高度安全的零售投资

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私人条约

Boots，6 号单元和 Commerce Way 8-10 号单元

|莱奇沃斯花园城市

| SG6 3EJ

685,000

以合同为准

概括

伦敦通勤带内的富裕地段
花园广场购物中心内的黄金零售地段
高度稳定的收入——出租给 Boots UK Limited（税前利润 6000 万英镑）
2023 年 8 月起的新租约
重新调整租金
租户已居住 46 年
685,000 英镑，取决于合同
10.0% 净初始收益率

地点

莱奇沃思是北赫特福德郡的一个富裕小镇，位于伦敦通勤带内。该镇位于伦敦以北约 62 公里（39 英里）、斯蒂夫尼奇以北 11 公里（7 英里）、卢顿东北 21 公里（13 英里）、剑桥西南 47 公里（29 英里）。

该镇交通便利，毗邻A1(M)高速公路，可直达南边约40公里（25英里）处的M25高速公路（南米姆斯）。A505高速公路则为该镇提供东西向交通，连接剑桥和卢顿。此外，该镇还与国家铁路网相连，前往伦敦国王十字车站和剑桥的最快车程分别为36分钟和28分钟。伦敦卢顿机场位于西南方向约21公里（13英里）。

莱奇沃思是世界上第一个花园城市，由于靠近伦敦和剑桥而受到通勤者的欢迎。

情况

该物业位于花园广场购物中心内，位于市中心的核心地带（请参阅下面的重建项目）。

中心周边的其他零售商包括 Specsavers、Shoezone、Trespass、New Look、Halifax、Card Factory 和星巴克。

莱奇沃思火车站位于西北方向，步行几分钟即可到达。

花园广场购物中心拥有两座主要购物中心——Commerce Way 和 Central Approach，由中心广场连接，构成莱奇沃思主要步行街的一部分。该购物中心占地 175,000 平方英尺，提供零售和休闲场所，并设有一个可容纳 400 个停车位的停车场。零售商包括 Iceland、Home Bargains、New Look、Superdrug、WHSmith、EE 和 Poundland。

花园广场重建

花园广场购物中心重建第一期工程已于 2020 年竣工。

该项目包括对 Commerce House 的全面重建、对 23-25 Leys Avenue 的拆除重建以及在 WHSmith 附近的 Leys Square 上新建大楼，目前提供 46 套高品质的一居室和两居室公寓，一楼设有两个新的零售单元，可享受花园广场入口处新建公共空间的宽阔回流面。

目前，有关下一阶段开发的磋商正在进行中，下一阶段将提供另外约 200 处住宅物业，并在底层设有零售店。

描述

该物业包括 6 Commerce Way 和 8-10 Commerce Way，这两处地点合并后成为一个大型底层零售单元，由租户按照其惯常的公司风格进行装修，并在二楼设有辅助/员工住宿。

住宿

该房产已根据 BKR 平面图进行测量，并提供以下净内部建筑面积：

6 商业路
净临街面	5.26米	17'3”
总临街面积	5.56米	18'3”
A区	30.29 平方米	326 平方英尺
B区	31.68平方米	341 平方英尺
C区	28.71 平方米	309 平方英尺
伊察		574
一楼总面积	90.67 平方米	976 平方英尺

第一层	31.49 平方米	339 平方英尺

全部的	122.16 平方米	1,315 平方英尺

商业路 8-10 号
净临街面	11.51米	37'9”
总临街面积	11.89米	39'0”
A区	68.65 平方米	739 平方英尺
B区	69.77 平方米	751 平方英尺
C区	69.77 平方米	751 平方英尺
余	159.97 平方米	1,722 平方英尺
伊察		1,517
一楼总面积	368.16 平方米	3,963 平方英尺

第一层	220.17 平方米	2,370 平方英尺
二楼（锅炉房）	53.70 平方米	578 平方英尺

全部的	642.03 平方米	6,911 平方英尺

一套平面图可供下载，测量调查报告将重新发送给购买者，费用为 545 英镑 + 增值税。

任期

长期租赁权益，期限从完成之日起至 28^th 2187 年 12 月（还剩约 163 年），租金极低。

租赁

该物业出租给 英国博姿有限公司 两份期限相同、全面维修和保险的租赁合同，租赁期为 5 年，自 2019 年 3 月 31 日起^英石 2023 年 8 月，30 日到期^th 2028 年 8 月。

现行租金如下：

6 商业路	每年19,000英镑
8/10 商业路	每年53,000英镑
全部的	每年72,000英镑

6号单元之前的租金为每年29,000英镑，8/10号单元之前的租金为每年80,000英镑（总租金为每年109,000英镑）。因此，租金已重新调整。

租户有 30 天的中断选择权^th 2026 年 8 月，根据 17 日的变更契约，该变更已被删除^th 2024 年 6 月，作为回报，从 1 日起可免租六个月^英石 2024 年 7 月 31 日到期^英石 2024 年 12 月。卖方将通过对完成金额进行适当调整来“补足”收入，以便买方不会出现收入短缺。

我们了解到，租户自 1978 年起就一直居住在该房产中，并于 2023 年 8 月签订了续租协议，表明他们希望继续居住在该房产中。

请注意，根据职业租约，如果无法进入中心内的主广场和/或主停车场与标的物业之间的直接人行道关闭或改道，则租金应减少至 50%，直到可以进入主广场和/或人行道开放。

服务费

花园广场购物中心的维护需收取服务费。目前，6号单元的服务费为3,893英镑，8/10号单元的服务费为16,954英镑。该服务费将根据租赁合同条款向租户收取。

值得注意的是，服务费上限每年都会根据零售价格指数的上涨而增加。

目前服务费上限为：

第六单元	4,071.64 英镑（不含增值税）
8/10 单元	17,485.82 英镑（不含增值税）

因此，不存在房东资金短缺的情况。
数据室提供服务费用帐户和预算的副本。

盟约

Boots UK Limited（公司编号 00149328）报告了以下数据：

	2023 年 8 月 31 日	2022 年 8 月 31 日
收入	£7,053,000,000	£6,512,000,000
税前利润	£60,000,000	£4,000,000
净资产	£1,543,000,000	£1,815,000,000