玛莎食品店零售投资随零售物价指数租金上涨

出售

私人条约

53-57 街

| 阿什蒂德

| KT21 1AA

5,790,000

以合同为准

概括

投资食品店，赚取上层住宅的地租收入
位于富裕的东南部地区
长期租赁给玛莎百货公司（Marks & Spencer Plc）？市值 74.9 亿英镑
根据零售价格指数（每年复合）的上涨来评估租金
EPC评级“A”
有吸引力的批量
对于私人和海外投资者来说，这是理想的无风险投资
售价 5,790,000 英镑，需签订合同
6.00%净初始收益率

地点

阿什特德位于英格兰东南部，属于萨里郡，距伦敦市中心西南约 16 英里（26 公里），距埃普索姆以南 5 英里。

该镇公路交通便利，M25 高速公路 9 号交叉口位于其南面约 1.5 英里（2.4 公里）处，可轻松前往国家高速公路网，因此也可连接南面的伦敦盖特威克机场和北面的伦敦希思罗机场。

此外，阿什特德拥有便捷的铁路交通，阿什特德火车站提供前往伦敦滑铁卢站的定期列车，约45分钟即可抵达，前往伦敦维多利亚站的列车约50分钟即可抵达。此外，当地还有多条铁路线路连接吉尔福德、多尔金和霍舍姆，方便前往萨里郡及英格兰东南部地区。

情况

阿什特德坐落于萨里山杰出自然风景区的边缘，完美融合了乡村魅力、绿意盎然的空间和现代化的便利设施。这里以其浓厚的社区氛围、一流的学校和便捷的伦敦交通而闻名，难怪它在《每日电讯报》评选的“英国最宜居的50个地方”中位列第14位。

该物业位于阿什特德市中心，面朝The Street。物业后方设有大型公共停车场，为购物者提供充足的停车位。

描述

该物业为一栋现代化的三层建筑，底层为零售空间，二层为配套住宿空间。零售单元享有后方服务区。

九个住宅单元分布在一楼的部分区域和整个二楼。这些公寓设施齐全，可从一楼大厅进入。

我们在数据室提供了2024年11月的一份建筑勘察报告，该报告确认该房产“状况良好，维护良好”，且房东预计未来十年内不会产生任何支出。Workman LLP 可提供该建筑勘察的信赖函。

房屋勘察报告包含Direct Synergy公司关于建筑服务的报告，以及Mint Structures公司关于裂缝的报告。未发现任何问题，并将向买方提供信赖函。

鉴于该房产于2017年开发，因此提供建筑保修，并将转让给买家。需要注意的是，当业主直接代表永久业主进行维修以修复一个小漏洞时，屋顶建筑保修的部分内容将失效。鉴于保修涵盖的是原始缺陷，而非缺乏维护的问题，因此持续的维护制度将保护房产，任何新的维护/维修费用都将适当地计入服务费。

火灾风险评估

Worksafe Solution 于 2024 年 2 月进行了一项非侵入式火灾风险评估。Ark Workplace Risk Limited 于 2024 年 12 月进行了一项防火调查，确定了多项补救措施（详情请参阅数据室）。所需工程已告知租户（详情请参阅数据室的预算说明）。

住宿

该房产已由 BKR Floor Plans 测量并提供以下区域：

零售住宿（玛莎百货）

总临街面积	20.25米	66 英尺 5 英寸
净临街面	19.55米	64 英尺 2 英寸

一楼：
A区	118.83 平方米	1,279 平方英尺
B区	118.88 平方米	1,280 平方英尺
C区	119.80 平方米	1,290 平方英尺
余	359.68 平方米	3,872 平方英尺
伊察		2,725
总净内部面积	717.19 平方米	7,720 平方英尺

一楼：
辅助	302.41 平方米	3,255 平方英尺

总净内部面积	1019.60 平方米	10,975 平方英尺

一套平面图可供下载，测量调查报告将分配给购买者，费用为 625 英镑 + 增值税。

BKR Floor Plans 尚未测量该住宅空间。然而，Workman LLP 提供的图纸确认该住宅空间包含以下内容：

第一层	351.88平方米	3,788平方英尺
二楼	418.56平方米	4,505平方英尺
全部的	8,293平方米	770.00 平方英尺

因此，无需向住宅长期租赁业主发出第 5 节通知。

能源性能证书（EPC）

该商店的 EPC 评级为“A”，到期日为 2028 年 2 月。

住宅单元的 EPC 评级范围从 B 到 C，到期日为 2028 年 2 月。

地点

我们在数据室中提供了 2017 年 12 月的第一阶段案头研究环境评估以供参考，该评估将该房产评定为“低风险”且“不位于被认为具有显著洪水风险的区域内”。

应课税值

根据估价办公室网站，该物业商业部分的应税价值如下：

单元	描述	应课税值
一楼和二楼	商业的	28万英镑
53-57 街

2024/2025 年的营业税乘数为 54.6 便士。

任期

永久产权。该物业享有通道通行权；该区域的维护由永久产权持有人承担，费用将通过服务费的形式从玛莎百货收回。

请注意，2006年8月30日的转让协议中包含一份关于重建修复工程的契约。该工程已由地方规划局签署（请参阅资料室的“解除合同通知”）。此外，如果修复工程被质疑未按照转让协议进行，则赔偿保险可保障买方免受任何风险。

