
Im Bericht des Planungsbeauftragten vom Dezember 2013 heißt es: „Der Bericht [geotechnische Bodenkontamination] hat keine Hinweise auf eine erhebliche Kontamination der Böden auf dem Gelände gefunden, die als Bedrohung für die menschliche Gesundheit angesehen werden könnte.“ Darüber hinaus heißt es im Bericht: „Der Umweltgesundheitsbeauftragte des Rates hat den Antrag geprüft und eine Genehmigungsbedingung gestellt.“
In einem Bericht der Umweltbehörde vom 25. Oktober 2013 heißt es: „...das Gelände ist nicht erheblich kontaminiert?“.
Für die Entwicklung des Coxbridge Business Park wurde am 28. November 2013 und am 27. November 2014 eine Baugenehmigung erteilt. Eine Planungsbedingung erforderte einen Antrag auf Änderung der Sanierungserklärung, falls im Verlauf der Entwicklung neue Schadstoffe festgestellt werden sollten.
In einem Sitecheck Assess-Bericht vom August 2023 wird eine Untersuchung im Zusammenhang mit Kontaminationen empfohlen. In Anbetracht des oben Gesagten wird jedoch davon ausgegangen, dass für den Käufer kein Problem besteht.
Marktvergleichbare Beweise
Uns sind folgende Vermietungsaktivitäten im Zusammenhang mit Gewerbeflächen bekannt:
| Adresse | Größe | Vermietungsdatum | Miete (psf) | Kommentare |
| F Grovebell Industrial Estate, Wrecclesham | 2,730 | 23. Mai | 12,28 £ | 5 Jahre Mietpause bei 3, keine Miete frei. Pachterneuerung. |
| 8 Hurlands Business Centre, Farnham | 3,396 | 23. Mai | 16,21 £ | 5 Jahre Mietpause bei 3, keine Miete frei. Pachterneuerung. |
| Ältester, Greenhills Enterprise Centre, Tilford | 3,288 | 23. Mai | 11,92 £ | 5-Jahres-Mietvertrag ohne Unterbrechung, ohne Miete. |
| 6 Dracott Park, Normandie | 2,153 | 23. April | 14,98 £ | 5-Jahres-Mietvertrag mit Pause bei 3, 3 Monate mietfrei im Voraus und 2 Monate nach der Pause. |
| 21 Riverside Industrial Park, Farnham | 1,025 | 22. November | 18 £ | 5 Jahre mit 3 Jahren Pause, keine Miete frei. |
| Apple, Greenhills Enterprise Centre, Tilford | 1,421 | 22. Juli | 15 £ | 5-Jahres-Mietvertrag mit 3-jähriger Pause, keine Miete frei. |
| 3 Hurlands Business Centre, Farnham | 1,676 | 22. Mai | 15,21 £ | 3-Jahres-Mietvertrag mit Pause bei 2, keine Miete frei. |
| Einheit 3 Das Enterprise Center | 1,053 | 21. Juli | 15,19 £ | 3-Jahres-Mietvertrag ohne Unterbrechung, keine Miete frei. |
Im Hinblick auf die jüngsten Bürovermietungen sind uns folgende aktuelle Transaktionen bekannt:
| Adresse | Größe | Vermietungsdatum | Überschrift Miete PSF | Kommentare |
| Suite 5, 5 Mead Lane | 879 | 23. Juni | 15,00 £ | Mietdauer 2 Jahre, keine Miete frei |
| Erste Etage A1 Endeavour Place, Coxbridge BP | 1,110 | 22. Dezember | 15,00 £ | 5 Jahre Mietvertrag, 3 Jahre Mietpause, 3 Monate? mietfrei plus 2 Monate nach der Pause |
| Rose, Greenhills Enterprise Centre, Tilford | 888 | 22. August | 12,11 £ | Mietdauer 5 Jahre, keine Miete frei |
| 7 Borelli Yard, Farnham | 831 | 22. April | 24 £ | 5-Jahres-Mietvertrag mit Mieterpause bei 3, keine Miete frei. |
| 2. Etage M3 Millenium Center | 3,945 | 22. März | 24 £ | 10-Jahres-Mietvertrag mit Pause nach 5, 10 Monaten? Mietfrei im Voraus, weitere 3 Monate zu Beginn des 6. Jahres |
| Erdgeschoss North M4 Millenium Center | 3,782 | 22. März | 23,00 £ | 5-Jahres-Mietvertrag mit Pause nach 3, 3 Monaten? mietfrei |
| Erdgeschoss A1 Endeavour Place, Coxbridge BP | 1,132 | 22. Januar | 15,00 £ | 5 Jahre Mietvertrag, 3 Jahre Mietpause, 3 Monate? mietfrei plus 2 Monate nach der Pause |
Potenzieller Investitionswert
Wir gehen davon aus, dass die Immobilie einen Mietwert in der Größenordnung von 79.500 £ haben wird, basierend auf 13 £ pro Quadratfuß bzw. 140 £ pro Quadratmeter
Basierend auf einer Marktinvestitionsrendite von 6,01 TP4T hat die Immobilie bei Vermietung einen potenziellen Wert von 1,25 Mio. £.
MwSt
Der Grundbesitz und die Pachtrechte der Einheiten B und C unterliegen der Steueroption und daher ist Mehrwertsteuer zu zahlen.
Vorschlag
Wir sind beauftragt, Angebote in der Region einzuholen 832.500 £ (Achthundertzweiunddreißigtausendfünfhundert Pfund), vorbehaltlich des Vertrags, unter Berücksichtigung der Kosten des Käufers in Höhe von 5,541 TP4T.
Der Angebotspreis beträgt nur 136 £ pro Quadratfuß / 1.467 £ pro Quadratmeter im Vergleich zum vorgeschlagenen potenziellen Wert von 204 £ pro Quadratfuß / 2.202 £ pro Quadratmeter. Daher spiegelt der Angebotspreis einen Abschlag von 50% im Vergleich zum potenziellen Investitionswert wider.
Der Angebotspreis spiegelt die Bruttorendite basierend auf dem geschätzten Mietwert von 9.051 TP4T wider.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer die Kosten für die gemessene Umfrage (690 £ + MwSt.) und die Recherchen (1.586,74 £) in Rechnung gestellt werden, die im Datenraum bereitgestellt werden.
Bitte beachten Sie, dass dem Käufer eine Transaktionsgebühr von 1,01 TP3T des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet wird.
Überlegungen zur Investition
Eine attraktive Industrie-/Lagermöglichkeit;
Interessant für Investoren und Eigennutzer;
Der Angebotspreis stellt einen erheblichen Abschlag auf den potenziellen Investitionswert dar;
Die Möglichkeit, nach der Vermietung eine hohe Rendite zu erzielen;
Attraktive Grundstücksgröße.
