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Hébergement
La propriété a été mesurée par BKR Floor Plans et propose les logements suivants :
| Travelodge | ||
| Sol | M² | Pied carré |
| Rez-de-chaussée | 84,63 m² | 911 pieds carrés |
| Premier étage | 748,40 m² | 8 056 pieds carrés |
| Deuxième étage | 433,29 m² | 4 664 pieds carrés |
| Troisième étage | 307,78 m² | 3 313 pieds carrés |
| Quatrième étage | 433,75 m² | 4 669 pieds carrés |
| Cinquième étage | 433,75 m² | 4 669 pieds carrés |
| Sixième étage | 433,75 m² | 4 669 pieds carrés |
| Surface intérieure brute totale | 2 875,35 m² | 30 951 pieds carrés |
| 101 chambres | ||
| Papa Johns | ||
| Zone A | 84,82 m² | 913 pieds carrés |
| ZoneB | 5,76 m² | 62 pieds carrés |
| Surface intérieure nette totale | 90,58 m² | 975 pieds carrés |
| Remise en forme à tout moment | ||
| Zone A | 83,15 m² | 895 pieds carrés |
| ZoneB | 49,61 m² | 534 pieds carrés |
| ZoneC | 66,42 m² | 715 pieds carrés |
| Reste | 259,66 m² | 2 795 pieds carrés |
| Surface intérieure nette totale | 458,83 m² | 4 939 pieds carrés |
Un ensemble de plans d'étage est disponible en téléchargement et le rapport d'enquête mesuré sera réadressé à un acheteur pour un coût de 1 145 £ + TVA.
Mandat
Emphytéose d'une durée de 125 ans à compter du 7 octobre 2014 (plus de 116 ans non échus). Le loyer foncier actuel est 89 087 £ par an et est révisé tous les cinq ans, sur la base des augmentations de l'indice des prix de détail (RPI), plafonné et plafonné à 5% par an et 2% par an respectivement. La prochaine révision des loyers aura lieu le 7 octobre 2024.
Locations
Hôtel
L'hôtel est loué à Travelodge Hotels Limited en vigueur un bail de réparation et d'assurance complet du 7 mars 2014, expirant le 6 mars 2039, sans interruption. Ainsi, un mandat non échu de plus de 15,75 ans. Toutefois, aux termes d'une convention d'option, le propriétaire peut exiger que la durée soit prolongée par un encore trois ans.
Le locataire a la possibilité de renouveler le bail pour 25 années supplémentaires à compter du 6 mars 2039, sous réserve de cinq options de résiliation annuelles.
Le bail est soumis à des révisions de loyer basées sur les augmentations de l'indice des prix de détail (RPI) sans plafonds. Le loyer de passage actuel est 410 417 £ par an. La prochaine révision des loyers aura lieu le 7 mars 2024 et cinq ans par la suite.
Sur la base de l'indice des prix de détail actuel, une augmentation significative des loyers aura lieu en mars 2024.
Le locataire a le droit d'utiliser 10 places de parking dans le parking à l'usage des clients et du personnel. Le propriétaire est en droit de facturer l'utilisation du parking à un maximum de 3 £ par place et par nuit, sous réserve d'augmentations annuelles en fonction de l'inflation. D'où un revenu potentiel supplémentaire de 10 950 £ par an. Actuellement, il n'y a pas de parking attirant un loyer supplémentaire.
Unité 1
L'unité 1 du rez-de-chaussée est louée à Papa Johns (Go) Limité pour une durée de 15 ans à compter du 22 février 2016, expirant le 21 février 2031. Il existe une option de résiliation du locataire le 21 février 2026, sous réserve de six mois ? avis. Le bail bénéficie de cinq révisions annuelles des loyers sur le marché libre, la prochaine étant le 22 février 2026. Le loyer actuel est de 14 000 £ par an.
Il y a une exclusion des vices inhérents dans le bail.
Unité 2
L'unité 2 du rez-de-chaussée est louée à Secondo Leisure Limited (t/a Anytime Fitness), en mission de DKR Land and Properties Limited, pour une durée de 15 ans à compter du 21 avril 2017, expirant le 20 avril 2032. Il y avait une option de résiliation du locataire le 31 mars 2020.
Le bail bénéficie de cinq révisions de loyer annuelles, la prochaine étant le 21 avril 2025. Le loyer est révisé au loyer du marché libre, sous réserve d'un loyer maximum de 127,6281% (5% par an composé) du loyer annuel payable avant la date de révision.
