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火灾风险评估
Worksafe Solution 于 2024 年 2 月进行了一项非侵入式火灾风险评估。Ark Workplace Risk Limited 于 2024 年 12 月进行了一项防火调查，确定了多项补救措施（详情请参阅数据室）。所需工程已告知租户（详情请参阅数据室的预算说明）。
住宿
该房产已由 BKR Floor Plans 测量并提供以下区域：
| 零售住宿（玛莎百货） | ||
| 总临街面积 | 20.25米 | 66 英尺 5 英寸 |
| 净临街面 | 19.55米 | 64 英尺 2 英寸 |
| 一楼： | ||
| A区 | 118.83 平方米 | 1,279 平方英尺 |
| B区 | 118.88 平方米 | 1,280 平方英尺 |
| C区 | 119.80 平方米 | 1,290 平方英尺 |
| 余 | 359.68 平方米 | 3,872 平方英尺 |
| 伊察 | 2,725 | |
| 总净内部面积 | 717.19 平方米 | 7,720 平方英尺 |
| 一楼： | ||
| 辅助 | 302.41 平方米 | 3,255 平方英尺 |
| 总净内部面积 | 1019.60 平方米 | 10,975 平方英尺 |
一套平面图可供下载，测量调查报告将分配给购买者，费用为 625 英镑 + 增值税。
BKR Floor Plans 尚未测量该住宅空间。然而，Workman LLP 提供的图纸确认该住宅空间包含以下内容：
| 第一层 | 351.88平方米 | 3,788平方英尺 |
| 二楼 | 418.56平方米 | 4,505平方英尺 |
| 全部的 | 8,293平方米 | 770.00 平方英尺 |
因此，无需向住宅长期租赁业主发出第 5 节通知。
能源性能证书（EPC）
该商店的 EPC 评级为“A”，到期日为 2028 年 2 月。
住宅单元的 EPC 评级范围从 B 到 C，到期日为 2028 年 2 月。
地点
我们在数据室中提供了 2017 年 12 月的第一阶段案头研究环境评估以供参考，该评估将该房产评定为“低风险”且“不位于被认为具有显著洪水风险的区域内”。
应课税值
根据估价办公室网站，该物业商业部分的应税价值如下：
| 单元 | 描述 | 应课税值 |
| 一楼和二楼 | 商业的 | £280,000 |
| 53-57 街 |
2024/2025 年的营业税乘数为 54.6 便士。
任期
永久产权。该物业享有通道通行权；该区域的维护由永久产权持有人承担，费用将通过服务费的形式从玛莎百货收回。
请注意，2006年8月30日的转让协议中包含一份关于重建修复工程的契约。该工程已由地方规划局签署（请参阅资料室的“解除合同通知”）。此外，如果修复工程被质疑未按照转让协议进行，则赔偿保险可保障买方免受任何风险。
租赁
商业的：
该物业出租给 玛莎百货 （公司编号 214436）任期 20 年，从 2nd 2018 年 1 月，1 日到期英石 2038 年 1 月。因此，租赁期限还剩下大约 12.75 年。
现在的租金是 每年343,703英镑。 租金按月支付，具体金额以致付给玛莎百货的个人函件为准。租金每五年调整一次，下次调整日期为2028年1月2日。
租金调整是根据 零售物价指数 每年，然后在租金审查日期之间的期间累计应用。年度增长须遵守 最小增加1%，最大增加3%。 因此，租金调整幅度最低为 1.051010，最高为 1.159274。
通过 13 日的附函th 2018 年 2 月起，房东必须在租赁合同签订之日起 12 年内修复已通知的任何固有缺陷，因此，直到 13th 2030 年 2 月，租户为玛莎百货 (Marks & Spencer)。 值得注意的是，建筑保修期为 12 年，从 2018 年 2 月开始，一直延续到 2030 年 2 月，因此不存在购买者因固有缺陷而承担维修项目责任的风险。
住宅：
共有 9 份单独的住宅租赁合同，每份租赁合同的期限为 150 年，包括 1英石 2018年4月。具体详情请参阅数据室。当前地租收入总计 每年2,850英镑.