租赁

商业的：

该物业出租给 玛莎百货 （公司编号 214436）任期 20 年，从 2^nd 2018 年 1 月，1 日到期^英石 2038 年 1 月。因此，租赁期限还剩下大约 12.75 年。

现在的租金是 每年343,703英镑。 租金按月支付，具体金额以致付给玛莎百货的个人函件为准。租金每五年调整一次，下次调整日期为2028年1月2日。

租金调整是根据 零售物价指数每年，然后在租金审查日期之间的期间累计应用。年度增长须遵守 最小增加1%，最大增加3%。 因此，租金调整幅度最低为 1.051010，最高为 1.159274。

通过 13 日的附函^th 2018 年 2 月起，房东必须在租赁合同签订之日起 12 年内修复已通知的任何固有缺陷，因此，直到 13^th 2030 年 2 月，租户为玛莎百货 (Marks & Spencer)。值得注意的是，建筑保修期为 12 年，从 2018 年 2 月开始，一直延续到 2030 年 2 月，因此不存在购买者因固有缺陷而承担维修项目责任的风险。

住宅：

共有 9 份单独的住宅租赁合同，每份租赁合同的期限为 150 年，包括 1^英石 2018年4月。具体详情请参阅数据室。当前地租收入总计 每年2,850英镑.

总收入和“充值”：

投资者的收益可以概括如下：

玛莎百货	每年343,703英镑
住宅地租	每年2,850英镑
全部的	每年346,553英镑。

您可以在此处查看国家统计局发布的零售价格指数。根据租赁条款，适用的租金涨幅如下：

2022 年 12 月指数	360.4
2023 年 12 月指数	379	增加1.0519	上限适用 1.03
2024 年 12 月指数	392.1	增加1.0346	上限适用 1.03
2025 年 3 月指数	395.3	增加1.0082	使用 1.0082
			总计 1.06956

供应商将根据最新的零售价格指数数据“补充”来自玛莎百货的收入：

343,703 英镑 x 1.06956	= 每年 367,610 英镑
住宅地租	= 每年 2,850 英镑
投资者总收入	= 每年 370,460 英镑

因此，从购买之日起直到 2028 年 1 月下一次租金审查及以后，投资者将享受基于零售价格指数的进一步增长。

服务费及管理

该物业由 Rendall & Ritter 管理，负责管理服务费并收取住宅物业的费用和租金。Workman LLP 负责向 Marks & Spencer 收取租金和服务费，并承担监督责任，并将 Marks & Spencer 收取的服务费转交给 Rendall & Ritter。

Workman LLP 从 Rendall & Ritter 获得住宅地租收入，并将其与 Marks & Spencer 的收入一起汇给永久业主。请注意，管理费由租户通过服务费支付，因此不影响投资收益。

您可以从数据室下载有关服务费的完整详细信息，以及与 Rendall & Ritter 现有的物业管理协议。

在项目上市之际，管理代理提议委托三菱（设备制造商）接管住宅设备维护服务，该服务将于2025年4月到期。三菱将对住宅设备进行翻新修复工程。根据法律要求，已向住宅租户发出第20条通知，其中包含工程详情——资料室提供副本。

盟约

截至 2024 年 3 月 30 日的财年，Marks & Spencer PLC (00214436) 报告：

	2024年3月30日	2023年4月1日
收入	128.96亿英镑	118.47亿英镑
税前利润	6.866亿英镑	4.326亿英镑
总股本	47.466亿英镑	45.48亿英镑

玛莎百货 (Marks & Spencer PLC) 是一家英国大型跨国零售商。该公司在伦敦证券交易所上市（MKS：LSE），是富时100指数的成分股，目前市值（截至2025年5月8日）为75.2亿英镑。

玛莎百货由迈克尔·马克斯和托马斯·斯宾塞于1884年创立，最初只是利兹的一个市场摊位。目前，玛莎百货在全球拥有超过64,000名员工和1492家门店，其中英国有超过1000家门店，其中420家为Simply Food门店。玛莎百货提供种类繁多的产品，包括服装、美容产品、家居用品和食品；玛莎百货以高品质的英国制造产品而闻名，尤其注重自有品牌商品。玛莎百货的业务遍布全球，在70多个国际市场设有代表处，并拥有强大的在线业务。