Le loyer de passage actuel est 41 666,67 £ par an.
Il y a une exclusion des vices inhérents dans le bail et un engagement du propriétaire à être responsable des vices inhérents.
Ainsi, un investisseur bénéficiera d'un revenu brut total de 466 083,67 £ par an et, après déduction du loyer principal, un revenu net total de 376 996,67 £ par an.
Il est important de noter que si les augmentations de loyer du bail principal sont plafonnées, il n'y a pas de plafond sur les augmentations de Travelodge en fonction des changements du RPI. En conséquence, il existe un potentiel d'augmentation du revenu net pour un investisseur.
Revenu de réversion 2024
Les augmentations des revenus du Travelodge et du loyer principal sont déterminées conformément à l'indice des prix de détail. (voir ici)
La révision des loyers du Travelodge est déterminée par référence au dernier chiffre RPI publié avant la date de révision des loyers de mars 2024. Alors qu'il est probable que le RPI continuera d'augmenter d'ici mars 2024, le chiffre de juin 2023 calcule que le revenu augmentera à 544 583 £ par an.
L'augmentation du loyer principal en octobre 2024 est également basée sur le RPI. Cependant, l'augmentation basée sur l'indice de juin 2023 dépasserait le plafond du bail principal. En conséquence, le loyer principal augmentera en 2024 pour 113 700,05 £ par an.
Par conséquent, le revenu net disponible pour un acheteur (sur la base des commentaires ci-dessus) augmentera en mars 2024 pour atteindre au moins 511 163 £ par an, et tombera à 486 550,06 £ d'ici octobre 2024..
Pactes
Le 15 mai 2023, Travelodge a annoncé sa mise à jour commerciale pour la période se terminant le 31 décembre 2022. La société a publié des résultats financiers records, nettement supérieurs à sa meilleure année précédente en 2019.
- Revenu sous-jacent total en hausse de 25% à 909,0 M£ (2019 : 727,9 M£, 2021 : 559,7 M£)
- Occupation en hausse de 1.7pts à 81.8% (2019 : 80.8%, 2021 : 62.7%)
- Tarif moyen des chambres en hausse de 23,91 TP4T à 64,31 £ (2019 : 52,51 £, 2021 : 52,72 £)
- Revenu par chambre disponible (RevPAR) en hausse de 23,9% à 52,59 £ (2019 : 42,46 £, 2021 : 33,04 £)
- Performance RevPAR 10,9 pts en avance sur le segment concurrentiel vs 2019
- EBITDA (ajusté) de 212,9 M£, en hausse de 83,8 M£ (2019 : 129,1 M£, 2021 : 81,1 M£)
- Trésorerie de 154,2 M£ au 31 décembre 2022
- 6 nouveaux hôtels ouverts en 2022, dont une franchise irlandaise
- Réseau total désormais 595 hôtels et 45 781 chambres au 31 décembre 2022
La société a également annoncé que les échanges au premier trimestre 2023 sont restés solides avec des revenus d'hébergement d'environ 30% par rapport aux niveaux de 2022 et d'environ 40% par rapport aux niveaux de 2019.
Cette performance reflète la force et la résilience du marché britannique de l'hôtellerie économique qui s'est bien comporté en 2022, tiré par de forts niveaux de demande intérieure de loisirs et une reprise rapide des « cols bleus ». la demande des entreprises, avec une reprise plus progressive des ?cols blancs? demande des entreprises.
Le directeur général de la société, Jo Boydell, a annoncé :
« Travelodge a réalisé d'excellentes performances commerciales en 2022, avec des bénéfices et une croissance des revenus records. Le marché s'est redressé, avec une forte demande pour les événements et les courts séjours tout au long de l'année ainsi que pour les voyages d'affaires essentiels et nous avons continué à surperformer le segment Midscale et Economy.
Nous poursuivons une stratégie de croissance clairement définie au Royaume-Uni et ciblons de nouveaux hôtels dans 300 emplacements à travers le pays. Nous continuons à faire évoluer notre offre de marque et nous progressons bien dans la mise à niveau de notre domaine vers le nouveau design d'hôtel de luxe à petit budget que nous avons lancé l'année dernière.
Alors que l'environnement macro-économique actuel crée une certaine incertitude, le segment des hôtels économiques s'est montré résilient, car les consommateurs continuent de rechercher des options de grande valeur sur le marché, telles que celles proposées par Travelodge. Pour l'avenir, nous restons confiants dans les perspectives à long terme de Travelodge et enthousiasmés par nos futures opportunités de croissance.