总收入和“充值”：
投资者的收益可以概括如下：
| 玛莎百货 | 每年343,703英镑 |
| 住宅地租 | 每年2,850英镑 |
| 全部的 | 每年346,553英镑。 |
您可以在此处查看国家统计局发布的零售价格指数。根据租赁条款，适用的租金涨幅如下：
| 2022 年 12 月指数 | 360.4 | ||
| 2023 年 12 月指数 | 379 | 增加1.0519 | 上限适用 1.03 |
| 2024 年 12 月指数 | 392.1 | 增加1.0346 | 上限适用 1.03 |
| 2025 年 3 月指数 | 395.3 | 增加1.0082 | 使用 1.0082 |
| 总计 1.06956 |
供应商将根据最新的零售价格指数数据“补足”来自玛莎百货的收入：
| 343,703 英镑 x 1.06956 | = 每年 367,610 英镑 |
| 住宅地租 | = 每年 2,850 英镑 |
| 投资者总收入 | = 每年 370,460 英镑 |
因此，从购买之日起直到 2028 年 1 月下一次租金审查及以后，投资者将享受基于零售价格指数的进一步增长。
服务费及管理
该物业由 Rendall & Ritter 管理，负责管理服务费并收取住宅物业的费用和租金。Workman LLP 负责向 Marks & Spencer 收取租金和服务费，并承担监督责任，并将 Marks & Spencer 收取的服务费转交给 Rendall & Ritter。
Workman LLP 从 Rendall & Ritter 获得住宅地租收入，并将其与 Marks & Spencer 的收入一起汇给永久业主。请注意，管理费由租户通过服务费支付，因此不影响投资收益。
您可以从数据室下载有关服务费的完整详细信息，以及与 Rendall & Ritter 现有的物业管理协议。
在项目上市之际，物业管理公司提议委托三菱公司（设备制造商）接管住宅设备维护服务，该服务将于2025年4月续约。三菱公司将对住宅设备进行续约修复工程。根据法律要求，已向住宅租户发出第20条通知，其中包含工程详情——资料室提供副本。
盟约
截至 2024 年 3 月 30 日的财年，Marks & Spencer PLC (00214436) 报告：
| 2024年3月30日 | 2023年4月1日 | |
| 收入 | 128.96亿英镑 | 118.47亿英镑 |
| 税前利润 | 6.866亿英镑 | 4.326亿英镑 |
| 总股本 | 47.466亿英镑 | 45.48亿英镑 |
玛莎百货 (Marks & Spencer PLC) 是一家英国大型跨国零售商。该公司在伦敦证券交易所上市（MKS：LSE），是富时100指数的成分股，目前市值（截至2025年5月8日）为75.2亿英镑。
玛莎百货由迈克尔·马克斯和托马斯·斯宾塞于1884年创立，最初只是利兹的一个市场摊位。目前，玛莎百货在全球拥有超过64,000名员工和1492家门店，其中英国有超过1000家门店，其中420家为Simply Food门店。玛莎百货提供种类繁多的产品，包括服装、美容产品、家居用品和食品；玛莎百货以高品质的英国制造产品而闻名，尤其注重自有品牌商品。玛莎百货的业务遍布全球，在70多个国际市场设有代表处，并拥有强大的在线业务。
增值税
该房产已选择适用增值税。预计此次出售将被视为持续经营资产转让 (TOGC)。
提议
我们被指示寻找一个数字 £5,790,000 （五百七十九万英镑）视合同而定，反映净初始收益率 6.00% 假设购买者的成本为 6.62%。
请注意，购买者将重新收取数据室提供的测量调查费用（625 英镑+增值税）和搜索费用（2,495.39 英镑含增值税）。
投资注意事项
有机会在富裕地区购买有吸引力的永久业权投资；
主要食品储藏单位；
这项投资为英国领先的零售商之一 M&S 提供了长期租约；
无风险投资；
极具吸引力的净初始收益率，租金评估基于零售物价指数的上涨