Travelodge Hotels Limited (Co. No. 0769170) a rapporté les chiffres suivants :
| 31 décembre 2021 | 31 décembre 2020 | |
| Revenu | 560,5 millions de livres sterling | 280,4 millions de livres sterling |
| Bénéfices (pertes) avant impôts* | (33,8 millions de livres sterling) | (161,2 millions de livres sterling) |
| Total des actifs | 2 657,7 millions de livres sterling | 2 622,0 millions de livres sterling |
*La société a été considérablement touchée par la pandémie de Covid-19, la majorité des hôtels étant fermés pendant de longues périodes depuis mars 2020. En conséquence, la société a proposé un accord volontaire d'entreprise (CVA) qui a été approuvé le 19 juin 2020. Le CVA faisait partie du plan de relance de Travelodge, qui comprenait des mesures prises pour (i) rouvrir ses hôtels une fois les restrictions du gouvernement britannique levées, (ii) réduire les coûts d'exploitation et d'investissement, (iii) lever des fonds supplémentaires et (iv) temporairement réduire les loyers payés aux propriétaires.
Le plan de relance offrait la meilleure approche pour relever les défis à court terme auxquels l'entreprise était confrontée à la suite de l'épidémie de COVID-19 et pour assurer l'avenir de ses plus de 10 000 employés.
Contrairement à la plupart des CVA, il n'y a eu aucune proposition de fermeture d'hôtel ou de réduction permanente des loyers. Avant l'apparition du COVID-19, Travelodge a entamé 2020 avec un niveau record de réserves de liquidités et a enregistré cinq années consécutives de forte croissance, surperformant le secteur intermédiaire et économique et ses pairs.
Travelodge Southport a été classé dans la catégorie B de la CVA, ce qui indique qu'il s'agit d'une propriété qui se négocie bien.
Le CVA a maintenant été pleinement mis en œuvre et est maintenant officiellement terminé.
En 1985, Travelodge est devenu la première marque hôtelière de Grande-Bretagne lors de son lancement au Royaume-Uni, ouvrant son premier hôtel à Barton under Needwood au cœur de l'Angleterre. Travelodge est désormais la plus grande marque hôtelière indépendante du Royaume-Uni, avec plus de 590 hôtels et 40 000 chambres d'hôtes au Royaume-Uni, en Irlande et en Espagne.
Les hôtels Travelodge se trouvent dans le centre des grandes villes, notamment Londres, Édimbourg, Cardiff, Manchester, Birmingham, Belfast, Dublin, Barcelone et Madrid. dans la plupart des grandes villes de Grande-Bretagne, ainsi que dans les stations balnéaires classiques et les arrêts routiers vitaux (Source : www.travelodge.co.uk).
Papa John's (GB) Limited (Co. No. 02569801) a rapporté les chiffres suivants :
| 26 décembre 2021 | 26 décembre 2020 | |
| Chiffre d'affaires | 102 339 000 £ | 94 914 000 £ |
| Bénéfices avant impôts | 8 103 000 £ | 8 031 000 £ |
| Actif net | 31 028 000 £ | 36 220 000 £ |
L'activité principale de la société est la franchise de magasins de livraison de pizzas à domicile et de plats à emporter au Royaume-Uni et la fourniture en gros d'ingrédients et d'emballages de produits au réseau de magasins.
Papa John's (GB) Ltd est une filiale de Papa Johns International Inc. Fondée aux États-Unis par John Schnatter en 1984, Papa John's opère dans plus de 5 000 sites dans 45 pays. Papa John's International Inc. fournit un soutien managérial et financier à Papa John's (GB) Limited, qui est la branche britannique de l'entreprise. Dans leurs comptes, il est rapporté qu'ils exploitent un réseau de 507 points de vente Papa John's au Royaume-Uni, tous exploités par des franchisés. Pour plus d'informations, veuillez visiter www.papajohns.co.uk.
Secondo Leisure Limited est un franchisé d'Anytime Fitness, la franchise de salles de sport la plus importante et à la croissance la plus rapide au monde avec plus de 188 clubs au Royaume-Uni et plus de 5 000 dans le monde dans près de 40 pays. Pour plus d'informations visitez www.anytimefitness.co.uk.
Résumé du marché hôtelier et preuves d'investissement
Le marché hôtelier a rebondi de manière impressionnante depuis les défis de la pandémie, livrant une solide performance commerciale. Le marché britannique de l'hôtellerie économique a enregistré de solides performances, avec des revenus en pourcentage des niveaux de 2019 supérieurs à l'ensemble du marché hôtelier, tirés par les niveaux élevés de la demande intérieure de loisirs et une bonne reprise des «cols bleus». demande des entreprises.
Dans son Hotels Outlook 2023, CBRE rapporte que "le secteur hôtelier britannique a connu une reprise remarquable en 2022". et ? deux groupes que nous nous attendons à mieux faire sont le segment luxe/loisirs, prêt à continuer à bien faire car sa démographie sera moins vulnérable aux problèmes découlant de toute récession. A côté du segment économique/économique, quel a été le premier segment à capter le rebond de la demande lorsque les voyageurs se sont aventurés timidement après le COVID ? nous considérons que ce segment est bien placé pour maintenir cette demande. Ces segments bénéficient également soit d'une capacité à retarifer fortement pour compenser les coûts inflationnistes (dans le cas du luxe), soit de minimiser l'effet de l'inflation des coûts en raison de niveaux nominaux inférieurs d'intrants (budget). Les investisseurs verront les avantages de ces attributs ?.
Aperçu du marché hôtelier britannique d'Avison Young ? rapport indique que les résultats provisoires de « Visit Britain » pour 2022 montrent qu'il y avait 30,5 millions de visiteurs entrants annuels au Royaume-Uni et dépensé 25,7 milliards de livres sterling. En 2023, Visit Britain prévoit 35,1 millions de visites (18% de plus qu'en 2022) et 29,5 milliards de livres sterling de dépenses en hausse de 4% par rapport aux niveaux de 2019. Toutes les villes du Royaume-Uni et la moyenne régionale du Royaume-Uni enregistrent des performances exceptionnelles, car le revenu par chambre disponible (RevPAR) est soit conforme, soit supérieur aux performances de 2019. La tendance stimulée du staycation s'est poursuivie en 2023, poussant le tarif journalier moyen (ADR) bien au-dessus de 2019 sur tous les marchés.
L'investissement est tarifé pour refléter le marché actuel, avec un rendement attrayant par rapport aux données récentes du marché.
Par exemple, nous comprenons que le Travelodge West Bromwich s'est vendu en mai 2023 pour un prix équivalant à un rendement initial net de 6,97%. Un hôtel de 78 chambres totalisant environ 29 560 pieds carrés, la propriété est détenue en pleine propriété avec une durée de bail non expirée de 24 ans à un loyer de passage de 386 272 £ par an et 5 révisions de loyer annuelles liées au RPI (collier 1% et plafond 4%).
En outre, nous sommes informés que l'intérêt en pleine propriété du Travelodge Sleaford, qui a une durée de bail d'environ 21 ans, a été vendu en février 2023 au prix de 2,75 millions de livres sterling, ce qui équivaut à un rendement initial net de 6,451 TP4T.
T.V.A.
La propriété a été immatriculée à la TVA. Il est prévu que la vente sera traitée comme un transfert de continuité d'exploitation (TOGC).
Proposition
On nous demande de chercher un chiffre de 4 162 000 £ (Quatre Millions Cent Soixante Deux Mille ), sous contrat, reflétant un rendement initial net de 8.50%, en supposant des coûts d'achat standard de 6,55%.
Sur la base des chiffres actuels du RPI, le rendement réversif en 2024 passera à pas moins de 11.0%.
Veuillez noter qu'un acheteur se verra facturer les frais des recherches (1 576,43 £) et de l'enquête mesurée (1 145 £ + TVA) qui sont fournies dans la salle de données.
Veuillez noter qu'un achat sera facturé des frais de transaction de 10 000 £ + TVA.
Considérations d'investissement
Une opportunité d'acquérir un investissement hôtelier et commercial/loisirs attractif ;
La majorité des revenus (86%) est garantie par Travelodge Hotels Ltd avec une durée de bail non expirée de plus de 15,75 ans avec une option du propriétaire de prolonger de 3 ans supplémentaires ;
Travelodge a annoncé des résultats financiers records pour 2022 avec un EBITDA passant à 212,9 millions de livres sterling (2019 : 129,1 millions de livres sterling) ;
Les augmentations de loyer de Travelodge sont basées sur les augmentations de l'indice des prix de détail, non plafonné ;
Deux unités commerciales au rez-de-chaussée (Papa John's & Anytime Fitness) avec revenus de stationnement supplémentaires ;
La propriété est bien située dans le centre-ville de Southport, à proximité des principales attractions touristiques, de loisirs et de vente au détail ;
Un achat au prix demandé reflète un rendement initial net attractif et un rendement réversif
